南昌市民投訴期房不符預(yù)期 開(kāi)發(fā)商不解釋工商局不管

眾所周知，居民買(mǎi)房是一件大事。誰(shuí)都想在買(mǎi)房的過(guò)程中，少一些麻煩，最終能夠買(mǎi)到稱心如意的房子。但是事情有的時(shí)候偏偏就不那么順利。今天我們就來(lái)探討一下買(mǎi)房我們?cè)撟⒁馐裁?有哪些問(wèn)題需要規(guī)避?出現(xiàn)問(wèn)題了又該怎么處理?南昌的徐先生前年購(gòu)買(mǎi)了一套新房，但是交房的時(shí)候，他發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，而且這個(gè)問(wèn)題一直堵在他心里有一年多的時(shí)間了。

徐先生：我們是2012年6月8日買(mǎi)的那個(gè)江西南昌保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的保利東灣國(guó)際花園，因?yàn)楫?dāng)時(shí)我們買(mǎi)房的時(shí)候是期房嘛，我們憑著買(mǎi)房的資料是看的他的項(xiàng)目廣告宣傳資料，我們那個(gè)約定的時(shí)間是2013年8月29號(hào)收房，有一年多的時(shí)間。到了我們?nèi)ナ辗康臅r(shí)候，發(fā)現(xiàn)這個(gè)房屋的戶型跟他們這個(gè)單位的廣告宣傳資料不符。所以，我們對(duì)這個(gè)不符的宣傳資料給他們房地產(chǎn)公司給了一份函，要求房地產(chǎn)公司給我們購(gòu)買(mǎi)的業(yè)主一個(gè)說(shuō)法，最后我們函也發(fā)了，這個(gè)一直都沒(méi)有回音，然后收房的時(shí)候還找了他們物業(yè)，物業(yè)說(shuō)這個(gè)我們管不了，你去找他們開(kāi)發(fā)商。之后就一直沒(méi)有這個(gè)回音了。

究竟到手的新房與之前的預(yù)期有什么不一樣，讓徐先生糾結(jié)了這么長(zhǎng)時(shí)間呢?

徐先生：主要的就是因?yàn)橘I(mǎi)房的時(shí)候那個(gè)期房有個(gè)戶型的券商圖，它有個(gè)陽(yáng)臺(tái)，少一個(gè)放空調(diào)的，架空調(diào)臺(tái)板，因?yàn)槲覀冑I(mǎi)的都是高層，它從27層以上就沒(méi)有做了這個(gè)空調(diào)臺(tái)板，然后在我們陽(yáng)臺(tái)私自搭建的那種架空調(diào)的臺(tái)板，意思就是讓我們把這個(gè)空調(diào)放在陽(yáng)臺(tái)隔板之內(nèi)，你想我們陽(yáng)臺(tái)的使用，就是占了我們買(mǎi)房子陽(yáng)臺(tái)的使用。

徐先生到交房的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題，所以他認(rèn)為開(kāi)放商一開(kāi)始就應(yīng)該告訴他這件事：

徐先生：當(dāng)時(shí)買(mǎi)這個(gè)房子都沒(méi)有意識(shí)到，因?yàn)橘I(mǎi)房的時(shí)候因?yàn)樗饬隧敳拍軌蜾N(xiāo)售，他在外面有一層腳手架，就是把外面的外觀給擋住了，當(dāng)時(shí)就是看不到這個(gè)房子有缺陷嘛。再一個(gè)起碼你在銷(xiāo)售的時(shí)候你有一個(gè)告知義務(wù)吧，你如果跟我們說(shuō)這個(gè)房子27層，我是買(mǎi)的30層，你30樓南面的空調(diào)抬板是沒(méi)有的，如果他履行這種告知義務(wù)，那我就會(huì)往下面，比如說(shuō)買(mǎi)26、25、24、23層都行了，他當(dāng)時(shí)就是沒(méi)有履行告知義務(wù)。

徐先生認(rèn)為，既然不同樓層的設(shè)計(jì)不一樣，就應(yīng)該在宣傳時(shí)把這些情況說(shuō)清楚：

徐先生：當(dāng)時(shí)買(mǎi)房有個(gè)宣傳冊(cè)，比如說(shuō)你說(shuō)30樓的房子沒(méi)有這個(gè)空調(diào)抬板，你也不應(yīng)該印在這個(gè)宣傳冊(cè)上，你不能賣(mài)給我們27樓以上的業(yè)主啊，27樓以上的業(yè)主你完全可以把這個(gè)區(qū)分看來(lái)，或者告知27樓以上沒(méi)有這個(gè)空調(diào)抬板，你的宣傳資料圖也就是這一份，也沒(méi)有其他第二份。起碼一點(diǎn)我買(mǎi)期房肯定是按你的戶型宣傳圖來(lái)買(mǎi)的。

在同一個(gè)小區(qū)購(gòu)房的李先生對(duì)此也很不滿意，現(xiàn)在家里的空調(diào)只能裝在陽(yáng)臺(tái)里，其實(shí)之前李先生也想把空調(diào)裝到外面去，但最后都因?yàn)榘踩紤]打消了念頭：

李先生：只能裝進(jìn)來(lái)，不然你沒(méi)地方裝，因?yàn)檫@個(gè)空調(diào)因?yàn)槲覀儽容^高，如果你打架子，萬(wàn)一這個(gè)空調(diào)架松了掉下去砸到人怎么辦，所以不太敢裝，在看的時(shí)候他都有，我們這個(gè)從27樓以上，空調(diào)抬板就沒(méi)有做，也不知道什么原因，它交了房以后我們才發(fā)現(xiàn)這種情況，因?yàn)榭照{(diào)必須裝在我的陽(yáng)臺(tái)上，那我陽(yáng)臺(tái)的空間就占上了。

徐先生和李先生等業(yè)主之前還一同發(fā)函給開(kāi)放商，但是沒(méi)有得到回復(fù)。之后，李先生又去找過(guò)工商部門(mén)，但問(wèn)題依然沒(méi)有得到解決：

徐先生：315的時(shí)候我們打了個(gè)電話給當(dāng)?shù)氐墓ど滩块T(mén)，他說(shuō)這個(gè)房屋屬于特殊商品沒(méi)有辦法管。

去年就已經(jīng)交房了，但這個(gè)問(wèn)題擱在徐先生心里無(wú)法釋?xiě)?，他希望開(kāi)發(fā)商能夠給住戶們一個(gè)公開(kāi)合理的解釋?zhuān)?/p>

徐先生：我們也是普通的老百姓，我父母所有的積蓄買(mǎi)下這套房也不容易，唯一一點(diǎn)是什么呢，也是希望開(kāi)發(fā)商給我們一個(gè)說(shuō)法，我們倒不是說(shuō)要怎么樣怎么樣賠償，房子已經(jīng)買(mǎi)了，現(xiàn)在少了這個(gè)空調(diào)抬板也是個(gè)事實(shí)，你起碼開(kāi)發(fā)商你給個(gè)普通小老百姓有一個(gè)說(shuō)法，就是我們發(fā)函找物業(yè)，物業(yè)推房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司我們當(dāng)時(shí)發(fā)函的時(shí)候連地址都不給我們，搞得我們小老百姓心里太不是滋味了。

我們的記者根據(jù)徐先生提供的聯(lián)系方式，也就此問(wèn)題咨詢了開(kāi)發(fā)商南昌瑞達(dá)置業(yè)有限公司，我們來(lái)聽(tīng)一下公司的銷(xiāo)售人員是怎么說(shuō)的：

銷(xiāo)售人員：這個(gè)問(wèn)題一般業(yè)主會(huì)去跟物業(yè)反映，要不我給你個(gè)物業(yè)電話一下好不好?

記者：是這樣，那個(gè)業(yè)主他說(shuō)跟業(yè)主反映了，物業(yè)說(shuō)你得找開(kāi)發(fā)公司。

銷(xiāo)售人員：他這樣說(shuō)嗎?我們這邊沒(méi)有接到反饋呀，沒(méi)聽(tīng)說(shuō)這個(gè)事呀，應(yīng)該都會(huì)按規(guī)定來(lái)做，都會(huì)做吧，不至于為什么要27層就不做那個(gè)板呢?對(duì)吧?

開(kāi)放商的銷(xiāo)售人員告訴記者，他們并沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)有人反映類(lèi)似的問(wèn)題。記者從這個(gè)銷(xiāo)售人員處拿到了物業(yè)管理人員的電話，于是撥打了保利物業(yè)服務(wù)中心主管熊先生的電話。我們來(lái)聽(tīng)一下他是怎么說(shuō)的：

熊先生：首先一個(gè)，我跟您說(shuō)一下，因?yàn)?8層以上它根據(jù)它那個(gè)圖紙的設(shè)計(jì)要求，我們也是問(wèn)他們地產(chǎn)那邊的，他設(shè)計(jì)到28層以上是沒(méi)有的，這個(gè)我們的設(shè)計(jì)圖紙都是通過(guò)了規(guī)劃的這些都是有審核，都是全部通過(guò)的，因?yàn)?8層以上，因?yàn)槲覀冞@邊屬于那種超高層，最高的樓是32層、33層，然后他根據(jù)他的設(shè)計(jì)需要，可能到上面的話，它的沉重、紋裂就會(huì)把那個(gè)設(shè)計(jì)就是變更在陽(yáng)臺(tái)那個(gè)位置，因?yàn)闆](méi)有那個(gè)空調(diào)機(jī)位的設(shè)備陽(yáng)臺(tái)，那這個(gè)陽(yáng)臺(tái)也是挺重的，它陽(yáng)臺(tái)里面有一個(gè)專(zhuān)門(mén)放空調(diào)區(qū)位的地方，那我們也就是地產(chǎn)那邊設(shè)計(jì)了的，也是有的，因?yàn)橛行I(yè)主它為了把這個(gè)陽(yáng)臺(tái)擴(kuò)大，就是變相擴(kuò)大面積，所以說(shuō)他就不愿把空調(diào)放在那個(gè)位置。

經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員包華、北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所裘葉律師對(duì)此解讀。 經(jīng)濟(jì)之聲：消費(fèi)者在交房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)房子與預(yù)期的有差異，購(gòu)房人認(rèn)為在房子外應(yīng)該設(shè)置有放置空調(diào)的地方，結(jié)果最后發(fā)現(xiàn)是需要安放在陽(yáng)臺(tái)內(nèi)。所以認(rèn)為不合理。那么你們認(rèn)為到底這個(gè)開(kāi)發(fā)商是有責(zé)任的還是說(shuō)購(gòu)房人太多事?包華你怎么看?

包華：我認(rèn)為首先超高層的建筑在樓宇外單獨(dú)安放空調(diào)抬板本身來(lái)說(shuō)并不是太安全，因?yàn)槲覀冎栏呖毡旧韥?lái)說(shuō)它的自然環(huán)境影響會(huì)比較大，同時(shí)在后期施工以及維護(hù)的過(guò)程中危險(xiǎn)程度也會(huì)大幅度增加，所以我個(gè)人其實(shí)不太倡導(dǎo)說(shuō)在超高層的范圍之內(nèi)還得有空調(diào)抬板的方式來(lái)安放空調(diào)，更多的應(yīng)該是裝在陽(yáng)臺(tái)以內(nèi)，這樣安全強(qiáng)度會(huì)很高，這是一個(gè)方面。但是從保證安全的角度之后，我們還要講開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在事先如果就這個(gè)因素已經(jīng)有明確的圖紙的話，應(yīng)該事先告知，我們?cè)谫?gòu)房的時(shí)候看到開(kāi)發(fā)商的樓書(shū)，往往內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，主要是針對(duì)與我們專(zhuān)有部分的內(nèi)容給一個(gè)平面圖，給一個(gè)基礎(chǔ)上面的說(shuō)明。我們的樓書(shū)，包括房屋使用書(shū)說(shuō)明都非常的簡(jiǎn)單，其實(shí)這樣簡(jiǎn)單的說(shuō)明對(duì)于開(kāi)發(fā)商逃避責(zé)任有很大的好處，但是對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)了解自身權(quán)益確實(shí)造成很大的難度。所以在這個(gè)方面來(lái)講，應(yīng)該在購(gòu)房的時(shí)候更多考量能夠把我們售樓的樓書(shū)要把它的內(nèi)容做得更嚴(yán)謹(jǐn)一些。

經(jīng)濟(jì)之聲：現(xiàn)在就是前期的這個(gè)介紹不夠充分，所以購(gòu)房人給開(kāi)發(fā)商發(fā)了一份函，題目叫《關(guān)于要求妥善解決實(shí)際交付房屋與原交付標(biāo)準(zhǔn)不一致情況的函》，里面提到這樣的內(nèi)容："雖《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定，出賣(mài)人針對(duì)買(mǎi)賣(mài)人所購(gòu)商品房及其所在樓宇、項(xiàng)目所做的廣告宣傳資料不視為要約之內(nèi)容，雙方以政府最終批復(fù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和所簽訂的商品房屋合同為準(zhǔn)，但買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)標(biāo)的房屋不包含該部分并未作出任何約定及說(shuō)明，而買(mǎi)賣(mài)合同簽訂過(guò)程中，貴公司銷(xiāo)售人員推介及宣傳材料中均包括該空調(diào)抬板設(shè)施，故該設(shè)施本應(yīng)該包含在交付內(nèi)容中，并且建筑物28層及以下都有該設(shè)施。"。而且也沒(méi)有說(shuō)明，你要之前告訴我28層沒(méi)有這個(gè)設(shè)施的話，剛才我們那個(gè)徐先生他也說(shuō)我可以買(mǎi)25層以下的不是也可以嗎，所以我想問(wèn)問(wèn)裘葉你覺(jué)得從律師這個(gè)角度來(lái)看，你覺(jué)得購(gòu)房人他以這樣的理由要求開(kāi)發(fā)商做出回應(yīng)，理由充分嗎?

裘葉：我覺(jué)得這個(gè)理由應(yīng)該還是比較充分的，因?yàn)樗?dāng)時(shí)購(gòu)房人在買(mǎi)這個(gè)房屋的時(shí)候，他并沒(méi)有看到就是說(shuō)所說(shuō)的28層以上它是沒(méi)有這個(gè)這個(gè)設(shè)施，這一塊他確實(shí)是沒(méi)有看到，而且可能是開(kāi)發(fā)商在做宣傳資料當(dāng)中也沒(méi)有提到這個(gè)問(wèn)題，所以我覺(jué)得作為購(gòu)房人他有理由去要求開(kāi)發(fā)商做出解釋?zhuān)f(shuō)為什么他買(mǎi)的這個(gè)樓層的空調(diào)隔板與其他樓層的不一樣?為什么是這樣的設(shè)計(jì)?是出于什么樣的理由?我覺(jué)得這個(gè)要求開(kāi)發(fā)商做出說(shuō)明，這個(gè)要求是很合理的，但是同時(shí)也需要考慮到就是他在購(gòu)房合同當(dāng)中或者是在實(shí)際的操作當(dāng)中購(gòu)房人所說(shuō)的宣傳資料是否作為一個(gè)合同的一部分。這個(gè)東西其實(shí)在剛才消費(fèi)者提出的函當(dāng)中他也明確了，說(shuō)雖然合同當(dāng)中約定了宣傳資料是不作為一個(gè)合同的一部分，僅僅是一個(gè)要約邀請(qǐng)，而不作為一個(gè)要約，在這種情況下，他以此說(shuō)，我覺(jué)得是以要求作為理由來(lái)回應(yīng)這個(gè)是沒(méi)有問(wèn)題，但是因?yàn)橐源艘笳f(shuō)開(kāi)發(fā)商存在違約或者是其他問(wèn)題可能有待于進(jìn)一步的確定。

經(jīng)濟(jì)之聲：確實(shí)，就是我們非常理解這位消費(fèi)者，因?yàn)樵蹅兌加羞^(guò)這樣的一個(gè)經(jīng)歷，就是這個(gè)房子是咱們老百姓消費(fèi)的一個(gè)很大的支出，有很多的細(xì)節(jié)，可能我們并不能夠完全的掌握，這個(gè)有個(gè)信息不對(duì)稱的問(wèn)題。你比如說(shuō)你在銷(xiāo)售的時(shí)候你沒(méi)有告知我所在的樓層，所買(mǎi)的房子，尤其這個(gè)還是個(gè)期房，會(huì)出現(xiàn)一些什么樣的問(wèn)題，所以導(dǎo)致了最后消費(fèi)者不滿意，而且不是一個(gè)消費(fèi)者不滿意，現(xiàn)在是有剛才我們也采訪到了，還有另外的消費(fèi)者他也是對(duì)次提出質(zhì)疑的，所以說(shuō)現(xiàn)在出現(xiàn)了意見(jiàn)不統(tǒng)一，而且現(xiàn)在雙方好像也不能達(dá)成一致了互相是這么一個(gè)很糾結(jié)的狀態(tài)，這種情況下購(gòu)房人到底有沒(méi)有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商賠償?你們覺(jué)得于情于理，這個(gè)現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商應(yīng)該怎么做呢?包華你的意見(jiàn)是怎么樣的?

包華：我覺(jué)得如果從賠償角度上來(lái)說(shuō)可能業(yè)主們會(huì)很難主張，因?yàn)槲覀兇蠹叶贾乐袊?guó)大陸目前實(shí)施的是這種損害賠償制度，也就是說(shuō)你有什么樣的損失我給你做一個(gè)什么樣的賠償，但是就這個(gè)空調(diào)抬板這個(gè)問(wèn)題可能很難去證明它的有無(wú)構(gòu)成損失，確實(shí)是很難。那么在這種情況之下，開(kāi)發(fā)商的賠償責(zé)任如果沒(méi)有合同約定，那么就只能通過(guò)損失恒定的方式來(lái)解決，要沒(méi)有損失了一個(gè)恒量的一個(gè)基礎(chǔ)，那么可能就不用賠了。所以這個(gè)是我們看到比較尷尬的地方，雖然我們的業(yè)主覺(jué)得這個(gè)事情在信息部對(duì)稱的角度上講，我確實(shí)受到了損害，但從另外一方面又很難通過(guò)一個(gè)有形的可視的這樣的方式來(lái)證明自己有損失，所以這就是個(gè)比較大的問(wèn)題。另外一個(gè)來(lái)講，這個(gè)事情本身也無(wú)法糾正，因?yàn)槲覀兎课莸闹黧w結(jié)構(gòu)已經(jīng)完工了，現(xiàn)在如果我們說(shuō)在28層以上增加一個(gè)空調(diào)抬板，不管他從安全角度上講怎么樣，但實(shí)際在操作過(guò)程中很難操作，或者說(shuō)根本無(wú)法操作，所以從這兩個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為現(xiàn)狀可能很難主張，但從另外一個(gè)方面我也想提示我們的購(gòu)房人，不是說(shuō)有抬板就很好，因?yàn)閯偛盼宜劦降母邔咏ㄖ绕涫浅邔咏ㄖ?shí)際上做空調(diào)抬板危險(xiǎn)度是 比較高的，27、28層其實(shí)沒(méi)有本質(zhì)性的差異，所以從這個(gè)角度上講，如果我們現(xiàn)在要求的是如果把空調(diào)抬板增加上，還不如說(shuō)把超高層抬板給它取消，對(duì)大家來(lái)說(shuō)今后的使用可能會(huì)更安全一些。

經(jīng)濟(jì)之聲：確實(shí)是現(xiàn)在消費(fèi)者可能就覺(jué)得非常的委屈，就是我現(xiàn)在花了這么多的錢(qián)，付出了這么大的代價(jià)買(mǎi)了個(gè)教訓(xùn)，難道我們非要用這樣的代價(jià)來(lái)獲得這樣的經(jīng)驗(yàn)嗎?，裘葉您覺(jué)得消費(fèi)者怎么來(lái)避免出現(xiàn)這樣的糾紛?你以前處理過(guò)類(lèi)似的案件嗎?

裘葉：對(duì)于期房來(lái)說(shuō)這種糾紛確實(shí)是比較常見(jiàn)，因?yàn)槟惝?dāng)時(shí)買(mǎi)房的時(shí)候你看不到房屋的狀態(tài)，你只是看到開(kāi)發(fā)商出具的樓書(shū)和宣傳資料，所以為了避免這些問(wèn)題，首先可能在這個(gè)我們說(shuō)，當(dāng)然最好的是要求開(kāi)發(fā)商對(duì)于我要求買(mǎi)的這一層的房屋所有情況都非常詳細(xì)的做一個(gè)介紹，但現(xiàn)實(shí)當(dāng)中可能這是不太可能的。所以只能是消費(fèi)者對(duì)于這個(gè)房屋的各個(gè)方面他有更多一些的了解，就比如說(shuō)我對(duì)房屋的哪些狀態(tài)都會(huì)比較關(guān)心，我需要有針對(duì)性的詢問(wèn)開(kāi)發(fā)商、相關(guān)人，包括如果說(shuō)對(duì)于某些東西有特定要求，或者是對(duì)于開(kāi)發(fā)商提出的這些承諾他有特定要求，我認(rèn)為可以寫(xiě)在合同書(shū)當(dāng)中，或者是說(shuō)作為一個(gè)相關(guān)的錄音或者是證據(jù)，對(duì)于在以后主張的過(guò)程當(dāng)中可能有一些相應(yīng)的依據(jù)。