聚焦房產(chǎn)買賣及物業(yè)服務(wù)的法律知識

據(jù)報道，目前，我國一、二線城市房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)問題是趨同的，就是一手房開發(fā)高峰悄然過去，二手房的管理高峰正在到來，二手房交易和租賃方面出現(xiàn)大量消費(fèi)糾紛。出賣者、買售人與中介公司之間，矛盾逐年增多。

關(guān)于這一話題，北京市蘭臺律師事務(wù)所律師包華剖析法律條文、介紹鮮活案例，共同聚焦房產(chǎn)買賣及物業(yè)服務(wù)的法律知識，教會大家如何規(guī)避消費(fèi)風(fēng)險、降低維權(quán)成本。

包華：關(guān)于這一話題，我想分兩塊結(jié)構(gòu)來談：第一塊是房屋大概的性質(zhì)，包括各類房屋的屬性。第二個部分就是糾紛比較多的市場熱點(diǎn)內(nèi)容。

如果按大類來分，按照土地性質(zhì)，我們可以將其分成國有土地和集體土地，國有土地上的房屋和集體土地上的房屋是不一樣的。例如住宅是國有土地房屋的中的一種，此外還有辦公和商業(yè)，這三類房屋又如何區(qū)分?有一個比較簡單的方法就是看土地使用權(quán)最長期限。住宅最長是70年，辦公是50年，而商業(yè)是40 年。國有土地上的房屋被開發(fā)之后，會存在市場交易和市場上不交易兩種可能性。在市場上可以進(jìn)行交易、可以買賣的是商品房，在市場上限制流通或者禁止流通的房屋品種比較多，例如保障房。關(guān)于不能流通的這部分房屋，有的可以住人，有的也可能進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作，還有些可能進(jìn)行商業(yè)化辦公，但是它不能進(jìn)行市場交易。在這種情況之下，我們現(xiàn)在在國有土地的基礎(chǔ)之上又給它們做了相應(yīng)區(qū)分。

在集體經(jīng)濟(jì)組織的土地上，我們大概分兩大類，一個是宅基地，另外一大類是農(nóng)村集體土地上經(jīng)營建設(shè)用地，現(xiàn)在叫經(jīng)營建設(shè)用地。這兩者最大的區(qū)別是前者是住的，后者是做生意用的，所以這兩大類目前在市場上進(jìn)行交易的規(guī)則也是不一樣的，宅基地在原則上是不允許上市的，除了試點(diǎn)和整理的土地交換之外是不可以上市的，但是經(jīng)營建設(shè)用地是可以上市，可以流轉(zhuǎn)的。

目前中國一二線城市的熱點(diǎn)應(yīng)該是趨同的，也就是開發(fā)高峰已經(jīng)過去，管理高峰已經(jīng)到來，也就是說，一、二線城市的一手房已經(jīng)不多了。在市場層面上，交易也不是以一手房為主體了，而是以二手房和房屋租賃為主體。當(dāng)然三四線城市可能還會有很多新房，但那不是重點(diǎn)，我們現(xiàn)在的開發(fā)高峰已經(jīng)過去了。在目前的市場中，更多的糾紛不是存在于購房人跟商品房買賣的開發(fā)商之間，而是存在與二手房出賣者與買售人之間。租賃合同開始增多了，房屋經(jīng)營層面的矛盾也開始增多了。所以我們過去關(guān)于開發(fā)商的很多內(nèi)容現(xiàn)在已經(jīng)不太實(shí)用了。例如在交易模式上，現(xiàn)在我們一手房買賣的交易模式實(shí)際上已經(jīng)非常嚴(yán)格了，一手房的交易程序也已經(jīng)非常成熟了。如果出現(xiàn)問題，有兩種可能性：其一，它可能就不是國有土地上建設(shè)的可交易的商品房。第二，這個城市房地產(chǎn)的開發(fā)和管理流程還不夠完善。

但是現(xiàn)在關(guān)于租賃的問題非常之多，現(xiàn)在幾乎我們碰到的所有問題都集中在這個方面，包括其交易主體、交易流程。主體主要包括這幾個部分：第一是出賣人的信用;第二是買售人的信用;第三是中介機(jī)構(gòu)的信用。目前這三者之間存在大量的信用缺失。缺失的主要原因就是二手房的交易環(huán)境沒有一手房的環(huán)境清晰，而且構(gòu)架過于復(fù)雜，解決問題的成本過高。

原來群租房在市場租賃流轉(zhuǎn)的過程中不僅涉及到民事問題，而且是一個行政問題，最后會上升到一個刑事問題，而且涉及到它的罪名非常多。目前這種缺失是要靠制度建設(shè)來完成的，需要靠大家呼吁，需要靠所有從業(yè)人員來共同推動。實(shí)際上買房子就是一錘子的買賣，尤其是一手房，而二手房交易和二手房租賃是持續(xù)不斷的，在這個過程中，它對我們的市場經(jīng)濟(jì)、老百姓生活的影響是更大的。

第二，現(xiàn)在市場層面有大量商業(yè)立項(xiàng)、辦公立項(xiàng)的房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)化為住宅，在這種情況下，如何合理合法的對其進(jìn)行引導(dǎo)是我們目前正在探討的問題。要想滿足我們的居住需求，我們未必一定要買房子，我們也可以只要房屋的使用權(quán)，能租的起也可以。為什么市場上很多業(yè)主不愿意把房子拿出來租?原因有很多。第一，租房確實(shí)比較麻煩。第二，承租人對于房屋善意使用的意識不足。第三，租房子其實(shí)并不劃算。所以在市場當(dāng)中，出租房屋不可能幫助業(yè)主獲得投資收益，所以這種情況就變成了價格倒掛，最后導(dǎo)致二手房市場中出現(xiàn)“囤房”現(xiàn)象。所以這給我們市場中整體房屋使用權(quán)的供給造成了重大的影響，因此，中央政府會對此采取相應(yīng)的配套政策。

現(xiàn)在房屋使用管理的糾紛應(yīng)該是群發(fā)性現(xiàn)象。例如一個寫字樓在被拆分銷售之后，5到8年以后，房屋設(shè)施設(shè)備就開始老化，在這種情況下，我們應(yīng)該如何對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理，才能保持其原有的規(guī)范用途和設(shè)施用途?在管理的過程中，我們所有的購房人似乎對于后期管理的責(zé)任，以及管理需要投入的資源沒有一個充分的認(rèn)識。目前，我們的社會結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，居住環(huán)境也發(fā)生了變化，所以我們對于業(yè)主的要求是把這個房子管好用好。

北京朝陽區(qū)曾經(jīng)有一個住宅，其中有一個業(yè)主用其中一間開了公司，然后其他業(yè)主去起訴他，最后法院判決要求他恢復(fù)原狀，不能再開公司了。一個住宅本身是用來住的，當(dāng)它被賦予辦公要求時，它每一平米的平均人數(shù)就會大幅增加，它的公共安全、能源供給，相應(yīng)的光污染、空氣污染、水污染會發(fā)生巨大的變化。在這種情況下，我們怎么考慮其他購房人，其他業(yè)主的權(quán)益?

為什么我們現(xiàn)在要倡導(dǎo)公共職能進(jìn)社區(qū)，政府要進(jìn)社區(qū)提供服務(wù)?目前,我們第一批上市進(jìn)行交易的商品房和第一批可以進(jìn)行房改的房改房都已經(jīng)進(jìn)入了必須大裝修的階段。從2003年到2015年，中國一手房交付百分比的增長速度是非常驚人的。北京市目前專項(xiàng)維修資金的增速幾乎每年都在翻倍，而這些問題似乎比商品房的買賣更難處理。如果沒有一個機(jī)制協(xié)調(diào)，這個問題可能在可預(yù)期的未來都是無法解決的。

第三，目前房屋的質(zhì)量也讓大家有些不安。為什么這樣?并不是所有的房屋問題都出自不合理的使用和管理，有些問題實(shí)際上在房屋建設(shè)之初就已經(jīng)埋下了，例如當(dāng)年的施工標(biāo)準(zhǔn)和施工要求跟現(xiàn)在不一樣。再例如當(dāng)時這一工程看上去是好的，但是經(jīng)過了5年、10年甚至10年以上的使用搭建，房屋建造施工的環(huán)節(jié)確實(shí)出現(xiàn)了瑕疵。所以從這個意義上來說，隨著時間的推移，房屋的質(zhì)量問題會逐漸暴露出來，很多問題都會隨之顯現(xiàn)出來。很多開發(fā)商可能在現(xiàn)在的時間節(jié)點(diǎn)上已經(jīng)沒有償付能力了，甚至公司都找不到了。因此，我們現(xiàn)在就要為快速、高速的發(fā)展買單。

第四，對于管理高峰時期的市場環(huán)境，我們的應(yīng)對還不太足夠，我們的立法以及行政管理的水準(zhǔn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到社會的要求，而社會組織的自我管理能力目前也比較欠缺，我們還是要從制度層面上解決問題。

在制度構(gòu)架上我們能夠做點(diǎn)什么?應(yīng)該由誰來做?首先，政府應(yīng)該有所作為，政府手上會有很多一手的數(shù)據(jù)和資源，通過大數(shù)據(jù)或宏觀調(diào)研的方式對市場層面進(jìn)行評估是政府的職責(zé)，例如評估出一手房交易多少套、二手房交易多少套以及房屋租賃登記多少套等。從政策角度上來說，如果政府能夠盡量能為相對人減負(fù)，我相信行政相對人的配合程度是會相應(yīng)提高的。第二，從商品房開發(fā)到現(xiàn)在，我們廣大的購房業(yè)主是整個市場發(fā)展的極端力量。在這樣的情況下，既然有恒產(chǎn)，就應(yīng)當(dāng)有恒心。業(yè)主的自我教育和自我管理能力必須提升。第三，對于歷史問題的態(tài)度和看法更為重要。