長沙一樓盤稱買兩居贈(zèng)一居 被指風(fēng)險(xiǎn)多

 

【導(dǎo)讀】長沙藍(lán)光幸福滿庭樓盤，宣傳時(shí)承諾三房變五房，90平米的房子享受110平米的面積，然而消費(fèi)者交納訂金后，購房合同上卻對(duì)承諾只字不提。開發(fā)商說只能再簽訂附加協(xié)議，而且消費(fèi)者還得再付3000塊錢?！短焯?15》本期關(guān)注：所謂的“三房變五房”，究竟是餡餅還是陷阱?

今年以來，房地產(chǎn)市場降溫明顯。據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)，10月份全國70個(gè)大中城市的住宅價(jià)格下降的城市有69個(gè)，只有一個(gè)城市與上個(gè)月持平。因此，今年的房地產(chǎn)市場也被公認(rèn)是寒冬，眼下臨近年末，房地產(chǎn)企業(yè)為了沖擊銷量，開始使用各種手段促銷，買兩居贈(zèng)一居，三房變五房等等內(nèi)容出現(xiàn)在很多樓盤的宣傳中，一些購房者也想趁著這個(gè)時(shí)候，買到更加經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的房子。然而，這種贈(zèng)送面積的宣傳手段究竟靠不靠譜，房子真的可以買小變大嗎?

家在湖南長沙的艾先生最近準(zhǔn)備購買一套房子，因?yàn)榧依镉泻⒆铀韵胍I面積稍大一些的，他看中了一個(gè)叫做藍(lán)光幸福滿庭的樓盤，共有兩種戶型，一種是83平米，一種是91平米，兩種戶型都贈(zèng)送額外的面積，其中91平米的贈(zèng)送完面積之后會(huì)達(dá)到114平米，也就是三房變五房，而價(jià)格還是按照91平米來計(jì)算，艾先生很動(dòng)心。

艾先生交完訂金之后，就準(zhǔn)備簽訂正式的購房合同，然而，開發(fā)商在簽訂合同時(shí)的說法卻讓艾先生感覺不對(duì)勁。首先，購房合同是一份范本合同，里面對(duì)于“三房變五房”的說法沒有任何標(biāo)注，而且想要簽訂這份合同，還必須先交首付款，然后才能看到合同的內(nèi)容。其次，如果合同里沒有標(biāo)注贈(zèng)送內(nèi)容，那贈(zèng)送的這部分面積如何保證質(zhì)量?艾先生覺得疑點(diǎn)重重。

艾先生：因?yàn)槲蚁胭I一套120、130的面積，因?yàn)楝F(xiàn)在生了小孩，就可以住個(gè)三、四廳，但是我現(xiàn)在去買房子以后它得簽合同。

記者：就是說您簽合同是按照90多平米簽的合同對(duì)嗎?

艾先生：對(duì)，它不可能會(huì)保證有這么多，他宣傳110幾個(gè)平米的面積，就是說如果他真的達(dá)到這個(gè)110幾平米的面積，這個(gè)房子房產(chǎn)證，包括國土證都有可能辦不下來。最重要一個(gè)問題，就是說它這種操作面積實(shí)際上已經(jīng)改變了整棟樓的承重，重力結(jié)構(gòu)的。

記者：當(dāng)時(shí)這個(gè)事情您清楚嗎?比如如果擴(kuò)成100多平米承重會(huì)有問題。

艾先生：這個(gè)我當(dāng)時(shí)不知道，因?yàn)槲矣X得它這個(gè)東西既然拿了預(yù)售證，國家認(rèn)同應(yīng)該不會(huì)存在這種違規(guī)情況，打這種擦邊球。

記者：也就是說您覺得雖然它說“三房變五房”，您認(rèn)為變了五房應(yīng)該也能保證問題，是這意思嗎?

艾先生：對(duì)，看了以后我也咨詢了一下律師，律師就說整體來講，它拿地的時(shí)候?yàn)槭裁凑辉试S它建114平米的房子呢，只能建93平米的?因?yàn)樗麄€(gè)小區(qū)的容積率、規(guī)劃、百分比都已經(jīng)超地了，只能建這樣的房。但它現(xiàn)在“偷”了國家的面積，改變了整個(gè)樓宇層層結(jié)構(gòu)的話，那居住的安全肯定是達(dá)不到它本身的宣傳的。

艾先生回憶說，當(dāng)時(shí)這個(gè)樓盤開盤的時(shí)候賣的很火爆，自己也是買房心切，沒有考慮那么多，就交了2萬塊錢的訂金，還有6000塊錢的團(tuán)購費(fèi)，簽訂了一個(gè)簡單的訂購意向書，可是現(xiàn)在回頭仔細(xì)一想，覺得很多地方有漏洞。

艾先生說，當(dāng)時(shí)他并沒有馬上和開發(fā)商簽購房合同，因?yàn)殚_發(fā)商把房子做了抵押，解凍之后，已經(jīng)到了11月份，開發(fā)商告訴艾先生，如果不盡快簽訂購房合同，訂金就不能退回了，而且也不會(huì)再給予優(yōu)惠。艾先生認(rèn)為，開發(fā)商所說的購房合同是一個(gè)范本合同，里面沒有開發(fā)商承諾的三房變五房的任何內(nèi)容，自己的權(quán)益沒辦法保障。此外，想要簽合同，還需要先把首付二十多萬交了，才能簽訂合同，這沒有任何道理。艾先生拒絕簽訂合同，并寫了一個(gè)告知函給開發(fā)商，可是開發(fā)商卻沒有任何回音，訂金也沒有退回。

更讓艾先生氣憤的是，有關(guān)三房變五房的內(nèi)容，開發(fā)商說可以再簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，叫做封窗協(xié)議，而想要簽訂協(xié)議，還要再交3000塊錢。艾先生認(rèn)為，就算簽訂補(bǔ)充協(xié)議，那么在原有的購房合同上也要標(biāo)明，未盡款項(xiàng)需要按照補(bǔ)充協(xié)議來執(zhí)行，但開發(fā)商拒絕在合同上加上任何條款，雙方爭執(zhí)不下。

有關(guān)藍(lán)光幸福滿庭樓盤的情況，我們的記者也聯(lián)系了樓盤的銷售人員了解相關(guān)情況。銷售人員表示，如果是艾先生這種情況，簽訂91平米的合同，但是收房的時(shí)候是交付的114平米的面積。

銷售人員：我們有兩種，一種是85平米的三房和93平米的四房。

記者：三房和四房這是什么意思?

銷售人員：三房就是三個(gè)臥室，三室兩廳，一個(gè)餐廳一個(gè)客廳。

記者：這個(gè)是85米平米?

銷售人員：對(duì)，它這個(gè)是有贈(zèng)送12個(gè)平方，然后享用面積是96平方。

記者：也就是說，等于說我85平米可以享用到90多平米的對(duì)吧?還有一個(gè)大的嗎，大的是哪種??

銷售人員：93平米的，四房，贈(zèng)送是23平，享用面積是114平，您這邊過來的話要準(zhǔn)備2萬的訂金還有8千的一個(gè)團(tuán)購。

記者：我想問一下，你說的幾房變幾房在合同里面有嗎?

銷售人員：我們簽合同的話是算界面，不是說幾房幾房，合同里面它不會(huì)把這個(gè)戶型的格局說出來，你這個(gè)房子界面是多少，會(huì)寫到合同里面去。

記者：那后期怎么把它變成我要求的，就是您說的享用100多平米的這個(gè)格局呢?

銷售人員：那肯定是我們這邊做，加給你的就是114平米的享用面積。

記者：就是我收房的時(shí)候就是這個(gè)樣子是吧。

銷售人員：對(duì)，按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)收房。

當(dāng)記者詢問這種贈(zèng)送面積是否會(huì)影響房屋質(zhì)量的時(shí)候，銷售說，他們的房屋質(zhì)量是沒有問題的，在房子施工的時(shí)候，要分兩次施工，一次先交付91平米，然后進(jìn)行二次施工，最終房子就會(huì)變成114平米，雙方需要簽訂封窗協(xié)議，但不需要繳納任何的費(fèi)用。

銷售人員：首先從我們藍(lán)光幸福滿庭這個(gè)項(xiàng)目來說，藍(lán)光地產(chǎn)是全國百強(qiáng)，我們在全國項(xiàng)目也都是這樣做的，我們是一個(gè)品牌，有品質(zhì)保障的。

記者：你說多出來這些平米是公開面積，會(huì)占用嗎?

銷售人員：這個(gè)區(qū)域它不算公開的，等于完全給你使用的，您不需要花錢，我們交付給您的是114平方米小額面積，這邊只算93平米面積。

記者：按90多平米起的這一套，多出來那些面積會(huì)不會(huì)影響樓房質(zhì)量?

銷售人員：首先我們房屋的包間是93平方米，是通過工程驗(yàn)收的，關(guān)于贈(zèng)送部門是第二次施工多出來的贈(zèng)送面積。比如這個(gè)房子外面不是有一根梁，我第一次施工的時(shí)候會(huì)預(yù)留鋼筋位，按照93平米先交付完，第二次我們這邊會(huì)把預(yù)留的鋼筋位填上去，用混泥土把它澆灌起來，用砌磚把它封住，一間房就出來了，我們?nèi)珖捻?xiàng)目都是這樣做出來的。

記者：你說的這個(gè)贈(zèng)送面積不寫在購房合同里，那會(huì)有補(bǔ)充協(xié)議或者什么的嗎?

銷售人員：會(huì)有協(xié)議，會(huì)有一個(gè)(封裝協(xié)議)。

記者：那還用我交什么費(fèi)用嗎?

銷售人員：不需要您交任何費(fèi)用。

經(jīng)濟(jì)之聲：我們來看艾先生的這個(gè)案例，賣房子時(shí)宣傳“買兩居贈(zèng)一居，或者三房變五房”，首先這種宣傳手段合不合法?買東西可以贈(zèng)送，買房子贈(zèng)送是不是靠譜?經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員張彬、北京潮陽律師事務(wù)所律師鄭傳鍇對(duì)此作出解讀。

張彬：你得分什么情況，從消費(fèi)者情況來講，三居變成五室，對(duì)于我們來講當(dāng)然占了便宜，對(duì)消費(fèi)者來講很高興的。但是在房子這方面得留個(gè)心眼，首先是不是合法，第二有沒有隱患，如果這兩個(gè)都沒問題，又是在合規(guī)情況下，當(dāng)然面積或者使用房子間數(shù)越多越好。因?yàn)榘凑宅F(xiàn)在購房方式來講，多房已經(jīng)成為一個(gè)家庭的趨勢了，特別是相關(guān)一些政策，包括單獨(dú)二孩政策放開等，一系列相關(guān)因素，多房是未來建筑樓盤的趨勢。所以如果能多點(diǎn)房子，自然符合消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣。

經(jīng)濟(jì)之聲：多房是符合我們消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣的，而買兩居贈(zèng)一居或者是三房變五房也是消費(fèi)者所歡迎的，免費(fèi)贈(zèng)送的東西我想大家都愿意要，但是它是不是符合相關(guān)的法律法規(guī)的政策?

鄭傳鍇：只要開發(fā)商在設(shè)計(jì)、報(bào)建的手續(xù)當(dāng)中，沒有隱瞞事實(shí)的情況，或者它的設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)和施工是相符的，這種情況應(yīng)當(dāng)是合法的，而且實(shí)際上我們買幾房送一房就是送的一個(gè)陽臺(tái)，消費(fèi)者把陽臺(tái)封上作為居室這個(gè)本身是合法的，實(shí)際上跟贈(zèng)送居室本身還是兩個(gè)概念。但是我要指出一點(diǎn)，就是說如果買兩房或者三房送一房相對(duì)來說比較可行，但是我們這期案例當(dāng)中提到的買三房建五房，我認(rèn)為從設(shè)計(jì)規(guī)劃角度來講，本身就是不太可行的，事實(shí)也證明在執(zhí)行過程當(dāng)中，可能存在非常多的風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)濟(jì)之聲：剛才我們也聽到了樓盤的銷售人員說房子分兩次施工，第一次是按照91平米來施工，第二次再給你加蓋，這樣的做法會(huì)不會(huì)對(duì)房屋質(zhì)量有影響?張彬如果你作為一個(gè)消費(fèi)者來購買這樣的房子，你心里頭會(huì)不會(huì)有點(diǎn)發(fā)緊?

張彬：我覺得還是有一定顧慮的，樓盤開發(fā)商說什么澆灌水泥、外面加鋼梁但是這些對(duì)于消費(fèi)者來講并沒有一個(gè)直觀的感受，我不知道你澆灌水泥然后怎么樣，鋼承重梁兩邊會(huì)怎么做。對(duì)于這種贈(zèng)送項(xiàng)目，無非就幾種情況，一種就是原來該屬于你的變相送給你，給你改裝一下，比如陽臺(tái)、飄窗，這些很多算半面積甚至免費(fèi)，本身就應(yīng)該贈(zèng)送的。按照我們國家的房屋建設(shè)規(guī)定，它幫你封了一下，它也沒白封，要你封裝費(fèi)等，這是一種情況。還有一種就是它給你外面或者空間內(nèi)部格局進(jìn)行一個(gè)大改造，跟它最初的設(shè)計(jì)版本有所改變，這時(shí)候?qū)τ谶@種承重墻會(huì)有一定的影響。而且房子改造之后，你會(huì)發(fā)覺它的隱患和危險(xiǎn)應(yīng)短時(shí)間內(nèi)難以看出來。所以一個(gè)樓房買了以后，新樓盤按照居民使用年限大概70年，這70年如果在20、30年出現(xiàn)問題，這時(shí)候可能就會(huì)造成很大安全隱患。所以這種改戶型增加房間的情況，我覺得我們消費(fèi)者還要審慎對(duì)待。

經(jīng)濟(jì)之聲：艾先生想要簽訂購房合同，必須先交首付，然后才能看到合同內(nèi)容，而內(nèi)容上并沒有約定贈(zèng)送面積，艾先生認(rèn)為，即使簽訂附加協(xié)議，原有合同上也要標(biāo)明按照附加協(xié)議來執(zhí)行，這個(gè)要求合理嗎?

鄭傳鍇：按照我們國家合同法附加協(xié)議跟原合同的法律效力應(yīng)該是一樣的，這個(gè)本身并不是什么問題。但是在簽訂合同之前，開發(fā)商不能將合同的文本拿去進(jìn)行審驗(yàn)，包括不能提供相應(yīng)的戶型圖，這本身就是很大的問題。在采訪過程當(dāng)中，這期案例也是存在非常大法律風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上我們開發(fā)商賣的房子相當(dāng)于承諾消費(fèi)者在90平米合法建筑之外，我收取一定的費(fèi)用來幫你加蓋違章建筑，實(shí)際上從法律上的定義就是這么一個(gè)事件。所以消費(fèi)者是存在非常大的法律風(fēng)險(xiǎn)，而且開發(fā)商在洽談簽訂合同的過程當(dāng)中，畏首畏尾，不能把合法的權(quán)利給消費(fèi)者予全部的保障。

經(jīng)濟(jì)之聲：既然是一個(gè)合法的的權(quán)益，開發(fā)商為什么要這樣躲躲閃閃，閃爍其辭，按照鄭律師的話來說叫做畏首畏尾，張彬你覺得開發(fā)商里邊會(huì)不會(huì)有點(diǎn)小貓膩?

張彬：這是肯定的。這里邊幾層意思可能會(huì)存在，一個(gè)是說我把面積給你擴(kuò)容了，勢必我們的樓盤更吸引人，單價(jià)跟其他的樓盤相比可能就會(huì)提高。對(duì)于開發(fā)商來講，等于它多了一塊收入，把面積增大了，而且它其中的封陽臺(tái)或者其他裝修，你怎么知道不是開發(fā)商底下的裝修隊(duì)。它這種肉爛在鍋的感覺會(huì)有，這種情況挺普遍的。它之所以躲躲閃閃，還有一個(gè)本身可能就不合法，比如一層含義是你會(huì)不會(huì)變成違章建筑，等你蓋完了，政府相關(guān)部門要求依法拆除的。另外，小區(qū)公共位置或者外立面都是屬于全樓所有，或者所有居民都會(huì)享用，你把它占了之后，會(huì)不會(huì)帶來其他人權(quán)益的侵害，因而別人跟你打官司發(fā)生糾葛等。所以這個(gè)事情，開發(fā)商心理很明白，會(huì)帶來什么樣后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)和問題，所以才這么躲躲閃閃，就是為了以后當(dāng)消費(fèi)者出現(xiàn)問題，維權(quán)的時(shí)候，開發(fā)商就以沒簽合同為理由，來進(jìn)行推托。

經(jīng)濟(jì)之聲：按照目前的情況，艾先生已經(jīng)超過簽訂購房合同的期限，艾先生的訂金能不能拿回來，應(yīng)該通過什么方式?艾先生在期間寫過告知函，這個(gè)有沒有法律效力?

鄭傳鍇：首先這個(gè)告知函，因?yàn)榫唧w內(nèi)容沒有看到，但是它可能起到一個(gè)主張權(quán)利的作用。我認(rèn)為艾先生訂金可以取回，因?yàn)殡p方簽訂的合同實(shí)際上存在，以合法手段來實(shí)現(xiàn)非法目的，因?yàn)榇嬖谟屑由w違章建筑這種內(nèi)容，所以我認(rèn)為這個(gè)合同是可以被宣告無效的，相應(yīng)的訂金也是可以退回的。

經(jīng)濟(jì)之聲：您認(rèn)為對(duì)于這種“三房變五房”的宣傳，消費(fèi)者應(yīng)該注意什么?

鄭傳鍇：實(shí)際上消費(fèi)者在簽訂合同過程當(dāng)中，看看開發(fā)商的五證，尤其是在簽訂合同當(dāng)中能夠仔細(xì)看相應(yīng)戶型圖，并且把相應(yīng)的廣告包括戶型圖作為合同的附件，或者說在簽訂合同過程當(dāng)中作為相應(yīng)的證據(jù)進(jìn)行保全，在必要的時(shí)候，如果進(jìn)行維權(quán)可能會(huì)作為重要的證據(jù)。

經(jīng)濟(jì)之聲：作為消費(fèi)者，現(xiàn)在房價(jià)低迷，但是也有人紛紛鼓動(dòng)正是一個(gè)買房的好時(shí)機(jī)，錯(cuò)過了這個(gè)時(shí)機(jī)可能以后房價(jià)仍然高起，作為鋼需一族的話，可能買房會(huì)更難。在這種情況之下，您認(rèn)為消費(fèi)者在買房的時(shí)候注意一些什么?

張彬：單純從房情改變上，這是一個(gè)開發(fā)商營銷的策略，同時(shí)也不排除里面有一些合規(guī)的情況出現(xiàn)。確實(shí)它通過合理利用布局，合理利用空間，給你節(jié)省一部分空間，你在買這類產(chǎn)品的時(shí)候要小心餡餅變成陷阱，一切的行為都完全落實(shí)的法律和合同層面，只有真正的按照法律，按照規(guī)定相應(yīng)的形式，履行完這個(gè)手續(xù)之后，你所擁有的才是完全合法的產(chǎn)權(quán)。