萬科被指未獲預(yù)售證開盤售樓 兩周后通知“此房不賣”

說到在北京買房，大家想到的可能都是這樣一些詞匯：很多錢、在郊區(qū)、上班路上花很多時(shí)間等等，可是就是這樣花掉很多錢、在郊區(qū)、上班路上需要花很多時(shí)間的房子，就算已經(jīng)選定了房號(hào)了，一個(gè)電話，你就可能買不成。今天我們來看看鐔女士購買北京京投萬科新里程二期房子的故事 ，本期《天天315》重點(diǎn)關(guān)注：萬科，請(qǐng)問你的誠信去哪里了？

首先我們來回顧一下鐔女士在萬科新里程買房的經(jīng)歷。

鐔女士說，他們看好了萬科新里程的房子，銷售人員說開盤的時(shí)候會(huì)電話通知他們。3月初的一天，銷售人員來電話了，要他們晚上到售樓處選房。

鐔女士：我們是在那個(gè)3月9號(hào)，3月9號(hào)應(yīng)該是周末，周五了，那應(yīng)該是3月7號(hào)或者8號(hào)去選的房，選房的時(shí)候當(dāng)時(shí)他通知我們就是說，反正說我那個(gè)房子是2萬3，大概是精裝是2萬3差不多一平，當(dāng)時(shí)也已經(jīng)把房號(hào)選定了，然后就給了他一萬塊錢是一萬減五萬的優(yōu)惠，先交一萬。

鐔女士選好了房子，交了1萬元參加搜房網(wǎng)一萬抵五萬的活動(dòng)，拿著萬科蓋章的寫著自己房號(hào)的小條，高高興興的回家了。鐔女士說，當(dāng)時(shí)沒有簽訂合同或者是購買意向書，只是給了一張小條，然后口頭約定了簽認(rèn)購書的時(shí)間。

鐔女士：然后他當(dāng)時(shí)是他就是給了我們一個(gè)條，這個(gè)條一個(gè)是收費(fèi)的條，還有一個(gè)選的房號(hào)的條，房號(hào)寫的是意向房源，就是幾號(hào)樓幾單元。然后完了，他就把這個(gè)就是我們就都上面也蓋了這個(gè)京投萬科的章，但是它這里面條款的約定大概意思就是說他們9號(hào)之前如果能拿到預(yù)售證，我們就簽認(rèn)購合同，如果9號(hào)之前沒有拿到的話就是經(jīng)雙方協(xié)商可以延遲到3月16號(hào)之前，就是到時(shí)候如果拿到這個(gè)意向認(rèn)購書吧。

很多在萬科新里程二期選定了房號(hào)的準(zhǔn)業(yè)主都認(rèn)為購買萬科新里程是毫無疑問的事情，于是，都將自己看好的其他樓盤的購買計(jì)劃取消了，就靜等萬科通知簽合同了。

鐔女士：然后后來他16號(hào)之前也沒通知我們，然后就是在那個(gè)周五的時(shí)候通知了一下又降價(jià)了，然后降了2千，我那個(gè)房子本來算下來是15萬，相當(dāng)于說21200一平了。然后后來我們就把一些別的一些合適的就當(dāng)是那個(gè)周末3月16號(hào)要開盤的就都放棄了，我們當(dāng)時(shí)選的房的很多人都放棄了，都沒去買。

后來幾天，萬科新里程的銷售打來電話，說房子降價(jià)了，均價(jià)降了2000，鐔女士正暗自高興，因?yàn)樽约哼x的的房子總價(jià)降了15萬左右?？墒菦]高興兩天，銷售人員又打來電話說，房子不賣了，要鐔女士去退錢。

鐔女士：結(jié)果他周五的時(shí)候，就是馬上接著就是說又等了第二周，就是3月16號(hào)過了之后，下一周的時(shí)候他又說下一周的，我忘了是周三還是周四了，應(yīng)該是周四通知我們說是就是說不賣了。說是萬科不知道是什么原因，也不解釋，反正就是說我們拿不到預(yù)售許可證我們不賣了。就是他們?cè)跊]有拿到預(yù)售許可證的情況下賣給我們房就讓我們?nèi)ミx房，然后還交了錢，最后又說不賣了。然后大家很多人就沒有買到自己其他的房子又錯(cuò)過了。

這樣的結(jié)果幾乎是給了鐔女士當(dāng)頭一棒，于是，很多準(zhǔn)業(yè)主去找萬科要說法。

鐔女士：然后這個(gè)情況后來就去跟他協(xié)商，萬科的人一開始是不出面，就拖了好幾周，后來我們每周就去找他跟他談，后來他們上周就出了一個(gè)結(jié)果就是說他們只能給我們保證房號(hào)，然后他們將來賣房的時(shí)候把我們的房號(hào)給我們保留。還有就是那個(gè)一萬抵五萬的那個(gè)活動(dòng)還給我們保留，其他的他們都不能保證，就是將來如果房子漲價(jià)了他們就按漲價(jià)的價(jià)格賣，而且他們?cè)诰W(wǎng)上就已經(jīng)更改了，就是通知我們說他們?cè)诓毁u房的同時(shí)，我們馬上就看到搜房網(wǎng)就已經(jīng)開始改了，他們準(zhǔn)備年底賣現(xiàn)房，反正就這么著了，這么多人就這么著忽悠到我們就現(xiàn)在一直在想辦法跟萬科去協(xié)商解決這個(gè)事，就哪怕說他即使是兩萬一不愿意賣，你就是兩萬三的價(jià)格賣給我們也OK，因?yàn)槲覀兛吹竭@個(gè)群體大家都是剛需，都想買這個(gè)房子，可是它就是可能是兩萬三都不太想賣這么個(gè)意思，具體是什么原因到現(xiàn)在都沒有找清楚原因到底是什么，因?yàn)槿f科就根本不愿意正面去面對(duì)我們。

談判的結(jié)果是房號(hào)保留、1萬抵五萬保留，至于拿到預(yù)售證之后開盤時(shí)的價(jià)格，就按當(dāng)時(shí)的價(jià)錢隨行就市了。這樣的結(jié)果，鐔女士這樣的業(yè)主是不能接受的。

業(yè)主們要求徹查：

1. 萬科在尚未取得預(yù)售證時(shí)就擅自進(jìn)行銷售的違規(guī)行為；

2. 萬科不符合商品房銷售條件進(jìn)行銷售商品房，并向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的；

3. 萬科在銷售過程中發(fā)布不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息，誘騙消費(fèi)者爭購；

4. 萬科未按時(shí)開盤，無理拒絕消費(fèi)者購房要求；

5. 萬科銷售機(jī)構(gòu)及銷售人員進(jìn)行不符合項(xiàng)目實(shí)際情況的虛假宣傳；

同時(shí)要求萬科集團(tuán)承諾：

1. 積極配合市住建委辦理申請(qǐng)預(yù)售證的相關(guān)手續(xù)，盡快開盤；

2. 所有參與簽署了京投萬科新里程二期6號(hào)樓及8號(hào)樓購房意向書的購房人選房結(jié)果真實(shí)有效；

3. 所有簽署了6號(hào)樓及8號(hào)樓購房意向書的購房人以均價(jià)21000-22000每平米的價(jià)格購買購房意向書中所列明的房源，并按照宣傳中承諾的精裝修標(biāo)準(zhǔn)和承諾2015年9月的交房時(shí)間交付住房。

就萬科新里程業(yè)主反映的問題，《天天315》節(jié)目書面采訪了北京萬科。提出以下問題：

1、 萬科常規(guī)的售房流程是什么？

2、 沒有預(yù)售證就邀請(qǐng)購房者選房是否符合規(guī)定

3、 為什么最終沒有拿到預(yù)售證？

4、 沒有拿到預(yù)售證從而取消售房，是否會(huì)給購房者造成損失？損失該由誰承擔(dān)？

5、 取消售房之前曾有均價(jià)降低2000的行為，為什么要降價(jià)？

6、 選定房號(hào)之后，消費(fèi)者繳納一萬元，是搜房的活動(dòng)還是其它的活動(dòng)？是否給予了收費(fèi)憑證？

同時(shí)，我們也咨詢了北京市住房建設(shè)委員會(huì)。

記者：您好，我想咨詢個(gè)政策，就是如果說這個(gè)售房的企業(yè)沒有銷售預(yù)售證的話，它可不可以邀請(qǐng)有購買意向的人到這個(gè)樓盤來選房？

北京市建委：不可以，有收錢什么的嗎？

記者：有收，收一萬塊錢。說是跟搜房網(wǎng)合作說是做一萬抵五萬。

北京市建委：這個(gè)是不可以的。

記者：不可以，而且他還沒有給我們?nèi)魏蔚囊庀驎蛘呤呛贤裁吹?，就給了一張小條。

北京市建委：小條是誰的章啊？

記者：房產(chǎn)公司自章，萬科的章。

北京市建委：那您要投訴的話可以投訴。

記者：這個(gè)肯定是不符合政策的是吧？

北京市建委：對(duì)。

經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員包華介紹說，案例中的銷售房屋是一種預(yù)售制度，我國對(duì)于預(yù)售制度會(huì)事先進(jìn)行相應(yīng)的審核，也就是開始建設(shè)單位對(duì)于工程投入的總量以及工程進(jìn)展的情況決定了是否可以開始預(yù)售。預(yù)售會(huì)有一張?jiān)S可證，開發(fā)建設(shè)單位和銷售商只有在取得預(yù)售許可之后才能夠銷售待建房屋。包華認(rèn)為，這期案例最主要的問題就是開始建設(shè)單位沒有取得預(yù)售許可證，就讓大家來選房子了，并且交納了一萬塊錢，核心在于取證之前能否收費(fèi)、包括賣房。

包華認(rèn)為，購房意向和購房合同本身是相關(guān)的，因?yàn)橹挥杏幸庀虻娜瞬艁碚労贤?。另外，如果雙方達(dá)成意向，意向書本身具有法律效果，任何一方如果違反意向書的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

中國消費(fèi)者律師團(tuán)師胡鋼律師表示，如果沒有預(yù)售證就開盤售樓，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)兩方面的責(zé)任。首先是行政責(zé)任，因?yàn)轭A(yù)售制度本身是為了保障房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，特別是保護(hù)潛在購房人或者購房人的合法權(quán)益。如果違反預(yù)售制，按照我們國家相關(guān)的房地產(chǎn)管理的法規(guī)要承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任。第二是民事責(zé)任，而且本案中可能更多的涉嫌構(gòu)成《合同法》意義上的惡意磋商，就是假借訂立合同惡意磋商，是典型的濫用締約自由的一種形式，往往是雙方當(dāng)事人沒有定約的目的，或者假借訂立合同而損害消費(fèi)者也就是購房人的利益，這種情況都可能構(gòu)成惡意締約。按照《合同法》的規(guī)定，惡意締約最大的損失是合同相對(duì)人，比如說本案中的購房人失去一種重要的交易機(jī)會(huì)。交易機(jī)會(huì)的喪失可能很難進(jìn)行具體的度量，但是根據(jù)我《合同法》明文規(guī)定，如果是惡意磋商，造成對(duì)方損失的的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，由購房人進(jìn)行舉證，證明自己相關(guān)的損失，比如交易機(jī)會(huì)喪失造成的相對(duì)的價(jià)款的損失，比如房產(chǎn)價(jià)格的變化已經(jīng)造成了巨大的價(jià)差等等。這些都是房地產(chǎn)開發(fā)商，特別是沒取得預(yù)售證情況下開展的惡意的磋商的房地產(chǎn)開發(fā)商要承擔(dān)的法律上的賠償責(zé)任。

萬科方面對(duì)于經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》節(jié)目的6個(gè)問題逐一給予了書面回復(fù)。

問：萬科常規(guī)的售房流程是什么？

答：北京萬科嚴(yán)格按照政府相關(guān)規(guī)定進(jìn)行商品房的銷售，取得預(yù)售證之后開盤銷售，相關(guān)資料錄入建委審核購房資格，審核通過之后客戶簽署購房合同，繳納相應(yīng)的購房款。

問：沒有預(yù)售證就邀請(qǐng)購房者選房是否符合規(guī)定？

答：不是選房，是客戶反饋房源意向。

對(duì)此，包華認(rèn)為，這種行為可以是反饋房源意向，但是惡意磋商如果給對(duì)方造成損失是要承擔(dān)的。另外，如果這個(gè)意向的內(nèi)容非常清晰，已經(jīng)具備了一個(gè)商品房買賣合同的主要條款，包括戶型、房號(hào)、單價(jià)、總價(jià)等等，那就不只是一份意向書，購房人可以就此主張權(quán)利。

胡鋼認(rèn)為，本案中的選房行為，更多的是開發(fā)商和相關(guān)的網(wǎng)站經(jīng)營者達(dá)成了一種合意，由網(wǎng)站來組織相關(guān)的購房人，并且由網(wǎng)站直接或者間接收取相關(guān)的利益。交一萬頂幾萬的做法本質(zhì)上是為了規(guī)避我們國家對(duì)于房屋預(yù)售制度的嚴(yán)格的管理，這種做法很多專家是非常反對(duì)的。胡鋼贊同包華的觀點(diǎn)，認(rèn)為既然這個(gè)購房意向，或者說雙方多次的磋商結(jié)果已經(jīng)明確載明了房屋的位置、房型、房號(hào)、價(jià)款等非常具體的，房屋買賣合同的核心要件，那么只要這個(gè)合同能夠繼續(xù)履行，合同的雙方或者說是意向雙方都應(yīng)當(dāng)不折不扣的按照意向書的約定執(zhí)行下去。

問：取消售房之前曾有均價(jià)降低2000的行為，為什么要降價(jià)？

答：項(xiàng)目當(dāng)期產(chǎn)品尚未開盤銷售，沒有政府批復(fù)的銷售指導(dǎo)價(jià)格。

萬科方面否認(rèn)了他們?cè)?jīng)公布的價(jià)格以及他們要降價(jià)的行為。

包華解釋說，北京商品房銷售價(jià)格要經(jīng)過政府的指導(dǎo)備案，也就是在辦理預(yù)售證的時(shí)候要明確售價(jià)是多少，政府對(duì)于價(jià)格要進(jìn)行相應(yīng)的行政指導(dǎo)。從另外一方面來講，如果在沒有政府指導(dǎo)價(jià)格下發(fā)的情況之下，萬科單方提出意向性報(bào)價(jià)，如果購房人接受這個(gè)意向性報(bào)價(jià)，而政府指導(dǎo)價(jià)格比意向性報(bào)價(jià)還要低，那么萬科更應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。

問：選定房號(hào)之后，消費(fèi)者繳納一萬元是搜房的活動(dòng)還是其他的活動(dòng)？是否給予了收費(fèi)憑證？

答：新里程項(xiàng)目本期推售產(chǎn)品開盤時(shí)搜房會(huì)員可以享有相應(yīng)優(yōu)惠，獲取搜房會(huì)員資格等相關(guān)市宜事最終解市權(quán)釋搜房所有。

包華表示，萬科說的比較清楚，有這個(gè)活動(dòng)，但這個(gè)活動(dòng)是搜房的。然而，關(guān)于收費(fèi)憑證的問題，萬科沒有回答。包華認(rèn)為，如果說這是一個(gè)搜房的活動(dòng)姑且可以接受，但是購房人拿到的收費(fèi)憑證卻是萬科的，不能排除萬科的責(zé)任。

問：沒有拿到預(yù)售證從而取消售房，是否會(huì)給購房者造成損失？損失該由誰承擔(dān)？

對(duì)于這一問題，萬科沒有答復(fù)。不知是回復(fù)郵件的執(zhí)行人把這一條給忘了，還是因?yàn)檫@條問題不好回答。

包華表示，這一條挺好回答的。如果給購房人造成了損失，肯定是萬科承擔(dān)，不管它是惡意磋商，還是沒有執(zhí)行已經(jīng)具備了合同主要條款的意向書，前者屬于侵權(quán)，后者屬于違約，都是萬科承擔(dān)責(zé)任。

對(duì)此，胡鋼補(bǔ)充說，消費(fèi)者要拿出書面的、有說服力的證據(jù)，就是由萬科相關(guān)機(jī)構(gòu)出具的收款憑證，這就表明有收款行為，而且可能會(huì)有相關(guān)的口頭或者書面文字或者證據(jù)表明雙方曾經(jīng)達(dá)成過相關(guān)的購房意向，并且有繼續(xù)將房屋交易行為執(zhí)行下去的合意，對(duì)于價(jià)格也有兩次磋商，并且達(dá)成過至少兩次的合意。在此背景下，如果萬科延遲申請(qǐng)或者說是不好好申請(qǐng)預(yù)售許可證，因?yàn)檫@些都有可能造成預(yù)售證的獲取時(shí)間延后或者由于申請(qǐng)條件不具備而無法獲得，這種情況下應(yīng)該由萬科來承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。按照《合同法》的規(guī)定，受損失的消費(fèi)者只要充分舉證因惡意磋商造成的交易機(jī)會(huì)的喪失，或者其他類似的購房的機(jī)會(huì)的喪市，或者有其他損失，都應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開發(fā)商來承擔(dān)。

問：為什么最終沒有拿到預(yù)售證？

答：截至目前，尚不能確定預(yù)售證獲取時(shí)間。

包華認(rèn)為，萬科對(duì)于這個(gè)問題的答非所問可以理解，因?yàn)闆]有拿到預(yù)售許可證的原因可能有很多，其中一部分原因可能涉及到企業(yè)商業(yè)機(jī)密。但是，如是萬科和購房人在購房意向的確認(rèn)過程之中還不能夠確認(rèn)最終的預(yù)售證的取得時(shí)間，這樣的行為很不嚴(yán)肅。

萬科是中國最大的民營房企，聲名顯赫，財(cái)大氣粗。包華表示，萬科作為中國房地產(chǎn)開發(fā)的標(biāo)桿性企業(yè)，廣大業(yè)主和購房人之所以選擇萬科，是選擇這個(gè)品牌，品牌的樹立源于大家的公信。萬科應(yīng)盡快給購房一一個(gè)交代，妥善解決這些問題，誠信是本。