購(gòu)房合同藏貓膩：契稅交給開(kāi)發(fā)商？占便宜條款已10余年

“契稅為什么要交給開(kāi)發(fā)商，這一條為什么不能取消?”冠華苑自住房項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，一位穿著橫格T恤的年輕人向銷(xiāo)售代理提出了這樣一個(gè)疑問(wèn)。

代理卻一臉毫不在乎的表情，答：“所有購(gòu)房合同都這樣，你今天簽不簽?”這是上周末發(fā)生在昌平區(qū)一自住房售樓處內(nèi)的一幕，也是常常會(huì)出現(xiàn)在每個(gè)商品房售樓處的一幕。記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，雖然10多年前主管部門(mén)就已經(jīng)呼吁“開(kāi)發(fā)商沒(méi)有資格代征契稅”，但開(kāi)發(fā)商卻將其更名為“代交”，并堂而皇之地將政府發(fā)布的合同示范文本改頭換面，將其寫(xiě)入購(gòu)房合同中，并稱(chēng)購(gòu)房人無(wú)權(quán)要求更改。

為何如此?記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，最高能達(dá)到整個(gè)項(xiàng)目預(yù)售款3%的“代交契稅”，被開(kāi)發(fā)商視為無(wú)息貸款，最多甚至可以白用兩年。而這，已經(jīng)成為房地產(chǎn)銷(xiāo)售領(lǐng)域至今無(wú)人出面制止的潛規(guī)則。

合同改頭換面

購(gòu)房人想改被稱(chēng)“無(wú)權(quán)”

“合同中有明顯對(duì)開(kāi)發(fā)商有利的條款，不能改;開(kāi)發(fā)商要求我們將契稅款項(xiàng)交給他們，我們也不能改，銷(xiāo)售代理甚至說(shuō)我們購(gòu)房人沒(méi)有權(quán)利去改合同。”購(gòu)房人小王出示了大量照片和錄音、錄像證據(jù)，言語(yǔ)中有些無(wú)奈。

記者隨后以購(gòu)房人身份向售樓處多個(gè)工作人員核實(shí)，證實(shí)了小王的說(shuō)法屬實(shí)。在冠華苑售樓處公開(kāi)擺放的購(gòu)房合同樣本中，直接寫(xiě)明了購(gòu)房人要同意開(kāi)發(fā)商代交專(zhuān)項(xiàng)維修資金、契稅、供暖費(fèi)等費(fèi)用。

但2003年，市地稅局就對(duì)外發(fā)出過(guò)聲明，根據(jù)征管法的有關(guān)規(guī)定，本市只有北京市國(guó)土資源和房屋管理局及各區(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管理局為北京市地方稅務(wù)局指定的契稅代征單位，開(kāi)發(fā)商不屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)委托代征契稅的單位。

這份聲明中也稱(chēng)，“如果購(gòu)房者委托開(kāi)發(fā)商代為繳納契稅，由此產(chǎn)生的一切爭(zhēng)議或糾紛應(yīng)由雙方自行解決，不涉及任何第三方的責(zé)任”。

可問(wèn)題是，購(gòu)房人是否有足夠的話語(yǔ)權(quán)，能夠不委托開(kāi)發(fā)商代為繳納契稅呢?

記者調(diào)取了包括冠華苑合同在內(nèi)的4份購(gòu)房合同，發(fā)現(xiàn)每個(gè)開(kāi)發(fā)商都能在市工商局、市住建委聯(lián)合推出的商品房預(yù)售合同示范文本中加入、或?qū)⑾嚓P(guān)文本修改為對(duì)自己有利的條款，再作為自家的購(gòu)房合同，與購(gòu)房人簽約。

10年痼疾成“行規(guī)”

對(duì)購(gòu)房人有利條款被打“×”

這樣暗藏不平等甚至違規(guī)條款的合同，已經(jīng)在業(yè)內(nèi)盛行了10多年，甚至直接被多個(gè)開(kāi)發(fā)商稱(chēng)為“行規(guī)”。

“他們給的合同中都已經(jīng)打印好了，我們不選也得選。”另外一位購(gòu)房人向記者出示了完整的購(gòu)房合同。記者將其和住建委官網(wǎng)上掛出的示范文本對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，原本用于制衡開(kāi)發(fā)商、保證購(gòu)房人權(quán)益的條款，在開(kāi)發(fā)商合同中直接被劃上了“×”。

例如，在示范文本中原文為“雙方同意按照下列第___種方式繳納稅費(fèi)”，其中包括3條。第1條是“出賣(mài)人不得將買(mǎi)受人繳納稅費(fèi)作為交接該商品房的條件”。這一條，在記者調(diào)閱的多個(gè)自住房、商品房合同中，直接被打了“×”。

但隨后，還有第2條和第3條。其中第2條中約定，買(mǎi)受人同意委托出賣(mài)人代交專(zhuān)項(xiàng)維修資金、契稅、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)以及其他費(fèi)用。

記者還注意到，有些開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同的這個(gè)條款中，增加了“此委托買(mǎi)受人不可單方撤銷(xiāo)”字樣。

原本合同中，對(duì)買(mǎi)受人有利的第3條約定，是說(shuō)買(mǎi)受人可以自行向相關(guān)單位繳納這些費(fèi)用，而具體由業(yè)主自行繳納哪項(xiàng)費(fèi)用，都是由購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商協(xié)商。

關(guān)于協(xié)商的費(fèi)用，記者在示范文本中看到了“契稅”一項(xiàng)，但購(gòu)房人實(shí)際拿到的、需要簽字的合同中，開(kāi)發(fā)商早就以打印格式選擇了供暖費(fèi)等其他費(fèi)用，購(gòu)房人根本沒(méi)有選擇契稅的余地。

“不只是契稅，一大厚本文件中，對(duì)我們有利的條款都被開(kāi)發(fā)商劃掉了。”這位從事律師行業(yè)的購(gòu)房人說(shuō)。

代收契稅=無(wú)息貸款

逐利成條款修改最大阻力

昨日，在記者的陪同下，購(gòu)房人小王撥打了售樓處銷(xiāo)售代理的電話。對(duì)方稱(chēng)，合同是“住建委審過(guò)的”，拒絕修改“代交契稅”等不公平條款。

但記者從住建委獲得證實(shí)，商品房合同只有備案制度，并不存在所謂的“審過(guò)”的程序。一位從事房地產(chǎn)行業(yè)10余年的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，開(kāi)發(fā)商或者其代表之所以強(qiáng)硬拒絕修改合同條款，無(wú)非是為了“逐利”。

那對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，代收契稅有什么利呢?

“這筆錢(qián)在收房當(dāng)天就可以交到開(kāi)發(fā)商賬戶上，并且不受政府監(jiān)管，開(kāi)發(fā)商可以一直無(wú)償使用到給業(yè)主辦理房產(chǎn)證的那一天。”這位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

按照冠華苑的購(gòu)房合同約定，開(kāi)發(fā)商給業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證的日子，是業(yè)主收房后的730天內(nèi)，也就是近兩年后。按照合同約定，業(yè)主需要在收房當(dāng)天繳納總房款1%、1.5%、3%三檔不同金額的契稅給開(kāi)發(fā)商。但開(kāi)發(fā)商卻可以將這筆錢(qián)拖到為購(gòu)房人單獨(dú)辦理房產(chǎn)證的前一天再繳納到稅務(wù)部門(mén)。在這漫長(zhǎng)的兩年中，這筆契稅款就會(huì)被開(kāi)發(fā)商當(dāng)作“無(wú)息貸款”白用。

記者注意到，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商所侵占的不僅僅是這筆費(fèi)用兩年內(nèi)所產(chǎn)生的利息，而且還包括這兩年的時(shí)間。如果不由開(kāi)發(fā)商“代交”契稅，購(gòu)房人可以在收房、也就是確定期房面積之后就按照實(shí)際面積去繳稅。按照現(xiàn)行規(guī)定，房屋交易再上市時(shí)，要符合“滿兩年”、“滿五年”才能分別減稅;而這個(gè)時(shí)間段，就可以從繳稅那一刻開(kāi)始計(jì)算。

“這也就是說(shuō)，如果讓購(gòu)房人自行繳稅，那么到了開(kāi)發(fā)商能給他們辦房產(chǎn)證的730天以后，購(gòu)房人就能讓房子以‘滿二’的資格上市，免征全部的營(yíng)業(yè)稅;即使自住房有著5年后才能上市的規(guī)定，如果自行繳納契稅，到了開(kāi)發(fā)商給辦房產(chǎn)證時(shí)，也只剩下3年時(shí)間就可以上市。”一位區(qū)縣地稅部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱(chēng)。

截至記者發(fā)稿時(shí)，售樓處工作人員仍舊稱(chēng)合同條款“不可修改”。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，已經(jīng)了解到這一自住房項(xiàng)目合同存在的相關(guān)問(wèn)題，市住建委官方網(wǎng)站提示，如果購(gòu)房人委托開(kāi)發(fā)商代辦產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)房人應(yīng)“加強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)，監(jiān)督開(kāi)發(fā)商行為的合法性”。