消費者所購商品房樓板開裂 無奈開放商跑路無蹤

【導(dǎo)讀】購買商品房，交付沒多久樓板就開裂，開發(fā)商跑路不見人;交錢買期房，等了好久卻不見動工，購房者不知何處去說理。《天天315》聚焦：買房買來的新煩惱。

據(jù)報道，買房喬遷新居，無疑是件喜事，但也有讓人無奈、苦惱的時候。江西的劉女士剛剛買了新房，就發(fā)現(xiàn)房子裂縫了。

劉女士：我是江西省撫州市黎川縣學(xué)府名苑的業(yè)主，我們房子購買后，開發(fā)商跑路了。在交房幾天后，房子就出現(xiàn)嚴(yán)重裂痕、樓頂漏水、各方面設(shè)施設(shè)備都沒有安好。一到三樓業(yè)主在購買房子時候，那設(shè)計圖紙上有飄窗，但實際沒有給設(shè)計。在交房子的時候，給我們隨便用木板搭了一下，再用水泥鋪了一下，直接做個樣子，沒有給我們做好這個。

劉女士一打聽，在整個小區(qū)內(nèi)，房子裂縫的有很多家，最令人感慨的是，她們住的這個"學(xué)府名苑"小區(qū)，居然還是城里房價最貴的高級小區(qū)。

劉女士：小區(qū)業(yè)主估計有500來戶，很多家都有出現(xiàn)裂縫的情況，而且房屋做的有一點點傾斜，很多人更加不敢了。買房子大約在前年，那時候這里房價是黎川縣最高的了，將近5000到6000元一平米。

劉女士所住小區(qū)的開發(fā)商一跑路，遺留下很多問題，有的消費者連產(chǎn)權(quán)證都沒有拿到。

劉女士：房子為什么會裂，售樓部的人也不知道。可能是房子質(zhì)量問題才會裂的嘛，樓頂住戶好多家都漏水，目前發(fā)現(xiàn)有80家以上了。500家就有80家，而且很多人在外地還沒回家，有些是全款都付完了，房產(chǎn)證還沒拿到。

劉女士說，她買的房子多處裂縫，不僅主臥室裂縫，次臥室也裂，在客廳的裂縫甚至長達(dá)5米。

劉女士：好幾棟出現(xiàn)了漏水而且外墻也特別差。它幫我們做的飄窗跟設(shè)計圖紙根本不合，只是為了交房子，而且是等我們拿完鑰匙才給我們?nèi)プ龅?。我在房間里掃地，掃著掃著就發(fā)現(xiàn)有裂痕，裂痕一條直線，有5到6米，我們用水去潑開，它都會滲水到底下樓層。

劉女士房屋質(zhì)量出問題，不知何處去說理。而山西關(guān)先生問題更嚴(yán)重，他付了一半的買房首付款，最后房子成為泡影。

關(guān)先生：交了錢，它也給了我合同，甲方一份乙方一份。我首付款交了50%，它卻一直不開發(fā)，最后找著老板了，他說對不起，沒有錢，錢都花完了。

錢付了，為什么房子沒了，后來關(guān)先生才發(fā)現(xiàn)，房子根本沒有建，甚至連地基都沒打。

關(guān)先生：沒有建樓了，他只是在附近弄了個改造，像是簡易辦公室一樣。樓沒有地基，還沒有開發(fā)。他說干生意賠了，對不起老百姓，老百姓抓住他沒啥用。

進(jìn)入2015年以來，一些中小房企倒閉、停工的消息不絕于耳。中小城市房地產(chǎn)市場仍暗藏風(fēng)險，在當(dāng)前的樓市環(huán)境之下，不少中小開發(fā)商被淘汰出局。

什么樣的樓房容易出問題呢?

樓盤工程進(jìn)度極慢，很多購房者在買房前應(yīng)該到建筑工地上看工程進(jìn)度，這時候就要注意了，如果發(fā)現(xiàn)工地上施工進(jìn)度極慢，甚至出現(xiàn)停工狀況的話，就要當(dāng)心了，這很可能是因為開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，這樣的樓盤很可能會爛尾。

交付時間無限期延遲的樓盤到了樓盤交付時間遲遲不交房，并卻總是以近期有不可抗力因素導(dǎo)致延遲交房為借口，這樣的樓盤很有可能是因為資金不足，無法完成交付手續(xù)，或是因為樓盤有質(zhì)量問題，而無法通過驗收。

有一類房要特別注意，如果樓盤區(qū)位較偏，卻定位于高端產(chǎn)品，主力戶型面積大，總價也過高，并且還處于滯銷狀態(tài)，資金回籠慢，小型房企容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題。

在拖欠款項而維權(quán)頻現(xiàn)的樓盤還有一部分小型房企，經(jīng)常發(fā)生拖欠款項導(dǎo)致維權(quán)現(xiàn)場頻發(fā)，這樣的樓盤購房者也要當(dāng)心，因為很可能是房企資金鏈出現(xiàn)問題，導(dǎo)致無法按時付款，進(jìn)而導(dǎo)致破產(chǎn)清算。

最后說說，投資者如果不幸遇到了房企破產(chǎn)，這時候該怎么辦?主要可以分成以下兩種情況來討論：

一、房屋已建成房屋已經(jīng)建成的情況下，破產(chǎn)企業(yè)即有對購房人履約的可能，也就是業(yè)主有可能能夠拿到房子。

二、房屋未建成。

房屋未建成的，又可以分為以下兩種情況：

1、按揭貸款所購房屋的權(quán)利歸屬。在期房按揭中，購房時房屋尚未建成，購房人不享有房屋的所有權(quán)。當(dāng)房屋建成后，若房款已經(jīng)付清(購房人支付了首付，貸款銀行以購房人的名義付清了余款)，購房人即可委托開發(fā)商向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記處申領(lǐng)《房地產(chǎn)證》并取得房屋所有權(quán)。之后房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)對房屋的權(quán)利歸屬亦不生影響，購房人僅需繼續(xù)向銀行清償債務(wù)，并以房屋為擔(dān)保即可。

2、對賣方分期付款買房時房屋的權(quán)利歸屬。第一，購房人已經(jīng)付清全部價款的，所購房屋被排除在破產(chǎn)財產(chǎn)之外，購房人可以要求破產(chǎn)管理人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，并向房地產(chǎn)管理部門申請變更房屋登記。第二，購房人尚未付清全部價款的，房地產(chǎn)企業(yè)尚未轉(zhuǎn)移所有權(quán)，雙方均未履行完畢合同，破產(chǎn)管理人即有權(quán)決定是解除合同還是接受價款并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。

有關(guān)部門負(fù)責(zé)人提醒購房者，在購房前務(wù)必了解開發(fā)商國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證“五證”是否齊全。

購房者可通過官方網(wǎng)站、房產(chǎn)管理部門等各種途徑了解開發(fā)商的資質(zhì)、誠信度、規(guī)模等情況。

專家觀點：

中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春認(rèn)為，從長遠(yuǎn)來看，應(yīng)該盡量完善現(xiàn)有破產(chǎn)體系和破產(chǎn)程序，保護(hù)業(yè)主和債權(quán)人的利益。劉元春同時建議，地方政府也可以適當(dāng)通過銀行、金融等手段，對負(fù)債狀況嚴(yán)重、資金有較大缺口的企業(yè)予以關(guān)注和監(jiān)控，同時進(jìn)行相應(yīng)的政策調(diào)整，防止購房者利益受損。

北京金臺律師事務(wù)所高級合伙人郭衛(wèi)東則建議，為防患于未然，應(yīng)鼓勵債權(quán)人舉報，加大對相關(guān)責(zé)任人的懲處力度，必要時動用刑偵手段，讓卷款逃跑者無處藏身。

面對買房新煩惱，我們又到底應(yīng)該怎么辦?北京蘭臺律師事務(wù)所的包華以及北京安理律師事務(wù)所律師鄭傳楷律師進(jìn)行解讀。

經(jīng)濟(jì)之聲：江西劉女士購買商品房，交付沒多久樓板就開裂，現(xiàn)在開發(fā)商跑路不見了，購買商品房有保質(zhì)期嗎?

鄭傳鍇：購買商品房是有保質(zhì)期的，通常墻體主要結(jié)構(gòu)包括隱蔽工程是有不同保質(zhì)期的，但是質(zhì)保責(zé)任通常是由開發(fā)商來承擔(dān)，同時相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在履行質(zhì)保責(zé)任之后，是可以向承建方、施工方來進(jìn)行追償?shù)摹?/p>

包華：開發(fā)商是一定要找承建商的，但是不是代表業(yè)主去找，是代表自己去找。開發(fā)商跟承建商之間是有施工合同，基于施工合同承建商要向開發(fā)商交付合同約定符合要求的建筑物，只有在這種情況之下，開發(fā)商才能夠把相應(yīng)購房合同方式交給購房人，兩個合同相對主體是不一樣的?；谫彿亢贤?，業(yè)主只要向開發(fā)商主張權(quán)利就好，基于施工合同開發(fā)商去追建筑商。但如果業(yè)主直接跟建筑商發(fā)生法律關(guān)系，開發(fā)商責(zé)任等于就免除了，所以兩者之間是不能夠混同的。

經(jīng)濟(jì)之聲：山西的關(guān)先生是交錢買期房，等了好久不見動工了，到了該交房的時候卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商已經(jīng)跑路。在原來土地上，不但房子沒建，連地基都沒有打，現(xiàn)在這個錢怎么辦?

鄭傳鍇：如果是這種情況，個人更傾向于看開發(fā)商行為是否涉嫌犯罪。如果涉嫌犯罪，通常要由公安機(jī)關(guān)來進(jìn)行追繳，由這個公安機(jī)關(guān)追繳整體財產(chǎn)，按照比例向受害人進(jìn)行發(fā)還。但實際這些案例當(dāng)中，通常都存在一種情況，就是購房人在審查五證時，沒有真正履行自己這種所謂知情權(quán)，更多購房人只是通過朋友親戚間口口相傳，就直接交錢簽合同，這種做法是風(fēng)險非常高的。實際上消費者如果能夠很好審查預(yù)售許可證，甚至對預(yù)售許可證的真?zhèn)芜M(jìn)行核實，其實是會很有效的避免這種風(fēng)險的。

包華：如果是連地基都沒有的話，充分說明開發(fā)建設(shè)單位完全沒有準(zhǔn)備履行合同或者沒有履行合同的能力，這件事情民事責(zé)任已經(jīng)很清楚了，關(guān)鍵要先區(qū)分開發(fā)商是不是需要承擔(dān)刑事責(zé)任。如果構(gòu)成刑事責(zé)任，恐怕追究的就不僅僅是經(jīng)濟(jì)和民事賠償問題，要追究經(jīng)辦人刑事責(zé)任，可能這個影響會更大一些。

有一位山東海陽市聽眾，他在2013年3月全款購買了一套房子，約定是當(dāng)年交房，結(jié)果開發(fā)商到現(xiàn)在也遲遲不交房，施工基本停了，開發(fā)商說資金鏈斷裂了，沒錢了。這樣的情況該怎么辦?

鄭傳鍇：投資人實際沒有清楚說房子到底有沒有建成，還是要看房子是否建成，如果房子建成的話，至少可以拿到一個沒有手續(xù)的房屋，這是最差的一個情況。如果相關(guān)手續(xù)比較齊備，還有可能辦理下來房產(chǎn)證。如果房屋沒有建成的情況下，可能就比較復(fù)雜了，通常情況下個人認(rèn)為這不是一個法院或者說司法途徑能夠解決的問題，它需要協(xié)調(diào)各方資金，需要權(quán)利義務(wù)的承受，如果接了爛尾樓盤的話，可能不僅面臨的是房主、購房人的訴求，還有承建商包括相關(guān)工人工資這樣可能潛在非常大的債務(wù)，有效解決所謂爛尾樓盤方式恐怕不是司法途徑可以解決的。

包華：這樣通過司法裁判方式是無法解決一個商事活動中面臨的所有的風(fēng)險的，但是可以考慮通過資產(chǎn)重組或者破產(chǎn)整頓方式來解決。如果確實有一方商業(yè)主體認(rèn)為項目還要繼續(xù)開發(fā)或繼續(xù)承接建設(shè)的可能性的情況之下，購房人還可以在重整計劃之中挽回一些財產(chǎn)的權(quán)益。如果連這樣的機(jī)會都沒有的話，購房人的損失是很大的，這個市場風(fēng)險不能夠完全通過司法途徑來解決，必須要通過市場來解決。