《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》發(fā)布 房地產(chǎn)廣告戴上“緊箍咒”

【導(dǎo)讀】國(guó)家工商總局發(fā)布《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》，“買(mǎi)房可上名校”、“3分鐘到達(dá)地鐵口”等表述被視為違規(guī)。《天天315》聚焦本周消費(fèi)投訴熱點(diǎn)。

據(jù)報(bào)道，生活中，我們經(jīng)常可以看到“買(mǎi)房就能上××小學(xué)”的售樓廣告語(yǔ)，把名校和樓盤(pán)捆綁在一起銷(xiāo)售來(lái)吸引家長(zhǎng)的眼球。不少家長(zhǎng)會(huì)狠心接受比周邊高出一大截的房?jī)r(jià)，為的是給孩子買(mǎi)一份優(yōu)質(zhì)教育保障。但實(shí)際情況是，很多家長(zhǎng)遭遇了“偽學(xué)區(qū)房”，雖距離名校很近卻進(jìn)不了名校，或者買(mǎi)房之初廣告里承諾的配建名校始終不見(jiàn)蹤影。

近日，國(guó)家工商總局發(fā)布《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》，要求房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。規(guī)定中明確，房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶(hù)口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。

可以說(shuō)，是為房地產(chǎn)廣告戴上了“緊箍咒”。

關(guān)于這個(gè)話(huà)題，經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員張立棟，北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所律師鄭傳鍇作出了分析評(píng)論。

經(jīng)濟(jì)之聲：這個(gè)規(guī)范真的能落地嗎?

鄭傳鍇：我個(gè)人覺(jué)得這個(gè)規(guī)范落地的可能性還是有的，但問(wèn)題是它落地的效果能不能達(dá)到預(yù)期，這是我最關(guān)心的。首先這個(gè)規(guī)范的層級(jí)很高，是一個(gè)部委發(fā)布的普通規(guī)章，強(qiáng)制力也是比較強(qiáng)的，但開(kāi)發(fā)商是有“無(wú)窮智慧”的，之后它會(huì)展現(xiàn)出什么“智慧”是我比較關(guān)心的。在它實(shí)行之后，一旦產(chǎn)生相應(yīng)糾紛，如果買(mǎi)房人以該項(xiàng)規(guī)章來(lái)主張自己的權(quán)利，法院在司法裁判的環(huán)節(jié)應(yīng)該如何適用是我最關(guān)心的。作為一個(gè)職業(yè)律師，我肯定關(guān)心效果，說(shuō)白了就是“不看廣告看療效”。

張立棟：這件事從兩個(gè)方面看，一個(gè)就是新的法規(guī)出臺(tái)之后，法院的受理體系，包括司法的配套措施能不能跟上。另一個(gè)層面就是從消費(fèi)者的角度來(lái)說(shuō)，以往也對(duì)這種類(lèi)型的廣告，好像也比較淡定，只有真正遇到問(wèn)題之后才會(huì)想起維權(quán)，但是如果沒(méi)有牽扯到這個(gè)問(wèn)題的時(shí)候，大家也不太較真。 然后監(jiān)管可能也是比較模糊的處理方式。

經(jīng)濟(jì)之聲：在我們的節(jié)目里，關(guān)于買(mǎi)了偽學(xué)區(qū)房的投訴比較多，比如一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)了好幾期，第一期開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商可能給教委或者地方政府一筆錢(qián)，孩子們就可以進(jìn)入周邊的那些大家理想當(dāng)中的好學(xué)校。因?yàn)榍懊嬉呀?jīng)有買(mǎi)房人的孩子確實(shí)是進(jìn)了這個(gè)學(xué)校，后面蜂擁而至大家都開(kāi)始買(mǎi)。那么第二、第三期開(kāi)發(fā)商可能就不交錢(qián)了，這個(gè)時(shí)候也許它給你的理由就是劃片改了，或者政策變了，有很多所謂的不可抗力。買(mǎi)房人要維權(quán)非常難，他們不可能把這些寫(xiě)在合同里。

鄭傳鍇：消費(fèi)者在重大消費(fèi)的時(shí)候，尤其是買(mǎi)房、買(mǎi)車(chē)、金融理財(cái)消費(fèi)的過(guò)程中，一定要把整個(gè)洽談的全過(guò)程留有相應(yīng)的證據(jù)。比如我買(mǎi)房的時(shí)候，把開(kāi)發(fā)商所有的書(shū)面廣告我全部收集了。我在談這個(gè)房子，包括它給我介紹樓盤(pán)的過(guò)程中，我?guī)е浺艄P，把所有的內(nèi)容進(jìn)行了錄音。在簽署合同的過(guò)程當(dāng)中，我請(qǐng)了專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)律師幫我審查合同。這是我買(mǎi)房的時(shí)候做的，而現(xiàn)實(shí)情況就是在我買(mǎi)房的過(guò)程當(dāng)中，確實(shí)出現(xiàn)了糾紛。當(dāng)我把證據(jù)擺出來(lái)之后，開(kāi)發(fā)商在訴訟之前就跟我達(dá)成了和解。因?yàn)槲以谫I(mǎi)房之前整個(gè)洽談過(guò)程當(dāng)中的取證是相當(dāng)充分的，開(kāi)發(fā)商也不傻，他也有律師幫他評(píng)估將來(lái)面臨的訴訟風(fēng)險(xiǎn)，然后做出了一個(gè)合理的選擇。所以我建議消費(fèi)者在買(mǎi)房的過(guò)程中一定要充分收集證據(jù)，不要一拍腦門(mén)覺(jué)得差不多就簽了，因?yàn)槲覀兿M(fèi)者輸不起。消費(fèi)者在面臨這種重大消費(fèi)的時(shí)候，一定要擺正心態(tài)，任何人都是不可信的，任何公司都是不可信的。我們的證據(jù)規(guī)則規(guī)定，就是以侵犯他人合法權(quán)益的方法取得的錄音，比如在不道德、不人道，或者侵犯他人隱私的情況下取得的錄音，不得作為定案依據(jù)。但是我們?cè)诠_(kāi)洽談一個(gè)正常的商務(wù)活動(dòng)，完全是可以作為證據(jù)使用的。

張立棟：以前我們?cè)诠?jié)目中也多次提醒，即便您買(mǎi)一個(gè)價(jià)格并不是特別高的產(chǎn)品的時(shí)候，這種取證的意識(shí)還是要有的，比如說(shuō)保留好小票、發(fā)票等等。而關(guān)系到你重大利益的時(shí)候，比如買(mǎi)房、買(mǎi)車(chē)以及其他一些大型物品的購(gòu)買(mǎi)，更需要有這方面的準(zhǔn)備?？赡苣銢](méi)有專(zhuān)業(yè)的錄音或者錄像設(shè)備，至少有一點(diǎn)是可以解決的，就是你在簽合同之前把合同交給專(zhuān)門(mén)的律師去看一下。現(xiàn)在中國(guó)消費(fèi)者整體的這種找律師的概念還不夠強(qiáng)。

經(jīng)濟(jì)之聲：雖然廣告中不可能再說(shuō)學(xué)區(qū)房，但對(duì)于消費(fèi)者而言，不能說(shuō)廣告里頭干凈了，咱們就完全相信了宣傳。很多時(shí)候宣傳并不只是在廣告當(dāng)中出現(xiàn)的，可能是在洽談當(dāng)中說(shuō)了，主管部門(mén)沒(méi)法管，維權(quán)還是靠自己。另外還有一個(gè)明確的規(guī)定，房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚、比例恰當(dāng)。

張立棟：以前也遇到過(guò)一種情況，它把售樓處和樓盤(pán)的位置進(jìn)行模糊和混淆。這種非常具有誤導(dǎo)性的地圖，我相信通過(guò)法律的約束，或者通過(guò)這種行業(yè)政策的約束，以后再呈現(xiàn)給消費(fèi)者的，最起碼要是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的地圖，至少比例要對(duì)。

經(jīng)濟(jì)之聲：另外要提示大家，房地產(chǎn)廣告當(dāng)中提到面積的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)標(biāo)為建筑面積或者是套內(nèi)建筑面積，并且不能有升值或者投資回報(bào)的承諾。

鄭傳鍇：“投資回報(bào)”這塊也有其他的相關(guān)法律規(guī)定，我們有一個(gè)關(guān)于集資詐騙的司法解釋里就包含這種有明確的投資回報(bào)的明示，而且采取明售暗租或者其他資金運(yùn)作方式來(lái)進(jìn)行售樓的，被定義為集資詐騙。

經(jīng)濟(jì)之聲：那么，如果沒(méi)有按規(guī)定執(zhí)行，房地產(chǎn)商會(huì)受到什么樣的處罰?這好像并沒(méi)有明確。

鄭傳鍇：規(guī)定里頭沒(méi)有明確違法的后果，但是我們預(yù)期，如果它存在明顯的廣告違法和誤導(dǎo)性宣傳，消費(fèi)者可以主張“退一賠三”的權(quán)利。因?yàn)橐坏┯龅椒康禺a(chǎn)糾紛，那都是非常大額的，通常要經(jīng)過(guò)訴訟解決，這里頭還有一個(gè)法院的自主裁量權(quán)，原來(lái)是退一賠一，曾經(jīng)有法院判過(guò)，但是目前的消法規(guī)定是退一賠三，沒(méi)有任何的一個(gè)房地產(chǎn)商能承受住這樣的懲罰。