海景房變身“海市蜃樓” 十幾萬(wàn)購(gòu)房款僅能退幾百

最近，中央人民廣播電臺(tái)的新聞熱線就接到了來(lái)自湖北、湖南、北京全國(guó)多個(gè)地方聽眾反映：他們?cè)谏綎|省威海乳山市銀灘“新力銀龍灣”小區(qū)購(gòu)買的住房，本來(lái)合同中標(biāo)明是在2014年底交房，但開發(fā)商光谷新力房地產(chǎn)公司，卻在今年1月宣布破產(chǎn)，導(dǎo)致房屋爛尾，大量業(yè)主受損。

湖北武漢的秦女士說(shuō)，自己是1200戶受害者之一，她講述了當(dāng)時(shí)為何要從武漢到威海買房子的經(jīng)歷。

秦女士：在街上有好多發(fā)廣告的，說(shuō)有車，花200塊錢包食宿，然后去那邊看房，就這樣被帶去了。他有一個(gè)銷售公司，去了以后看這個(gè)項(xiàng)目說(shuō)是山東省里面的重點(diǎn)項(xiàng)目，也有他們?nèi)樯绞械氖虚L(zhǎng)給奠基的照片什么的。我們感覺是一個(gè)適合養(yǎng)老的地方，當(dāng)時(shí)就要我們交訂金，我們也答應(yīng)買了，就交了訂金?；貋?lái)后陸續(xù)的在一個(gè)月之內(nèi)把全款交齊了，28萬(wàn)多?，F(xiàn)在我查到也有備案，但備案的金額說(shuō)我只交了5000塊錢。本來(lái)說(shuō)2014年10月交房，可年前12月份我突然在網(wǎng)上看到說(shuō)這個(gè)公司宣布申請(qǐng)破產(chǎn)。

陽(yáng)光沙灘、碧海藍(lán)天是大多數(shù)生活在內(nèi)陸的人非常向往的景色。尤其是一些中老年人，更加渴望能在這樣的美景中度過(guò)退休生活，要是能在海邊有套房子就可以滿足這樣的愿望了。中國(guó)人海邊度假，首選當(dāng)然是三亞的話，不過(guò)，這對(duì)很多生活在北方的人并不合適，一是離家太遠(yuǎn)，二是機(jī)票也貴啊。所以，山東半島的養(yǎng)老地產(chǎn)在最近幾年非?；鸨绕湓谕?、煙臺(tái)地區(qū)的沿海地區(qū)，大批開發(fā)商在這里大興土木，也吸引了全國(guó)各地的購(gòu)房者前來(lái)選購(gòu)。您要想問在這個(gè)地方究竟開了多少樓盤？大家都來(lái)買的話，夠么？有一句在坊間盛傳的話，威海銀灘的房子，比大街上的人可多多了。在膠東半島，打著旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)旗號(hào)蓋起來(lái)的樓盤真是數(shù)也數(shù)不過(guò)來(lái)。正是因?yàn)槿绱伺蛎浀氖袌?chǎng)泡沫，很多人開始擔(dān)心這里的樓市會(huì)像多年前的三亞一樣崩盤。

“新力銀龍灣”項(xiàng)目38萬(wàn)平方公里黃海、33萬(wàn)平方米東湖公園、5萬(wàn)平方米銀龍灣私家公園三位一體，造就了罕見的三景觀住宅。銀龍灣5萬(wàn)平方公園大型循環(huán)活水湖，能提供游客及業(yè)主劃船。活水湖與東湖公園相連，并通向大海。這是位于山東乳山市海邊的一處樓盤簡(jiǎn)介。北京的高女士告訴記者，很多人都是坐著大巴，看著風(fēng)景來(lái)到這里，然后就被忽悠了。她花了19萬(wàn)買了一套30多平米的小戶型，本來(lái)想著夏天去海邊度假用，但現(xiàn)在，她的房子還是一片地基，根本沒有開建。買房人后來(lái)還發(fā)現(xiàn)，這個(gè)樓盤不僅建筑公司破產(chǎn)，還和銷售兩家公司鬧得不可開交，樓盤的銷售商金鼎公司當(dāng)時(shí)還給其中的5棟樓房偽造了預(yù)售證號(hào)，跟買房人簽訂了虛假銷售合同。

高女士：到現(xiàn)在大部分人拿不到合同，發(fā)票更不用提了，就一個(gè)收據(jù)。在各省市他們都有銷售點(diǎn)，大旅游車就把大家給拉去，到那就開始宣傳，就買，也不讓我們到別處去問情況，之后直接就拉回去。簽完之后，合同就被拿走了，說(shuō)是蓋章，就沒給我們。我們是2012年10月買的，簽完合同就走了，手里只有當(dāng)時(shí)交首付的收據(jù)，發(fā)票也沒有，合同到現(xiàn)在也沒有。后來(lái)我又給銷售打電話，他說(shuō)原來(lái)的開發(fā)公司可能鋪的面太大，資金鏈斷了。我說(shuō)，那我的房呢？他說(shuō)房子肯定有啊。我說(shuō)，現(xiàn)在是地基，然后還破產(chǎn)，怎么能得到房？他說(shuō)那我們公司接。這個(gè)銷售公司，它叫金鼎，銷售的和蓋房的是倆個(gè)公司，蓋房的是光谷新力。

在開發(fā)商光谷新力宣布破產(chǎn)后，給買房人提供了兩條解決方案：一是不要房子，申請(qǐng)債權(quán)，但是退還資金多少不能保證；二是要房子，但必須等待項(xiàng)目重組，時(shí)間不確定。

高女士：當(dāng)時(shí)開發(fā)的時(shí)候，奠基儀式是市政府的一些領(lǐng)導(dǎo)參加、講話，還在那挖土、奠基，到現(xiàn)在成這種狀況了，直接就告訴我們這些買房的人說(shuō)開發(fā)商破產(chǎn)了，賠錢的話就賠10%。如果要房，等著，爛尾，就是沒人蓋，就不知道什么時(shí)候了。我說(shuō)我不要房了，哪怕少給我一點(diǎn)也行。銷售說(shuō)，你不要房等于就都放棄了，錢也沒多少，也就10%賠給你，你要房就得等。根本就不能提房子晚交賠違約金的事，這個(gè)事肯定是不能提了，能給你蓋出來(lái)就是好事了，現(xiàn)在房都沒人蓋。

1200名業(yè)主利益受損，資金多達(dá)上億元。當(dāng)?shù)貥潜P售樓相關(guān)人員現(xiàn)在會(huì)做出怎樣的解釋呢？記者致電了賣給高女士房子的韓女士，她的回答可要把業(yè)主的鼻子氣歪了。目前當(dāng)?shù)卣谶M(jìn)行重組計(jì)劃，如果順利，2015年購(gòu)房人可以收房。不過(guò)，在已經(jīng)被傷害過(guò)的前提下，誰(shuí)還會(huì)再相信呢？但購(gòu)房者如果選擇退房的話，可能幾十萬(wàn)的房款最后只剩下幾百元。

韓女士：現(xiàn)在政府這邊安排專門的人員就說(shuō)是處理相關(guān)的事宜，資產(chǎn)重組跟清算這塊已經(jīng)接近尾聲了，就是說(shuō)現(xiàn)在所有的相關(guān)事宜都在規(guī)范有序的進(jìn)行著。政府這邊在4月份的時(shí)候也會(huì)全面恢復(fù)咱們這邊的工程建設(shè)，5月份我們會(huì)陸陸續(xù)續(xù)恢復(fù)能具備交房條件的房子的交付。不想要房子的話，幸運(yùn)的話有可能你這十幾萬(wàn)就能拿回去一萬(wàn)兩萬(wàn)。如果外邊的外債特別多，不幸的話有可能就是幾千塊錢甚至是幾百塊錢。

高女士清晰的記得，在買房時(shí)看過(guò)樓盤項(xiàng)目的一些宣傳照片，當(dāng)時(shí)“新力銀龍灣”項(xiàng)目聲勢(shì)浩大，在奠基儀式上還有乳山市政府領(lǐng)導(dǎo)前來(lái)致辭，并描繪了一幅打造高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的藍(lán)圖，為何現(xiàn)在卻落得個(gè)破產(chǎn)的殘局？不少買房人懷疑，不排除開發(fā)商惡意破產(chǎn)的意圖。就此話題，記者聯(lián)系到了此次破產(chǎn)事項(xiàng)的破產(chǎn)管理人山東東方未來(lái)律師事務(wù)所律師孫女士，她說(shuō)，開發(fā)商的高利貸過(guò)多是造成破產(chǎn)的主要原因。

孫女士：很多債權(quán)人也都提出來(lái)，我們管理人接手以后也在著手去查看那些資金的走向。從目前我們了解到的情況是，他的高利貸比較多，所以導(dǎo)致了目前這個(gè)狀況。

就在節(jié)目播出前一小時(shí)，山東省乳山市政府聯(lián)系到記者，委托代理律師對(duì)此事做出了正式回應(yīng)。

記者：首先請(qǐng)問您一下，乳山市光谷新力房地產(chǎn)公司開發(fā)的這個(gè)項(xiàng)目是什么時(shí)候進(jìn)入破產(chǎn)程序的？這個(gè)事情政府當(dāng)時(shí)已經(jīng)知道了嗎？

律師：光谷新力開發(fā)的是銀龍灣的項(xiàng)目，是在去年11月底由法院受理了這個(gè)債務(wù)人經(jīng)濟(jì)公司的一個(gè)破產(chǎn)清算的申請(qǐng)。當(dāng)時(shí)在破產(chǎn)受理的時(shí)候政府已經(jīng)知道，而且從那個(gè)時(shí)候已經(jīng)采取了一些積極的措施來(lái)保護(hù)這些業(yè)主的利益。

記者：針對(duì)業(yè)主遭受的損失，政府目前有什么樣的解決方案？

律師：這個(gè)企業(yè)進(jìn)入了一個(gè)破產(chǎn)程序，首先是一個(gè)民事的行為，法院會(huì)依法處理。作為政府，現(xiàn)在采取的方式就是積極尋找重整方，將這個(gè)項(xiàng)目接盤，然后保證業(yè)主的利益，成功的交房，使業(yè)主的利益不受損失?，F(xiàn)在無(wú)論是政府、法院，都在積極朝這個(gè)方向去努力。

記者：這個(gè)有時(shí)間表嗎？什么時(shí)候有人能接盤？

律師：按照法律的規(guī)定，現(xiàn)在新力地產(chǎn)走的是破產(chǎn)重整的程序，通常在受理破產(chǎn)之后的6個(gè)月之內(nèi)會(huì)有重整方向法院提交重整計(jì)劃草案，也就是能把這個(gè)盤接下來(lái)，由債權(quán)人通過(guò)這個(gè)方案。

記者：比如說(shuō)購(gòu)房者在買房的時(shí)候，銷售方向購(gòu)房者介紹銀龍灣這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)受到了乳山市政府高度的重視，也有市領(lǐng)導(dǎo)參與了當(dāng)時(shí)的奠基儀式，那現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目走到了破產(chǎn)這一步，很多業(yè)主交的這個(gè)錢究竟去了哪里？

律師：對(duì)于這個(gè)問題，首先，當(dāng)時(shí)政府是不是曾經(jīng)奠基了，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在是破產(chǎn)管理人，對(duì)于這個(gè)事情還真不是很清楚，但無(wú)論市政府有沒有參加奠基，現(xiàn)在這個(gè)地產(chǎn)公司進(jìn)入破產(chǎn)程序，對(duì)于業(yè)主所繳納的這些房款，包括公司其他財(cái)產(chǎn)的去向、資金的去向，我們政府這邊已經(jīng)由公安介入調(diào)查，現(xiàn)在正在偵查的過(guò)程當(dāng)中。

記者：您跟我提到這家公司是在2013年11月份開始走破產(chǎn)程序的，在我們的采訪過(guò)程中，有的購(gòu)房者反映，在12月底的時(shí)候，還有購(gòu)房者交款買房?，F(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商和銷售公司是分開的兩家公司，這個(gè)銷售公司如果還繼續(xù)銷售的話，是否在政府的監(jiān)管范圍之內(nèi)？

律師：對(duì)你提出的這個(gè)問題我們要落實(shí)，因?yàn)檠巯挛覀冞€沒有看到這方面的一個(gè)材料。關(guān)于銷售公司，它不是房地產(chǎn)公司的一個(gè)銷售部門，而是一個(gè)銷售代理公司，所以一般情況下在進(jìn)入破產(chǎn)程序之后是不會(huì)有新的收款行為的發(fā)生，但是您提的這個(gè)問題，我們需要跟管理層進(jìn)行聯(lián)系，根據(jù)提供的相關(guān)材料，我們來(lái)進(jìn)一步查證。

這兩年，相信不少人都收到過(guò)短信，或者接到過(guò)電話，推銷沿海地區(qū)的所謂海景房，他們往往以提供免費(fèi)交通、食宿，甚至打出免費(fèi)旅游的招牌，吸引人們前去參觀。我們不能斷定，所有類似的海景房銷售都是騙局，但無(wú)可否認(rèn)的是，我們也看到了不少這樣新聞見諸報(bào)端：到了目的地，購(gòu)房人的人身自由被限制，被銷售人員集中轟炸心理防線崩潰，甚至還有的爆發(fā)沖突，買房人被打傷。

面對(duì)海景房、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域爆出的種種亂象，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭提醒三點(diǎn)：一是檢查開發(fā)商資質(zhì)，一定要土地、規(guī)劃、建設(shè)、施工、預(yù)售證“五證齊全”；二是盡量選擇資金實(shí)力雄厚的大開發(fā)商，因?yàn)樵诋?dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，一旦市場(chǎng)降溫或者銷售不暢，中小開發(fā)商很可能造成樓盤爛尾；第三，就是要嚴(yán)格評(píng)估旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

楊紅旭：旅游地產(chǎn)跟市區(qū)這種自住盤不一樣，因?yàn)槭袇^(qū)一般配套比較成熟，生活比較便利，所以即便是樓市降溫，市區(qū)的房?jī)r(jià)也不可能大跌或者沒人買。但是海邊的旅游度假區(qū)這種房產(chǎn)，很多人買了之后是用來(lái)投資的，這種片區(qū)這種樓盤一直沒有人住，那可能是有問題的。因?yàn)檎f(shuō)到房產(chǎn)，不管是用來(lái)投資的，還是用來(lái)度假的，還是自住的，都必須有人使用，常年空置的房屋一般都會(huì)出現(xiàn)問題，因?yàn)榇笃姆课菘罩?，入住率不高，?huì)導(dǎo)致周邊的商業(yè)配套、生活配套都跟不上，你想讓人家過(guò)來(lái)人家也做不了，因?yàn)闆]人，這樣就會(huì)形成惡性循環(huán)。這種房產(chǎn)已經(jīng)很難升值和保值，即便以后你想轉(zhuǎn)手，甚至也沒有人去接你的房子。所以買旅游度假產(chǎn)品一定要當(dāng)心，它跟市區(qū)的自住房不是一碼事，風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于市區(qū)的自住盤。

房地產(chǎn)專家、經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員韓世同和中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)律師團(tuán)胡鋼律師做客節(jié)目，就此事發(fā)表觀點(diǎn)和看法。

遇到開發(fā)商破產(chǎn)，不能交房造成損失，業(yè)主最好的維權(quán)程序應(yīng)該是什么？

胡鋼：整個(gè)案情的進(jìn)展已經(jīng)到了破產(chǎn)清算的程序，所以說(shuō)未來(lái)走向有兩點(diǎn)：第一點(diǎn)無(wú)非是企業(yè)及剩余的財(cái)產(chǎn)在支付了相關(guān)的破產(chǎn)費(fèi)用、相關(guān)的法律訴訟費(fèi)用、相關(guān)的稅務(wù)費(fèi)用、勞動(dòng)報(bào)酬費(fèi)用以后，所余下的財(cái)產(chǎn)用來(lái)償還其債務(wù)人的債務(wù)。但可能每個(gè)人能拿到的賠償非常少。另外一種走向是所謂的重整，當(dāng)?shù)卣块T正在籌劃吸納更多的新投資人來(lái)進(jìn)行新的投資，來(lái)把這個(gè)盤接下去，使合同能夠有效履行。

消費(fèi)者在這個(gè)背景下要做的事情有兩件，第一件，首先是把大家組織起來(lái)，可以集體聯(lián)合聘請(qǐng)一個(gè)比較有影響力的、好的律師事務(wù)所給他們提供服務(wù)，這是非常必要的。第二，本案中受理的法院是乳山市人民法院，乳山市是一個(gè)縣級(jí)市，屬于威海市管轄，我個(gè)人理解，依據(jù)我們國(guó)家的企業(yè)破產(chǎn)法、民事訴訟法的話，一般來(lái)說(shuō)這種法院的管轄確實(shí)是由債務(wù)人所在地，就是項(xiàng)目所在地的人民法院管轄，但鑒于本案涉及的消費(fèi)者人數(shù)眾多，達(dá)到1000多名，而且是散布在全國(guó)各地，我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照我們最高人民法院司法解釋相關(guān)規(guī)定，執(zhí)行我們的《民事訴訟法》規(guī)定，由上級(jí)法院即威海市人民法院提審來(lái)進(jìn)行管轄，這樣能夠避免可能存在的地方保護(hù)主義，或者是下級(jí)法院相對(duì)來(lái)說(shuō)司法資源不是很充足的弊端，來(lái)更好的維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。

威海乳山這個(gè)項(xiàng)目的情況我們以前似曾聽說(shuō)過(guò)，但是在不斷完善行業(yè)監(jiān)管的情況下，現(xiàn)在又出現(xiàn)了這種情況，原因何在？

韓世同：這可能跟開發(fā)商過(guò)度擴(kuò)張和地方政府對(duì)這些房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)售和資質(zhì)方面缺乏監(jiān)管有關(guān)系，如果有監(jiān)管的話，預(yù)收的款項(xiàng)一般肯定是夠蓋樓的，那這個(gè)資金肯定是有挪用的現(xiàn)象。而且政府應(yīng)該監(jiān)管，錢到了這個(gè)項(xiàng)目上必須要專款專用，不能挪到其他方面去。現(xiàn)在除了這樣的狀況，政府不能夠稀里糊涂的先把它破產(chǎn)了，就清了，這樣子顯然不太負(fù)責(zé)任。開發(fā)商也好，銷售代理也好，都必須盡可能完善自己的職責(zé)，減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，不是一破產(chǎn)就算了。但其實(shí)政府現(xiàn)在也無(wú)能為力，最后恐怕就不了了之，購(gòu)房者非常容易陷入錢財(cái)兩空的境地。