苦等5年 收房時為何還要補繳房款?

【導讀】2009年交全款購買的期房，到2011年還沒動工。開發(fā)商給予延期補償后終于開建，業(yè)主們又苦等3年。今年8月終于交房，業(yè)主們首先接到的卻是按照現(xiàn)價補繳房款的通知?！短焯?15》本期聚焦：5年前買房時已繳清全款，業(yè)主收房時為何還得按現(xiàn)價補繳房款?

北京12月9日消息，石家莊市卓達上河原著小區(qū)的業(yè)主們，2009年買房時就已繳清全部房款，苦等5年，房子終于在今年8月建好。然而，房子建好后業(yè)主們等到的卻不是交房通知，而是要按現(xiàn)價補繳房款的通知。對于補繳原因，開發(fā)商解釋不清。購買期房，房屋建好后，實際面積比合同面積大了十幾平米，面積差額應該由誰來承擔?應該按合同價補差價，還是應該按市場價補差價?

石家莊市卓達上河原著項目更名前叫做卓達河畔盛景項目，2009年開發(fā)商卓達集團就舉行了開工和奠基儀式，業(yè)主王女士知道這里正在銷售期房，在報紙上看到了相關(guān)報道后，就前去買房。當時卓達房地產(chǎn)集團有限公司告訴購房人，這個項目還沒有辦理預售手續(xù)，屬于先蓋房、賣房，再后補辦手續(xù)的項目，購房人現(xiàn)在買房，公司可以在原地段市場價的基礎(chǔ)上給予大幅優(yōu)惠讓利。王女士當時也在猶豫，擔心購買沒有預售手續(xù)的期房，會存在購房風險，但后來在家人的勸說下，還是付全款買下這里的房子。

據(jù)業(yè)主們介紹，卓達集團當時在石家莊市有著極大的知名度、影響力與良好的正面形象，在加上2009年石家莊市“三年大變樣”的城市改造計劃正在進行中，當時城市改造計劃的重點內(nèi)容就是改造石家莊市區(qū)內(nèi)城中村。卓達上河原著項目便是在這樣一個大背景之下進行的“城中村改造項目”。當初的購房者都是因為受到這些因素的影響而買了房。

業(yè)主們回憶，當時卓達集團在沒有任何相關(guān)證件，只提供了幾張規(guī)劃圖和戶型圖的情況下，就把期房以低于當時市場價的價格賣給業(yè)主。為了促銷，卓達集團承諾減免一年到三年的物業(yè)費，還可免費更名一次。唯一要求是購房人必須一次性付清全款。絕大多數(shù)的業(yè)主都是工薪階層，幾乎是傾全家之力、甚至是向親戚朋友借錢買房。

但是，買房后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，這個項目遲遲不開工，從2009年一直等到2011年，見還不開工建設(shè)業(yè)主們都坐不住了。業(yè)主王女士介紹，開發(fā)商2009年承諾2011年交房，然而到了2011年，卻還沒動工。

后來，開發(fā)商給予延期補償后，終于在2011年6月開始建房。據(jù)業(yè)主們介紹，當時開發(fā)商承諾2013年底交房，這次又沒兌現(xiàn)，房子一直等到2014年5月才建成。5月份開發(fā)商把項目名稱變更為卓達河畔盛景后開盤銷售。今年8月，業(yè)主們接到開發(fā)商的電話，以為終于可以拿到新房鑰匙了，誰知他們苦等來的卻不是交房通知，而是要按現(xiàn)價補繳房款的通知。

業(yè)主們認為不應該按現(xiàn)價補繳面積差價，反復詢問補繳原因后，開發(fā)商答復業(yè)主，是公司規(guī)定，實際面積大于合同面積，就要按市場價補繳房款。

業(yè)主李先生告訴記者：開發(fā)商交房時間延后，有業(yè)主不得不一直租房子住，還有業(yè)主的婚禮計劃也被打亂。面對交了全款卻長期無房可住的窘境，再加上開發(fā)商還采用各種手段，強迫業(yè)主按現(xiàn)價補繳房款，現(xiàn)在有業(yè)主都快要被逼瘋了。

開發(fā)商要求業(yè)主們在一周時間內(nèi)補齊差價，才能拿到房屋鑰匙，才能免費更名，才能有選購地下室和地下車位的資格。房子鑰匙在開發(fā)商手上，開發(fā)商肆意妄為，還沒人管，有一些業(yè)主開始動搖，已經(jīng)按現(xiàn)價補繳了差價。繼續(xù)維權(quán)的業(yè)主們說他們現(xiàn)在也感到身心疲憊，也想過就此妥協(xié)，但他們擔心如果這樣做了，開發(fā)商會更加肆無忌憚，他們也無法安心居住。業(yè)主們堅定地認為，開發(fā)商的做法是錯誤的，他們也肯定能找到說理的地方。

那么，當?shù)卣块T對開發(fā)商的做法怎么看?石家莊市新華區(qū)趙陵鋪鎮(zhèn)政府信訪辦的劉主任告訴記者，他從卓達集團處了解到，政府相關(guān)部分已經(jīng)對他們進行了處罰，并強調(diào)業(yè)主買期房肯定是存在風險的。

劉主任說，在石家莊市，業(yè)主買房時已繳清全款，但交房時開發(fā)商還要求業(yè)主按現(xiàn)價補繳房款的現(xiàn)象普遍存在，有的開發(fā)商甚至在房屋面積沒有增加的情況下，依然要求業(yè)主按現(xiàn)價補繳房款。

當?shù)匦旁L辦還說，現(xiàn)在他們已經(jīng)幫業(yè)主們協(xié)商過很多次，開發(fā)商也已經(jīng)作出讓步，按現(xiàn)價補齊房款后，可減免物業(yè)費和暖氣費。如果業(yè)主堅持維權(quán)，建議走法律程序。

卓達房產(chǎn)上河原著的項目經(jīng)理鄒常德昨天給記者的答復和當?shù)匦旁L辦給出的答復完全相同。對于補繳房款的原因，開發(fā)商解釋不清。

記者再次詢問，為什么不按合同上約定的面積建設(shè)?多出的面積，為什么不按合同價，而是按現(xiàn)價補繳房款?開發(fā)商給出的解釋是，業(yè)主買房時，這個價格，這個面積不是房管局最終確定的，而現(xiàn)在確定了，所以要按現(xiàn)在的價格、現(xiàn)在的面積支付。他也提到，石家莊這樣的現(xiàn)象普遍存在，按現(xiàn)價補面積差額不算什么，實際上還有比他們更狠的。

購買期房，房屋建好后實際面積比合同面積大了十幾平米，面積差額應該由誰來承擔?應該按合同價補差價，還是應該按市場價補差價?開發(fā)商的做法是否違規(guī)違法?

經(jīng)濟之聲特約評論員、北京市匯佳律師事務所主任律師邱寶昌，北京潮陽律師事務所律師裘葉，共同探討。

業(yè)主們現(xiàn)在向開發(fā)商提出以下訴求：

1、卓達應履行合同，按合同約定支付業(yè)主延期交房補償;

2、對于補交面積差國家有明確的規(guī)定，實際建筑面積與購房面積偏差范圍在±3%之內(nèi)是允許的，偏差范圍內(nèi)增加部分可由購房者按原購房單價補齊差價，超出3%部分以上，由開發(fā)商自行承擔，產(chǎn)權(quán)歸購房者所有。這種詳細的法定條款卓達根本就沒有寫入共建協(xié)議，存在有意欺瞞消費者的嫌疑。卓達單方面更改房屋設(shè)計圖紙，且在施工前與施工期內(nèi)均未對業(yè)主進行任何形式的告知，現(xiàn)導致大部分業(yè)主在原購房面積基礎(chǔ)上增加至少8%以上，屬卓達單方違約，嚴重侵犯消費者權(quán)益，屬于霸王條款，業(yè)主無法接受，要求卓達按共建協(xié)議中的購房單價補面積差。

3、要求卓達履行共建協(xié)議，免費為需要更名的業(yè)主更名。

4、對于因面積增加導致超過140平米而增加的契稅部分，應該由違約方卓達承擔。

開發(fā)商沒有理會業(yè)主們的這些訴求，以上這些訴求，是否都是合理合法的訴求?

邱寶昌：我認為消費者的要求都是比較合理的。因為這里面首先看合同是不是合法有效。2009年簽訂的合同可能開發(fā)商當時五證不權(quán)，沒有預售許可證，銷售許可證，這個合同到底有效還是無效呢?這個要根據(jù)最高人民法院的司法解釋，如果在一審期間他補辦了手續(xù)，那么合同還是有效的。雖然現(xiàn)在沒有進入到訴訟，但是開發(fā)商一直是認可，2010年沒交房，到2011年的違約就給它一些補償款，一直到現(xiàn)在仍然按照原來的合同去履行。只不過在增加面積的時候，它不按照原來的價格去計價，而是按照現(xiàn)在的價格， 5年過去了，中國房地產(chǎn)市場價格的漲幅是很大的，如何認定，最高院也有一個司法解釋，包括建設(shè)部對于房屋的面積絕對值的差。比如你的合同的面積和銷售的面積誤差在正負3%之內(nèi)，就是少3%以內(nèi)或者多3%以內(nèi)，都應該據(jù)實結(jié)算，如果超過3%，例如100平米，103平米是可以的，那么3平米可以按照原來的價格去結(jié)算，超過3%的部分，開發(fā)商沒有權(quán)利再去要求業(yè)主繳款，超過的部分，面積歸消費者，這個在建設(shè)部預售銷售管理辦法和建設(shè)部和國家工商總局在商品房銷售管理合同當中，就是消費示范合同當中，都有這樣一條。而且在3%之內(nèi)的，應該按照原來的價格，因為這個違約是你的，所以現(xiàn)在，因為違約給我造成損失，所以經(jīng)營者應該給消費者合理的補償。

經(jīng)濟之聲：面積增加了以后，導致一部分消費者購買的房屋的面積超過140平米，140平米屬于大戶型，要增加契稅，應該由誰來承擔呢?

邱寶昌：如果沒有超過140，達不到大戶型;如果超過3%這個部分加上原來的面積超過140多，又是由于開發(fā)商導致了我從一般普通戶型，到了大戶型，這個應該由開發(fā)商承擔。

當?shù)匦旁L辦的工作人員說，在石家莊市，業(yè)主買房時已繳清全款，但交房時開發(fā)商還要求業(yè)主按現(xiàn)價補繳房款的現(xiàn)象普遍存在，有的開發(fā)商甚至在房屋面積沒有增加的情況下，還依然要求業(yè)主按現(xiàn)價補繳房款。信訪辦建議，如果業(yè)主堅持維權(quán)，建議走法律程序。卓達房產(chǎn)上河原著相關(guān)負責人說信訪辦都這樣答復了，他們也認為應該走法律程序。對于信訪辦工作人員和開發(fā)商答復的內(nèi)容，兩位怎么看?

裘葉：首先對于政府部門的答復，最終建議走法律程序，這種答復是沒有問題的，但是這里有他提到在石家莊這種現(xiàn)象是普遍存在，那么是否可以說，政府的相關(guān)部門的監(jiān)管作用沒有起到，而且還放任這種現(xiàn)象。雖然走法律程序是最終的渠道，但是在走法律程序之前，政府和相關(guān)部門是否做了它自己應當做的事情。對于這個開發(fā)商，它現(xiàn)在的形勢就如微信上說的，很囂張。所以必須要是進行維權(quán)，必須要走法律程序。

經(jīng)濟之聲：業(yè)主們接下來該如何維權(quán)?

邱寶昌：我們的行政機關(guān)講輕一點，沒有依法行政，講重一點是失職，是瀆職。普遍存在這種的違法就視而不見嗎?這種行政部門是干什么的?十八屆四中全會也講到了，依法治國、依法行政、依法執(zhí)政，我們的行政機關(guān)不依法行政，怎么能夠建設(shè)法治國家呢。

裘葉：業(yè)主手上還是有相應的合同書，去法院訴訟是可以實現(xiàn)的，但是這個過程可能會比較漫長，但是我堅信這個結(jié)果是好的。

邱寶昌：我認為雙方應該能夠充分協(xié)商溝通，開發(fā)商不要認為我讓你補什么，業(yè)主就補什么，因為在法律上你是不占理。消費者通過訴訟可能付出更多的訴訟成本、時間和費用，但是法律是公平的，所以說企業(yè)應該要站在消費者角度，公平的角度，來妥善處理由于自己的違約違法，給消費者造成的損失，消費者也可以在它愿意協(xié)商的情況下，互諒互讓。