近千戶業(yè)主入住新房7年拿不到土地證 開發(fā)商百般推脫

【導(dǎo)讀】山東東營海通駿景小區(qū)近千戶業(yè)主，7年前入住新房并拿到房產(chǎn)證，但土地證至今沒有辦下來。(消費者：沒有土地證就沒法進行二手房交易，在拆遷補償時也沒有辦法得到土地補償金。)開發(fā)商稱無法辦理的原因是，小區(qū)容積率超標，但超標責(zé)任不由開發(fā)商承擔(dān)。(開發(fā)商：超標0.4，但是符合規(guī)劃建設(shè)的，不該補交土地出讓金。)《天天315》本期聚焦：辦了房產(chǎn)證卻辦不了土地證，這是咋回事?

山東東營海通駿景小區(qū)近千戶業(yè)主，早在2007年就入住新房并順利拿到房產(chǎn)證，但土地證直到今天仍沒辦下來。開發(fā)商海通地產(chǎn)說無法辦理的原因是，小區(qū)容積率超標，但又說超標責(zé)任不該由開發(fā)商承擔(dān)，也就是不愿補交土地出讓金差價。辦了房產(chǎn)證卻辦不了土地證，這到底是怎么回事呢?

記者從山東東營市房管局處了解到，海通駿景小區(qū)的業(yè)主只有房產(chǎn)證，沒有房屋的土地證，房子也能轉(zhuǎn)手銷售。那是不是意味著土地證可有可無?

我們查詢相關(guān)資料后發(fā)現(xiàn)，山東省的相關(guān)政策規(guī)定，完整的房地產(chǎn)權(quán)，應(yīng)包括房屋所有權(quán)證和土地使用證，二者缺一不可。土地使用證是住房所占用的土地合法與否的法律依據(jù)，如果你的住房用地不合法，那房屋就成了“空中樓閣”，也就是說，對山東東營海通駿景小區(qū)近千戶業(yè)主來說，光有房產(chǎn)證沒有土地證，存在的隱藏危害會有很多，比如業(yè)主的住房用地土地使用權(quán)有被原土地使用者，也就是開發(fā)商，抵押或者因為其他債務(wù)問題而遭受司法執(zhí)行的危險，并且在拆遷安置時，得不到土地部分的補償，土地使用期限屆滿，也不能申請自動延期等。山東東營海通駿景小區(qū)的近千戶業(yè)主都心里有數(shù)。

業(yè)主：土地證影響很大，因為根據(jù)我們山東這邊的政策，你有房產(chǎn)證你只能代表你的房屋地表建筑的產(chǎn)權(quán)，并不能代表你土地的使用權(quán)。我們這邊是分開的。你比如說現(xiàn)在要拆遷，業(yè)主光持有房屋產(chǎn)權(quán)證那你就只能獲得地表附著物的賠償。如果你有土地證那就會得到土地的賠償。像在北京和南方一些城市如果是兩證合一的，那產(chǎn)權(quán)證既代表了房屋產(chǎn)權(quán)又代表了土地使用權(quán)?，F(xiàn)在我們是屬于產(chǎn)權(quán)不完整，我們是商業(yè)用地，正規(guī)的出讓劃撥用地，所以說我們不存在集體性，我們和開發(fā)商并沒有權(quán)屬關(guān)系，所以我們必須要拿到證。

業(yè)主們告訴記者，2007年買房時，開發(fā)商承諾得很好?？墒乾F(xiàn)在7年過去了，土地證還是沒有著落。開發(fā)商說無法辦理的原因是，小區(qū)容積率超標。

業(yè)主：這個房子我們是2007年買的，由海通駿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的，2007年入住，一共這個小區(qū)有33棟樓，大概有1000多，我們當(dāng)時入住一年以后，房產(chǎn)證辦了現(xiàn)在還沒有辦下土地證，我們現(xiàn)在了解到是我們那個小區(qū)是容積率超標。

這7年中，業(yè)主們找過開發(fā)商無數(shù)次，開發(fā)商總是找各種理由推脫，不愿辦理土地證，一拖就是7年，到現(xiàn)在，土地證何時能夠辦下來，還是未知數(shù)。

業(yè)主：我們這個開發(fā)商也問，國土局也問，國土局那邊說開發(fā)商沒有提交分割土地資料，國土局沒法辦理，我們就找開發(fā)商說你為啥不交資料，你不交資料我們怎么辦。這個事你還是要等所有業(yè)主辦了房產(chǎn)證以后，再去辦土地證，統(tǒng)一分割。他當(dāng)時這么說，一直這么拖著，我們感覺這個事不對，就打12345這個市長熱線，一開始回復(fù)就了解這個開發(fā)商沒提交資料，請業(yè)主督促，開發(fā)商提交資料才能辦理，再過一段時間我們打的很急，催政府幫我們解決這個事情，再過一段時間由于小區(qū)東邊有一塊地的性質(zhì)，說要變性，所以導(dǎo)致小區(qū)現(xiàn)在暫時無法辦理土地分割，要先把土地由住宅用地性質(zhì)改變?yōu)樯虡I(yè)用地性質(zhì)之后才能辦理。然后我們感覺這個事還不對，然后我們繼續(xù)打，直到去年開發(fā)商找了一個代理公司，土地分割的過來收我們業(yè)主錢，這個代理公司平均下來每戶跟我們收了一千塊錢，過了快一年了，我也給你們辦不了了，給你把錢退了吧，業(yè)主就惱了，這個土地代理公司也把這個事情說出來了，說原來規(guī)劃是0.8容積率開發(fā)商建成1.3個了，一分錢都不想出。業(yè)主立馬就打了國土局電話，國土局直接就說是容積率超標。

今年8月份，山東東營當(dāng)?shù)孛襟w關(guān)注到業(yè)主在網(wǎng)上發(fā)的投訴帖，并在8月28號報道了此事。開發(fā)商海通地產(chǎn)在這之后，才在小區(qū)內(nèi)貼出了一張“關(guān)于海通駿景土地證事宜的說明”公告，想要向業(yè)主們解釋清楚辦不了土地證的主要原因。業(yè)主們保留了相關(guān)證據(jù)。

我們來看看這份公告中提到的和容積率相關(guān)的內(nèi)容：一、東營市規(guī)劃局也出具了《建筑工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程竣工規(guī)劃驗收合格證》充分說明了小區(qū)的建設(shè)是合法的。二、容積率的計算方式發(fā)生了變化，容積率的計算方式中，車庫、儲藏室和閣樓的計算與否是本次容積率發(fā)生變化的主要因素，海通駿景在建設(shè)時的計算方式中，以上面積是不計算在容積率內(nèi)的，而現(xiàn)在新的規(guī)劃計算中，必須要求將以上面積計算在統(tǒng)計率內(nèi)，所以小區(qū)統(tǒng)計率發(fā)生變化。

業(yè)主們看過公告后，認為開發(fā)商是在忽悠業(yè)主，公告內(nèi)容有很多不實之處。

業(yè)主：土地轉(zhuǎn)讓以后，人家開發(fā)商開發(fā)，所有手續(xù)都要重新辦的，包括五大證什么的，肯定不可能出現(xiàn)這種情況，你這就屬于糊弄百姓。第二條既然車庫、閣樓不算面積，你為什么閣樓是按獨立產(chǎn)權(quán)賣的，如果不算面積的話那個時候是叫附屬物，附屬物是不結(jié)算面積的，但是它沒有獨立產(chǎn)權(quán)，但是他既把閣樓當(dāng)成獨立產(chǎn)權(quán)還把它給賣了，你這不自相矛盾，你如果說不算面積，那你就不能按獨立產(chǎn)權(quán)賣，你也辦不下房產(chǎn)證。既然又給它辦了房產(chǎn)證就不存在附屬物的情況了，而且如果說你在辦房產(chǎn)證的時候，房屋測繪面積來給你測繪出面積來，你這個小區(qū)超容積率了，它就不允許給你辦房產(chǎn)證的。問題恰恰就在這個時候出現(xiàn)了，國家保護產(chǎn)權(quán)明確規(guī)定，超容積率必須補交上土地出讓金而且各項配套費以后，再給你辦產(chǎn)權(quán)登記，恰恰問題出在這兒，容積率超了，各項配套費用沒有交，但是產(chǎn)權(quán)證下來了。下來以后他就遲遲不敢辦土地證，因為土地證由國土局測繪部門重新測繪。你超不超過容積，它一下就知道，所以他就遲遲拖著不辦這個事。

公告中還提到一條，國家《不動產(chǎn)登記條例》已經(jīng)發(fā)布，不日生效。條例生效后，房產(chǎn)證、土地證兩證合一，不會再存在土地分割的問題。對于這一答復(fù)，業(yè)主們說，開發(fā)商給出如此荒唐的答復(fù)，是在侮辱業(yè)主的智商。

業(yè)主：不動產(chǎn)新條例還沒出來，你怎么知道的。再一個我們的產(chǎn)權(quán)是分到每一個戶上的，你這個土地證你又沒分割，我們業(yè)主又沒有兩證，怎么可能兩證合一呢?面對我們的質(zhì)問，它的這個通知，貼了一下午立馬撕掉了，你現(xiàn)在再問他，就說我們正在協(xié)商著看看怎么辦。

我們的記者接到投訴后，撥通了海通地產(chǎn)的電話，海通地產(chǎn)營銷中心的劉經(jīng)理回應(yīng)，容積率超標并非違規(guī)建設(shè)所致，開發(fā)商是按照規(guī)劃建設(shè)的，小區(qū)容積率是超標了，超標責(zé)任不該由開發(fā)商承擔(dān)，不該補交土地出讓金差價，但是國土局對這一說法不認可，所以現(xiàn)在土地證一直辦不來。

記者：我們想了解一下就是為什么他這個土地證現(xiàn)在一直辦不下來。

劉經(jīng)理：我們這塊土地，它當(dāng)時在拍賣的時候，它是一塊大的土地。土地面積是51萬平方米，當(dāng)時規(guī)劃容積率是0.8，土地局給你這么一塊大的土地，它下了一個土地規(guī)劃條件，后來這塊土地當(dāng)時拍賣起了東營勝大集團，后來就隨機土地分成四塊，勝大集團將其中一塊賣給了我們，因為說屬于一次整體規(guī)劃，它既有公園、也有多層和小高層，也有農(nóng)貿(mào)市場，我們這片片區(qū)，它就屬于多層和農(nóng)貿(mào)市場，這四塊土地總體容積率是0.8，但是實際上按照規(guī)劃局的規(guī)劃條件，應(yīng)該每塊土地容積率實際上是不一樣的，我們也是完全的按照上報的規(guī)劃，完全按照規(guī)劃建設(shè)，現(xiàn)在土地局在辦理土地的時候意思要按合同看，所以它這個合同，直接繼承大合同的0.8的容積率，所以他才跟我說這個地方你們?nèi)莘e率超標，實際上就是這么一個歷史問題，因為說我們覺得情況不是很合理，我們跟土地局溝通有兩年，東營市下過一個文件，就是2014——40號文上有這么一句話，第八條第二款它說過，因為大宗土地分割，導(dǎo)致局部土地容積率超過整個大宗土地的容積率。這個來說不用交土地出讓金，我們認為我們適合這個條款，但是土地局并不認可，他要求我們按照合同來算。

在這之后，劉經(jīng)理還是反復(fù)強調(diào)，他們是按照規(guī)劃建設(shè)的，東營市規(guī)劃局出具了《建筑工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程竣工規(guī)劃驗收合格證》就充分說明了小區(qū)的建設(shè)是合法的。他認為，小區(qū)容積率超標的主要原因是，國土局在出讓土地后，分割土地時，沒和規(guī)劃局進行溝通，如果溝通了，容積率就不會超標，現(xiàn)在業(yè)主的土地證也就能辦下來了。那么開發(fā)商買地時是否注意到容積率問題?難道合同上沒有寫明容積率是多少?劉經(jīng)理回答，買地時沒有注意到容積率問題。

劉經(jīng)理：土地金出讓掛牌整個土地掛牌的時候一整塊土地出讓，這個程序沒有問題，但是土地局掛牌的時候進行分割的時候按照我的理解，它并沒有跟規(guī)劃局進行溝通，這樣的話就是每塊土地分割的時候土地合同的容積率和規(guī)劃局所做的容積率是不一致的。

記者：你們在購買這塊地的時候沒有了解這些情況嗎?

劉經(jīng)理：我們在購買地的時候當(dāng)時來說并沒有了解的非常清楚，這個實話實說，因為當(dāng)時也沒有注意到這一點。

記者：但是合同上是不是清楚的寫著容積率呢?

劉經(jīng)理：寫著，但是剛才還是說在政府上說，我們還是碰到這個問題了，如果說我們按照0.8來做的話，規(guī)劃局那塊肯定是過不去的。

開發(fā)商已知容積率多少，還超標了，開發(fā)商是按規(guī)劃建設(shè)的，是國土局最初和規(guī)劃局沒有溝通好。那意思就是，開發(fā)商在購買土地時，被忽悠了?合同上寫明的容積率到底是多少?現(xiàn)在已超標多少?劉經(jīng)理開始不直接回答記者的問題，只是反復(fù)說國土局在出讓土地時，不該分成4個合同，每塊土地容積率不同，不該都寫成0.8。但他后來也承認，簽訂合同時，知道容積率是0.8，現(xiàn)在已超標0.4。

劉經(jīng)理：就是按照招牌掛土地的來說，在招牌掛的時候是一個整地是一個整體掛牌、整體出讓，按理說國土局不應(yīng)該給它分成四個合同。

記者：國土局是整體出讓的，當(dāng)時說容積率是0.8，但是勝大轉(zhuǎn)讓給你們那一塊，他在轉(zhuǎn)讓的時候應(yīng)該跟你們簽訂轉(zhuǎn)讓合同啊?

劉經(jīng)理：是簽訂了轉(zhuǎn)讓合同。

記者：轉(zhuǎn)讓合同是怎么簽的?

劉經(jīng)理：轉(zhuǎn)讓合同上簽的應(yīng)該是0.8。

記者：那也就是說，簽訂合同的時候，你們是知道容積率是0.8的對吧?

劉經(jīng)理：這個是。

記者：為什么不按這個建設(shè)呢?

劉經(jīng)理：還是剛才說的，在整體規(guī)劃的時候，按照整體規(guī)劃，每塊土地上的容積率是不一樣的，按照土地法的規(guī)定，你這個土地合同包括你這些一個所有的容積率，所有的規(guī)劃條件都是規(guī)劃局出的規(guī)劃條件為準。

記者：規(guī)劃局當(dāng)時出具的規(guī)劃條件是什么樣的呢?

劉經(jīng)理：規(guī)劃局當(dāng)時出具的就是一個整個土地的規(guī)劃條件，針對每一塊土地，它并沒有出具分類的規(guī)劃條件。我們完全按照規(guī)劃局的規(guī)劃進行建設(shè)的。

記者：大概容積率超標了多少呢?你們自己計算過嗎?

劉經(jīng)理：可能超標了0.4。

我們的記者昨天也撥通了山東東營市國土局的電話。

國土局：容積率正在核著，因為它這個地方比較復(fù)雜，是勝大轉(zhuǎn)讓的?？赡苁怯行﹩栴}還沒太弄清楚，但是它用途需要調(diào)整，因為它原來拿地的時候合同上簽的是住宅，拿地的時候用途是，現(xiàn)在里面有商業(yè)，需要調(diào)整用途，調(diào)整用途沒有問題了就可以進行分割，但是現(xiàn)在用途也沒調(diào)整，改變土地用途了，它也需要再調(diào)整，要不然就是一個違法用地了。容積率的問題也沒有就是，報的資料不行，關(guān)于容積率這塊資料不全沒法給它核，所以說不知道現(xiàn)在容積率超不超，超多少也不清楚。它應(yīng)該先去用地窗口調(diào)整用途至少是，現(xiàn)在不說容積率的事，用途最起碼得先調(diào)整，容積率如果也符合的話就可以分割，沒有別的問題。

國土局回復(fù)說，開發(fā)商29號才將相關(guān)材料遞交給國土局，如果查明容積率超標，開發(fā)商必須補交齊容積率差價后，業(yè)主才能辦理土地證。

國土局：他也不來申請啊，國家有規(guī)定這個辦土地證是申請制，不來申請的話你看看土地登記辦法都有，你一申請制，咱土地局沒有那個權(quán)力強制他，沒辦法強制。因為土地證是需要業(yè)主和開發(fā)商一塊到我們窗口去申請登記，他們在申請登記材料據(jù)我了解應(yīng)該是從上周五才開始往窗口上報的，材料還沒報全，可能就是對這些情況不了解，如果它容積率超標的話，按照我們市里的規(guī)定他是必須要補交容積率差價才能辦土地證的。

但是現(xiàn)在開發(fā)商認為小區(qū)容積率超標的主要原因是，國土局在出讓土地后，分割土地時，沒和規(guī)劃局進行溝通，如果溝通了，容積率就不會超標，現(xiàn)在業(yè)主的土地證也就能辦下來了，所以遲遲不愿補交統(tǒng)計率差價，現(xiàn)在業(yè)主們該怎么維權(quán)?辦了房產(chǎn)證卻辦不了土地證，究竟該誰擔(dān)責(zé)?

專家觀點

中國消費者協(xié)會律師團團長邱寶昌、北京潮陽律師事務(wù)所律師裘葉就此發(fā)表觀點。

經(jīng)濟之聲：業(yè)主們?nèi)胱⌒^(qū)已經(jīng)有七年的時間了，可是國土局的回復(fù)說，開發(fā)商是在8月29號才把相關(guān)的材料遞交給土地局的，如果要辦理土地證，是要由開發(fā)商先進行申請，如果不申請土地局是沒有辦法說我主動把土地證給辦了。所以實際上是開發(fā)商拖了七年之后，才把相關(guān)的材料遞交給國家相關(guān)的管理部門的。從相關(guān)的法律法規(guī)上來說開發(fā)商犯錯了嗎?

裘葉：首先我認為他在跟業(yè)主簽訂的商品房買賣合同當(dāng)中肯定違約了?，F(xiàn)在雖然沒有看到合同具體的內(nèi)容，但是我覺得他在合同當(dāng)中肯定會對土地證和房產(chǎn)證的辦理時間有相應(yīng)的規(guī)定，至少從目前來看辦理土地證的時間肯定是超期了，至少在合同當(dāng)中承擔(dān)一個違約責(zé)任。至于其他為何拖延，拖延的原因到底是什么，是不是他所說的，由于土地局跟規(guī)劃局沒有協(xié)商好或者其他的原因，我認為總之一句話，對業(yè)主來說，肯定是開發(fā)商的原因才導(dǎo)致了這種局面的產(chǎn)生，所以開發(fā)商在這個事件過程當(dāng)中一定存在責(zé)任。

經(jīng)濟之聲：開發(fā)商方面的一個營銷總監(jiān)說到了，土地他們也知道容積率是0.8，實際上他們也承認超標了0.4，開發(fā)商的說法是，按照規(guī)劃來建設(shè)的，因為土地局當(dāng)時沒有和規(guī)劃局溝通好，所以才建成現(xiàn)在這個樣子，換句話來說，在這些關(guān)系當(dāng)中，開發(fā)商是沒有責(zé)任的。開發(fā)商的這個說法能夠合理合法的解釋現(xiàn)在出現(xiàn)的問題嗎?

邱寶昌：我認為不能解釋，因為你是報辦手續(xù)的責(zé)任方，去報辦土地使用、規(guī)劃許可，包括工程建設(shè)許可都是你要去辦理的，這跟業(yè)主，購買人是沒有關(guān)系的。至于說相關(guān)部門出現(xiàn)的差錯給你造成損失了，你可以依據(jù)相關(guān)的法律去追究他們的責(zé)任。剛剛?cè)マk理土地證的手續(xù)，前七年沒有辦什么原因，可能是差價沒補，或者手續(xù)不全，或者其他原因。你該去履行的義務(wù)沒有去履行，而又說其他部門的原因。事先如果提交了，如果它不給辦，是什么原因?你可以依據(jù)法律法規(guī)去追究其他人的責(zé)任，但是你不能對消費者違約，不能推說是其他部門。你去補辦的這個責(zé)任應(yīng)該在你，誰的原因，誰的責(zé)任你應(yīng)該去追究，而不能讓消費者去追究。

經(jīng)濟之聲：現(xiàn)在問題是開發(fā)商認為，這個事情不該怪他們，而是怪相關(guān)的政府部門沒有能夠相互之間溝通好，所以他就不愿意補交容積率的差價，業(yè)主們現(xiàn)在應(yīng)該怎么做?

邱寶昌：業(yè)主可以依據(jù)合同，雙方簽訂的商品房買賣合同約定的，房屋所有權(quán)證和土地使用證，它如果違反了規(guī)定去履行辦證的義務(wù)，它要承擔(dān)責(zé)任，當(dāng)然像我們原來的城市房地產(chǎn)管理法，以及最高人民法院關(guān)于審理商品房司法解釋都講到了房屋所有權(quán)證，沒有提到土地使用證，但是房屋的建立是在土地之上的，如果沒有土地使用權(quán)根本就談不上房屋所有權(quán)，而在有一些地方房屋所有權(quán)和土地證必須都要去辦理的。在合同當(dāng)中應(yīng)該有約定，什么時候辦理房產(chǎn)，什么時候辦理土地使用權(quán)證，嚴格上說，土地使用權(quán)正應(yīng)該在房屋竣工之前就應(yīng)該分割好，大土地使用權(quán)開發(fā)企業(yè)，最后分割到小的業(yè)主都應(yīng)該要分割、預(yù)售。