專家談多起黑房產(chǎn)中介跑路：設立無門檻致風險高發(fā)

【導讀】消費者通過房屋中介購買二手房，無意中發(fā)現(xiàn)被騙，去找中介要錢，卻發(fā)現(xiàn)一夜間人去樓空。房子沒買到，首付款也打了水漂。本期《天天315》重點關注：那些一夜蒸發(fā)的黑中介。

 前一段時間，我們經(jīng)濟之聲一直在持續(xù)關注黑中介攜款一夜之間人間蒸發(fā)的事件。近幾天，我們又陸續(xù)接到消費者的投訴，在河北承德、內蒙古包頭等地，黑中介繼續(xù)出沒，一房多賣，或者收取首付款然后人間蒸發(fā)的事件繼續(xù)出現(xiàn)。很多遭受黑中介欺騙的消費者說，大家都是平民老百姓，買套房子不容易，現(xiàn)在房子沒拿到，錢也沒有了，可叫人怎么辦。我們《天天315》節(jié)目再次提醒大家，買房是大事，在房價高企的今天，大家可能是拿出一輩子的積蓄購買一套房子，所以一定要加倍小心，謹防受騙上當。

我們今天就以兩個消費者投訴為案例，請評論員以及律師來告訴大家，在購買房屋、簽訂合同、付首付、辦貸款等各個環(huán)節(jié)中，大家都應該注意些什么。

我們先來看案例。首先是來自河北承德的敖女士。敖女士的侄女要結婚，準備購買婚房?？磥砜慈ィK于在一家叫做“金橋”房產(chǎn)中介的幫助下挑中了一套，于是就將房屋的首付款12萬交給了這家中介，等著辦貸款，房屋過戶了。

中介以房子的產(chǎn)權證還沒有辦好，要求敖女士的侄女等待半年，于是，小兩口就耐心等待。沒想到，噩夢就從這等待開始了。無意當中，敖女士詢問自己的侄女房子的事情怎么樣了，侄女回答要等半年，敖女士覺得不太對勁，就要求侄女去中介看看，可是到了中介門店才發(fā)現(xiàn)，門店已經(jīng)人去樓空了。

敖女士：就聽人說，有人去報案去了，說是金橋房產(chǎn)那塊，都卷款跑了，后來他們就去趕緊上辦事那間門店去看，看那門都鎖上了，然后里頭桌椅板凳扔的亂七八糟，里頭什么都沒有了，有好多工作人員也說好幾個月沒發(fā)工資了，他們也不知道老板跑到哪去了，說頭一天晚上他們還開工作協(xié)調會了，第二天等著去上班，里頭那些原來辦公電腦什么的那些東西都沒有了，亂七八糟扔。

記者：就是第二天都沒有了?

敖女士：對，都沒有了，對它在承德市有40多家門店，不是10多家。

敖女士說，他們目前已經(jīng)報案。警方立案，并不意味著錢能夠追回來。敖女士說，12萬，對于一般人可能不算什么，可是，她侄女的男朋友家是大山溝里的，很窮很窮，湊上著12萬實在是不容易。

河北承德的敖女士是交了首付，錢被卷跑，而內蒙古包頭市的王女士面臨的情況是自己交了房錢，房主卻不知道自己的房主已經(jīng)賣了。

王女士說，自己當時看好了房子，這家叫做德邦房產(chǎn)的中介說，房主很信任他們，簽合同、付首付都由他們來完成。

非常偶然，王女士臨時決定改貸款為全款，于是輾轉查到房主的電話，聯(lián)系上了房主?？墒欠恐鞣浅ｓ@訝，說自己并不知道房子已經(jīng)賣掉了。

王女士說，后來她才知道，這些中介非常猖狂，還曾經(jīng)出現(xiàn)過一套房子賣五、六個買家，收五、六份首付的。

王女士當時首付了20萬，中介退給她15萬，還有5萬一直拖著，等王女士到門店去要錢的時候，卻發(fā)現(xiàn)已是人去樓空。

損失5萬塊，王女士說這算少的，有些買家被騙十幾萬，幾十萬甚至上百萬的。大家都是辛苦錢，掙些錢不容易，這些中介真是很坑人的。

讓王女士奇怪的是，當時看到門店人去樓空，有人就報了110，可是等了一天，都沒有等到110出警。王女士想問，這算不算有關部門的不作為?

王女士：就是那會兒3、4月份的時候，就有人報案，有人報案就說這個房子違約了，到期都不給退錢，就是這樣的。他們也知道是被騙了，就希望打110，他們打110報案，110沒人來管，等了一天都沒人來管。

經(jīng)濟之聲特約評論員包華，中國消費者律師團胡鋼律師對此解讀。

經(jīng)濟之聲：我們先來看第一個案例，中介告訴買房的小兩口，房子的房產(chǎn)證還沒有辦下來，所以要等半年。那么，沒有房產(chǎn)證的房子能賣嗎?沒有看到房產(chǎn)證，能交首付嗎?首付交給誰更能保護自己的財產(chǎn)?中介還是房主?

包華：按說沒有房產(chǎn)證的房子是不能賣的，但是在市面上確實會有這樣一些房產(chǎn)，當時因為沒有辦理產(chǎn)權登記，沒有取得產(chǎn)權證書確實也在流通。那么在賣的過程中，就有很多需要限制的條件，比如說房屋交付的時間需要斟酌，比如全額的房價款什么時候支付清也需要明確，等等會給我們的二手房交易帶來很多的困難，所以我們在實際操作過程當中，沒有產(chǎn)權登記的房屋買賣的，但是它的技術環(huán)節(jié)控制起來會非常困難。對于購房人來說，陷阱會比較多。

經(jīng)濟之聲：換句話來說，如果說沒有房產(chǎn)證的話，能不能辦貸款呢?

包華：肯定不可以，銀行必須要能看到這是一套可交易的房屋，可以辦理抵押登記的情況，才可以辦理銀行貸款。所以，銀行是不會給這樣的房屋辦貸款的。

經(jīng)濟之聲：那么不能夠辦帶看這個房子這種情況之下，如果說我們本來就是辦貸款才能夠付清房款的話，我們這個時候能不能交首付呢?

包華：在實際操作過程中確實有交首付的情況，但是這個首付我們一般會提示給我們的當事人，或者購房人，如果確實想買這樣的房屋，確實能夠希望能夠支付自己首付表達自己交易誠意的話，那么就需要房屋的持有人提供一些證件，同時可能要辦理一下房屋的交接，以保證購房人利益，但是這些環(huán)節(jié)對于很多購房人來說，因為他比較陌生，跟我們的普通的二手房和普通的一手房交易程序不太一樣，他會比較陌生，而且要求的技術這方面的準備比較強，所以一般的購房人如果用這種的模式的話，最好請專業(yè)機構的人員幫助一下，否則會出現(xiàn)問題。

經(jīng)濟之聲：您所指的專業(yè)機構的技術人員，是不是就是指的房產(chǎn)中介公司這些職業(yè)中介們。

包華：可以包括他們，但是由于房地產(chǎn)中介公司很多情況之下，都是以撮合雙方交易達成交易之后收取費用的，所以往往對于達成交易內容這方面對于雙方的引導并不是很充分，所以我個人建議，還是在房地產(chǎn)中介公司提供專業(yè)服務的基礎之上，自己找一個專業(yè)人士來幫助自己，作為代理人處理事物，這樣可能會比雙方撮合的效果會更好。

經(jīng)濟之聲：那么現(xiàn)在我們想請教一下胡鋼律師，從法律角度來說，首付款到底是交給誰更能夠有利于保護自己的財產(chǎn)，其實交給房產(chǎn)公司，很多人是這樣想的，如果說我要交給房主，房主拿了我的錢不去給我辦手續(xù)怎么樣呢?他要是跑了怎么辦?交給房產(chǎn)公司現(xiàn)在我們又面臨遇到這種黑中介如果它卷恩了我們的款跑了，我們又該怎么辦呢?那么您認為從法律的層面上來界定的話，首付款交給誰會更安全更妥當一些?

胡鋼：付款的環(huán)節(jié)是在中介服務有關的無論是租房還是買房中一個重要的環(huán)節(jié)。我建議首先一般來說是按照合同中約定的一種方式來進行付款，但是這個合同本身強烈建議廣大的租房者或者購房者使用當?shù)匦姓C關推薦的房地產(chǎn)交易的最新版本的示范文本，來進行教育。你可以在網(wǎng)上，相關的政府網(wǎng)站上，都可以直接下載，打印3、4份，然后依據(jù)這個文本進行簽字，然后它上面會有一個關于交付具體的約定，就是付款的方式。但是，無論是怎么付，首先如果要付給房主的話，那么合同中應該載明房主的姓名，他的身份證號碼，他的銀行相關的賬戶的信息，你打到這個賬戶上，如果約定是交付到我們的中介組織的話，那么一定是開戶名是這個中介組織這么一個的銀行帳戶，切記直接將款項打給所謂的具體的房地產(chǎn)中介人員個人、或者是完全在沒有合同中，合同出現(xiàn)的任何人，這樣至少才能保證一個的最起碼一個的款項的安全。因為你至少知道，你的款項走向是哪，而且你的款項的走向是基于已經(jīng)簽訂的有效的合同的基礎上。

經(jīng)濟之聲：我們再來看，交了首付，中介說要等半年后房主辦好房產(chǎn)證，這明顯就是鬼話，可是小兩口怎么就能相信，并且還耐心的等待呢?后面我們也聽到她的小姨說到，這個12萬塊錢對男方家來說非常不容易，去東拼西湊借了好多才湊上來這12萬首付款，他們怎么就能夠把這些錢交給中介，去耐心等待，相信中介的鬼話，他們到底缺乏哪些常識呢?

包華：首先是對于房地產(chǎn)交易政策以及法律法規(guī)制度方面一個不了解，我們說一個房屋的交易本身，金額是很大的，涉及的步驟是非常多的，如果不是一個的專業(yè)的人士，而只是一個的首次買房的購房人，尤其是這個購房人還沒有做相應準備的情況之下，是很容易聽信所謂的專家意見的，而這些的專家意見可能就指的是中介公司的工作人員。

其次，就是大家好像有一個樸素的認識，認為購房這件事情是不需要別人幫忙的，因為我們最近一些年來，很多人沒有經(jīng)過專業(yè)人士的幫助，都買了房子，也都賣房子。大家可能會認為這是一個很簡單的事情，但是隨著市場發(fā)生了變化之后這個事情可能會越來越復雜，越來越難，對于廣大的購房人來說，找專業(yè)人士幫助還是還是必要的。

第三，大家可能更多關注是房屋本身今后給自己生活帶來的憧憬，可能對于那個憧憬大家會更多去關注，但是在憧憬實現(xiàn)之前，這個房屋可能存在的客觀問題，可能就被忽略了，所以以上三個方面都是我們購房人容易出現(xiàn)的問題。

經(jīng)濟之聲：您剛才一再提到需要專業(yè)的人員陪伴，或者監(jiān)督之下，再出辦理這樣的事情可能會避免很多的問題，而這些的專業(yè)人員當中，也包括您自己的所從事的行業(yè)，房地產(chǎn)方面的專業(yè)的律師，而就我們現(xiàn)在的大多數(shù)人在買賣房屋的過程當中，如果不是這種很大筆的買賣，比如說上千萬、幾千萬，或者上億房屋的交易，幾百萬這種交易，大家都能夠去想到，請律師來協(xié)助自己的這種可能性，其實并不大，那么除了其他一些的問題之外，很重要一點可能大家會考慮到律師費用的問題，您能不能給我們說一下，就比如說要聘請一位房地產(chǎn)方面的專業(yè)律師，來協(xié)助我們的購買這個房屋的話，那么律師的費用一般情況之下，是怎么樣來支出的?

包華：全國范圍之內，大家的差異是比較大，我是在北京置業(yè)，北京目前來講很多律師事務所給購房人提供咨詢服務的話，現(xiàn)場一次的咨詢服務大概也只也3、5千塊錢，這個價格其實跟我們的購房相比較來說，并不是太高的。對于廣大律師的行業(yè)的從業(yè)人員來說，購房其實也是非常傳統(tǒng)非常成熟的業(yè)務，所以報價也不會太高，但是很多購房人可能沒有這方面的考量，可能更多是愿意相信中介公司。我們想評價一些中介公司的服務，它是一個區(qū)間服務，它是以撮合雙方交易達成來獲取費用的，它并不是完全站在買房人和賣房人角度上去考量這次交易的。所以從這個意義上來說，您自己請一位代理人或者一位朋友幫忙，跟中介公司的角度完全不同，對于您來說影響也就完全不同。

經(jīng)濟之聲：剛才我們也聽到了這位敖女士她說到現(xiàn)在她們已經(jīng)報案了，警方也已經(jīng)立案了，警方的偵查、追繳，整個需要一個時間和過程的，他們很關心就是這筆12萬塊錢的首付款，是不是能夠追討回來，我想請教一下胡鋼律師，從法律的層面來說，如果說我們找到這個一夜蒸發(fā)黑中介的法人代表，也追回了相應一些臟款，那么我們投訴的這位消費者敖女士她的這筆12萬塊錢的收付款，是不是一定能夠追討回來?

胡鋼：是這樣，我們在實物中，房地產(chǎn)經(jīng)濟組織，經(jīng)濟機構，它本身就是按照我們的房地產(chǎn)管理法，設立了一個公司，公司一定是有限責任公司，而且我們正在對公司的注冊進行管理，你可能一塊錢，就能成立一家房地產(chǎn)中介公司。請大家特別注意，而且僅僅在今年7月份國務院又剛剛取消了房地產(chǎn)經(jīng)紀人的這么一項職業(yè)資格許可。也就是說從國家管控角度來說，我們現(xiàn)在房地產(chǎn)中介機構，特別是經(jīng)濟機構，它的幾乎是沒有設立任何門檻的，從事這項活動，幾乎沒有任何門檻的，這當然有利于經(jīng)濟的繁榮，但同時我們也要加強事中和事后的監(jiān)管和服務。

具體到本案來說，基于我們傳統(tǒng)的先刑后民的原則，如果相關案件進入到刑事偵查階段，如果確實能夠追回一部分贓款的話，如果涉及多名的受害人，那按照受害人的相關的比例進行退付，但是能夠完全獲得這種的全額的退回，在現(xiàn)實中比較困難的。因為往往是房地產(chǎn)中介機構，會給房地產(chǎn)中介人員高額的提成，而房地產(chǎn)中介人員的高流動性，這種高流動性是跨省的，往往所謂吃了一單以后，他可能完全消失了，到另外一個省份另外一個地方從事相關的活動，可能連房地產(chǎn)中介服務他都不作了。

在這種大背景下，類似這種問題，以后將長期的存在，所以，我們要加強這種事中和事后的監(jiān)管。剛才包華律師提到這種聘請一位律師或者熟悉房地產(chǎn)交易的特別好的朋友，這個是非常重要的，因為這么一個人，無論專家也好、好朋友也好，他是完全站在你的角度，維護你的權益。對于大額交易，我個人理解超過你半年收入或者一年收入的這種交易額，交易行為，就應當聘請相關的外部的人員來提供相應的支持，交易的風險是非常大的。而且房地產(chǎn)交易最大特點，它是以登記為主，沒經(jīng)過登記這么一個最終環(huán)節(jié)的確認，相關的權利的歸屬都是完全不確定的，我們交易的風險是非常高的。

經(jīng)濟之聲：因為時間的關系，我們還有一個的案例，需要分析，所以我們也請兩位我們的評論員律師以最簡短的方式，回答我們的問題，我們在來看第二個案例。王女士買到一套房主都不知道房子已經(jīng)賣掉的房子。王女士看到了房子，也看到了房產(chǎn)證，他是和中介簽的購房合同。王女士的疏漏有哪些?

包華：首先我們購房必須跟房主簽合同，這是一定要堅持的，如果是中介公司代為簽合同的話，一定要看到這個相應的授權的公正文件，一定要看到房屋的產(chǎn)權證明，否則跟中介簽合同有可能就是一份無效合同，因為中介公司它不是房主，從購房合同角度上講，它不是出賣方。

經(jīng)濟之聲：那么從房主的角度來看，其實它也是存在一些問題的，比如說它完全不知道這個房子已經(jīng)賣掉了，哪些事情是不能放給中介去辦，而一定要房主親力親為才能夠維護只有權利的?

包華：購房合同肯定是要自己簽署的，因為購房條款對于自己出讓一套房屋的條件設置是非常重要的，包括它的付款的金額，包括付款的期限，以及交房的條件。其次，如果中介公司代辦其他的事情的話，比如說代辦產(chǎn)權登記，代辦其他網(wǎng)絡登記的手續(xù)，要出授權書，這些授權書一定要本人簽署，本人要看過。第三，房屋過戶是不能代理的，只能本人辦理，所以業(yè)主一定要到現(xiàn)場的。

經(jīng)濟之聲：第一個案例中，王女士奇怪的是，當時看到門店人去樓空，有人就報了110，可是等了一天，都沒有等到110出警。王女士想問，這算不算政府不作為?

胡鋼：這有兩方面說，因為如果是公安機關發(fā)現(xiàn)這是有基于系統(tǒng)的話，它可能認為這屬于工商機關或相關其他的專門的行政機關的管轄的范圍，所以這里面簽訂合同的時候，非常要注意是否這個公司經(jīng)過了工商登記。如果沒有經(jīng)過工商登記的話，那么整個交易行為就是一個非法行為，而且你的交易的物品，或者服務本身應該合法，如果不合法的話，涉及到一種合同詐騙罪，應該由公安機關立案偵查的。