花高價(jià)買(mǎi)學(xué)區(qū)房竟成噱頭 業(yè)主入住后入學(xué)無(wú)門(mén)

【導(dǎo)讀】消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)英地天驕華庭項(xiàng)目，只因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商承諾能上好學(xué)校，沒(méi)想到入住之后發(fā)現(xiàn)入學(xué)無(wú)門(mén)。該項(xiàng)目銷(xiāo)售則說(shuō)并沒(méi)有說(shuō)完全不能上。13日《天天315》重點(diǎn)關(guān)注：花高價(jià)買(mǎi)的學(xué)區(qū)房，難道就是噱頭?

據(jù)報(bào)道，最近有一部非常熱門(mén)的電視劇，叫做《虎媽貓爸》，講的是媽媽如何拼盡全家之力也要讓自己的女兒上重點(diǎn)小學(xué)的事。其中有一些情節(jié)，比如賣(mài)掉自己不在學(xué)區(qū)之內(nèi)的大房子，在學(xué)區(qū)內(nèi)買(mǎi)昂貴的破房子，再比如全家集資湊錢(qián)為孩子上學(xué)鋪路等，有孩子的家庭對(duì)此都不會(huì)感到陌生。就拿買(mǎi)學(xué)區(qū)房來(lái)說(shuō)吧，雖然很多學(xué)區(qū)房品質(zhì)并不高，而且無(wú)一例外都很貴，但是，眾多的家長(zhǎng)都會(huì)咬牙買(mǎi)，因?yàn)橹灰约杭业姆孔幽軌騽澠M(jìn)入好學(xué)校，再貴也值。但是如果碰到這樣的情況：花高價(jià)買(mǎi)來(lái)的學(xué)區(qū)房，等到孩子要入學(xué)的時(shí)候卻發(fā)現(xiàn)不能被劃進(jìn)好學(xué)校，家長(zhǎng)的心情那是可想而知的。 最近我們接到河南鄭州英地天驕華庭小區(qū)的多位業(yè)主打來(lái)的投訴電話(huà)，講的就是自己花高價(jià)買(mǎi)的房子，買(mǎi)的時(shí)候，銷(xiāo)售人員信誓旦旦保證能上一墻之隔的實(shí)驗(yàn)中學(xué)，可是現(xiàn)在卻被告之不行了。

業(yè)主周先生：我們那的房子大部分都在2013年前后買(mǎi)的，我是2013年年初買(mǎi)的，當(dāng)初買(mǎi)房的時(shí)候開(kāi)發(fā)商對(duì)所有的業(yè)主都宣稱(chēng)是學(xué)區(qū)房，能上河南省實(shí)驗(yàn)中學(xué)，一家有一個(gè)名額。但是現(xiàn)在入學(xué)情況業(yè)主跟學(xué)校了解了，包括現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商也一口否認(rèn)，全都是說(shuō)沒(méi)這回事，根本不存在學(xué)區(qū)房，最關(guān)鍵是我們那個(gè)小區(qū)一期二期是連在一塊的，一期那幾棟樓就能上，二期這幾棟樓就不能上。

記者：那學(xué)校方面有沒(méi)有給你們一個(gè)說(shuō)法，為什么一期能上，二期不能上。

周先生：學(xué)校沒(méi)有，學(xué)校意思就是說(shuō)，一期拿的有贊助，所以一期每戶(hù)有一個(gè)名額。但是這也不是官方說(shuō)法。

記者：一期贊助是業(yè)主交的還是開(kāi)發(fā)商交的?

周先生：開(kāi)發(fā)商，業(yè)主肯定不存在交這個(gè)錢(qián)的事，當(dāng)時(shí)一期也在維權(quán)。到底是不是人家交的贊助，還是因?yàn)閯e的什么原因，還是正常劃片就能夠劃進(jìn)去，我本人也不是很清楚的。

周先生說(shuō)，當(dāng)初買(mǎi)房子的時(shí)候，銷(xiāo)售人員給他們看過(guò)一個(gè)文件，就是說(shuō)天驕華庭的業(yè)主一家有一個(gè)上實(shí)驗(yàn)中學(xué)的名額。而且，這個(gè)小區(qū)一期業(yè)主的孩子都已經(jīng)上了實(shí)驗(yàn)中學(xué)了，二期應(yīng)該不會(huì)有什么問(wèn)題。

周先生：當(dāng)時(shí)那個(gè)銷(xiāo)售顧問(wèn)在售樓部電腦上給我們看了那個(gè)文件，包括有的手底下打印的文件和照片，說(shuō)天驕華庭小區(qū)有一個(gè)名額，說(shuō)那片是屬于河南省實(shí)驗(yàn)中學(xué)的，上面有學(xué)校蓋的章，還有英地蓋的章，但是具體蓋的章的名稱(chēng)我不太清楚。

記者：就是你看見(jiàn)那個(gè)文件上面有你們想要上的這所學(xué)校的章，和這家開(kāi)發(fā)商的章是嗎?

周先生：對(duì)，這個(gè)是絕對(duì)有的，特別是這個(gè)學(xué)校的章，是不是教育局蓋的章我不清楚。

而同一個(gè)小區(qū)的李女士在向我們投訴的時(shí)候也提到了周先生提到的文件，并且說(shuō)因?yàn)檫@個(gè)文件，也因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)一期的業(yè)主已經(jīng)上了實(shí)驗(yàn)中學(xué)，所以簽購(gòu)房合同的時(shí)候沒(méi)想過(guò)要把“確保入實(shí)驗(yàn)中學(xué)”的條款加到合同里。

李女士：我們買(mǎi)房的時(shí)候，他們都承諾學(xué)區(qū)房一戶(hù)一個(gè)名額上河南鄭州市實(shí)驗(yàn)中學(xué)，但是現(xiàn)在我們?nèi)胱∵M(jìn)來(lái)之后就不承認(rèn)了。

記者：當(dāng)時(shí)給你們承諾這個(gè)學(xué)區(qū)房的時(shí)候，是用什么樣的形式?是否簽在合同里了?

李女士：沒(méi)有簽合同，他們有一張紙存在電腦里，讓我們看看我們也就相信了。

周先生也認(rèn)為，自己最大的疏忽就是沒(méi)有將獲得實(shí)驗(yàn)中學(xué)名額的條款放進(jìn)合同里。

記者：你們當(dāng)時(shí)買(mǎi)的學(xué)區(qū)房能上什么學(xué)校，有沒(méi)有簽到購(gòu)房合同里?

周先生：這是一個(gè)最大的弊端，就是我們所有的業(yè)主忽略的問(wèn)題。

記者：當(dāng)時(shí)你們?yōu)槭裁礇](méi)有要求簽到合同里呢?

周先生：我們認(rèn)為是政府政策，也沒(méi)有必要，而且當(dāng)時(shí)上面寫(xiě)的很清楚，包括所有人都這樣說(shuō)，大家也就放松心態(tài)了，就覺(jué)得這個(gè)沒(méi)有啥問(wèn)題，而且就跟這個(gè)學(xué)校隔壁。

記者：就是從心理預(yù)期上覺(jué)得這個(gè)事是板上釘釘?shù)氖隆?/p>

周先生：而且感覺(jué)即使正常劃片也應(yīng)該劃到那個(gè)那個(gè)學(xué)校去。

而在談到為什么天驕華庭一期的業(yè)主能上實(shí)驗(yàn)中學(xué)，二期卻不行的時(shí)候，李女士說(shuō)這可能跟贊助費(fèi)有關(guān)系。

李女士：一期跟實(shí)驗(yàn)中學(xué)交了贊助費(fèi)，二期沒(méi)有給我們交。

記者：你的意思是開(kāi)發(fā)商交的贊助費(fèi)。

李女士：是的。

記者：那為什么二期不交，有理由嗎?

李女士：這就是欺騙，他們不想出這個(gè)幾千萬(wàn)。好像聽(tīng)說(shuō)一期交了三千萬(wàn)，后來(lái)我們二期聽(tīng)說(shuō)縣中學(xué)要四千萬(wàn)，不愿意交了，但是他們賣(mài)房子的時(shí)候，承諾我們說(shuō)一家一戶(hù)一個(gè)名額，我們才買(mǎi)，但是他們現(xiàn)在這個(gè)贊助費(fèi)不交。

不過(guò)，這一說(shuō)法沒(méi)有得到有關(guān)方面的確認(rèn)。隨后，我們以購(gòu)房者的身份撥通了河南鄭州李天驕華庭售樓處的電話(huà)。

記者：天驕華庭是嗎?我想問(wèn)一下你們那邊現(xiàn)在房子還有的嗎?你們這邊是可以上實(shí)驗(yàn)中學(xué)嗎?

售樓處工作人員：學(xué)校的話(huà)，我們是要根據(jù)劃片的，現(xiàn)在還不能確定。

記者：不確定是嗎?

售樓處工作人員：是。

記者：我聽(tīng)朋友說(shuō)是可以上的嗎?

售樓處工作人員：要根據(jù)劃片。

記者：現(xiàn)在有劃片的信息嗎?

售樓處工作人員：沒(méi)有，6月份開(kāi)始劃。

記者：6月份開(kāi)始劃，是嗎?

售樓處工作人員：對(duì)。

記者：那你們這個(gè)小區(qū)為什么比別的周?chē)男^(qū)都要貴那么一兩千塊錢(qián)，是因?yàn)樗锌赡鼙粍澾M(jìn)實(shí)驗(yàn)中學(xué)嗎?

售樓處工作人員：也沒(méi)有，附近的二手房都在1萬(wàn)2、3，我們這邊是新房，而且是現(xiàn)房。

一小時(shí)后，我們又以中央臺(tái)記者的身份撥通了同一部電話(huà)。

售樓處工作人員：您說(shuō)。

記者：就是在你們這買(mǎi)的二期的房子，原來(lái)說(shuō)好的孩子可以上實(shí)驗(yàn)中學(xué)，現(xiàn)在上不了了。

售樓處工作人員：現(xiàn)在也沒(méi)有說(shuō)上不了，也沒(méi)有說(shuō)能上，只是說(shuō)我們現(xiàn)在正在做登記。

記者：做什么樣的登記?

售樓處工作人員：做上學(xué)的登記。然后會(huì)盡快有結(jié)果。

記者：那現(xiàn)在是一期是已經(jīng)能上的，為什么二期還是要經(jīng)過(guò)登記啊?

售樓處工作人員：它前期也有這樣的問(wèn)題，前期都是這樣的。

記者：那就是說(shuō)還需要再等一段時(shí)間。

售樓處工作人員：我們現(xiàn)在在做登記。

記者：因?yàn)槟銈冑u(mài)房的時(shí)候，給業(yè)主承諾的就是可以上。

售樓處工作人員：是這樣，我剛來(lái)時(shí)間不長(zhǎng)，你說(shuō)這個(gè)問(wèn)題我也不知道之前怎么說(shuō)的。

記者：您看你們那邊有誰(shuí)能給我們回答一下這個(gè)問(wèn)題嗎?

售樓處工作人員：現(xiàn)在都比較忙。

記者：現(xiàn)在都比較忙，是嗎?那要不然這樣，我留一個(gè)電話(huà)，然后你方便的時(shí)候，請(qǐng)你們那邊的銷(xiāo)售經(jīng)理給我們回個(gè)電話(huà)可以嗎?

售樓處工作人員：您留吧。

目前為止記者尚未接到來(lái)自天驕華庭的任何的回復(fù)電話(huà)。

經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員武高漢先生、中國(guó)消費(fèi)者律師團(tuán)胡鋼律師就相關(guān)的問(wèn)題進(jìn)行探討。

胡鋼：什么叫做學(xué)區(qū)房?我們可以把它理解為分布于著名義務(wù)教育階段的公立初中、小學(xué)周?chē)姆慨a(chǎn)。它的特點(diǎn)是業(yè)主子女可以依據(jù)《義務(wù)教育法》就近入學(xué)的規(guī)定就近入學(xué)。它的背景首先是現(xiàn)在某些地方存在的義務(wù)教育階段非均衡發(fā)展的一種，應(yīng)該說(shuō)一種不正常的現(xiàn)狀。同時(shí)這種學(xué)區(qū)房一般價(jià)格方面比較高昂，在某些時(shí)段內(nèi)存在所謂的保值增值的潛力，但是同時(shí)也存在著教育部門(mén)對(duì)于入學(xué)條件的劃線(xiàn)政策變化大、變動(dòng)頻繁，以及開(kāi)發(fā)商虛假承諾等等問(wèn)題，值得廣大業(yè)主警醒。

武高漢：學(xué)區(qū)房是現(xiàn)在體制下的一種特殊情況，在法律上沒(méi)有明確定義，但是有約定俗成。既然叫學(xué)區(qū)房，買(mǎi)這個(gè)房子住在這里就可以入學(xué)附近好的學(xué)校，我們把這樣的房子稱(chēng)之為學(xué)區(qū)房，消費(fèi)者愿意多付錢(qián)，經(jīng)營(yíng)者就可以要高價(jià)，這就是學(xué)區(qū)房。

經(jīng)濟(jì)之聲：消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的時(shí)候，尤其是這種新房或者是期房，如果宣傳是學(xué)區(qū)房的話(huà)，從法律上來(lái)說(shuō)能否出具一些什么樣的文件來(lái)認(rèn)定?

胡鋼：所謂的學(xué)區(qū)房大概有兩類(lèi)，一是開(kāi)發(fā)商新開(kāi)發(fā)了一個(gè)樓盤(pán)，按照我國(guó)相關(guān)的《規(guī)劃法》，如果新建的小區(qū)足夠大，有一些開(kāi)發(fā)商專(zhuān)門(mén)引入所謂比較著名的學(xué)校，在這個(gè)新開(kāi)發(fā)的小區(qū)設(shè)立新的校區(qū);第二類(lèi)是在已有的著名學(xué)校周?chē)_(kāi)發(fā)了一個(gè)新的樓盤(pán)，這個(gè)著名學(xué)校本身并沒(méi)有做地理位置的變動(dòng)。對(duì)于我們潛在業(yè)主的最重要的保障之一應(yīng)該是相關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出具它和相關(guān)著名學(xué)校合作辦學(xué)的協(xié)議，這個(gè)協(xié)議是非常清晰的，同時(shí)再加上當(dāng)?shù)氐慕逃鞴軝C(jī)關(guān)三方共同簽訂的三方協(xié)議。有了這么一個(gè)三方協(xié)議，至少?gòu)哪骋粋€(gè)階段上來(lái)看，對(duì)于學(xué)區(qū)房的定義或者宣傳存在一定的《合同法》意義上的基礎(chǔ)條件。

經(jīng)濟(jì)之聲：武高漢先生，如果您買(mǎi)一個(gè)學(xué)區(qū)房有這個(gè)需求的話(huà)，您會(huì)要求看什么樣的證明文件嗎?

武高漢：我認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)者的承諾即是經(jīng)營(yíng)者的民事?lián)?。明明白白的告訴了消費(fèi)者的一種擔(dān)保，叫民事?lián)?。民事?lián)５奶攸c(diǎn)就是說(shuō)到必須做到，如果說(shuō)到做不到，即是違約，如果故意說(shuō)到做不到就涉嫌欺詐，消費(fèi)者就可以要求一賠三。如果是違約，消費(fèi)者可以退這個(gè)房子并要求相關(guān)的損失。我個(gè)人覺(jué)得涉嫌故意欺詐消費(fèi)者。

經(jīng)濟(jì)之聲：兩位業(yè)主都提到了在購(gòu)房的時(shí)候，銷(xiāo)售人員在電腦里看了一份文件，這個(gè)文件就是說(shuō)天驕華庭的業(yè)主可以一家有一個(gè)名額，孩子可以上實(shí)驗(yàn)中學(xué)，而且仿佛這個(gè)章是由實(shí)驗(yàn)中學(xué)和開(kāi)發(fā)商來(lái)蓋的，像這樣的文件能不能作為樓盤(pán)是學(xué)區(qū)房的憑證?

胡鋼：對(duì)此，最高人民法院的相關(guān)的司法解釋都是有明確的規(guī)定的。最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)谌龡l規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約要求，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明，和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的定義以及房屋的價(jià)格的確定有重大的影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，即應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

買(mǎi)房的時(shí)候，房產(chǎn)、開(kāi)發(fā)商給您很多的合同以外的宣傳單或者允諾，如果這種允諾和說(shuō)明足以引起我們消費(fèi)者買(mǎi)房子、簽訂合同的沖動(dòng)，以及是否會(huì)影響房屋價(jià)格，如果存在就被認(rèn)定是合同的重要組成部分，即使沒(méi)有寫(xiě)入合同中，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商違反了就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

經(jīng)濟(jì)之聲：業(yè)主都表示說(shuō)當(dāng)時(shí)學(xué)區(qū)房的條款沒(méi)有簽進(jìn)合同，給我們帶來(lái)的特別大的問(wèn)題，這是我們認(rèn)為是一個(gè)特別大遺憾。那么現(xiàn)在胡鋼律師從法律上來(lái)講，會(huì)給業(yè)主帶來(lái)怎樣的問(wèn)題?

胡鋼：正如最高人民法院的司法解釋?zhuān)m然沒(méi)有寫(xiě)入合同，但是如果業(yè)主能夠舉證在整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程中，或者訂立合同過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商確實(shí)有相關(guān)的說(shuō)明或者允諾，而且這種說(shuō)明和允諾已經(jīng)成為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)這個(gè)房產(chǎn)的重要原因，還影響了房屋的價(jià)格，在這種情況下，即使沒(méi)有寫(xiě)出來(lái)，也視為合同的重要組成部分。所以建議廣大涉案業(yè)主盡量搜集相關(guān)的證據(jù)，這樣才能保護(hù)自己的權(quán)益。

經(jīng)濟(jì)之聲：一期的孩子能上實(shí)驗(yàn)中學(xué)，其實(shí)給二期的業(yè)主帶來(lái)了非常大的心理預(yù)期，認(rèn)為一期能上，那么二期基本上板上釘釘?shù)氖虑?，肯定能上，所以是從心理上就忽略了在?gòu)房合同當(dāng)中給予確認(rèn)的重要性?，F(xiàn)在業(yè)主也猜測(cè)說(shuō)一期是開(kāi)發(fā)商給了學(xué)校一筆數(shù)額巨大的贊助費(fèi)，而二期因?yàn)橘澲M(fèi)漲價(jià)了，所以開(kāi)發(fā)商不愿意給了，武高漢先生您對(duì)此怎么看?

武高漢：承諾不能兌現(xiàn)，原因有多種多樣，從消費(fèi)者的角度來(lái)看，是利益受到了實(shí)際損失，一種就是商家故意的虛假承諾，現(xiàn)在就可以要求一賠三。第二種是當(dāng)時(shí)承諾的時(shí)候，確實(shí)是可以?xún)冬F(xiàn)的，現(xiàn)在是教育局重新劃了一條線(xiàn)，沒(méi)有辦法了。在這樣的情況下商家仍然是違約，消費(fèi)者仍然有權(quán)選擇退房，但是如果消費(fèi)者說(shuō)不選擇退房和一賠三，必須要求去上小學(xué)，我覺(jué)得咱們就要商榷一下。因?yàn)樗翘摷俪兄Z，根本上不了這個(gè)小學(xué)，因此在尋求民事賠償?shù)倪^(guò)程中，也有一定的直規(guī)，符合這個(gè)規(guī)定消費(fèi)者的要求就能夠達(dá)到，不符合這個(gè)規(guī)定，消費(fèi)者的規(guī)定就可能達(dá)不到。當(dāng)然消費(fèi)者還可以放棄權(quán)利。但是作為經(jīng)營(yíng)者的義務(wù)是在任何的情況下不能放棄的。所以消費(fèi)者依法維權(quán)是可以繼續(xù)去爭(zhēng)取去努力的。

經(jīng)濟(jì)之聲：胡鋼律師，法律是否認(rèn)定學(xué)區(qū)房必須簽訂有關(guān)學(xué)校簽訂認(rèn)可的合同?

胡鋼：學(xué)區(qū)房有一個(gè)最大的敏感問(wèn)題和癥結(jié)，就是學(xué)區(qū)房的政策。能否入學(xué)這個(gè)問(wèn)題并不完全是由開(kāi)發(fā)商決定的，有可能會(huì)出現(xiàn)政策調(diào)整。而在這種情況下，有時(shí)候開(kāi)發(fā)商是有心而無(wú)力?，F(xiàn)在學(xué)區(qū)房在一定程度上存在，但是這個(gè)存在的本身，我個(gè)人認(rèn)為并不是一個(gè)好的現(xiàn)象，因?yàn)椤读x務(wù)教育法》高度強(qiáng)調(diào)了義務(wù)教育均衡發(fā)展的原則，至少在《義務(wù)教育法》全法中，均衡教育的原則至少體現(xiàn)了四、五處之多。所以在這種背景下，還有這種所謂的學(xué)區(qū)房是一個(gè)非常令人遺撼的事情。