北京天鵝灣小區(qū)業(yè)委會“難產(chǎn)” 當(dāng)?shù)鼐游瘯伞白锟準(zhǔn)住?/title> <link href="/static/css/newsStyle.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> <script type="text/javascript" src="/static/js/jquery.min.js"></script> <script src="/static/js/bdstatis.js" type="text/javascript"></script> <script type="text/javascript" src="/static/js/act/lrtk315.js"></script> <script> $(document).ready(function(){ var fcont = {"searchValue":null,"createId":null,"createBy":null,"createTime":"2016-04-19T17:07:26.000+08:00","updateId":null,"updateBy":null,"updateTime":null,"remark":null,"params":{},"id":30013,"nid":30013,"sid":179,"tids":null,"title":"\u5317\u4EAC\u5929\u9E45\u6E7E\u5C0F\u533A\u4E1A\u59D4\u4F1A\u201C\u96BE\u4EA7\u201D 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class="q5ajsmy2y" id="newscontent"> <h2 class="newscontent"> <div><p> <strong>【導(dǎo)讀】北京天鵝灣小區(qū)業(yè)主積極籌備業(yè)委會，哪料從成立籌備組到投票選舉，每個環(huán)節(jié)都遇到重重阻力。業(yè)委會難成立原因何在?業(yè)主直指當(dāng)?shù)鼐游瘯?ldquo;協(xié)助指導(dǎo)”變成了“強(qiáng)制干預(yù)”?！短焯?15》本期聚焦：成立業(yè)委會為何這么難?</strong></p> <p> 據(jù)報道，近年來，業(yè)主和物業(yè)發(fā)生糾紛的新聞層出不窮，讓更多業(yè)主意識到小區(qū)成立業(yè)委會的重要性。然而在實踐中，因業(yè)委會成立的過程極其復(fù)雜，多數(shù)小區(qū)業(yè)主都有心無力，只能望而卻步。據(jù)記者調(diào)查了解，很多小區(qū)都想要成立業(yè)委會，但是目前只有少數(shù)小區(qū)成功成立了業(yè)委會，其余多數(shù)小區(qū)都遭遇業(yè)委會“難產(chǎn)”。在成立了業(yè)委會的小區(qū)中，業(yè)委會都發(fā)揮了很大的作用，糾紛少了，環(huán)境好了，被居民所稱贊。如此重要的業(yè)委會為何總是難產(chǎn)?今天我們就來共同探討這個問題。我們先來關(guān)注一個案例。</p> <p> 業(yè)主委員會是由業(yè)主代表組成，能夠代表小區(qū)業(yè)主利益、為業(yè)主發(fā)聲的民間組織。北京天鵝灣小區(qū)沒有業(yè)委會，業(yè)主們都盼望能快點成立。剛開始，業(yè)主們以為有法律法規(guī)指導(dǎo)，想要順利成立業(yè)委會應(yīng)該不是難事，依法依規(guī)依照流程來做就行。業(yè)主馬先生告訴記者，在成立業(yè)委會前，他花了大量的時間精力查找與業(yè)委會成立相關(guān)的法律法規(guī)，將成立流程熟記于心。</p> <p> 業(yè)主：根據(jù)我們的理解，業(yè)主委員會是業(yè)主為了維護(hù)小區(qū)公共物業(yè)的管理和監(jiān)督而成立的一個自治性的組織，也就是說，業(yè)主大會和業(yè)主委員會是小區(qū)業(yè)主自己事情，小區(qū)成立業(yè)主委員會有一些指導(dǎo)規(guī)則，我們有兩個指導(dǎo)規(guī)則文件，一個是建設(shè)部2009年的274號文件，一個是北京市2010年的739號文件，再加上物業(yè)管理條例和物權(quán)法這四個文件是指導(dǎo)我們成立業(yè)主大會的政策基礎(chǔ)。我們成立業(yè)主大會主要是以北京市的739號文件為主要依據(jù)。</p> <p> 但現(xiàn)實情況卻是，從成立籌備組到投票選舉，每個環(huán)節(jié)都會遇到重重阻力，并非想象的那般簡單。除了開發(fā)商、物管為了自身利益反對阻撓外，還有當(dāng)?shù)鼐游瘯?ldquo;強(qiáng)制干預(yù)”，讓流程變的極為復(fù)雜。這幾方阻力加在一起，業(yè)委會籌備工作根本無法正常進(jìn)行。小區(qū)籌備組業(yè)主代表告訴記者，居委會應(yīng)該是依法提供協(xié)助、指導(dǎo)、監(jiān)督，而不是“直接干預(yù)”，如果居委會能意識到這一點，籌備工作不會如此難做。</p> <p> 業(yè)主：在我們進(jìn)入會議期以后，基本上都是居委會在代替我們做工作，我們等于沒有什么能做的事情了，基本上所有事情都是由居民委員會來處理。文件明確規(guī)定地方政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律法規(guī)，為我們的業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動提供協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督。但是實際上它完全取代了我們籌備組，它負(fù)責(zé)組織、制定規(guī)則并安排具體的事情。</p> <p> 據(jù)業(yè)主介紹，當(dāng)?shù)鼐游瘯鞘鼙本┦谐枀^(qū)平房鄉(xiāng)政府委托，傳達(dá)相關(guān)指示，執(zhí)行上級部門提供的指示和任務(wù)，也就是說，直接干預(yù)籌備工作的其實是平房鄉(xiāng)政府。業(yè)主向記者舉了幾個例子，我們來了解一下平房鄉(xiāng)政府和居委會是如何干預(yù)籌備工作的。一起來判斷一下他們的做法屬于是合理干預(yù)還是強(qiáng)制干預(yù)?</p> <p> 業(yè)主：我給你舉幾個例子。第一先說選票。因為進(jìn)入到會議期以后，主要的工作就是選舉工作，選舉工作有兩項內(nèi)容，第一項就是關(guān)于我們制定的兩個法規(guī)，大家是同意或不同意，還有一個就是關(guān)于候選人的選舉。開始我們都印了選舉票，但是鄉(xiāng)里面說不同意，說要由他們印。我說你們印也可以，但是得按時給我們，后來時間趕不上了，居委會就說我們印吧，實際上居委會沒有這筆開支，等于還是得用我們印的選票。</p> <p> 第二就是票箱。我們根據(jù)情況選購了9個票箱，一個是大一點的固定票箱，剩下幾個是流動票箱。因為我們沒有固定的場所，所以我們同意把這幾個票箱放到居委會，由居委會來保管，而且采取雙鎖制，就是讓居委會的一把手比較慎重。但是自從票箱放在他們那以后，我們就沒有票箱的使用權(quán)了，完全是由他們來管理和使用。因為按照法規(guī)，按照規(guī)則來講，確認(rèn)業(yè)主的身份和業(yè)主的投票權(quán)數(shù)應(yīng)該由籌備組來決定，現(xiàn)在我們籌備組沒有什么發(fā)言權(quán)。好幾個業(yè)主不在小區(qū)住，大老遠(yuǎn)跑到這來，就因為一些非常小的愿意被人打發(fā)回去了。不管是現(xiàn)場投票，還是流動投票都是由它們管理的，我們沒有發(fā)言權(quán)。</p> <p> 后來，更令業(yè)主們難以置信的是，在即將要完成投票前，居委會竟然將固定票箱封存了，然后又新設(shè)了票箱。更讓業(yè)主們氣憤的是，原來舊票箱有兩把鑰匙，一把在居委會手中，一把在籌備組手中，可以相互監(jiān)督，而現(xiàn)在這些新票箱，竟然只有一把鑰匙，這把鑰匙還只能居委會持有。</p> <p> 業(yè)主：他們規(guī)定所有的流動選票必須由居委會的人在后面簽上他們的名字，將來在開箱的時候，如果這一張選票里沒有居委會干部的簽名，這張票就是無效的，這完全是一種不符合法規(guī)的錯誤做法，他們竟然非要這么做。我曾經(jīng)把收集到的一些票，沒有居委會簽字的票，當(dāng)著他們面塞到票箱，他就跟我吵起來了，說我這是非法的。然后他們就以此為由，再加上其他一些原因，就把我們原來使用的票箱全部封存了，他們自己又設(shè)置了一套信票箱，這套票箱沒有我們的鎖，現(xiàn)在他們把這些票箱鎖起來了，到底這票箱的結(jié)果是怎么樣我們都不清楚，這里面會不會再有其他事情發(fā)生我們也無法預(yù)測了，所以我們的業(yè)主也很著急，說這個到底怎么辦呢?我們也沒法回答啊。</p> <p> 業(yè)主們提供了錄音證據(jù)資料。最近一次，當(dāng)?shù)鼐游瘯芷椒苦l(xiāng)政府委托，向業(yè)主傳達(dá)相關(guān)指示時提到，要重新設(shè)立票箱。</p> <p> 居委會：鑒于前期出現(xiàn)了一些摩擦和混亂票等事件，我們決定封存現(xiàn)有的9個票箱，并制定新的選票回收表和設(shè)立新票箱，前期的這些票不是都無效，也沒有說全部有效，待開箱那天再說。由于前期可能出現(xiàn)了表跟票對不上的狀況，所以從現(xiàn)在起，我們要重新設(shè)立新票箱，然后重新制定新的回收表。</p> <p> 業(yè)主：誰設(shè)立新票箱，誰制定新的回收表，你們指的誰?是你們居委會?</p> <p> 居委會：居委會。居委會制定新的回收表，然后再將其作為我們的工作依據(jù)。</p> <p> 業(yè)主：現(xiàn)在這些表是我定的，不是你們設(shè)計的，不是你們規(guī)定的。原來咱們也沒有這個規(guī)定，把這些表全都還給我。</p> <p> 居委會：聽我說，我可以給您，但是我個人建議原件還是在居委會保存，因為它上面有居民的簽字，我可以給您所有的復(fù)印件。</p> <p> 業(yè)主：我跟你講，現(xiàn)在咱們本末倒置，整個籌備組的工作是由籌備組來管的，檔案保管、票箱的設(shè)置以及安放的位置都要由籌備組來決定，這個是有文件規(guī)定的，居委會不需要做這些事，居委會只是需要監(jiān)督和指導(dǎo)我們的工作?，F(xiàn)在什么事都是你們管，這也不行，那也不行，你們也沒依據(jù)啊，你們是按照法律做事嗎?</p> <p> 居委會每次都是口頭傳達(dá)，從沒有下發(fā)過任何正式文件，所以業(yè)主們每次都只能通過錄音的方式記錄會議內(nèi)容，以備后患。業(yè)主們也多次聯(lián)系過平房鄉(xiāng)政府詢問并索要正式文件，但是每次都遭到拒絕。</p> <p> 業(yè)主：這是我們業(yè)主之間的事，我們希望盡可能的調(diào)動起業(yè)主的積極性，盡可能讓更多的業(yè)主來參與這個工作。我們多次提出過說如果鄉(xiāng)里對我們這些工作有指導(dǎo)意見，就給我們提供一個書面的材料，這樣我們可以有據(jù)可循，我們可以按照你的做，但是他們基本上只是口頭說，從來不給我們?nèi)魏挝淖值臇|西。</p> <p> 據(jù)業(yè)主介紹，由于沒有正式文件，籌備組業(yè)主代表也和平房鄉(xiāng)政府相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行過當(dāng)面商議，在“誰是首屆業(yè)主大會法定主導(dǎo)者”、“規(guī)則應(yīng)由誰來定”的問題上，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)明確表示他們知道文件是如何規(guī)定的，但他們也表達(dá)得很清楚：政策是政策，現(xiàn)實操作中，還是得以他們說的為準(zhǔn)。而且，有一位領(lǐng)導(dǎo)還在會議上以個人看法的方式公開表明態(tài)度，認(rèn)為“成立業(yè)主大會和業(yè)委會沒有好處，成立不如不成立……”。業(yè)主們聽過后感到很困惑，也因此懷疑居委會和鄉(xiāng)政府 “強(qiáng)制干預(yù)”是另有所圖。業(yè)主們也因此擔(dān)憂，業(yè)委會可能無法成立。</p> <p> 平房鄉(xiāng)政府相關(guān)部門和居委會為什么對小區(qū)成立業(yè)委會態(tài)度模糊?其干預(yù)行為是否越權(quán)?北京天鵝灣小區(qū)業(yè)委會成立難題該如何破解?到底相關(guān)規(guī)則應(yīng)該由誰來定?社區(qū)治理專家陳鳳山和中國消費者協(xié)會律師團(tuán)律師胡鋼共同就今天的案例進(jìn)行了分析與解讀。</p> <p> 經(jīng)濟(jì)之聲：首先，小區(qū)要不要成立業(yè)委會，這在相關(guān)的法律法規(guī)上有沒有一個明確的說明?</p> <p> 胡鋼：非常明確的答案，應(yīng)當(dāng)成立，為什么?一個小區(qū)是眾多居民共同購買居住，除了每個業(yè)主自己的專有部分外，還有很多公共區(qū)域，比如花園、停車場、綠地等，包括共同使用的供暖、供氣、供電，以及小區(qū)保安等，這些公共的事物需要相應(yīng)的組織進(jìn)行管理?？赡苓€要選定專門的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)來提供服務(wù)，有些服務(wù)可能還要選聘特定資質(zhì)的公司提供服務(wù)，比如電梯。在這種情況下，就更需要業(yè)主們成立一個自治性的組織來共同行使管理。這個自治組織就成為業(yè)主大會，有些小一點可能叫業(yè)主委員會，這樣大家就能共同參與整個小區(qū)的治理，使整個社區(qū)變得更加清潔、更加美好。</p> <p> 經(jīng)濟(jì)之聲：換句話說，小區(qū)如果成立了業(yè)主委員會，就能給小區(qū)的業(yè)主帶來更多的便利，帶來更多讓人放心的地方，對嗎?</p> <p> 胡鋼：非常對。從法律上來說，2007年有一部非常重要的法律出臺，即物權(quán)法，其中有一章專門涉及到業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，物權(quán)法的多個條款直接規(guī)定了業(yè)主大會，包括業(yè)主委員會，其中最主要的一條，第75條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。76條、77條、78條等都對業(yè)主或者業(yè)主大會、業(yè)主委員會等的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)，作出決定的效力等都有相關(guān)的法律規(guī)定。</p> <p> 經(jīng)濟(jì)之聲：陳先生，您對小區(qū)成立業(yè)委會持一個什么樣的觀點呢?</p> <p> 陳鳳山：我個人認(rèn)為，小區(qū)的業(yè)委會是必須要成立的，否則業(yè)主的權(quán)利就無法得到保障。</p> <p> 經(jīng)濟(jì)之聲：從采訪中可以得知，其實業(yè)主委員會的籌備小組和我們居委會以及鄉(xiāng)政府之間最大的分歧在于，誰應(yīng)該是這屆業(yè)主大會的法定主導(dǎo)者，規(guī)則到底應(yīng)該由誰來定。從法律上來說，規(guī)則應(yīng)該由誰來定?</p> <p> 胡鋼：首先，物權(quán)法是一部基本法律，它直接規(guī)定了業(yè)主來成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，地方人民政府有關(guān)部門有義務(wù)對設(shè)立業(yè)主大會和業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助，這一點是最基本的一個法律精神。在2007年物權(quán)法實施以幾個月以后，國務(wù)院專門修改了物業(yè)管理條例，其中比如專對于地方人民政府有關(guān)部門專門做了一個細(xì)化，物業(yè)管理條例第十條規(guī)定，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣、人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會選取業(yè)主委員會。</p> <p> 因為業(yè)委會是主角，業(yè)主大會或者選舉出來的業(yè)主委員會本質(zhì)上來說是業(yè)主的一個自治性組織，自制性的組織就應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮其自治的功效，充分尊重各個業(yè)主的權(quán)利。當(dāng)然，相關(guān)的地方人民政府的有關(guān)部門指導(dǎo)和協(xié)助更多的是促進(jìn)這種自治活動更加合法合規(guī)，特別是不能損害其他人的利益。</p> <p> 經(jīng)濟(jì)之聲：在一般的意義上，一般的業(yè)主大會的法定主導(dǎo)者和政府一級的關(guān)系應(yīng)該是怎樣的?對于在今天案例中的天鵝灣小區(qū)平房鄉(xiāng)政府和居委會的態(tài)度，您持一個什么樣的觀點?</p> <p> 陳鳳山：首先，必須要明確按照北京市現(xiàn)在的規(guī)則，在業(yè)主大會籌備過程當(dāng)中，居委會沒有任何發(fā)言權(quán)。第二，按照法律規(guī)定，行政指導(dǎo)行為沒有強(qiáng)制性，按照北京市的規(guī)定，街道辦的組長沒有表決權(quán)，即街道辦在籌備過程當(dāng)中是沒有實體性的權(quán)利，它只能指導(dǎo)，籌備規(guī)則規(guī)定。籌備組有表決權(quán)的成員，集體決定籌備的相關(guān)事宜，有表決權(quán)的成員包括誰?包括業(yè)主代表和開發(fā)商的代表，而業(yè)主代表占全部代表的一半以上，也即由業(yè)主代表去主導(dǎo)整個籌備規(guī)則的制定，他們真正決定這個籌備的進(jìn)程和籌備里的每個細(xì)節(jié)。平房鄉(xiāng)的政府在講述整個籌備過程細(xì)則的時候，他們其實內(nèi)心是明白的，自己應(yīng)該做什么，但可能是習(xí)慣于以往的行政指令性的做法，平房鄉(xiāng)政府的做法，屬于行政越位干涉業(yè)委會籌備工作的行為，業(yè)主代表采用了和他們協(xié)商甚至妥協(xié)的方式試圖化解矛盾，但實際上這個矛盾解決不了。</p> <p> 經(jīng)濟(jì)之聲：北京天鵝灣小區(qū)業(yè)務(wù)委員會成立的難題到底該怎么破解?</p> <p> 胡鋼：投票的過程，包括投票的細(xì)節(jié)，投票的管理，甚至是投票箱要有幾把鎖，是否是當(dāng)場開票、當(dāng)場唱票、當(dāng)場點票等等，這些技術(shù)性的細(xì)節(jié)實際都會嚴(yán)重影響到了最后的投票結(jié)果。這類細(xì)節(jié)需要業(yè)主委員會或者業(yè)主大會籌備組的相關(guān)同志共同協(xié)商出一個更為科學(xué)、公正，更具有透明性和說服力的操作規(guī)程，這些規(guī)程都由業(yè)主來決定。歸結(jié)為一句，回到物權(quán)法本身的規(guī)定，相關(guān)的地方人民政府的有關(guān)部門對于物業(yè)或者業(yè)主大會、業(yè)主委員會，他們的職權(quán)僅限于指導(dǎo)和協(xié)助。</p> <p> 經(jīng)濟(jì)之聲：現(xiàn)在很多人就認(rèn)為，之所以很多小區(qū)沒有業(yè)委會，業(yè)主的各項權(quán)利主張沒有能夠得以實現(xiàn)，業(yè)委會總是難產(chǎn)，原因在于兩點，第一，可能業(yè)主的法律意識比較淡薄;第二，主管的政府部門的某些法律意識可能也相對弱一些。陳鳳山先生，您對此持一個什么樣的觀點?</p> <p> 陳鳳山：首先，我們國家在業(yè)主權(quán)利相關(guān)的法律法規(guī)和行政文件上體系不完整，甚至于自相矛盾、很多錯位的地方非常多，這就導(dǎo)致業(yè)主們在主張自己權(quán)利的時候，缺乏很強(qiáng)有力的依據(jù)。第二，一旦發(fā)生訴訟，由于法律體系不完整，行政文件當(dāng)中很多錯位、越位之處，法官也難以公平公正的處理相關(guān)的訴訟，從而作出判決。也即我們國家所倡導(dǎo)的法制精神還沒有充分落實在業(yè)主權(quán)利這個范圍之內(nèi)。第三是一個普遍存在的行政越位干涉的行為，在業(yè)主看來難以制約。即上述提到的怎么解決相關(guān)的事情。解決行政越位的問題，以我個人的經(jīng)驗，當(dāng)政府第一次違法干涉的時候，業(yè)主要敢于通過行政復(fù)議、行政訴訟的方式去制止，讓他不敢繼續(xù)，這樣你才能在后續(xù)的籌備過程掌握主導(dǎo)權(quán)，否則一開始就忍讓，這些人員可能就會寸進(jìn)尺，最后將籌備組的業(yè)主代表逼到墻角。等到你再想解決問題的時候，突然發(fā)現(xiàn)前面已經(jīng)積累了種種矛盾、種種困難，用一次訴訟是解決不了的?，F(xiàn)在最大的問題是，如何能夠通過司法途徑或者行政復(fù)議的方式，將天鵝灣這個困難徹底解決。</p> <p> 經(jīng)濟(jì)之聲：一定要用訴訟的方式才能解決嗎?</p> <p> 胡鋼：訴訟是解決民事、行政等相關(guān)糾紛的一種終極式解決方案，在依法治國的今天，當(dāng)然是一種重要的方式。但解決矛盾也有多種多樣的方式。比如物權(quán)法，國務(wù)院的物業(yè)管理條例還有2010年北京市人民政府制定的北京市物業(yè)管理辦法都有相關(guān)規(guī)定。同時現(xiàn)在北京市也在積極籌備論證北京市物業(yè)管理條例，北京市人大制定的物業(yè)管理條例也在積極的調(diào)研過程中。在全國各個行業(yè)走向法制化的進(jìn)程中，各種方式都應(yīng)當(dāng)積極的行使，而訴訟是最后的一種方式。另外，有一個細(xì)節(jié)，有關(guān)街道或者是居委會的同志，在傳達(dá)所謂精神的時候往往是口頭的方式，這種口頭的方式本身并不是一種非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)男姓绞剑话銘?yīng)該是一種書面方式。業(yè)主委員會也可以考慮將相關(guān)的錄音資料，包括整理出來的文字稿交給相關(guān)的北京市法制管理部門，也請他們出具一些相關(guān)的意見。因為一般來說，地方人民政府的一些基層組織，在有關(guān)法制方面的人員配備還有一些欠缺。所以各方共同努力，使矛盾有效化解而不僅僅限于訴訟一條途徑。</p> </div> </h2> </div> <div id="q5ajsmy2y" class="space10"> </div> <div id="q5ajsmy2y" class="newscontent"> <div id="q5ajsmy2y" class="xgyd"> 相關(guān)閱讀： </div> <div id="q5ajsmy2y" class="newslist"> <div> <ul class="kxcotent"> <li><a href="/ttwd/2024-9/5/244648.html" title="廣東省消委會提起的“公益訴訟+集體訴訟”勝訴權(quán)益受損消費者獲三倍賠償">廣東省消委會提起的“公益訴訟+集體訴訟”勝訴權(quán)益受損消費者獲三倍賠償</a><span>（2024-09-05）</span></li> <li><a href="/ttwd/2024-9/4/244620.html" 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