江蘇佳源地產(chǎn)賣店鋪承諾招商運營 三年后仍是毛坯房

，“東方不夜城項目位于姜堰大道南側(cè)，總建筑面積26萬平方米，是姜堰市第一個集休閑、娛樂、餐飲、購物于一體的大型商業(yè)項目。項目建成后，將成為姜堰城市建設(shè)的地標(biāo)性歐式建筑群。目前，東方不夜城項目大部分商鋪已與商家達(dá)成合作意向，以移動公司、大地影院、凱盛家紡等品牌商家為主，并與溫州商會、義烏商會、常熟服裝協(xié)會等商會組織達(dá)成合作意向。”——這段話出自2009年江蘇省姜堰市佳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的“東方不夜城”項目發(fā)布會。當(dāng)時佳源房產(chǎn)公司不僅召開了發(fā)布會，還在姜堰市展開了鋪天蓋地的廣告攻勢。李先生就是因為他們打來的廣告推銷電話動了心。但是，投資50萬元買的商鋪，到現(xiàn)在還只是安安靜靜等著落灰的毛坯房。

李先生：當(dāng)時很多中介公司經(jīng)常打電話，我是抱著投資的信心去看的。當(dāng)時他承諾幫忙招商引資，說這個是黃金地帶，說你們只要首付了房款，然后每年就可以以這個商鋪的租金還貸。我們看著那個地段也還好，就買了這個商鋪，當(dāng)時是1萬8千左右一個平方，我那個店鋪是27個平方，大約是50多萬。他當(dāng)時是承諾包租的，但那個房子一直空了3年，一直都沒有招商，也沒有交租。

和李先生有相同遭遇，在“東方不夜城”購買商鋪的業(yè)主接近200位。由于“東方不夜城”地理位置靠近市中心，大家剛開始都認(rèn)為這個商業(yè)區(qū)地點好，誰也沒想到3年過去了，原本以為會紅紅火火的商業(yè)區(qū)到現(xiàn)在還一片冷清。

陳女士也在2011年買了“東方不夜城”5號樓2層的一間商鋪。她告訴記者，在簽訂購買合同的時候，佳源房產(chǎn)公司采取了直接返租金的方式，一次性在房款里返還了3年的租金。并且與陳女士簽訂了招商代理協(xié)議。有效期是截至2014年3月30日。眼看著協(xié)議期限就要到了，但是開發(fā)商根本不兌現(xiàn)招商的承諾，業(yè)主們都覺得自己投資商鋪的錢打了水漂。

陳女士：當(dāng)時賣房的時候他們說好了，這個房子一樓是男裝，二樓是童裝，三樓是娛樂什么的，然后我買的是二樓的，返租三年。當(dāng)時我實質(zhì)上付了44萬，總房款應(yīng)該加上返還的11萬，是按百分之多少返還的，第一年7%，第二年8%是遞增返還的。2014年的12月30號，不是要把這個房子三年包租返還給我們嗎？3月30號到期，我們到不夜城去看了，全部空的，沒有租，包括裝修什么的都沒有，還是原來的水泥地，沒有動過。我也承認(rèn)投資肯定是有風(fēng)險的，但這個地段是很好的，主要是他們沒有招商。

佳源房產(chǎn)公司承諾，在陳女士所購買的店鋪里招童裝品牌，一直沒有實現(xiàn)。那么，既然開發(fā)商不履行承諾，業(yè)主們?yōu)槭裁床蛔孕姓猩棠?？陳女士說，現(xiàn)在整棟樓的水、電等配套設(shè)施，都得不到物業(yè)的配合，根本沒有商鋪愿意進(jìn)來。

陳女士：去年一樓的人準(zhǔn)備自主招商，結(jié)果里面路燈什么的都不開，他們不肯開，開了要給電費。還有你要招商的話，他不提供水電的線路圖、消防線路圖，你是做不了的，我們都是外地來的。

更令陳女士苦惱的是，在與他們簽訂的購房合同中，根本沒有任何條款寫明要返還租金，也沒有寫明佳源房產(chǎn)公司不履行招商義務(wù)，將會遭到什么懲罰。更沒有寫明他們承諾的要幫陳女士在她的店鋪里招童裝品牌商家。陳女士手里只有一份和開發(fā)商口頭承諾根本不相符的委托經(jīng)營協(xié)議。

記者：這個合同上寫明了他會幫你們承租嗎？

陳女士：公司口頭的，沒有文件。宣傳資料上是這樣子炫耀的，是口頭上說的。合同上不寫返還，也不寫返租什的么，實際上就是把你的房價錢拿掉了。比如我這個房子賣55萬，然后他說3年返還給你11萬，然后房價實際顯示是44萬。這一塊是口頭說的，沒在合同上面。我們有一個委托經(jīng)營管理的那個協(xié)議，上面說的就是第一，乙方自行確定調(diào)整該商鋪經(jīng)營范圍及經(jīng)營模式，就是說原來口頭確定的童裝什么的都沒有用了。第二，在保證甲方既定收益的前提下，乙方獨立處理一切與該商鋪經(jīng)營有關(guān)內(nèi)外事物。但是它商鋪沒有經(jīng)營。上面還寫了委托經(jīng)營期限到2014年3月30日。

陳女士告訴記者，這件事已經(jīng)僵持了一年多，因為業(yè)主們早已開始擔(dān)心，委托協(xié)議馬上就到期，開發(fā)商不會去管運營招商的事情，將來想維權(quán)希望會非常渺茫。但是，就在業(yè)主們和佳源房產(chǎn)公司維權(quán)期間，業(yè)主們紛紛接到了一個詢問他們是否愿意出租商鋪的電話。大家不要以為事情就有了轉(zhuǎn)機(jī)，尋租方說，一年租金只愿意出2000塊，當(dāng)然沒有業(yè)主同意出租。可等業(yè)主再去找佳源房產(chǎn)公司討要說法的時候，他們卻以業(yè)主不愿意出租商鋪作為擋箭牌。

陳女士：有人打電話找他，他說不是我們不招商，是你們不同意招商。他這個話是從哪來的呢？有人打電話問我，你那個房子租嗎？我說什么價格??？他說2600，你來看看吧，這邊都是2600-3500，我說是一個月？他說不是，一年。那我說2600-3500一年租了干嘛呢？然后就不了了之。哪知道我收到這個電話以后，基本上每個二樓的業(yè)主都收到了同樣的電話。然后有人去找他的時候他們就說了，是他們自己不租的，不是我們不幫他們招商。

一場場鬧劇表明，為了拖過協(xié)議有效期，這家開發(fā)商真是動足了腦筋。記者在搜房網(wǎng)上找到了“東方不夜城”的售樓信息和電話，這個樓盤的商業(yè)店鋪仍然在出售當(dāng)中。當(dāng)記者詢問這個樓盤的商用店鋪出租情況時，銷售人員異常警覺。

記者：我想問一下，如果買商鋪的話你們包招商嗎？

客服：我們這一塊之前是有的，就是說三年的話是給您租金，同時把你的房價稍微抵一點，具體的話可以到我們這邊來看一下。

記者：三年以后呢？

客服：三年以后您可以自己租，或者您也可以委托我們，到時候再說。

記者：到時候商鋪已經(jīng)開起來了嗎？

客服：對，已經(jīng)開了。您可以到現(xiàn)場這邊過來來看一下，我們這邊是市中心的位置。

記者：那商鋪租金現(xiàn)在大概多少，您這里能幫我介紹一下嗎？商鋪如果往外租的話…

客服：不好意思，這邊我不太清楚，不好意思。

記者：如果往外租的話好租嗎？

客服：這是業(yè)主自己的事情，我們這邊是售樓處，如果真的后期租的話也不是我們這邊管。我這邊真的不清楚，不好意思。

隨后記者又接通了“東方不夜城”招商部的電話，這里的工作人員更加“訓(xùn)練有素”，工作人員伶牙俐齒、死不認(rèn)賬、態(tài)度蠻橫。

記者：我想問你，原來承諾了比如開兒童服裝或者是其他的，后來沒有開。

招商部：你怎么知道沒有開，現(xiàn)在5號樓二層兒童游藝開得好好的呢，天天都在營業(yè)啊，生意還很好呢。5號樓2層兒童游藝，而且叫智多星，你可以自己去查，還有一個，你自己也可以去查，都在那里。

記者：里面現(xiàn)在是很熱鬧很繁華是嗎？

招商部：是的。對。

記者：有很多人反映……

招商部：有很多人反映，哪一些人？具體是哪一些人？

記者：招商問題你們解決好了嗎？

招商部：我們現(xiàn)在接聽的電話全部都是關(guān)于我們業(yè)主的，如果說您不是業(yè)主本人的話，不好意思，我沒有權(quán)利回答。

那么，現(xiàn)在“東方不夜城”商業(yè)區(qū)究竟是什么狀態(tài)呢？《天天315》節(jié)目組委托姜堰市當(dāng)?shù)孛襟w的記者去現(xiàn)場一探究竟。

姜堰市記者：我現(xiàn)在還在現(xiàn)場。

記者：是東方不夜城。整個的感覺是一個什么樣的，是一個正常營業(yè)的商場嗎？

姜堰市記者：一些商戶基本上已經(jīng)開始建成營業(yè)了，但整個建筑群內(nèi)部基本上很空曠的，很冷清。

記者：你現(xiàn)在是幾號樓？

姜堰市記者：5號樓。

記者：現(xiàn)在5號樓是什么情況？

姜堰市記者：感覺比較空，里面1樓、2樓加起來大概有40、50家也不止，但是商鋪只有一兩家、三四家。二樓有一家教育機(jī)構(gòu)，掛牌子，但是里面設(shè)施還沒有到位，還沒裝修。還有一家就是兒童娛樂的，那個已經(jīng)開始營業(yè)了。

記者也嘗試聯(lián)系了姜堰市“東方不夜城”項目的開發(fā)商浙江佳源房產(chǎn)公司，登陸公司網(wǎng)頁赫然寫著浙江前十大房產(chǎn)公司的標(biāo)語，并且在顯要位置突出了服務(wù)監(jiān)督電話。

客服：不好意思，我們這里對信息方面有專門的行政文秘部這邊統(tǒng)一回復(fù)，我這邊提供一個電話號碼給您，你打過去的話，他們會給你做相應(yīng)解釋的，好嗎？

記者多次撥打他們提供的電話，以及浙江佳源房地產(chǎn)公司的官網(wǎng)聯(lián)系電話，都無人接聽。由于3月30日佳源房地產(chǎn)公司就要以代理經(jīng)營合同到期為由將商鋪交房給業(yè)主。業(yè)主們再次找到開發(fā)商討要說法。但仍然沒有結(jié)果，事情依然陷入僵局。

記者：有個業(yè)主就提出來，你說你經(jīng)營的，我不管你經(jīng)營成功多少，只要有你經(jīng)營過的一個痕跡給我，比如說這個房屋裝修過了，水電是通的，電器也開著，就是在為三年的經(jīng)營招商做過努力的，只要留下這個痕跡，我們就把房子收過來。如果你不能證明那個，那么你哪一天能招商了，哪一天我們來收房。然后那個相應(yīng)的負(fù)責(zé)老總他說了，有些事他能做主，有些事他不能做主。

專家點評

房地產(chǎn)專家、經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員韓世同和北京潮陽律師事務(wù)所律師鄭傳鍇做客節(jié)目，就此事發(fā)表觀點和看法。

以返租的形式進(jìn)行廣告和銷售，在房地產(chǎn)界這是一種常態(tài)嗎？

韓世同：其實住建部商品房的銷售管理辦法是2001年6月制定的，其中有一條規(guī)定就是，不得以返租或者是類似返租的形式來銷售未竣工的房屋，但是竣工的可能不在此限。另外，工商總局也有關(guān)于廣告發(fā)布的規(guī)定，里面規(guī)定廣告不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，也不得含有升值、投資回報等承諾。這兩條規(guī)定其實是原來對商鋪銷售了之后返租的現(xiàn)象有一定的制約，因為返租經(jīng)常會出現(xiàn)糾紛，但現(xiàn)在這一輪的浪潮比較高漲，各地都在大力投資搞商業(yè)地產(chǎn)，這個規(guī)定約束力本來就不強(qiáng)，再加上時效等的問題，現(xiàn)在基本上就沒有太多的人管這事。

從法律上來說，以返租的形式進(jìn)行廣告以及銷售，違反國家相關(guān)的法律規(guī)定嗎？

鄭傳鍇：正常的銷售一個最基本的原則是，法無明文禁止行為即可，如果開發(fā)商是以現(xiàn)房銷售的模式進(jìn)行返租銷售的話，不違反住建部和國家相關(guān)規(guī)定的話，我個人認(rèn)為可能這個行為傾向于是合法的。如果是明確違反法律規(guī)定的話，業(yè)主還可以以明確違反相關(guān)法律規(guī)定為由來主張合同無效。

現(xiàn)在非常迫在眉睫的一個問題是，委托運營協(xié)議是到今年的3月30日到期，也就是說，三天之后委托協(xié)議到期了，我們的消費者應(yīng)該怎么辦？

鄭傳鍇：應(yīng)該說這份委托協(xié)議只要是不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的，它是一直有效的，它的效力是可以延續(xù)的。目前業(yè)主所面臨的是履行期限漸滿這樣一個問題，還是要主張一個不安抗辯權(quán)基于對方的違約行為。基于委托運營協(xié)議，開發(fā)商沒有做到相應(yīng)的招商工作，沒有履行完相應(yīng)的合同約定，所業(yè)主也存在一個不安抗辯權(quán)或者叫同時履行抗辯權(quán)。建議業(yè)主及時咨詢律師，可以以法律的方式以合法的方式來取證，維護(hù)自己的權(quán)利。

這個開發(fā)商為什么不對這個商鋪進(jìn)行招商然后運營呢？

韓世同：這個城市可能是比較不大的一個城市，它的開發(fā)體量可能超過了它在短期內(nèi)能夠承受的，恐怕這個市場需要一個比較長階段的培育和引導(dǎo)。開發(fā)容量比較大的話，想要招滿商可能需要時間，現(xiàn)在的期限太短，三年的話可能根本達(dá)不到培育市場的目標(biāo)，至少可能要8年、10年以后可能才能達(dá)到經(jīng)營的預(yù)期目標(biāo)。