北京怡海花園物業(yè)稱經(jīng)營困難欲調(diào)價 業(yè)主質(zhì)疑賬單真實性

【導(dǎo)讀】物業(yè)公司曬出3年賬單，以經(jīng)營困難為由要漲物業(yè)費，業(yè)主質(zhì)疑賬單真實性。物業(yè)公司對業(yè)主質(zhì)疑不予理會，強調(diào)單個業(yè)主沒有查賬資格?！短焯?15》本期特別呈現(xiàn)：北京怡?；▓@小區(qū)業(yè)主艱難維權(quán)實錄。

今年3月，北京怡?；▓@小區(qū)物業(yè)公司在沒有和業(yè)主協(xié)商的情況下，就在小區(qū)內(nèi)張貼公告。公告說，因為經(jīng)營困難要漲物業(yè)費，并曬出3年賬單。

但這個叫做“物業(yè)服務(wù)收支明細(xì)表”賬單公開內(nèi)容粗略，有業(yè)主質(zhì)疑賬單真實性，認(rèn)為有收益被隱瞞。但物業(yè)公司對業(yè)主質(zhì)疑不予理會，強調(diào)單個業(yè)主沒查賬資格。物業(yè)的態(tài)度激怒了小區(qū)多位業(yè)主。

這些被激怒的業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)公司在不公開詳細(xì)賬目，也不和業(yè)主協(xié)商的情況下，就想單方面上漲物業(yè)費，是小區(qū)大部分業(yè)主一貫縱容的結(jié)果，在他們看來，現(xiàn)在大部分業(yè)主權(quán)利意識普遍淡薄。

在怡?；▓@小區(qū)居住了12年的一位業(yè)主說，在物業(yè)費調(diào)價事件發(fā)生前，小區(qū)的一些業(yè)主就因為小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降、上門服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)不一等問題和物業(yè)溝通，但當(dāng)時物業(yè)以不和單個業(yè)主談為由，冷漠對待業(yè)主提出的改進(jìn)意見。在這樣的情況下，物業(yè)公司在今年2月份，突然發(fā)布公告，說要向業(yè)主收取高額滯納金。一些往年積極繳納物業(yè)費的業(yè)主因為人在外地，不知道公告內(nèi)容，回來后都被要求繳納了高額的滯納金。業(yè)主告訴《天天315》欄目的記者，當(dāng)時繳納的滯納金和一個月的物業(yè)費一樣多。

業(yè)主：我們合同上確實有收取3‰的滯納金這一條，但我們在這里住了十多年了，大家年底交采暖費才一塊交物業(yè)費，十多年了一直是這種形式，物業(yè)從來沒提出過異議。還有一部分業(yè)主因為跟物業(yè)有糾紛，比如說我們6期有一些房子，外面下大雨里面下小雨，物業(yè)原來還給管一管，后來干脆直接說不管了。再有一個，我們的合同上寫的電梯費跟高壓水泵費是按實際收取，但物業(yè)這么多年來，它不管每家每戶多大平米、不管哪層樓，它都是按電梯費一家一年6百收的。再有，其他的那些公共服務(wù)他根本就做不到，原來我們300個保安，現(xiàn)在只有80個保安，保安基本上全部安排在行車收費那了，根本就沒有人維持治安。一些業(yè)主因為是外地人，他們過年回家，回來以后可能也沒太注意這個公告，就過了一段時間，大概是2月份交的，就非得收人們那個滯納金，那這些業(yè)主肯定不滿，因為十多年了，你從來沒收過。但這還沒有讓大家鬧起來，最后讓大家鬧起來的是物業(yè)在3月1號貼了一個公告。

為什么突然收取高額滯納金？滯納金該不該交這么多？物業(yè)還沒有解答這個問題，緊接著就又在小區(qū)張貼了一份《關(guān)于怡海花園上調(diào)物業(yè)費的公告》。公告內(nèi)容是：物業(yè)公司準(zhǔn)備在2014年2月以書面調(diào)查問卷的形式召開業(yè)主大會，就物業(yè)費上調(diào)事宜進(jìn)行表決，屆時由物業(yè)公司員工上門發(fā)放意見表。公告張貼時間是今年的3月1日。

在這之后，物業(yè)就曬出3年的賬單，但這個叫做“物業(yè)服務(wù)收支明細(xì)表”賬單公開內(nèi)容粗略，有業(yè)主質(zhì)疑賬單真實性，認(rèn)為有收益被隱瞞。

業(yè)主：我們只知道我們在購買房屋的時候，我們公攤了多少，而我們不知道我們公攤的這些東西它到哪去了？它產(chǎn)生了什么樣的效益？比如說地表這些停車場，它原來沒有，現(xiàn)在它的停車場是要收費的，這些收費究竟有多少？

業(yè)主：我們不是不同意你漲物業(yè)費。首先你要坐下來跟業(yè)主協(xié)商，我們要重新簽定物業(yè)服務(wù)合同，這是第一點。第二點，物業(yè)這么多年從來沒有給我們公示過收支明細(xì)，你的公共收益是多少，我們從來都不知道。這種情況下，你單方面提出漲價，我們肯定不能接受。我們要求公布明細(xì)，但是他拿出來的沒有明細(xì)。

業(yè)主要求物業(yè)公示詳細(xì)賬單，但是得到的答復(fù)依舊是：單個業(yè)主沒資格查賬。業(yè)主們只能寄希望于盡快成立業(yè)委會，然后再通過業(yè)委會來要求物業(yè)公司公開賬目，或者請其他會計師事務(wù)所查看物業(yè)公司賬目。

但是想要成立業(yè)委會難度不小，怡?；▓@小區(qū)共有6700戶業(yè)主，得征集齊千分之五的業(yè)主簽名，才能到街道辦申請成立業(yè)委會。據(jù)業(yè)主介紹，其實早在2001年，小區(qū)已經(jīng)成立了籌備組。到投票階段時，發(fā)現(xiàn)很多業(yè)主都還不認(rèn)識籌備組的成員，不知票該投給誰，所以只能停止相關(guān)工作。后來又有備選人員因工作等緣故不得不撤出，業(yè)委會也就到現(xiàn)在也沒有成立。

這次物業(yè)單方面提出漲價后，幾名熱心業(yè)主再次開始自發(fā)組織一些業(yè)主，在怡?；▓@一家超市門口進(jìn)行“維護(hù)業(yè)主權(quán)益”征集業(yè)主簽名活動。短短兩天時間，就征集到200多名業(yè)主簽名。

但在這之后，業(yè)主們要想再組織類似活動，就不太容易了。今年3月17日，業(yè)主征集簽名的活動被迫停止，原因是物業(yè)貼出公告，聲稱“個別業(yè)主打著成立業(yè)主委員會的旗號，在小區(qū)里拉條幅，這種行為嚴(yán)重影響到小區(qū)業(yè)主正常生活”，并報警阻止業(yè)主開展相關(guān)活動。對于物業(yè)公司的做法，幾位熱心業(yè)主覺得很委屈。

業(yè)主：我們參與這項維權(quán)活動的目的實際上并不是說我們希望用對抗的方式來獲得些什么，而是說這個過去曾經(jīng)讓我們驕傲的社區(qū)，讓我們每個人都感到很溫馨的社區(qū)，現(xiàn)在的管理可以說抱怨之聲不絕于耳。在這樣的情況下，物業(yè)公司沒有反思自己在管理方面的問題，在沒有跟業(yè)主進(jìn)行充分溝通與對話的前提下，提出來一種可以說是越權(quán)甚至可以說是一種非法方式來召開所謂的業(yè)主大會。再加上它本身服務(wù)質(zhì)量下降，所以就導(dǎo)致了業(yè)主產(chǎn)生了一種強烈不滿情緒。作為我個人來講，我們已經(jīng)在這里住了十年多了，我們是親眼看到、體會到這個物業(yè)的服務(wù)是如何一點一點的下降。

業(yè)主們告訴記者，怡?；▓@物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀堪憂，服務(wù)水平直線下降，保安人數(shù)明顯減少。近年來，怡?；▓@小區(qū)治安事件頻發(fā)，還存在電梯墜人，樓道臟亂，綠地裸露等問題，業(yè)主尤其對物業(yè)亂收上門服務(wù)費的行為極為不滿。

業(yè)主：第一，上門收費的標(biāo)準(zhǔn)是什么？該是多少錢？就換燈這個事，我聽到最高的有200多。同樣是一位老大爺，他們家單元下面的下水道堵了，每戶收200。

物業(yè)服務(wù)水平降低，物業(yè)費卻要調(diào)高，業(yè)主們于是找到居委會討說法。3月21日，在部分業(yè)主的要求下，怡?；▓@居委會介入調(diào)停，業(yè)主代表和怡?；▓@物業(yè)公司協(xié)商是否漲價事宜，但最終沒能達(dá)成一致意見。

業(yè)主向《天天315》節(jié)目反映相關(guān)問題后，記者趕到怡?；▓@小區(qū)進(jìn)行調(diào)查采訪。記者在怡海豐達(dá)物業(yè)公司的辦公室門口看到了物業(yè)服務(wù)收支情況明細(xì)表，公開內(nèi)容果然比較粗略。一位徐姓工作人員說，物業(yè)服務(wù)收支情況明細(xì)表是從建委網(wǎng)站下載的，是按規(guī)定填寫的內(nèi)容。關(guān)于小區(qū)“共有部分”的收入問題，物業(yè)說相關(guān)收支情況已經(jīng)按規(guī)定公示了。

記者：哪些是屬于業(yè)主共有的？就你們來管理的？

物業(yè)：車位的收入，然后小區(qū)里面電梯廣告收入，包括公告欄平面廣告廣告收入，還有一些商業(yè)展銷，利用周末日也為了方便社區(qū)的老百姓，然后進(jìn)行一些便民服務(wù)展銷，適當(dāng)收一些管理費，都包含在這里面，都屬于業(yè)主共有的，也就是這些了。但是物業(yè)公司還有什么？除了物業(yè)費、車子費，加上公共利益的這種公共收入，還有啥收入？沒啥收入了。

物業(yè)方面的人還說，現(xiàn)在物業(yè)公司確實是經(jīng)營困難，入不敷出。如果有業(yè)主質(zhì)疑賬單真實性，那也得等業(yè)委會成立再查賬。

物業(yè)：個別業(yè)主，你對我們公示如果不認(rèn)可，你成立完業(yè)委會之后，你可以找第三方重新核定，個別業(yè)主沒有資格去查這個帳目。

記者：現(xiàn)在收入少支出多？

物業(yè)：人員成本現(xiàn)在增長多少倍了？像2000幾年這個小區(qū)，當(dāng)時1期的物業(yè)費平均下來合7毛到8毛之間，那個時候的人員工資，包括保潔、保安人員工資也就才700塊、800塊錢，現(xiàn)在員工是2000多塊錢的工資，外加上社保必須上來，790多，然后包括一年的福利、服裝和餐伙……最基層的一個保潔員現(xiàn)在都3600、3700，一個保安員就4500左右。

物業(yè)費要上漲，需要通過哪些程序？是否應(yīng)該先和業(yè)主協(xié)商后，再公告調(diào)價事宜？物業(yè)公司對此回復(fù)：是依據(jù)《北京市物業(yè)服務(wù)管理辦法》相關(guān)條款，提議上調(diào)物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)。

記者：是依據(jù)《北京市物業(yè)服務(wù)管理辦法》的相關(guān)條款，未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)主管部門指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定。那么這是不是應(yīng)該由業(yè)主來發(fā)起呢？

物業(yè)：作為物業(yè)公司來給大家服務(wù)，我們認(rèn)為決定這個調(diào)配就是一個重大事項，那是不應(yīng)該由全體業(yè)主決定的，我們沒做什么違法事情或者是違規(guī)的事情啊。

記者：相關(guān)的街道辦，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主，然后也沒有提物業(yè)公司，對吧？

物業(yè)：對呀，也沒有提業(yè)主呀。誰都可以發(fā)起呀，業(yè)主也可以發(fā)起呀，其他人也可以發(fā)起呀。   

記者：那您的意思就是說，如果業(yè)主共同決定一件事情的話，應(yīng)該由物業(yè)公司來發(fā)起？

物業(yè)：我沒這樣認(rèn)為。重大事項全體業(yè)主決定了，最后你還是得2/3的簽字才能實施這個事情。如果業(yè)主都不同意，沒經(jīng)過2/3的簽字，你調(diào)配成功了，沒有人交費，你不最后還是…

記者：那您準(zhǔn)備通過什么方式來獲得2/3的業(yè)主簽字？

物業(yè)：現(xiàn)在我正在征求業(yè)主的意見，看對服務(wù)還有哪些建議和意見，還有哪些需要改進(jìn)的地方，我們要加強。然后再跟政府溝通，看看是怎么指導(dǎo)法，這不是在政府指導(dǎo)下么。

記者：現(xiàn)在是在跟哪個部門溝通？

物業(yè)：我們跟街道里面有知會的，跟小區(qū)有知會的，還沒給答復(fù)。他們說研究研究再給我們答復(fù)，還沒答復(fù)呢。

記者：為什么之前先沒有跟這些相關(guān)部門溝通完之后再去找業(yè)主協(xié)商呢？你們在沒有溝通之前先發(fā)布的公告？

物業(yè)：不是。

記者：我現(xiàn)在看到的這個是3月1號發(fā)布的一個公告，你于2014年3月份以書面調(diào)查問卷的形式召開業(yè)主大會，然后就物業(yè)服務(wù)費上調(diào)事宜進(jìn)行表決，屆時由物業(yè)公司員工上門發(fā)放意見表。

物業(yè)：是這樣想的，但是暫時還沒有推行到這一步。

記者：馬上四月份了。

物業(yè)：是，這不是有部分人在搗亂嗎？

物業(yè)公司在沒經(jīng)過與業(yè)主協(xié)商的情況下，就發(fā)公告說要提高物業(yè)費。物業(yè)公司后來在接受記者采訪時承認(rèn)，公告內(nèi)容寫得有所欠妥。

記者：你們說要召開業(yè)主大會，那就是你們來召開，然后由你們的員工上門發(fā)放意見表，你們把這個意見表收回然后你們來統(tǒng)計。

物業(yè)：但肯定是在政府的指導(dǎo)下，不可能我們自己唱獨角戲，這不可能的。

記者：但問題是現(xiàn)在你說在政府的協(xié)助下，現(xiàn)在街道辦和居委會這邊不是還沒有同意說協(xié)助你們來做這個事情嗎？

物業(yè)：他是沒同意呢，但我們也得爭取業(yè)主意見。作為一個服務(wù)企業(yè)，我們在看看客戶需要啥，客戶需要啥，努力的方向就在哪。

記者：也就是說你們在爭取他們意見的時候，同時你們也發(fā)起了這個事情？

物業(yè)：我知道，公告寫的可能有所欠妥，但這個事情我們的本意還是一直給大家服務(wù)好。這么多年在虧損的情況下，服務(wù)不下降，然后還想更好的提升服務(wù)，所以我們在爭取業(yè)主的意見?？赡芫褪菍戇@個文件的時候有所疏忽。不管是誰發(fā)起這個事情，但最后肯定還得是超過2/3業(yè)主同意，這是必須的。我們征詢完意見之后，在政府街道辦和居委會的領(lǐng)導(dǎo)下，我們還得逐步推進(jìn)這件事情。作為一個企業(yè)也好，如果不良性的發(fā)展下去，如果這樣一直虧損下去，一旦做不下去的話，企業(yè)一甩手的話，你想想最后吃虧的是誰？

業(yè)主們也從街道辦處了解到，物業(yè)公司現(xiàn)在已經(jīng)向有關(guān)部門遞交了漲價審批材料，一旦通過審批，就會漲價。這一未經(jīng)證實的消息讓業(yè)主們感到不安。

在小區(qū)采訪時，記者從這些積極維權(quán)的業(yè)主口中聽到的、反復(fù)重復(fù)的一句話是：我們不是搗亂，我們只是不想做“案板上的魚肉”。

在這之后，他們利用工作之余的時間整理維權(quán)材料，然后由幾個正在休假的業(yè)主把這些維權(quán)資料遞交到相關(guān)監(jiān)管部門。記者也和他們一同前往到各部門遞交相關(guān)材料。

第一站：新村街道辦事處，可搭建溝通平臺但只是搭建平臺，剩下的由雙方自己溝通。

街道辦事處：你反映的這個問題，現(xiàn)在怡海也反映了這個問題，站在我這個角度就是說，盡量讓雙方能坐下來、能談，但最終結(jié)果我不知道，雙方找結(jié)合點，我們不可能說些什么。

第二站：后來業(yè)主們又去了北京豐臺區(qū)發(fā)改委物價所，物價所回復(fù)：物業(yè)提價他們無法監(jiān)管，然后讓業(yè)主找豐臺區(qū)價格舉報中心。

第三站：舉報中心回復(fù)，他們可以提示物業(yè)公司公示上門服務(wù)費，但關(guān)于商品房物業(yè)費漲價問題他們管不了。

第四站：業(yè)主們后來又找到豐臺區(qū)房管局小區(qū)辦，小區(qū)辦回復(fù)，全體業(yè)主超過一半同意，物業(yè)才能漲價，然后物業(yè)公司在街道辦，居委會備案就可以漲價。

這幾個部門都建議業(yè)主可以找街道辦事處，讓街道辦事處指導(dǎo)、監(jiān)督，協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主委員會，并建立與物業(yè)公司的對話平臺。

最后，業(yè)主們來到第五站：他們找到北京市住建委物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心，工作人員坦言，這類事件是民不舉官不究，現(xiàn)在業(yè)主們來投訴，他們可以約談物業(yè)，約談后再會給予業(yè)主答復(fù)。

記者昨天也就這個問題聯(lián)系了街道辦物業(yè)科的王科長。

王科長：這個周四，有怡海物業(yè)的老總，還有他們推選的代表，他們要見面談話。但目前就是怡海物業(yè)想調(diào)價，也得按照那個規(guī)定，得有2/3的業(yè)主同意。目前他有那個想法，但還沒有漲價呢，就是這個周四，街道辦事處給他們搭建一個平臺，希望他們雙方坐下來，針對比如說怡海物業(yè)漲價問題，包括服務(wù)質(zhì)量問題來談。至于業(yè)委會這塊，他們說想成立業(yè)委會，但按照咱們物權(quán)法的規(guī)定，業(yè)委會成立必須得有業(yè)主5‰的人簽名，但到目前為止沒有任何一個人給街道來報這個申請。所以街道這塊現(xiàn)在只能是指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主組建業(yè)委會工作，我們沒有說直接讓他們組建的權(quán)利。

業(yè)主告訴記者，還沒有遞交申請，是因為需要時間征集業(yè)主簽名。本周四溝通結(jié)果會如何，經(jīng)濟(jì)之聲和央廣網(wǎng)將持續(xù)關(guān)注并報道進(jìn)展。

專家點評

維權(quán)問題專家陳鳳山，中國消費者協(xié)會律師團(tuán)團(tuán)長邱寶昌做客節(jié)目，就此事進(jìn)行討論。

物業(yè)到底該不該收滯納金？他們有沒有權(quán)利收？   

陳鳳山：關(guān)于滯納金，從我收集的案例來看有兩種情況，一種情況是法院認(rèn)為滯納金屬于一個行政的要求，物業(yè)公司是不能收滯納金的，所以就駁回物業(yè)公司的要求。還有一種認(rèn)為這是一種雙方約定的，只不過名字上用的不妥，應(yīng)該叫作違約金，法院有的是支持把滯納金當(dāng)做違約金來收取，但是酌情降低。從我個人角度上來說，我是不支持物業(yè)公司以滯納金的名義去收取這筆錢的。

如果物業(yè)公司把滯納金換一個詞，換成違約金的話，是不是它就能夠獲得法律的支持？

邱寶昌：對，如果合同一方違約，將承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。違約可能有法定責(zé)任，有的可能是約定責(zé)任。至于說約定責(zé)任，最高人民法院關(guān)于合同法的司法解釋里面有明確規(guī)定，違約金不能超過本金的30%，這是第一。第二，這個違約金定的合不合理？公不公平？我想談一點，因為業(yè)主和物業(yè)公司簽定的物業(yè)管理合同，業(yè)主們有協(xié)商定價的權(quán)利，但沒有選聘物業(yè)公司的權(quán)利，這是一個典型的沒有經(jīng)過業(yè)主協(xié)商的條款，如果這里面的條款不公平、不合理，就應(yīng)當(dāng)是無效條款。

到底這家物業(yè)公司能不能成功調(diào)價？

陳鳳山：從現(xiàn)在普遍的現(xiàn)狀來看，有一些物業(yè)公司在沒有業(yè)主委員會的情況下成功上調(diào)了物業(yè)費，并且被物業(yè)協(xié)會、物業(yè)行業(yè)以及一些地方政府譽為社區(qū)和諧、物業(yè)管理和諧的典范。但實際在我個人來看，物業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)介入到小區(qū)物業(yè)費調(diào)整、選舉業(yè)主委員會等事務(wù)當(dāng)中去，這些事務(wù)要由業(yè)主共同決定。比如這個小區(qū)，我理解的程序應(yīng)該是，物業(yè)公司向全體業(yè)主報告季度虧損，希望獲得業(yè)主的理解，希望業(yè)主能夠在自己跟物業(yè)公司之間達(dá)成相互理解、相互信任前提之下，按照成本上浮的程度，調(diào)整物業(yè)費。然后報告給街道辦事處，街道辦事處找在沒有成立業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會成立很難的情況下，組織一個調(diào)價的聽證小組或協(xié)調(diào)小組，由業(yè)主來組織業(yè)主志愿者，或街道派出來工作人員，去征集意見。

這是一個理想的狀態(tài)，但目前的現(xiàn)實情況是，如果街道辦不能夠站在客觀、公正的立場上，這個物業(yè)公司調(diào)價是有可能成功的。如果業(yè)主不能夠充分發(fā)動和組織起來，去維護(hù)自己的權(quán)利，去成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的話，物業(yè)公司有可能不成功。這是一個悲哀。

某種意義上來說，我并不認(rèn)為物業(yè)費不能上調(diào)，物業(yè)公司上調(diào)物業(yè)費主要要看合不合理。但是在沒有業(yè)主大會，沒有業(yè)主委員會的情況下，物業(yè)公司發(fā)起上調(diào)物業(yè)費，至少在我個人來看，從法理上、從情理上都說不過去。這也是業(yè)主們普遍對這種行為進(jìn)行抵制的一個原因。

在沒有業(yè)主委員會的情況下，物業(yè)公司如果調(diào)整物業(yè)費的話，合法嗎？

邱寶昌：可能法律依據(jù)不充分，因為根據(jù)小區(qū)的性質(zhì)、規(guī)模和物業(yè)提供的服務(wù)，如果因為成本上漲，適當(dāng)?shù)恼{(diào)價本來無可厚非，但一定要遵循程序，要符合程序。如果有業(yè)主委員會的話，業(yè)主委員會可以去選聘它，可以去決定這些事項。沒有業(yè)委會，就要廣泛征求業(yè)主的意見。我認(rèn)為政府相關(guān)部門應(yīng)該依法依規(guī)來監(jiān)督這種漲價行為。如果要確實需要漲價，那相關(guān)的成本核算要公開。

物業(yè)公司在沒有業(yè)委會的情況下，這種漲價方法成功過嗎？

陳鳳山：有，北京也有，外地也有。像漲物業(yè)費，無論是《北京市物業(yè)管理辦法》還是《物權(quán)法》包括《物業(yè)管理條例》當(dāng)中都解釋，由業(yè)主共同決定。作為維權(quán)的業(yè)主來說，我們認(rèn)為，業(yè)主共同決定只能由業(yè)主發(fā)起、業(yè)主參與、業(yè)主決定。而作為物業(yè)行業(yè)，它認(rèn)為或者它的行業(yè)習(xí)慣認(rèn)為，只要征求了意見，拿到了一半以上業(yè)主的簽名，就可以認(rèn)為是業(yè)主共同決定了。但“業(yè)主共同決定”是一個封閉的還是一個開放的行為，區(qū)別很大。