投資者購(gòu)買(mǎi)“零風(fēng)險(xiǎn)”商鋪卻遇“全風(fēng)險(xiǎn)” 陷維權(quán)困境

【聚焦】投資者花費(fèi)幾十萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)商鋪，開(kāi)發(fā)商承諾“返租金、可退鋪、零風(fēng)險(xiǎn)”，然而數(shù)年后租金不見(jiàn)蹤影，商鋪不見(jiàn)效益，維權(quán)處處碰壁。《天天315》聚焦：說(shuō)好的“零風(fēng)險(xiǎn)”，因何變成“全風(fēng)險(xiǎn)”?

據(jù)報(bào)道，前些年的種種投資熱潮中，商鋪投資也是一大熱點(diǎn)，很多人花幾十萬(wàn)元投資一個(gè)十幾平米的商鋪，開(kāi)發(fā)商一般是承諾包租，每年返還投資金額的幾個(gè)百分點(diǎn)，幾年之后交還鋪面，如果對(duì)投資回報(bào)不滿意，幾年之后可以全額退款。開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)信誓旦旦地承諾這是一項(xiàng)萬(wàn)全的“零風(fēng)險(xiǎn)”投資，于是很多人，包括一些老人拿出自己的養(yǎng)老金投資，希望借助了解這種零風(fēng)險(xiǎn)投資方式讓自己的養(yǎng)老金增值。沒(méi)有想到，幾年之后，形勢(shì)大變，承諾的返點(diǎn)沒(méi)有了，說(shuō)好的“零風(fēng)險(xiǎn)回購(gòu)”也不提了。甚至老板跑路了，除了留下一間商鋪，什么都沒(méi)有了。甚至還有的商業(yè)樓盤(pán)，幾年時(shí)間，連樓都沒(méi)有蓋好，開(kāi)發(fā)商就不見(jiàn)了。消費(fèi)者遭遇了維權(quán)困境。

最近，我們又大量接到浙江消費(fèi)者的投訴，就是針對(duì)商業(yè)鋪面投資出現(xiàn)的種種問(wèn)題的。

李先生：我們是2010年3月份買(mǎi)的商鋪，我們買(mǎi)的時(shí)候，它是這樣承諾，我們一次性付清20幾萬(wàn)，開(kāi)始土地還沒(méi)開(kāi)始蓋，第一年給他們白用，第二年開(kāi)始候給我們返利6個(gè)點(diǎn)，第三年是7個(gè)點(diǎn)，第四年就是8個(gè)點(diǎn)，總共返給我們的利息4萬(wàn)多一點(diǎn)，返了三年。 我們簽了15年的，承諾說(shuō)如果覺(jué)得不好，三年之內(nèi)可以本金退還給我們。

幾年的時(shí)間，雖然開(kāi)發(fā)商在按照合同要求返還投資數(shù)額6%左右的租金，但是，所謂的大樓一直沒(méi)有蓋起來(lái)，業(yè)主們很擔(dān)心，于是紛紛要求退掉商鋪。當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商也同意了，約定好了時(shí)間退鋪，但是，令業(yè)主們惱怒的是，到了退鋪的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商出事了，無(wú)論是返點(diǎn)還是退鋪都成為無(wú)人過(guò)問(wèn)的事情了。

李先生：2013年12月，我們就申請(qǐng)要退鋪。 這么長(zhǎng)時(shí)間了，這個(gè)房子都還沒(méi)有搞好，就感覺(jué)到?jīng)]有信心。很多人要求退鋪。我們的合同是到去年5月18號(hào)給付清的，但是到了5月18號(hào)沒(méi)有付清。

向我們投訴的李先生非常氣憤，說(shuō)當(dāng)初信誓旦旦承諾的零風(fēng)險(xiǎn)，好多老年人拿養(yǎng)老金去投資，現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商跑了，說(shuō)好的商鋪壓根就沒(méi)有蓋起來(lái)，到相關(guān)部門(mén)投訴、申訴，也是四處碰壁，現(xiàn)在大家真是欲哭無(wú)淚。

李先生：我們稍微年輕一點(diǎn)沒(méi)有事，有好幾個(gè)是養(yǎng)老金拿去賭的，看到市場(chǎng)好，他說(shuō)有保障、零風(fēng)險(xiǎn)，寫(xiě)的是政府扶持，如果不要可以退，所以很多60、70歲的老人都存進(jìn)去，現(xiàn)在錢(qián)拿不回來(lái)，養(yǎng)老金都沒(méi)有了。

再來(lái)看同是浙江的呂先生遇到的問(wèn)題。呂先生是嘉興桐鄉(xiāng)人，2009年的時(shí)候同樣也是投資了一間商鋪，同樣也是說(shuō)好按投資額度的百分之幾返還租金，數(shù)年之后可以原價(jià)退掉商鋪。前幾年，租金倒是按時(shí)拿到，到了2014年，說(shuō)好的租金就沒(méi)有了。開(kāi)發(fā)商老板也沒(méi)有了蹤影。

呂先生：我們是2009年買(mǎi)的桐鄉(xiāng)世貿(mào)的商鋪，前面三年是培養(yǎng)市場(chǎng)，沒(méi)付房租的，后面三年說(shuō)好是4.6%的返利，但是付到2014年為止，2015年沒(méi)有付。

呂先生等投資人到商鋪去詢問(wèn)租戶，商鋪的租戶們說(shuō)，他們的租金交到2016年，有的甚至交到了2017年，而這些錢(qián)，可能已經(jīng)被老板卷跑了。

呂先生說(shuō)，他們這些業(yè)主找了好多部門(mén)，都沒(méi)有回音。其實(shí)他們的要求很簡(jiǎn)單，就是把屬于自己的租金要回來(lái)，然后按照合同約定，把商鋪退回給開(kāi)發(fā)商。

呂先生：因?yàn)楹贤厦婧炛?年以后，你如果覺(jué)得生意不好了，可以百分之一百退給他們的。我們到10月28號(hào)把商鋪還給他們，希望能把前面欠給我們的租金還給我們。

經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員包華以及北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所鄭傳凱律師對(duì)本案進(jìn)行了點(diǎn)評(píng)。

經(jīng)濟(jì)之聲：包租、返點(diǎn)以及幾年后可以退租，這些明顯對(duì)消費(fèi)者有利的合同條款是否合法合規(guī)?

包華：只要它不違反現(xiàn)行的法律規(guī)定，應(yīng)該說(shuō)合法合規(guī)還是有基礎(chǔ)的。但是從專(zhuān)業(yè)角度來(lái)說(shuō)，我必須提醒消費(fèi)者，由于這些條款太過(guò)于傾向消費(fèi)者，所以它的可信度是比較差的。在市場(chǎng)中，任何一項(xiàng)投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的，我們沒(méi)有見(jiàn)過(guò)任何一個(gè)投資是完全沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的。如果以包租、返點(diǎn)甚至幾年以后承諾退房的角度來(lái)說(shuō)，表面看消費(fèi)者是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的，但是從這些合同條款中我們會(huì)判斷一條結(jié)果，就是開(kāi)發(fā)商很難完全履行這份合同，在開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行能力的情況下，零風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)變成全風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)濟(jì)之聲：消費(fèi)者投資商鋪時(shí)，合同上標(biāo)明這樣的所謂零風(fēng)險(xiǎn)條款，我們是否可以更改合同條款，以使它更合理合法并避免掉入陷阱之中?

包華：對(duì)于任何一份合同，雙方基于自己的利益爭(zhēng)取更好的條款，我認(rèn)為是情理之中的事情，關(guān)鍵在于我們?nèi)绻急阋颂嗟那闆r下，對(duì)方可能無(wú)法履行，在這種情況之下，合理的條款設(shè)置往往不盡然是將自己利益最大化的條款，而雙方利益的相互對(duì)等、相互制約而且可行的條款才是可行的?，F(xiàn)在一些包租返點(diǎn)甚至于退房的條款，是讓消費(fèi)者把這些不可行的或者執(zhí)行起來(lái)難度非常大的條款和要求降低，比如說(shuō)我不要求退房，或者說(shuō)比如我不要求完全包租，在這種情況之下，才有可行性。如果開(kāi)發(fā)商承諾太好的話，我認(rèn)為很不真實(shí)。

經(jīng)濟(jì)之聲：從法律的角度，我們?cè)趺礃幽軌蚴棺约耗軌虮苊獾暨M(jìn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)設(shè)好的溫柔陷阱里面?

鄭傳鍇：最基本的合同法原則就是法無(wú)明文禁止即為合法。但開(kāi)發(fā)商是用非常傾向消費(fèi)者和投資人的條款來(lái)掩蓋它投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，說(shuō)白了如果這個(gè)商鋪非常好租的話開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有必要向投資者、購(gòu)房者承諾這些。所以投資者最主要審查的是樓盤(pán)本身的商業(yè)前景，而不是條款是否對(duì)我有傾向。

經(jīng)濟(jì)之聲：在商鋪投資當(dāng)中，怎么樣的投資回報(bào)率是合適的，而且大家覺(jué)得是可以相信的?

包華：這個(gè)問(wèn)題回答起來(lái)會(huì)非常的復(fù)雜，因?yàn)樯啼佋诓煌牡囟?、不同的業(yè)態(tài)周邊，有不同的規(guī)劃布局，都會(huì)有不同的投資回報(bào)率。大家一定要記住一點(diǎn)，投資沒(méi)有那么簡(jiǎn)單，它的回報(bào)是不穩(wěn)定的，風(fēng)險(xiǎn)是很大的，而且投資收益承諾的越高，往往風(fēng)險(xiǎn)就越大。

經(jīng)濟(jì)之聲：前面提到的兩個(gè)開(kāi)發(fā)商的做法，是否可以定性為詐騙?

鄭傳鍇：我們講的是生活意義上的騙，但是從法律意義上絕對(duì)不能單純定義為詐騙。詐騙是什么?是以非法占有為目的，騙取他人的錢(qián)財(cái)。開(kāi)發(fā)商的行為是隱瞞了客觀存在的風(fēng)險(xiǎn)，促使投資人簽訂了這樣的一個(gè)合同，但是它單獨(dú)的這個(gè)行為是不能判定為詐騙的。

經(jīng)濟(jì)之聲：李先生投資的商鋪，雖然拿了幾年返點(diǎn)，但是至今樓都沒(méi)有蓋起來(lái)，而開(kāi)發(fā)商又出事了，他們的投資是否就是打水漂了?

包華：我認(rèn)為很有可能打水漂，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商目前已經(jīng)沒(méi)有能力繼續(xù)履行合同。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，有很多經(jīng)營(yíng)行為本身是存在風(fēng)險(xiǎn)的，一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生成為損失，只能通過(guò)破產(chǎn)清算的程序來(lái)進(jìn)行挽回。在開(kāi)發(fā)商沒(méi)有能力去繼續(xù)履行合同，也就是返點(diǎn)都返不了的情況下，我們不能奢望它把樓繼續(xù)蓋淇起來(lái)，就算樓蓋起來(lái)，這些商鋪只有持續(xù)高效地運(yùn)營(yíng)才能獲得回報(bào)。從這個(gè)意義上來(lái)講，我認(rèn)為李先生在這一商鋪上的投資可能是已經(jīng)完全失敗了，最終能拿回來(lái)多少資金，完全要看開(kāi)發(fā)商清算以及破產(chǎn)的情況了。

鄭傳鍇：在經(jīng)營(yíng)這種商鋪的時(shí)候，大部分的商鋪是存在很高風(fēng)險(xiǎn)的，不是一般的普通投資者或者普通老百姓能夠運(yùn)營(yíng)的了或者承擔(dān)得起的。李先生這個(gè)案例非常典型，提醒廣大投資者在選擇投資項(xiàng)目的時(shí)候，一定要量力而行，選擇合適自己的投資項(xiàng)目，而不是單純著眼于所謂的高收益或者是零風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)濟(jì)之聲：再來(lái)看一下呂先生的投資項(xiàng)目，是在嘉興的桐鄉(xiāng)。呂先生的訴求是要回自己的租金，并且退回自己的商鋪，他們的這個(gè)要求可以達(dá)到嗎?

包華：要回租金這個(gè)要求還有可能部分達(dá)到，而退掉商鋪的要求我認(rèn)為很難達(dá)到了。首先，不清楚呂先生和開(kāi)發(fā)商從承租人那拿到的租金是不是有價(jià)格差，如果開(kāi)發(fā)商給呂先生的高，而收取承租人低的話，那么這個(gè)模式是不可持續(xù)的。如果開(kāi)發(fā)商拿到的租金比付給呂先生的租金要高，還是可持續(xù)的。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，拿回部分資金我認(rèn)為還是可能的。但是基于現(xiàn)在的房地產(chǎn)環(huán)境以及商鋪的運(yùn)營(yíng)環(huán)境，我認(rèn)為完全退掉商鋪，讓開(kāi)發(fā)商一次性退回購(gòu)房款，甚至說(shuō)還要加掉一些違約金，加上一些利息的話，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)壓力過(guò)大，我認(rèn)為這個(gè)很難實(shí)施。

鄭傳鍇：我們?cè)谠u(píng)估一個(gè)訴訟案件的風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，首先要著眼的不是勝訴敗訴的風(fēng)險(xiǎn)，而是執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商面對(duì)著巨大的現(xiàn)金壓力的時(shí)候，能不能讓所有的判決得以執(zhí)行非常關(guān)鍵。

經(jīng)濟(jì)之聲：對(duì)這些商鋪投資者，他們的維權(quán)之路比較艱辛，業(yè)主們反映，他們到哪里反映問(wèn)題都沒(méi)有結(jié)果，那么，他們到底應(yīng)該這么做，才是正確而有效的維權(quán)方式?

包華：如果對(duì)方是以開(kāi)發(fā)之名來(lái)行非法集資或者借貸之實(shí)，可以向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，如果能夠了解到它收取租金的途徑和金額，我們還可以通過(guò)訴訟的方式來(lái)凍結(jié)一部分回款資金，用于款項(xiàng)的回收。但是這些正確的方式能不能得到效果，能不能達(dá)到業(yè)主的滿意，我深表懷疑。

鄭傳鍇：我個(gè)人認(rèn)為消費(fèi)者恐怕要通過(guò)多方面的途徑來(lái)行使自己的權(quán)利，包括向法院提起訴訟，這是肯定的。在提起訴訟之前，在經(jīng)過(guò)必要的查詢手段，如果能夠獲知相應(yīng)的開(kāi)發(fā)商賬號(hào)包括其他財(cái)產(chǎn)線索的話，一定要對(duì)開(kāi)發(fā)商的財(cái)產(chǎn)及時(shí)進(jìn)行凍結(jié)，如果發(fā)現(xiàn)有涉嫌刑事犯罪，消費(fèi)者還可以向公安機(jī)關(guān)進(jìn)行舉報(bào)和控告。