上海綠地香頌公寓上千戶裝修“贈面積” 辦居住證成難題

【導(dǎo)讀】上海綠地香頌公寓推出60平米戶型時宣稱“贈送4-5平米面積，一房輕松變兩房”?？催^樣板房后，上千名購房人“從心動到行動”購買期房。收房后，業(yè)主們參照樣板房，把贈送面積裝修成兒童房。然而入住不到兩年，房子突然變成違章建筑?！短焯?15》本期聚焦：上海綠地香頌公寓上千戶業(yè)主裝修“贈送面積”后，辦理居住證成為難題。

據(jù)報道，上海綠地香頌公寓在2011年推出60平米戶型時宣稱，“贈送4-5平米面積，一房輕松變兩房”。開發(fā)商在出售房屋時，把樣板房內(nèi)的“贈送面積”裝修成了兒童房，上千名購房人看了樣板房后很動心，于是紛紛購買期房。

2013年收房后，業(yè)主們也參照樣板房，把贈送面積裝修成了兒童房或書房。入住后，業(yè)主們順利拿到房產(chǎn)證，申領(lǐng)到了居住證。

但是在今年5月份，有的業(yè)主去續(xù)辦居住證時，卻突然被告知，他們參照樣板房裝修“贈送面積”的行為，屬于違章搭建行為，房屋屬于違章建筑，不屬于合法穩(wěn)定住所，不能申領(lǐng)居住證。沒有居住證，孩子沒法上學(xué)，業(yè)主們現(xiàn)在急得如同熱鍋上的螞蟻。

業(yè)主：這個房子我們是2011年買的，買的是期房，面積62平方，贈送面積4個平方。我們也去看過開發(fā)商的樣板房，那4個平方是已經(jīng)裝修好的。小區(qū)總共有1千多戶都是這樣的狀態(tài)，2013年交的房，房產(chǎn)證什么東西都辦好了。我們是外地人口，在上海要辦居住證。這個居住證涉及到我們小孩上學(xué)，我們辦簽證、包括積分，以后孩子參加高考都是要用這個居住證的。2013年到2015年，我們的居住證都是正常辦理，正常續(xù)簽都沒有問題，但是今年1月份我們拿房產(chǎn)證過去辦居住證的時候，就問我們的房子有沒有裝修，如果裝修了就不能給居住證續(xù)簽。當(dāng)時我們的裝修的時候，也沒有人通知過這個不能裝修。有些業(yè)主的居住證已經(jīng)到期了，但是也沒有辦法。

為了孩子能上學(xué)，有業(yè)主想到把房子賣了再買新的。得到的答復(fù)又讓他們的心涼了一截：房屋是違章建筑，不合法，不能交易。

業(yè)主：我們買這個房子就是為了贈送4平方的面積去買的，現(xiàn)在房子裝修之后我們交易都交易不了，它現(xiàn)在讓我們申請房屋編碼，說我們這個房子裝修之后，把這4平方米給裝修進去了，就屬于違建。

有了這番遭遇之后，業(yè)主們查看了小區(qū)的規(guī)劃圖。在房型圖中，“贈送面積”處是空白的，沒有標注任何圖案。這使業(yè)主們感到更納悶了，如果房屋沒有按規(guī)劃建設(shè)，屬于違章建筑，那當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門在交房前怎么沒有查出?而且房產(chǎn)證也順利辦下來了呀!

業(yè)主：當(dāng)時賣房子有那個預(yù)售證，包括我們的房產(chǎn)證上面，都有一個房屋結(jié)構(gòu)，這4個平方是鏤空的，不算在里面。交房的時候，這個空白的是開發(fā)商給我們?nèi)颗玫?。我們這1千多戶業(yè)主這樣想想，如果說是違建，我們的房產(chǎn)證是辦不出來的。

業(yè)主們隨后從開發(fā)商那里了解到，原來，他們的房子是因為2015年上海出臺的新規(guī)，而突然變成了違章建筑的。

業(yè)主：為了這個事情我們組織過50多個人到綠地跟開發(fā)商代表談過，去了之后他們說這個事情正在跟政府協(xié)商溝通。對方就是說，因為我們把這4個平方裝修進去，導(dǎo)致違建，使得我們的居住證沒有辦法續(xù)簽。

記者：不能裝修贈送的這4平方米，是用來做什么的?開發(fā)商現(xiàn)在怎么說?

業(yè)主：他們沒有給我們答復(fù)，他說我們不能使用這4個平方，意思就是他們做的時候都沒有問題，政府允許贈送，但是2015年下的文，不能有贈送面積，屬于違建。我們這個房子是2011年買的，2013年交的房子。

有業(yè)主給我們欄目組發(fā)來了他們保留的、和開發(fā)商溝通解決方案時的一些錄音資料。上海綠地香頌公寓的開發(fā)商——綠地集團的相關(guān)代表周先生告訴業(yè)主，房屋變違建不是因為開發(fā)商在建設(shè)時存在違規(guī)行為，而是因為政策變了。

周先生：現(xiàn)在這些東西按照法規(guī)來講是不合規(guī)的。

業(yè)主：不合規(guī)應(yīng)該綠地承擔(dān)責(zé)任，不能讓我們這些人買單。

周先生：這個房子不是我蓋出來交到你手里，那前幾年為什么沒有這種問題?

業(yè)主：相信法規(guī)這一塊你比我懂。但是根據(jù)房屋銷售合同管理辦法，上面明文說明，樣板房裝修是作為參考的，如果說我們的業(yè)主買了你的房子，不能照樣品房裝修，如果按照樣品房裝修，所有相應(yīng)的后果由我們的業(yè)主自行承擔(dān)，有這樣書面的文件，我還愿意簽收，那我自己承擔(dān)。關(guān)鍵是你樣品房裝修誤導(dǎo)我們的購買、裝修，從而導(dǎo)致我們被認定為違章，影響到我們的生活，所以說你們不能不承擔(dān)這樣的后果。再一個作為房屋的銷售方，你的廣告需要合法、真實有效，但是你廣告的合法、真實有效體現(xiàn)在哪里?

業(yè)主們還保留了買房時的宣傳彩頁、樓書等資料。我們的記者注意到，這些資料上清晰地寫著，“贈送4-5平米面積，一房輕松變兩房”等內(nèi)容，但是業(yè)主和開發(fā)商簽訂的購房合同中卻只注明了房屋面積，而房屋面積不包含贈送面積，合同中也沒有任何條款提到贈送面積。他們當(dāng)時沒有起疑心，是因為在上海，把贈送面積作為賣點的樓盤很多，這些開發(fā)商幾乎都不會將贈送面積寫在合同中。

業(yè)主：合同上面沒有任何關(guān)于贈送面積的事宜，合同只是正常的面積62點多平方，4個平方?jīng)]有在合同里面。上海很多樓盤為了好賣都有贈送，但是都不計算在合同里，包括面積、單價都沒在合同里面。它如果寫到合同當(dāng)中，沒有辦法寫贈送，包括我們的產(chǎn)權(quán)證上面，跟合同上的面積是一模一樣的，不含這4個平方。

業(yè)主們現(xiàn)在想，開發(fā)商不在合同中注明和贈送面積相關(guān)的內(nèi)容，是不是就是為了規(guī)避風(fēng)險呢?他們認為，開發(fā)商熟知規(guī)劃圖內(nèi)容，在賣房時就應(yīng)該提示清楚可能隱藏的風(fēng)險，但是實際上沒有做出任何提示，所以損失應(yīng)該由開發(fā)商買單，而不是應(yīng)該由業(yè)主來承擔(dān)。

記者昨天輾轉(zhuǎn)找到了負責(zé)處理上海綠地香頌公寓業(yè)主投訴的、綠地集團的相關(guān)負責(zé)人周先生的聯(lián)系電話，但多次撥打都被掛斷。當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門的聯(lián)系電話也一直處在忙線中。

北京市消費者權(quán)益保護法學(xué)會理事蘆云律師，以及北京同諾律師事務(wù)所的朱麗莉律師就本案作出評論。

經(jīng)濟之聲：房屋銷售時，有“贈送面積”是不是就等于改變了規(guī)劃設(shè)計?

朱麗莉：實踐當(dāng)中很大一部分情況是這樣的，但不能概括全部的情況。如果有贈送的面積，比如說利用現(xiàn)有的住宅規(guī)劃設(shè)計規(guī)范，有一些可以計算一半面積的陽臺、花園等等。開發(fā)商處于促銷的目的，讓消費者在購買房屋的時候覺得我可以便宜的給你，這一部分在房產(chǎn)證沒有體現(xiàn)的話，它可以作為贈送面積，并且也是合法的。現(xiàn)在大部分存在的情況是前面所說的這樣的，很多搭建更改了原來的設(shè)計規(guī)劃，變成了違章建筑，還有一種情況是侵犯了業(yè)主的共有面積。在搭建建設(shè)之前，不能說它改變了規(guī)劃設(shè)計，但是在之后會出現(xiàn)這樣那樣的問題，并且在權(quán)屬上也是有問題的。

經(jīng)濟之聲：綠地集團的相關(guān)代表周先生說，房屋變違建，不是因為開發(fā)商建筑的時候存在違建的行為，而是政策變了。對于這個說法，我們在法律上怎么理解。

朱麗莉：這個回答回避了主要的問題。實際上更改規(guī)劃設(shè)計，后來搭建或者裝修改變了一些結(jié)構(gòu)或者是違反規(guī)定的一些東西，它就有可能變成違章建筑。無論是不是出臺相關(guān)的政策，這都是一樣的，只不過可能這個政策出臺后，現(xiàn)在上海對于相關(guān)違章建筑的處理力度更大了，所以很多人遇到了麻煩，但是這個東西本來規(guī)定的就是屬于違章建筑的范圍。

經(jīng)濟之聲：這個案例中，上海綠地香頌公寓開發(fā)商將規(guī)劃圖中的空白地當(dāng)作贈送面積，并將這一贈送面積裝修成一個兒童間作為賣點銷售房屋，在銷售時對可能存在的風(fēng)險只字不提，開發(fā)商隱銷售房屋時，是否存在欺騙行為?

蘆云：如果開發(fā)商在開發(fā)設(shè)計規(guī)劃之初，這部分沒有在規(guī)劃設(shè)計中，而是屬于規(guī)劃設(shè)計之外的私搭外建，并以此作為賣點向消費者銷售，這肯定是存在欺詐行為的。因為這部分空白面積本身就屬于違章建筑，而你又沒有在銷售的時候告訴消費者這個事實，存在了隱瞞事實，不僅如此，還對消費者構(gòu)成了欺詐。

經(jīng)濟之聲：業(yè)主們保留了當(dāng)時買房時的宣傳彩頁、樓書等資料，記者注意到這些資料上清晰寫著，“贈送4-5平米面積，一房輕松變兩房”等內(nèi)容，但是業(yè)主和開發(fā)商簽訂的購房合同中卻只注明了房屋面積，而房屋面積不包含贈送面積，合同中也沒有任何條款提到贈送面積。“贈送面積”應(yīng)該不應(yīng)該寫在合同中?

朱麗莉：如果是合法贈送，開發(fā)商它有權(quán)處置贈送面積，這應(yīng)該寫在合同當(dāng)中，明確相關(guān)的細節(jié)，包括贈送的面積大小、位置結(jié)構(gòu)、是否可以進行改動、有哪些限制等等，都要有明確的標注。像這個案例里面所說的，贈送壓根就是違章的面積或者它可能會成為違章建筑的面積，那這樣的話，開發(fā)商肯定不會愿意寫到合同里面。提示廣大購房者一定要請相對專業(yè)的人士去察看一下相關(guān)的規(guī)劃，這部分面積到底怎樣的規(guī)劃的，這樣才是穩(wěn)妥。

經(jīng)濟之聲：說到贈送面積是否合法，哪些東西可以作為判斷的依據(jù)?

蘆云：我國對于商品房買賣合同，專門有一個司法解釋，把原來合同法上講到的一些情況做了進一步的說明，比如在商品房的銷售廣告，包括它的宣傳資料上，一般來講在合同法上都是邀約邀請，也就是它不記錄到合同內(nèi)容中，但是如果你所宣傳的房屋的相關(guān)設(shè)施的相關(guān)信息足以影響到消費者買這個房子，或者影響到這個房子的價格，我們就認為在這種情況下，這些廣告的宣傳對于訂立合同有重大影響。這些影響因素本應(yīng)當(dāng)作為商品房買賣合同里面具體的內(nèi)容的。

經(jīng)濟之聲：上海綠地香頌公寓的開發(fā)商綠地集團的相關(guān)代表周先生則告訴業(yè)主，房屋變違建不是因為開發(fā)商在建設(shè)時存在違規(guī)行為，而是因為政策變了。開發(fā)商說會幫助業(yè)主和相關(guān)部門溝通。相關(guān)損失應(yīng)該誰承擔(dān)?

朱麗莉：從法律關(guān)系上來講，開發(fā)商只是把這部分作為贈送的面積給到業(yè)主，最后進行裝修造成它成為違章建筑的主體，實際上還是業(yè)主。雖然說開發(fā)商在里面肯定有很多不合適的行為，但是就這個關(guān)系主體而言，業(yè)主肯定是相關(guān)搭建違章建筑責(zé)任的主體。但是因為開發(fā)商在賣房宣傳的時候存在誤導(dǎo)性用語，并且明確了“一房變兩房”這樣的表述，承諾了這個贈送部分可以改造成空間，那么這一部分應(yīng)該視為它的合同內(nèi)容，如果說業(yè)主因為這個違建被拆等導(dǎo)致?lián)p失，我認為開發(fā)商應(yīng)該被認為是違反了購房合同內(nèi)容，應(yīng)該去承擔(dān)一部分的違約責(zé)任。

經(jīng)濟之聲：業(yè)主們現(xiàn)在承受的損失，除了經(jīng)濟上的損失以外，還有非常重要的一點，就是不能去辦居住證。這個居住證對于外地在上海居住的居民來說是非常重要的。那么，對于這相關(guān)的損失，應(yīng)該怎么去理解?

蘆云：我覺得這存在一個很大的前提，就是說這部分面積到底是開發(fā)商在規(guī)劃范圍內(nèi)贈送給業(yè)主的，還是在規(guī)劃范圍外私搭亂建采用欺詐的方式給到業(yè)主的。這個時候業(yè)主首先需要查明一個事實，在買房之初，業(yè)主要去查明到底是怎樣一個規(guī)劃，這部分面積到底是違建還是屬于開發(fā)商優(yōu)惠的贈送，如果確實屬于違建，那么我認為開發(fā)商應(yīng)當(dāng)存在全部的責(zé)任，因為你首先違反了國家的相關(guān)規(guī)定，而且你在民事上對于消費者沒有如實告知出現(xiàn)了欺詐，所有責(zé)任都由開發(fā)商來去承擔(dān)。如果是第二種情況，是開發(fā)商合理范圍內(nèi)規(guī)劃的，贈送給到業(yè)主，但是后來由于政策變了，導(dǎo)致業(yè)主居住證不能夠辦理，房產(chǎn)證不能夠辦理，這種情況下，應(yīng)該由開發(fā)商主導(dǎo)相關(guān)部門協(xié)商。因為這個政策的變化，我們通常把它理解為不可抗力，這種情況下，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)更多的調(diào)解溝通的責(zé)任。

經(jīng)濟之聲：那么，今天這個案例能不能直接請律師狀告開發(fā)商，這種官司一般打多長時間，成功的概率又如何?

朱麗莉：我認為這里面開發(fā)商確確實實是有責(zé)任的，確實是可以去告它，但是關(guān)于這個官司打多久，實際上在訴訟過程當(dāng)中，很多時候因為一些取證、舉證上的問題，包括各自提供的一些證據(jù)，提出自己的相應(yīng)的訴訟權(quán)利，這個時間都可能會相應(yīng)的延長。根據(jù)經(jīng)驗論斷，這一類案件訴諸于司法的話，大概在半年一年的樣子。

經(jīng)濟之聲：一些房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售中會將陽臺、露臺、綠地、花園等拿來贈送，作為賣點，這些“贈送”真能帶來實惠嗎?如果購買了這類房屋，會存在哪些隱藏的風(fēng)險?

蘆云：消費者在購買這樣的房子的時候，首先還是要查明這部分面積究竟算不算違建，如果確實屬于開發(fā)商有權(quán)處置范圍內(nèi)的面積，而且它愿意以贈送的方式，優(yōu)惠的方式給到消費者，我認為消費者可以選擇。因為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭還是比較激烈的，如果消費者真的能拿到這樣的實惠，我認為是可以選擇的。這里一定要注意對它在銷售時的廣告和宣傳這部分內(nèi)容的收集，另外在簽訂商品房買賣合同的時候，對于所贈送這部分面積一定要有明確的約定，具體贈送多少面積，怎么樣的形式，包括日后涉及到糾紛的處理，對于相關(guān)的違約責(zé)任，都要有一個明確的約定，比如說在交房之后辦理房產(chǎn)證之前因為政策的原因或者其他的變動，導(dǎo)致了消費者相關(guān)的損失，或者說在居住證的辦理或者其他一些方面產(chǎn)生影響，所有可能產(chǎn)生的違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)有一個明確的約定。