156萬所購(gòu)商鋪實(shí)際面積縮水：萬科只肯補(bǔ)償1萬5購(gòu)物券

【導(dǎo)讀】消費(fèi)者花156萬元購(gòu)買“萬科房地產(chǎn)”商鋪，發(fā)現(xiàn)房屋面積與實(shí)際不符，萬科多收了5萬元。溝通之后，萬科只肯補(bǔ)償購(gòu)房者1萬5千元購(gòu)物券。《天天315》 今天聚焦：房屋面積縮水，如此補(bǔ)償合理嗎?

據(jù)報(bào)道，李女士今年4月2號(hào)花156萬元在廣州購(gòu)買“萬科房地產(chǎn)公司”建設(shè)的幸福譽(yù)樓盤，發(fā)現(xiàn)房屋面積與實(shí)際不符，與開發(fā)商協(xié)商補(bǔ)償，但開發(fā)商告知還按原來面積交錢。

李女士：我4月2號(hào)在萬科幸福譽(yù)這個(gè)樓盤購(gòu)買了一個(gè)商鋪，當(dāng)時(shí)購(gòu)買商鋪簽了一個(gè)認(rèn)購(gòu)書，交了20萬元，其中5萬元是訂金，15萬元是樓款，當(dāng)時(shí)這個(gè)認(rèn)購(gòu)書上面簽訂的面積是78.64。我是準(zhǔn)備一次性付款，準(zhǔn)備在這個(gè)月17號(hào)之前付，我在16號(hào)去付款的時(shí)候，他告訴說，這個(gè)面積沒有78點(diǎn)多了，只有76點(diǎn)多，少了2.6510。當(dāng)時(shí)它按這個(gè)面積賣給我的時(shí)候按照一平方將近兩萬塊錢，現(xiàn)在將近少了三個(gè)平方。我就跟他講，我說少了三個(gè)平方，就應(yīng)該把這三個(gè)平方的價(jià)錢減下去。但是他就不減，他說我要么就按照小平方來簽合同，要么他把款退給我。我就不同意退款，因?yàn)檫@屬于違約。

李女士簽訂的是購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書，但她認(rèn)為這應(yīng)該和合同一樣具有法律效力。

李女士：簽的是認(rèn)購(gòu)書，認(rèn)購(gòu)書也同樣具有法律效力。先交了20萬元，要等到分期付款或者是貸款定下來以后才簽合同。這個(gè)認(rèn)購(gòu)書上寫的是，如果17號(hào)不能交清余款，訂金就沒收，他沒沒收，現(xiàn)在還沒沒收。

李女士認(rèn)為，現(xiàn)在應(yīng)該按實(shí)際縮小的面積付款。

李女士：現(xiàn)在這個(gè)面積是實(shí)際面積，但當(dāng)時(shí)他是按照大面積的價(jià)格賣給我的，就是78.6936平方，總價(jià)是156萬多，他告訴我的，我沒量，他說面積小了，要么按照這個(gè)面積來簽，價(jià)格還是不變，也沒有說要沒收我的訂金。但是認(rèn)購(gòu)書上面寫了，17號(hào)如果要不能交清余款就要沒收訂金，但是到目前為止他還沒有跟我說沒收訂金。我沒有想退，我就是說按照實(shí)際面積來計(jì)算價(jià)格。

李女士表示，現(xiàn)在和她見面接觸的是賣房子的是中介商，他們是無法作主賠償?shù)摹?/p>

李女士：一般的房子是有一個(gè)中介商，但是這個(gè)中介商的每一句話回答都代表了開發(fā)商，因?yàn)樗炕卮鹨痪湓?，都要進(jìn)辦公室去請(qǐng)示一下。他說，我都請(qǐng)示過了。請(qǐng)示的大概是萬科的一個(gè)項(xiàng)目銷售經(jīng)理，我沒跟他直接接觸過。賣房子一般都是有中介的，他開發(fā)商一般是委托一個(gè)中介幫他賣這個(gè)樓盤，一般開發(fā)商自己不會(huì)直接賣房，所有的樓盤都是這樣操作的。他跟我談的這些東西，他是代表了開發(fā)商，他們自己也是這樣講的。他說，我們對(duì)這個(gè)房?jī)r(jià)是做不了主的，只是售樓，他們定的是多少價(jià)，我們就賣多少錢。

李女士也聯(lián)系了萬科方面，目前沒有回應(yīng)。

李女士：萬科自己有個(gè)客服，他一直都說會(huì)跟我主動(dòng)聯(lián)系。我16號(hào)去交錢那天，出現(xiàn)這個(gè)事情以后，因?yàn)閰f(xié)商不了，我就給客服打了電話，他就說兩個(gè)工作日，但是到現(xiàn)在都沒有回應(yīng)。我要求的就是，萬科有關(guān)工作人員直接跟我聯(lián)系，最好不要通過中介，因?yàn)樗黄鹆艘粋€(gè)傳話作用，第一溝通起來怕引起一些誤會(huì)，第二也很耽誤時(shí)間。他們同意了，但是到現(xiàn)在為止也沒有人跟我聯(lián)系。

李女士說，因?yàn)槊娣e縮水，要要多付5萬3千元，而萬科只賠付1萬5千元。

李女士：現(xiàn)在還是中介在跟我聯(lián)系。我今天又給中介打了電話，他說他還是想做一下萬科的工作，因?yàn)樗麄兲岢鰜恚唾r我一個(gè)點(diǎn)，156萬賠我一個(gè)點(diǎn)，就是一萬多塊錢，通過購(gòu)物卡的形式給我。我說這可能相差大了一點(diǎn)，既然有誠(chéng)意，就各讓一步，看你們能做到什么樣的程度，反正大家都表出來一個(gè)誠(chéng)意?，F(xiàn)在還沒有最后達(dá)成一致，萬科提出來通過購(gòu)物卡的形式給我一定的補(bǔ)償，但只賠償一個(gè)點(diǎn)，也就是大概1萬5，但這個(gè)樓價(jià)按照當(dāng)時(shí)的平方數(shù)應(yīng)該是將近5萬3，距離比較大，所以我當(dāng)時(shí)沒有接受這個(gè)意見。

李女士說，房屋誤差面積已經(jīng)超過3%，應(yīng)該按照實(shí)際面積計(jì)算。

李女士：法律有規(guī)定，面積超過了3%的，按照實(shí)際面積來計(jì)算，它的合同當(dāng)中是有的，但是因?yàn)楹贤疫€沒有跟他簽，認(rèn)購(gòu)書跟合同的法律效率是一樣的嘛，按照實(shí)際面積來計(jì)算。如果不到3%，有另外一個(gè)規(guī)定，這個(gè)超過了3%，他也知道。我跟他說因?yàn)槌^了3%，他一聽，他說你都知道，我說這要按照實(shí)際面積來算，你是按照實(shí)際面積平方數(shù)賣給我的，現(xiàn)在少了平方數(shù)，你就應(yīng)該把這個(gè)價(jià)錢減去，如果多了的話，我毫無疑問必須要補(bǔ)錢的，這也是有規(guī)定的。但是他現(xiàn)在就說給我一個(gè)點(diǎn)的補(bǔ)償，我沒接受，協(xié)商了好幾天，協(xié)商不下來。

李女士表示，她已經(jīng)保留好了相關(guān)證據(jù)，做好了司法訴訟的準(zhǔn)備。

李女士：他如果是虛假宣傳，那是另外一個(gè)事情了。這上面他沒有主觀的故意，一開始是按照大面積賣，不是說有意讓我去買，買了以后再把面積弄小，我沒有發(fā)現(xiàn)有這種情況存在，如果是，那他就有欺詐的原因在里面，欺詐的處理就不是這樣了。他主動(dòng)告訴我的，面積小了。你就應(yīng)該按照面積小的來計(jì)算價(jià)格，這對(duì)所有購(gòu)買的這個(gè)房子的人比較公平一點(diǎn)，否則就不太公平了。后來我報(bào)警，我知道報(bào)警沒什么用，但是我就是取證就行了，所以我到派出所將整個(gè)經(jīng)過、情況復(fù)述了一遍，他們也做了筆錄，他們會(huì)存檔。但萬一通過司法程序解決，我就有證據(jù)了，要不我沒辦法打這個(gè)官司。

李女士認(rèn)為， 她買萬科房子就是因?yàn)樾湃稳f科這個(gè)品牌。

李女士：也是出于對(duì)他的一種信任買的，我說，你們周圍到處都有商鋪，有的還比你便宜，我為什么買他的呢，就是沖著金字招牌來的。樹起一個(gè)信譽(yù)不容易，但一旦破壞了，再想重新樹立是很困難的。

負(fù)責(zé)銷售萬科房屋的中介公司張經(jīng)理說，目前雙方正在調(diào)解。

張經(jīng)理：這個(gè)存在一些誤會(huì)，有一些問題，當(dāng)然我們現(xiàn)在在跟她積極地溝通，可能我們這邊會(huì)對(duì)她做出一定的賠償，但現(xiàn)在這個(gè)賠償問題在協(xié)商溝通的過程中。最后的結(jié)果會(huì)讓李女士滿意的。

張經(jīng)理說，她會(huì)盡力彌補(bǔ)雙方的分歧，幫助李女士解決問題。

張經(jīng)理：我們是屬于萬科的一個(gè)中介銷售團(tuán)隊(duì)，我們其實(shí)也就是承上啟下的作用，所以找我來談也沒有什么效果，我就是先把領(lǐng)導(dǎo)的意思傳達(dá)給客戶，再把客戶的意思給傳達(dá)上去，因?yàn)槲沂墙o她銷售而已。因?yàn)槿f科沒有自己的銷售團(tuán)隊(duì)，都是委托我們中介公司幫它售樓，達(dá)到一致就不存在什么糾紛了。

安理律師事務(wù)所鄭傳鍇以及資深房地產(chǎn)專家韓世同共同就今天的案例做出分析解讀。

經(jīng)濟(jì)之聲：首先李女士簽訂的是房屋意向書，意向書和合同是一樣有法律效力的嗎?

鄭傳鍇：這個(gè)問題不能一概而論，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議，當(dāng)然也包括意向服務(wù)，如果它的內(nèi)容當(dāng)中，對(duì)商品房買賣合同的主要內(nèi)容進(jìn)行了約定，并且出賣人已經(jīng)收取了相應(yīng)的房款，那么就認(rèn)為已經(jīng)具備了和買賣合同同等的法律效力。如果購(gòu)買人還沒有交款，那么意向書和合同的法律效率是不一樣的。消費(fèi)者可以基于意向書要求開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，但不可以直接要求開發(fā)商履行合同義務(wù)。

經(jīng)濟(jì)之聲：現(xiàn)在李女士面臨的問題是，房屋的誤差面積已經(jīng)超過3%了，這個(gè)3%是不是在法律上有一個(gè)特殊的意義?

鄭傳鍇：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條明確規(guī)定，在3%之內(nèi)包含3%要按照實(shí)際面積退還給購(gòu)房人，如果超過3%，應(yīng)該雙倍退還差價(jià)。

經(jīng)濟(jì)之聲：韓先生，您對(duì)于這個(gè)3%在實(shí)際操作過程當(dāng)中能不能夠去操作，市場(chǎng)對(duì)它的認(rèn)同度到底有多少?

韓世同：對(duì)3%的理解，我看到有一些條款規(guī)定，3%可以要求退房、退款。但其實(shí)這件事我專門跟廣州萬科溝通了一下，他們的解釋是，這個(gè)是現(xiàn)樓，他們是有實(shí)際測(cè)算面積，是75方，它們定價(jià)是按75方定的，結(jié)果調(diào)資料給銷售部門的時(shí)候還是拿了原來的數(shù)據(jù)，就變成了這樣一種失誤。顯然買方是無錯(cuò)的，錯(cuò)誤方肯定是在萬科這方面。萬科同意去承擔(dān)一定的損失，但顯然買方?jīng)]有接受。所以在這個(gè)問題上，借這件事提醒消費(fèi)者以及開發(fā)商，這方面的操作還是應(yīng)該依照原則來處理。

經(jīng)濟(jì)之聲：韓世同先生您也同樣的認(rèn)為，萬科無意識(shí)當(dāng)中所造成的誤差，萬科應(yīng)該有義務(wù)去彌補(bǔ)，至于彌補(bǔ)的方式和彌補(bǔ)的錢數(shù)是多少，以什么作為標(biāo)準(zhǔn)呢?

韓世同：我覺得如果我們完全套用法律的依據(jù)，可能不一定能夠找到非常合理的依據(jù)。但是我們看到購(gòu)買方其實(shí)也并不是一個(gè)無理要求，顯然萬科在這件事情上面有幾個(gè)方面的疏忽，第一把這資料弄錯(cuò)了。第二，可能是大公司病，及時(shí)的應(yīng)對(duì)方法也不行。另外，他們認(rèn)為這件事已經(jīng)圓滿解決了，因?yàn)槲腋麄儨贤〞r(shí)，他們認(rèn)為解決了，但實(shí)際上買方?jīng)]有直接跟萬科溝通上，她也不滿意。所在這方面最好能夠通過協(xié)商，達(dá)到雙方都能夠滿意的狀況會(huì)比較好。

經(jīng)濟(jì)之聲：李女士本身就是一個(gè)律師，所以她已經(jīng)保留好了相關(guān)的證據(jù)，甚至做了筆錄，如果最終不行的話，她要通過訴訟的方式來解決這個(gè)問題。請(qǐng)教一下安理律師事務(wù)所的鄭傳鍇律師，第一，李女士保留的證據(jù)和筆錄會(huì)不會(huì)被法庭所認(rèn)可;第二，她勝訴的可能性到底有多大?

鄭傳鍇：具體的細(xì)節(jié)我并不是很清楚，但首先，李女士要求去派出所做筆錄這樣一個(gè)事情應(yīng)該是我們律師經(jīng)常推薦的一種辦法，但由于有的公安機(jī)關(guān)不愿意為當(dāng)事人基于民事糾紛去處理這樣的事情，所以有時(shí)候很難達(dá)成這樣一個(gè)效果。但就本案而言，如果做了相關(guān)筆錄，通常會(huì)被法庭采納為證據(jù)。而且通常來說，售樓人員或者房地產(chǎn)公司相關(guān)的人員，其反偵查意識(shí)不會(huì)很強(qiáng)，所以在第一時(shí)間由國(guó)家機(jī)關(guān)采錄這樣的筆錄，通常它的真實(shí)性非?？煽浚铱梢苑从吵鱿嚓P(guān)的很多案件細(xì)節(jié)。

經(jīng)濟(jì)之聲：鄭律師，是不是您個(gè)人推薦的還是當(dāng)事人和萬科方面協(xié)商解決問題，可能是最好一個(gè)解決途徑?

鄭傳鍇：一方面是協(xié)商，另外磋商的整個(gè)過程進(jìn)行錄音，甚至去錄像，這種方式可能成功取證的機(jī)率更高。

經(jīng)濟(jì)之聲：我們聽到，李女士非常認(rèn)真的說，買這個(gè)商鋪就是因?yàn)樗侨f科做的，相信王石，因此可以看出，萬科方面在中國(guó)地產(chǎn)界的品牌效應(yīng)已經(jīng)非常明顯。如果真的是萬科出于無意，或者下意識(shí)的出現(xiàn)了這樣的問題，這樣的事情對(duì)它的聲譽(yù)會(huì)不會(huì)有影響，如果有，影響會(huì)有多大?

韓世同：如果315來曝光，肯定是對(duì)萬科有一定的影響，如果它們處理不當(dāng)，就會(huì)因小失大，品牌和聲譽(yù)都會(huì)受到一定影響。所以這件事萬科也要吸取教訓(xùn)，要加強(qiáng)管理，要換位思考，站到消費(fèi)者的方面去思考。另外，信息溝通不暢也是個(gè)問題，所以這件事情對(duì)萬科是一個(gè)警醒。

經(jīng)濟(jì)之聲：像今天這個(gè)個(gè)案，即銷售面積跟實(shí)際不符這樣的事情在樓盤銷售過程中是一個(gè)普遍存在的現(xiàn)象嗎?如果消費(fèi)者遇到這樣的事情應(yīng)該怎么辦?

韓世同：這個(gè)現(xiàn)象非常普遍，因?yàn)槭┕D和實(shí)際建造的過程當(dāng)中必然會(huì)有誤差，在這方面，合同法還有各個(gè)方面司法解釋都有非常明確的規(guī)定，在面積管理方面其實(shí)是非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，如果出現(xiàn)太大的誤差，必須要按照法律規(guī)定來處理。