霧里看花誤導消費   嚴格審查違規(guī)必罰

回顧

透視9類違法地產廣告

1.宣傳地產項目升值或給予投資回報承諾：一些房地產企業(yè)在廣告宣傳中使用有關“項目升值或投資回報承諾”等用語，例如“地鐵口增值物業(yè)，升值前景無可限量，3年保值回購保障”“30年超長搖錢樹，頭3年收益率達36%以上，高收益投資”“巨大升值空間，升值金鋪”“升值幅度達50%，小投入，低門檻，高收益，頭年投資回報率超6%，年遞增10%及以上”等。上述廣告語違反了《廣告法》第二十六條第(一)項，即“房地產廣告不得含有下列內容：(一)升值或者投資回報的承諾”。依據《廣告法》第五十八條規(guī)定，依法對違法者責令停止發(fā)布廣告并處以罰款。

2.未取得預售許可證即發(fā)布預售廣告：一些房地產開發(fā)公司在建設樓盤過程中，在未取得《商品房預售許可證》的情況下，對外發(fā)布房產預售廣告。這種行為違反了《房地產廣告發(fā)布規(guī)定》第五條規(guī)定。依據《房地產廣告發(fā)布規(guī)定》第二十一條，對未取得項目預售許可證即發(fā)布房產預售廣告的，依法對違法者責令停止發(fā)布廣告并處以罰款。

3.未在房地產預售、銷售廣告中載明預售或銷售許可證書號：一些房地產開發(fā)商對外發(fā)布房產預售、銷售廣告時，未載明預售或銷售許可證書號，這種行為違反了《房地產廣告發(fā)布規(guī)定》第七條第(三)項。

4.以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置：一些房地產企業(yè)在廣告中使用“1分鐘車程即可到達客運站”“10分鐘車程到達火車南站”“30分鐘車程便可直達首都機場”“距地鐵某號線某某站5分鐘”等廣告語。上述廣告語違反了《廣告法》第二十六條和《房地產廣告發(fā)布規(guī)定》第四條，二者均規(guī)定：房地產廣告，房源信息應當真實，不得以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置。

5.對規(guī)劃或者建設中的交通、商業(yè)、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳：一些房地產廣告包含“地鐵某號線”等內容，其中“地鐵某號線”還在建設之中，廣告中沒有標注“在建”二字。上述廣告違反了《廣告法》第二十六條和《房地產廣告發(fā)布規(guī)定》第四條：房地產廣告，房源信息不得對規(guī)劃或者建設中的交通、商業(yè)、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳。

6.使用絕對化用語：一些房地產項目在廣告中使用“世界級，低密山水，學府大城”“世界級皇家園林、國際級航母配套、滿屋名牌9A精裝”等絕對化用語，違反了《廣告法》第九條：“廣告不得有下列情形：(三)使用‘國家級’‘最高級’‘最佳’等用語”。依據《廣告法》第五十七條，依法對違法者責令停止發(fā)布廣告并處以罰款。

7.使用數據、統(tǒng)計資料、調查結果、文摘、引用語等引證內容未表明出處：一些樓盤的廣告語中出現(xiàn)“全國300米以上的地標寫字樓，50%出自我公司”等內容。這種情況屬于使用引證內容，但房地產企業(yè)沒有在廣告中表明引證內容的出處，因此違反了《廣告法》第十一條：“廣告使用數據、統(tǒng)計資料、調查結果、文摘、引用語等引證內容的，應當真實、準確，并表明出處。”

8.發(fā)布虛假、違法廣告：一些樓盤發(fā)布的廣告包含虛假或引人誤解的內容，欺騙、誤導消費者，例如在未取得《商品房預售許可證》的情況下，在廣告中使用非本樓盤的商品房預售許可證書號進行宣傳;聲稱樓盤內有一定面積的綠地，設有幼兒園、學校等配套設施，而消費者購房后發(fā)現(xiàn)根本沒有相關綠地和設施;聲稱被評為“全國十大最具成長性的房企”，卻根本不是經政府主管部門批準評選出來的;宣傳“三房首付9萬元”，其實只是40多平方米的房子在裝修時可以隔斷成“迷你三房”。

9.發(fā)布含有風水等封建迷信內容廣告：一些樓盤的廣告用語中含有“古人一向以風水為居住前提，藏風聚氣，得水圍上，故謂之風水;既有山的精髓，又透著水之靈氣，駕山馭水，乃風水佳樓”的內容，違反了《房地產廣告發(fā)布規(guī)定》第八條：“房地產廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚。”

分析

違法廣告成糾紛導火索

一項調查結果顯示，有90%以上的購房者對房子的第一印象來自于廣告。廣告的號召力顯然不容低估，但違法廣告產生的危害也不能輕視，因此而產生的房地產交易糾紛不勝枚舉。

2016年以來，各地相關執(zhí)法部門對房地產違法廣告進行專項查處，公示了一大批違法廣告案件，給業(yè)界敲響警鐘。例如，廣東省工商行政管理局2016年公示了9宗典型違法廣告案件，其中廣東汕尾市碧桂園房地產開發(fā)有限公司發(fā)布違法房地產廣告案被公示在列。公示顯示，汕尾市碧桂園房地產開發(fā)有限公司在其戶外廣告中使用“汕尾最好的社區(qū)，最好的房子”等用語，屬于使用“國家級”“最高級”“最佳”等用語的情形，違反了《廣告法》第九條第(三)項，以及涉嫌違反《反不正當競爭法》有關貶低其他生產經營者的商品或者服務，利用廣告作引人誤解虛假宣傳的規(guī)定。

為推動房地產市場的健康發(fā)展，四川成都工商局把整治地產廣告納入“紅盾春雷行動2016”治理虛假宣傳專項行動，下大力氣指導和規(guī)范房地產廣告的運作。此次專項行動共監(jiān)測房地產廣告5802條，對違法廣告予以立案調查，營造了公平競爭、誠信守法的經營氛圍。

建言

中原地產首席分析師 張大偉：

真實、有創(chuàng)意的廣告更凸顯價值

過度浮夸的廣告雖然在一定程度上凸顯了房產項目價值點，但往往過于概念化，給人千篇一律的感覺。例如，但凡生態(tài)資源較為突出的樓盤，無一例外喜歡用“一線江景”“臨湖而居”等廣告詞，但項目到底離哪條江、哪個湖有多近，廣告無法體現(xiàn);凡是臨近地鐵站的項目，都會使用“地鐵盤”概念，但項目到底毗鄰哪條地鐵線，離地鐵站的距離到底有多遠，購房者無法得到準確信息。

一味強調概念，往往會讓廣告陷入同質化境地，不斷重復的廣告語也在一定程度上讓消費者喪失閱讀、觀看興趣。在房地產廣告“緊箍咒”越來越緊的今天，建議開發(fā)商不妨跳出單一的“概念營銷”思維，讓更多廣告創(chuàng)意迸發(fā)出來，用真實、可信、準確而富有創(chuàng)意的信息樹立項目形象，展現(xiàn)地方項目的真正價值。

消費者代表 王女士：

嚴把樓盤廣告審查關

明明廣告上說樓盤價格2萬元起，結果到售樓處一問，銷售員說那些是特價單位，早沒有了;廣告宣傳單上說項目周邊要建一個公園，但等了三四年，至今連公園的影子都沒有……類似這種消費者在購房過程中被廣告忽悠的現(xiàn)象十分多見。開發(fā)商為達到銷售目的，往往在廣告中給購房者描繪一個無比美麗的藍圖，至于能否兌現(xiàn)，到了交房階段，開發(fā)商就會表示“概不負責”。

遇到類似交易糾紛，消費者迫于時間、精力的不足，有時只能忍氣吞聲。為此強烈呼吁相關部門，審查廣告宣傳時應嚴格把關、嚴格執(zhí)法，讓違法廣告無法出街，把可能造成的侵害提前消弭于無形。