多地開發(fā)商資金鏈斷裂致交房遙遙無期 購房者心急如焚

【導讀】遼寧、內蒙、吉林、上海等多地開發(fā)商資金鏈斷裂，頻頻出現不能交房現象。開發(fā)商一拖再拖，購房者心急如焚?！短焯?15》本期聚焦：開發(fā)商遭遇錢荒遲遲不交房，“準業(yè)主”該如何維權?

進入2014年，打折、降價替代火爆、搶購這樣的字眼，成為了中國房地產市場的關鍵詞。無論北京上海這樣的一線城市，還是濟南、呼市這樣的二三線城市，新建商品房銷量都在不斷下滑。政府取消限購，開發(fā)商以價換量的各種促銷手段不斷地沖擊著消費者的眼球。經歷了2013年的房價瘋狂上漲之后，面對打折、降價房很多人都動了心。現在買房是不是合適?開發(fā)商大幅降價的樓盤可不可靠?這是所有準備買房的人心中的疑問。

另一方面，許多開發(fā)商正在經歷資金鏈斷裂的危機，老板跑路、項目爛尾在房地產行業(yè)已經司空見慣。即便有的購房者在一兩年前高價時買的房，也有可能面臨著無法交房的風險。

最近，中央人民廣播電臺投訴平臺接到來自遼寧、內蒙、吉林多地的多名購房者投訴，當地開發(fā)商發(fā)生因為沒錢，導致工地停工，遲遲不能交房的情況。

遼寧省盤錦市的張先生在2013年3月，支付11萬元的首付，購買了一套盤錦龍驛房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的商品房，小區(qū)名字叫“盤錦市興隆臺區(qū)西水灣二期楓丹白露”，開發(fā)商承諾2013年6月左右交房，但是現在距離交房期已經過去了一年多時間，和張先生一樣買房的300多戶業(yè)主一家也沒有住上新房。

張先生：我是2013年3月份在盤錦市興隆臺區(qū)西水灣二期楓丹白露買了一套商品房，85平，當時價格是4000元一平。我是貸款付的首付，首付交了11萬多。當時說2013年6、7月份才能下來，結果一直拖到現在。這邊我們來了很多次，不止我一個，現在工地上都沒有人干活了。

有一點需要提醒的是，張先生到現在還不太明白購房合同和協(xié)議的法律意義。他買房的時候，開發(fā)商承諾幫他做購房貸款，所以，他交完首付并沒有簽訂購房合同，直到現在，購房貸款也沒辦下來。如今，開發(fā)商因為資金鏈緊張，和第三方有外債糾紛，施工工地已經停工多日。仍然租房住的張先生一家人，每天都去開發(fā)商那里詢問事情有什么進展。直到本期節(jié)目播出之前，經過協(xié)商，開發(fā)商拿出了一個解決方案，但張先生并不想接受。

張先生：沒有簽那個正式合同，因為當時我買房子的時候，開發(fā)商說你得先把首付交了，然后銀行給你貸款，我兒子就把首付給他了。我們有收據，購房合同就一個草書，但是沒有蓋他們的公章。

他現在已經把合同給我們看了，定了說在2014年10月8日前仍不交房，就全額給我們退錢。關于賠償這塊，說是2013年買的，全款的，100平以上的，按每月500塊錢賠款。如果是貸款的，100平以上的，按500塊錢的30%，就是每個月150塊。60平以上的貸款的，就是每個月400塊錢的30%，就是120塊?，F在這份草案已經打出來了，如果業(yè)主同意的話，可以現在簽這個合同。這個協(xié)議我不同意，因為我是貸款的，我2013年交的錢，到現在房子還沒下來，我房子是85平的，他每月才賠我120塊錢的違約金，連租房子的錢都不夠。

比張先生情況更糟糕的，是一位來自內蒙古鄂爾多斯市的王先生。他在2011年用全款17萬元，買下了鄂爾多斯市東勝區(qū)輝煌國際開發(fā)公司開發(fā)的一間底商。開發(fā)商承諾2012年交房，然而直到現在，房子也沒有封頂。

王先生：我們是2011年買的，在鄂爾多斯市東勝區(qū)，我們是當時買的車庫，17萬。它當時蓋的都是商鋪、車鋪，還有住宅、酒店這些設施。我那時候買車庫其實就跟小底商一樣。我們當時付的是全款，但房子到現在還沒蓋起來。

王先生說，現在開發(fā)商連蓋都不蓋了，涉及1000多戶業(yè)主的工地，只有十來個工人在干活，開發(fā)商也沒有給任何說法。

關于鄂爾多斯的樓市狀況，相信很多人都已經有所耳聞。王先生正是親身經歷了這一切的見證者。他說，2011年，他買下這間底商的時候，正是鄂爾多斯市房地產開發(fā)最瘋狂的時候，房價也最高。當時每平米7000多、8000多元，人們爭相搶購，很多人只付了50%的首付，很多開發(fā)商的確把房子蓋了起來，但是還沒完全竣工的時候，鄂爾多斯樓市就發(fā)生了翻天覆地的變化，房價被腰斬，跌到了3000多元一平，很多人已經不愿意繼續(xù)還房貸，開發(fā)商也就不愿意再花錢把房子蓋完。就這樣，大批的爛尾樓形成了?，F在，即便房價便宜下來，也很少有人敢再買，怕再上當受騙。

遇到這樣的事情應該怎么解決?去法院起訴是很多人能想到的唯一辦法。吉林省長春市的趙先生，2011年11月底，在當地的恒盛豪庭小區(qū)買了一套房子，當初雙方已經簽訂了買賣合同，開發(fā)商承諾在2013年的10月20日前就能拿到房子，但直到現在，趙先生還沒有拿到房屋鑰匙。

今年四月底，他向長春高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院提起訴訟，要求開發(fā)商退還房款并承擔違約金。五月中旬，在法院的主持下，他和開發(fā)商達成和解，民事調解書上注明，在調解書生效15日內由開發(fā)商返還房款并承擔違約金，可是離法院下達的民事調解已經過去了一個多月，他一分錢也沒有拿到。和趙先生有相同情況的十幾名業(yè)主也提起了訴訟，并要求法院強制執(zhí)行。

趙先生：開發(fā)商的答復是說現在沒錢。

業(yè)主：我們現在找開發(fā)商就是打算要他們給一個承諾，什么時候把錢給我們，我們就要這個承諾，讓他們盡快把錢還給我們。

恒盛匯鑫長春職業(yè)有限公司的負責人最終答應，和高新區(qū)執(zhí)行局還有區(qū)政府一起給業(yè)主一個答復。

負責人：我們這邊已經跟高新區(qū)執(zhí)行局，還有區(qū)里的政府協(xié)商，給他們一個答復，我們單位和業(yè)主也得去，大家在一起協(xié)商，看怎么保證大家的利益。

即便是在上海這樣的一線城市，也有開發(fā)商拖延交房的情況存在。有市民在上海的嘉定區(qū)的悅合國際廣場購買了公寓，然而開發(fā)商卻違反合同，遲遲沒有交房，更讓業(yè)主著急的是，現在開發(fā)商連施工都已經中斷，售樓處也已經是人去樓空。悅合國際廣場的開發(fā)商為上海悅合置業(yè)有限公司，按計劃，這個項目由一幢甲級寫字樓，三幢LOFT公寓和一幢綜合商業(yè)樓宇組成，總建筑面積達到22萬平方米。部分公寓的業(yè)主告訴記者，這個樓盤本應在去年年底交房，卻出現延期，之后開發(fā)商承諾在今年6月底之前完成交房手續(xù)，沒想到又再次落空了。

業(yè)主：我們去年大概6月份買的是LOFT復式公寓，2萬2左右，我們的房款都已經付了，120來萬。

記者通過業(yè)主聯系到了開發(fā)商的工作人員，對方透露，項目停工的真正原因是資金鏈斷了。

工作人員：我們和施工方，因為拖欠他們施工款，他們現在不是停工嗎?，F在具體還要看情況，因為房子造不下去了，它缺少資金，就是要托盤。

記者從多方面了解到，這個項目開發(fā)商悅和置業(yè)由于拖欠銀行貸款逾期未還，相關銀行已經向法院起訴，目前這個樓盤已經被上海市閔行區(qū)人民法院以財產保全的名義正式查封，也就是說，在開發(fā)商將資金窟窿補上之前，都不進行預售登記，也不允許繼續(xù)銷售。

專家點評

開發(fā)商遭遇錢荒遲遲不交房，“準業(yè)主”該如何維權?我愛我家房地產經紀有限公司控股公司總裁胡景輝、北京潮陽律師事務所律師綦曉芳就此問題進行解析。

經濟之聲：目前多地出現開發(fā)商資金鏈斷裂，不能交房的現象會不會更加嚴重?

胡景暉：從總體來看，從去年四季度開始房地產進入下行通道，造成的現實壓力現在已經出現了，未來也有進一步蔓延的可能。

從數據來看，今年上半年全國房地產的商品房銷售面積48365萬平米，同比下降了6%，而銷售額同比下降了6.7%，其中住宅銷售額下降了9.2%。很多開發(fā)商還是需要銷售回款來作為項目運營維護的基本保障，這跟上半年相比，有明顯下降。

從資金方面來看，今年上半年開發(fā)商的企業(yè)到位資金是58913億元，同比增長了3.0%，但銀行每年的開發(fā)商資金到位的數量，通常會比上一年遞增10%，從這一點來看，雖然很多地方對限購進行了松綁，但事實上市場的熱情還是不高。另外一方面，再加上銀行按揭貸款的支持力度其實近期并沒有明顯好轉，所以從開發(fā)商銷售回款這方面來看，下半年仍然面臨比較大的壓力。

此外，從開發(fā)商資金狀況，比如說投資金的狀況來看，現在央行、銀監(jiān)會，包括各大銀行也在密切關注上游的開發(fā)貸款情況。從上游的開發(fā)貸款和資金籌措到下游的銷售狀況，恐怕下半年對開發(fā)商來講，資金鏈甚至比上半年還要更緊張。由此產生的一些延期交房，或者爛尾的可能性，還是有的，有可能會比上半年更嚴重。

經濟之聲：在開發(fā)商沒有履行購房合同甚至沒有跟消費者簽訂合同的情況下，開發(fā)商和購房者簽訂其他協(xié)議，在法律上是不是可以生效?

綦曉芳：一般來說，開發(fā)商未履行購房合同并不妨礙其與購房者簽訂其他協(xié)議的法定效力。因為協(xié)議只要是雙方真實意思的表示，且不違反法律規(guī)定，其法律效力應予以認定。這與開發(fā)商是否履行購房合同沒有必然聯系，它們之間是獨立的法律關系。

經濟之聲：購房者在遇到開發(fā)商不能按時交房的情況時，最好的解決辦法應該是什么?

綦曉芳：我國合同法第94條規(guī)定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行，對方可以解除合同。最高法在商品房買賣合同糾紛解釋中，對合理期限進行了明確。該解釋規(guī)定：出賣人遲延、交付房屋，經催告后，在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持。但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。

因此，開發(fā)商遲延交付房屋的話，購房者可以根據具體情況要求解除合同、或者退房，但必須按照法定的條件和程序辦理。如果滿足合同約定的退房條件，最好還是先與開發(fā)商進行協(xié)商，這樣可以省去一定的訴訟費用。如果開發(fā)商提出的補償條件能夠使購房者滿意，購房者可根據自身的情況收回退房的要求，或者在開發(fā)商協(xié)助下辦理相關的退房手續(xù)。如果協(xié)商未果，再選擇訴訟或者仲裁。我認為這種比較合適。

購房者未在合同中約定退房條款，但符合法定的退房條件，一般情況下，法院也會支持購房者的退房要求。對于未經合同約定，也不在法定范疇內的退房請求，建議購房者，應當先找開發(fā)商進行協(xié)商。在協(xié)商不成的情況下，可以持有效證據，向消費者協(xié)會投訴，也可以向工商、建設房產管理等行政部門進行申訴，或者向法院進行起訴。