房產物業(yè) 如人飲水冷暖自知

12月29日，據經濟之聲《天天315》報道，“我要買房子，把冉冉跟我接來跟我住在一起，我要買一套兩室一廳的房子，不要太偏，價格大概是80萬，首付20%，就是16萬。我們的存款加公積金總共是8萬，剩下8萬你負責問你爸媽借四萬，我呢，我問我爸媽要兩萬……”曾經紅極一時的電視劇《蝸居》中，男女主人公一波三折的買房奮斗史，道出了都市無房族的困惑，那就是：攢錢的速度永遠趕不上房價上漲的速度。對國人而言，買房，是成家立業(yè)的重要標志?？墒菍τ行┤藖碚f，奮斗多年花費重金買了房子，并不意味著幸福生活的開始。相反，卻是煩惱、紛爭、困惑接踵而至。這一點，北京市民宋小姐深有體會。

宋小姐居住在北京萬科假日風景小區(qū)，當初選擇這里的房子看中的就是物業(yè)公司是萬科。可是沒有想到，從她搬到萬科假日風景開始，房子一到雨季就漏水。就因為屋頂漏水，和萬科物業(yè)糾纏了三年，至今都沒有解決問題。今年夏天有一天晚上，屋頂?shù)膲w因為常年浸水，突然脫落砸下。

宋小姐說：“當天晚上家里人都在呢，然后就聽“咣”一聲，特別大的一聲響聲，我們上樓一看，房頂上面一大片就掉下來了，當時差點砸著人。而且因為漏雨，也導致我二樓走廊的電燈線路就已經癟了，但是他當時不承認，說跟水沒關系，但后來線路是夾在兩個房間中間的，因為兩個房間都已經漏了，他才承認說可能是跟潮濕有關系。反正現(xiàn)在只能住一個臥室，另一個臥室我現(xiàn)在是不能住了，因為我就怕再往下掉會砸傷人。”

在宋小姐和萬科物業(yè)協(xié)調時，萬科物業(yè)的態(tài)度是，修繕問題，將盡量與業(yè)主達成共識，而業(yè)主提出的賠償問題，萬科方面不能接受。時至今日，宋小姐的問題依然懸而未決。

看來，知名的開發(fā)商和知名的房地產項目，并不能完全與房屋的高質量劃等號?，F(xiàn)在很多產品都愛打“高科技”“智能化”的旗號，同樣不能和真正的高科技、智能化同日而語。眼下一些開發(fā)商以“高科技樓房”的噱頭吸引購買者，號稱“恒溫、恒濕、恒氧”，可是住進去的人們沒有感到更舒適、便利，反倒有一種被“高科技”折磨的感覺。

南京朗詩地產有限公司開發(fā)的朗詩綠色街區(qū)項目，是一個主打高科技概念的樓盤，最吸引人的莫過于“恒溫、恒濕、恒氧”。2012年，幾百戶業(yè)主收房入住，本來應該迎來的是喬遷新居之喜，沒想到卻是麻煩一個接一個。說起這事，業(yè)主何先生氣不打一處來：“小區(qū)是2012年交付的，小區(qū)一共由25棟18層的住宅和部分商業(yè)用房組成。從2012年交付開始，我們就陸陸續(xù)續(xù)發(fā)現(xiàn)了外墻滲水和衛(wèi)生間滲水的問題，所有25棟高層的樓棟一直在滲水、在維修。涉及到住戶有幾百戶，從2012年到現(xiàn)在一直在修，反反復復的修。”

開發(fā)商說，過了五年保質期質保期，再出問題就要業(yè)主自己出錢維修了。何先生一算，五年期限將至，如果以后再出現(xiàn)外墻滲水之類的事情，需要業(yè)主自己出錢維修，就非常焦慮。

買了房子之后，少不了裝修。有句話說，恨一個人就讓他去裝修房子吧。相信有過裝修經歷的不少消費者，都有一種五味雜陳的感受。因為擔心裝修過程中遇到各種麻煩，各種煩惱，很多消費者干脆購買精裝修的房子?？墒?，買了精裝修的房子，就省心了嗎?

云南曲靖的嚴女士花了76萬元，在當?shù)刭徺I了一套碧桂園的精裝修房，當初銷售經理承諾，除了壁紙需要自己貼以外，其他部分的交房標準與樣板房是一致的，而且雙方通過合同的形式把這些內容確定了下來。但是當嚴女士去現(xiàn)場查看的時候，卻發(fā)現(xiàn)了不少問題。

嚴女士：“當初簽合同的時候我特別注意，買房的時候我也特別咨詢了一下，說是用的是惠達潔具，然后簽合同的時候，我特別提出來潔具的品牌，然后銷售經理就指出來，指出來在中間有一頁上面就有用的潔具品牌，然后打了一條橫線，用手寫上，那條橫線上面寫的是惠達，然后還讓我在上面按了一個手印。當時簽完以后，他就說，我們要拿回公司去蓋章。因為我是貸款買，總共簽了5份，簽完、按完之后他拿回去，十多天大概20天左右，我當時急著去取住房公積金，然后我就催著他把合同給我，拿到合同以后我就去辦貸款，辦貸款、取公積金然后就沒有注意。那是去年7月份的事，到今年房子已經蓋好了，正在內部裝修，我進去看了一下，發(fā)現(xiàn)用的不是惠達潔具，是用的新泰和，我從來都沒聽說過這個品牌。”

如果合同中明確規(guī)定了樣板間的標準，就應該按照樣板間的標準執(zhí)行。而樣板間中對于設施設備、材質、規(guī)格型號等部分如果已經很明確告知購房人了，那這就應該屬于合同的一部分，必須嚴格執(zhí)行?？墒?，有的開發(fā)商店大欺客，就是不拿業(yè)主權益當回事，留給業(yè)主的是無盡的煩惱。

據中國消費者協(xié)會調查，房屋類投訴主要集中在幾個方面：一是房屋質量問題。主要有漏水、滲水問題，外墻面脫落，以及墻壁裂痕、空調布局不合理等。二是交易合同糾紛。主要是合同附加條款、期房和現(xiàn)房不相符、周邊環(huán)境不一樣、配套不完善、交房延誤、有關定金的糾紛等。三是房屋面積欺詐。主要是實際面積和交付面積存在較大誤差、交易雙方對政策法規(guī)理解有偏差等。四是物業(yè)服務糾紛。主要是遇到房屋質量問題后，確定責任主體時，物業(yè)與開發(fā)商之間的扯皮現(xiàn)象比較多。以上種種問題常年存在，解決起來耗力費時，導致消費者有了房產卻不能安居樂業(yè)。

新年即將到來，關于房產物業(yè)，消費者也有話要說：

消費者：“商品房就是貴。”

消費者：“就是這個房產證拿不到，因為他那個時候不知道有什么問題，抵押貸款的時候，他那個房產證是壓押在銀行的，就是我們那一批是，不知道是為什么，到現(xiàn)在都沒有。”

消費者：“商品房最大的問題太貴了。”

消費者：“精裝房會考慮的，因為就是說不用你裝修能省好多地兒;再一個對環(huán)境的迫害，拆了裝裝了拆，資源也很浪費。”

消費者：“滿意就是確確實實負起責任來，大家都心情舒暢。”

“各安其居而樂其業(yè)”，《漢書·貨殖列傳》中的這句話，至今依舊是國人夢想的生動詮釋。“民惟邦本，本固邦寧”，中國夢的實現(xiàn)與國人住有所居的夢想密不可分。購房置業(yè)人生大事，如人飲水冷暖自知。我們知道筑夢路上不會一帆風順，只期待買房人能早日告別這些老大難問題，實現(xiàn)安居樂業(yè)夢。

北京市律師協(xié)會、消費者權益法律專業(yè)委員會主任蘆云女士以及北京市同諾律師事務所胡曉律師共同就今天的話題進行分析點評。

經濟之聲：無論是租房還是買房，無論是跟物業(yè)還是跟鄰里之間，大家都對房子既愛又恨。從切身感受上來說，房子的問題主要表現(xiàn)在哪些方面?

蘆云：房子的事對老百姓而言確實是件大事。無論是居住用的一手房、二手房，或是商住兩用形式的房子，實際問題在于比如在預售中，預訂協(xié)議出現(xiàn)問題、房屋買賣合同出現(xiàn)問題、在房產租賃中出現(xiàn)問題、物業(yè)糾紛，還有一些二手房買賣涉及到的中介合同問題，一些地區(qū)政策性房屋，像經濟適用房、兩限房等產生的糾紛等。

胡曉：房子的產權問題、合同糾紛，以及公共設施維修方面的問題比較多。

經濟之聲：在今天的第一個案例當中，萬科方面對于業(yè)主房子的墻體墻皮掉下來差點砸到人的回應是，可以管修繕，但沒有賠付，而業(yè)主的訴求是希望不僅修繕，而且有賠付，哪一個訴求更加符合相關法律的規(guī)定，更應該得到法律的支持?

蘆云：首先從修繕來講，不管房屋沒有超過保質期，維修基金的使用責任都在于開發(fā)商和物業(yè)公司。我們的維修保證金已經繳過，如果這個房子的主體結構，墻體發(fā)生了大面積的脫落，肯定是要開發(fā)商和物業(yè)公司進行相應的修繕。第二，談及賠付，因為業(yè)主提到，墻皮脫落實際沒有造成人員的傷害，假設這個墻體脫落砸傷了人，造成了財產損害，按照《侵權責任法》，這應當由物業(yè)公司或者開發(fā)商承擔責任。

胡曉：房屋質量有問題，這是開發(fā)商的責任。這個案例里，萬科物業(yè)的答復也沒有太大問題，從日常的基本情況來看，要業(yè)務對你進行賠付，除非證明物業(yè)存在過錯，否則如果是房屋質量，確實是質量問題，找開發(fā)商進行維權。

經濟之聲：在今天的第二個案例當中我們提到了一個高科技住宅。其實因為這個住宅的科技含量很高，所以很多消費者對這樣的住宅趨之若鶩，但實際上因為高科技的技術還不夠成熟，所以這樣的房子可能更容易出現(xiàn)一些質量問題。就今天的這個房子來說，2012年入住開始到2016年住了四年時間，一直在不停地修。而開發(fā)商提到，五年是房屋的質量保證期，過了五年如果這個房子再壞，就由業(yè)主們自己出錢進行修繕，這樣的說法是否能夠站得住腳，如果這個房屋的質量確實有問題，是不是就不應該要受五年質保期的限制?

蘆云：高科技房和現(xiàn)在所出現(xiàn)的環(huán)保房確實是一個潮流，它確實對生活有很大便利。但實踐中，他們宣傳跟實際往往不符，或者入住之后遠遠達不到當時宣傳的標準。我認為，無論你怎樣宣傳高科技喝環(huán)保，房子要保障居民所居住的最基本的生活要求，如果出現(xiàn)質量問題，你必須應當按照國家的相關標準去執(zhí)行。另外，針對于高科技房和環(huán)保房，希望國家對這樣一個領域或者特別這樣一個發(fā)展趨勢有一些強制性的標準要求和規(guī)定。

胡曉：蘆云律師所說的是什么情況下可以說你自己是高科技，這是第一點。我們經常說房屋的質保期是五年，但仔細看一下法律規(guī)定，比如建設工程質量條例，主體結構五年，和其他一些東西都不一樣，有一些東西可能是三年，比如燈具等這些比較小件的東西甚至可能是6個月。所以在拿到合同以及住宅質量保證書的時候，要去看一下我們關心的這些東西的質保期到底是多長時間。第二，還是要明確一個概念，這五年之內，這個問題已經出現(xiàn)，但你沒修好，不能說在第一年我發(fā)現(xiàn)你這兒有問題，修了四年都沒有修好，到了第五年以后你就不管了。我覺得要區(qū)別對待，建議業(yè)主能夠積極維權，如果第一年發(fā)生，第二年還沒有修好，那我們就要去談賠償，談徹底解決這個問題應該用什么方法來去處理。另外，我個人傾向認為，在質保期內已經發(fā)現(xiàn)的問題應該給業(yè)主解決了，不能因為質保期到了就不管了。

經濟之聲：第三個案例所觸及到的問題是精裝修的房子，材質的品牌我們怎么樣來界定?在案例當中，業(yè)主和開發(fā)商有一個約定，是一定指定要什么牌子的潔具，并且在這個牌子上面還簽了字，摁了手印，可是最終發(fā)現(xiàn)這個潔具還是被換了品牌，被換了一個根本就不知名的品牌。這樣一個情況，如果這個品牌已經簽到了合同里，是不是必須要執(zhí)行，如果開發(fā)商沒有執(zhí)行，消費者是不是可以要求一定數(shù)額的賠償?

胡曉：如果業(yè)主對某個品牌特別關注，我認為確實應該將它明確約定到合同里。約定到合同里以后，開發(fā)者使用了其他品牌，就要看我們有沒有約定違約責任，如果沒有約定違約責任，要主張賠償要求，在法律上需要向法庭證明受到了損失，這個損失是什么，比如差價損失可以要求。但如果開發(fā)商用了一個同檔次差不多的，市場價也比較合理的，我們證明損失就很困難。

經濟之聲：在我們國內，業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)之間的矛盾似乎就是一個無解的死結，大家都在重重的矛盾當中相互折磨，可是在國外好像很難能看到這樣的一種狀態(tài)的出現(xiàn)，很多國外的房子其實就是精裝修，沒有人覺得這個質量有問題，或者說國外的房子物業(yè)其實都是做得很好，租房子也沒有跟房東或者中介等弄得亂七八糟的關系，這個區(qū)別到底在哪兒?這個問題到底是有解還是無解?

蘆云：我認為這個問題是有解的。我們國家的土地性質決定了房產的性質跟國外不一樣。另外，現(xiàn)在國人對于房產的關注度非常高。開發(fā)商物業(yè)和業(yè)主的矛盾問題是可以解決的，《物權法》有明確規(guī)定，在我們實際的購買、居住和服務這樣一個關系定位上，特別是現(xiàn)在一些大型的物業(yè)公司，他們的關系也在轉變，原來他們是巧立名目、變向收費，沒有服務意識，而現(xiàn)在很多物業(yè)公司也轉變了觀念，以服務作為一種理念來給物業(yè)給小區(qū)提供一種方便。同時，業(yè)主也要及時拿起自己的權利武器，可以成立業(yè)主管理委員會，對于物業(yè)提供服務差的要提前將彈劾掉;開發(fā)商有問題的，業(yè)主們也要積極進行維權，所以這是一件需要共同促進的事情，只有各方共同努力才能真正達到安居樂業(yè)的目的。