北京維多利亞花園公寓業(yè)主維權(quán)十年 至今無法獲得房產(chǎn)證

【導讀】北京維多利亞花園公寓200戶業(yè)主維權(quán)十年，至今無法獲得房產(chǎn)證。業(yè)主指出，開發(fā)商兩次違建、不作規(guī)劃驗收和竣工驗收，大產(chǎn)權(quán)證遲遲不辦。小區(qū)近十年來只能使用臨時水電，如今連物業(yè)公司也面臨停擺，業(yè)主正常生活難以保證。《天天315》本期聚焦：北京維多利亞花園公寓業(yè)主的艱辛維權(quán)路。

據(jù)報道，昨天北京的強降雨，讓很多小區(qū)都出現(xiàn)了電梯停運，樓頂漏水的情況。北京朝陽區(qū)維多利亞花園公寓的部分電梯和樓層，也出現(xiàn)了這樣的情況。但是，更讓維多利亞花園公寓業(yè)主更加心急如焚的是，從小區(qū)開盤到現(xiàn)在近十年，他們不僅沒有取得房產(chǎn)證，連維護小區(qū)日常運轉(zhuǎn)的物業(yè)公司也面臨停擺。

《天天315》欄目接到多名業(yè)主投訴，在北京朝陽區(qū)，由北京正旭晶典房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的維多利亞花園公寓，從2005年開發(fā)商啟售房屋至今已經(jīng)10年有余，取得了合法權(quán)屬證明的196套房屋都沒有取得房產(chǎn)證。業(yè)主袁先生說，他從2008年就買了房，為了房產(chǎn)證一直苦惱到現(xiàn)在。

袁先生：第一批業(yè)主應該是2006年到2009年這段時間買房的人，我們家房子是在2008年初買的，當時購房合同上寫的是2008年5月給房產(chǎn)證，如果逾期房產(chǎn)證辦理不了，每天按照交房房價的萬分之二來支付違約金。但是第一批業(yè)主到2009年、2010年的時候還沒有拿到房產(chǎn)證，時間有點長了，就找開發(fā)商去交涉，但是開發(fā)商一直就說過段時間或者年底，說肯定能辦下來，就讓大家等。后來到2010年的時候，大家覺得這個事情有些不對了，然后就開始去相關(guān)部門反映這個問題。

袁先生說，這個項目業(yè)主一直沒有辦法取得房產(chǎn)證的原因是，開發(fā)商的兩次違建。2009年11月北京市規(guī)劃委員會對開發(fā)商違規(guī)建筑面積4071平方米罰款325萬余元后，開發(fā)商再次違規(guī)加建空中花園與陽光房835平方米，被市規(guī)委發(fā)函要求拆除，2010年10月朝陽區(qū)規(guī)委執(zhí)法大隊對陽光房進行了部分拆除，部分違建開發(fā)商以有住戶為由仍沒有拆除。由于違法建設的陽光房并沒有全部拆除，小區(qū)無法進行規(guī)劃驗收和竣工驗收，近200戶業(yè)主無法獲得房產(chǎn)證。

袁先生：后來就發(fā)現(xiàn)這個開發(fā)商實際上是有違建的，等于說他一開始的規(guī)劃是10層，但是他蓋了11層，規(guī)委就對他進行了罰款。然后這個事就等于說規(guī)委跟發(fā)改委給他通過了變更規(guī)劃的驗收，等于是合法了。但是后來隔一段時間，他又在樓頂上加蓋陽光房，又一次違反了規(guī)劃，這樣的話，規(guī)委這塊反正是不能通過罰款的形式來解決，只能拆除，但是城管拆不掉，只是拆了一部分，也就是他沒有售出的那一部分可以拆掉的，但是已經(jīng)買了這個房，已經(jīng)入住的就拆不了，就一直擱著，這么多年就一直沒拆。

袁先生還指出，不光是違建問題，根據(jù)購房合同，業(yè)主收房時開發(fā)商代收代繳了契稅、公共維修基金和房產(chǎn)證代辦費等費用，這些加起來每戶大約有20 萬左右，總共4000萬左右，這筆錢不知道在哪里;另外在收房的時候，開發(fā)商還拿出了某測繪公司的報告，要求業(yè)主繳納二次面積差價款，每戶大約10萬左右，總金額2000萬左右。然而，經(jīng)業(yè)主與測繪公司確認，測繪公司表示從未給這個開發(fā)商做過任何測繪報告。北京市房地產(chǎn)勘察測繪所也出函確認，維多利亞花園公寓的測繪成果并未備案。兩項加起來，業(yè)主交了6000多萬，這些錢都去了哪里了?袁先生怒不可遏又無可奈何：

袁先生：因為我們交了很多錢在開發(fā)商那，比方說我們收房的時候，我們家2008年買的時候就已經(jīng)交了，比方說契稅、公共維修基金，還有一些什么代辦費、印花稅，都是交給開發(fā)商的，可是開發(fā)商一直不辦房產(chǎn)證。我們每戶20多萬全都是讓他給拿著呢，不光是我們這一戶，現(xiàn)在找到的差不多有160戶了吧，但總共售出的房產(chǎn)我們查到的應該是小200戶。這樣算下來的話，光契稅、公維這兩塊差不多就4000萬。反正這個錢也不知道去哪了。還有一塊就是它收房的時候找了個公司做了一個房屋測繪的報告，可是后來我們發(fā)現(xiàn)這個房屋測繪報告是偽造的，因為我們?nèi)フ疫@個測繪公司，讓他出一個證明，他證明寫到，從來沒給這個公司做過測繪報告。我們也找到了國土測繪局，他們也給我們發(fā)了函，也確認說這個報告從來沒有在他們局備案過，證明這個報告是偽造的。

記者：這個報告是干什么用的?

袁先生：我們業(yè)主收房的時候，我看的時候是130平，但是他拿出來一個報告，說你看我找了一個測繪公司給你測繪了，這個面積實際上是140平，這樣的話，還得補我十平米的利潤差價款。等于說通過這個測繪報告，他就說你少交了多少平的錢，你要補給我多少多少錢。這樣算下來，像我們家是十萬多一點，然后有的是九萬多，有的是十萬多，有的是十一萬多，各家不等，但是差不多都是十萬左右的金額。這樣我們這一百多戶又一個小兩千萬。等于說兩個金額，一個是他截留的契稅和公維，加上他收的這個差價款，兩塊加起來應該有6000萬了。

除了拿不到房產(chǎn)證之外，更讓人煩惱的是小區(qū)的物業(yè)管理。袁先生說，入住后才發(fā)現(xiàn)社區(qū)的水電為臨時水電，在夏日經(jīng)常性發(fā)生斷電現(xiàn)象。“最可怕的是，有次因為斷電導致電梯停擺，小區(qū)里的一位老奶奶和小孩被困在電梯里近1個小時，想想都讓人害怕”。

袁先生：小區(qū)的情況已經(jīng)惡化了，前段時間小區(qū)開始停電，因為我們這個電是臨時電，從朝陽公園接過來的電，我們小區(qū)物業(yè)定期收大家的錢，然后定期去朝陽公園買電。但是因為卡在房產(chǎn)證上，現(xiàn)在業(yè)主跟開發(fā)商之間，因為物業(yè)就是開發(fā)商的，沒有之間已經(jīng)沒有任何信任可言了，所以很多業(yè)主就不愿意再交一分錢。因為首先沒房產(chǎn)證，物業(yè)費可以不交，然后這個電是臨時電，連個發(fā)票都沒有，有的業(yè)主交，有的業(yè)主不交。所以導致存在的一個問題，就是它的錢收上來越來越少，然后它又不愿意掏很多的錢去買電，所以我們用電越來越不穩(wěn)定?，F(xiàn)在是靠著電工不停的催開發(fā)商給錢去買電，而且是估摸著這個用電量有多少，看看是不是快沒電了趕緊去買。但是現(xiàn)在開發(fā)商的積極性越來越差，它也不愿意掏錢，而且大夏天停電這個事非?？膳?。它突然停電還有一個后果就是電梯困人，就是里面還有人呢，電梯停了。

電梯之外的安全問題也讓業(yè)主擔憂，同樣住在這個小區(qū)的劉女士，對于安全的顧慮也非常大。

劉女士：比如說安全，像我們這白天都是沒有人的，像業(yè)主有快件要接收，在前臺那兒都是沒有辦法幫著接收的。而且我們小區(qū)的門洞、包括大門那個地方，人都是可以隨便進出的，所以這個安全問題其實是挺令人擔憂的。像我們很多業(yè)主自行車都丟了好幾輛，就放樓底下，這是最簡單的。還有就是衛(wèi)生問題，因為據(jù)說開發(fā)商現(xiàn)在有五個月沒有給物業(yè)的人發(fā)工資了，所以他們有時候可能做事情就沒有那么盡心盡力，比如說衛(wèi)生可能打掃的不夠勤快，樓道里有的時候可能會有垃圾堆著不及時清掃。

現(xiàn)在，眼看著物業(yè)公司即將停擺，臨時水電的日子讓業(yè)主每天提心吊膽。再這樣下去，小區(qū)甚至會爛尾?，F(xiàn)在小區(qū)的物業(yè)公司大部分員工，因為超過5個月沒法工資已經(jīng)辭職，整個小區(qū)的運轉(zhuǎn)就靠著兩名好心的水電工，由于怕這兩名水電工也甩手不干，小區(qū)的業(yè)主們自掏腰包給他們生活費。針對小區(qū)日益惡化的生活環(huán)境。袁先生等一些業(yè)主想自己成立業(yè)委會，換一個好一些的物業(yè)公司，起碼生活還要繼續(xù)。但街道方面并不支持。

袁先生：現(xiàn)在大家都過不下去了，然后我們本來是想著既然小區(qū)出現(xiàn)這種情況，我們就想組織一個業(yè)委會，然后請一個好一點的物業(yè)。因為業(yè)委大會都是大家全員參與的，而且普選出來業(yè)委代表組成的業(yè)委會，請一個好點的物業(yè)公司，這樣首先組織起來把這個小區(qū)管理好，該修的修，該弄的弄一弄，保證最起碼的生活保障。可是我們前段時間去了街道辦，街道辦不支持我們的工作，根本就不愿意管這些事。街道辦還以你們小區(qū)沒有房產(chǎn)證為理由，說你們沒有權(quán)利成立業(yè)委大會。

為什么維多利亞花園公寓的業(yè)主不能成立自己的業(yè)委會?記者聯(lián)系到這個小區(qū)所在的北京市朝陽區(qū)麥子店街道辦城建科，工作人員的回答是這樣的：

工作人員：我們把他那項目的情況已經(jīng)跟區(qū)政府說了，都匯報了。因為沒有產(chǎn)權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)證，我只能給你說到這。

記者：沒有產(chǎn)權(quán)證他們就不能組建業(yè)委會嗎?

工作人員：我正在咨詢房管局，現(xiàn)在沒有明確回復。

記者：他們現(xiàn)在日子也不好過，那現(xiàn)在街道上給過他們一些什么幫助嗎?

工作人員：他們不是經(jīng)常斷電嗎?我已經(jīng)跟供電局說了，盡快協(xié)助。你要方便你就上這來，別打電話，好嗎?

維權(quán)十年艱辛路，眼下維多利亞花園公寓的業(yè)主應該怎么辦?記者找到了北京市規(guī)劃委員會。

北京市規(guī)劃委員會：不辦房地產(chǎn)的原因就是他沒有按照原來的圖紙施工。他原來的圖紙比方說沒有這陽光房，或者是批的是五層他蓋了六層，或者是超出圖紙的面積之類，都是不給驗收的。這個驗收不合格，不給你開驗收合格證，所以辦不了房產(chǎn)證。如果您要說物業(yè)和開發(fā)商的問題，這個是由建委來負責的。如果您要說驗收的問題，合格不合格，就是說為什么到現(xiàn)在還沒有驗收，可以問朝陽區(qū)規(guī)劃委員會的執(zhí)法大隊。

就在記者要聯(lián)系朝陽執(zhí)法大隊的時候，袁先生告訴記者，說事情有了最新進展。他們收到了北京規(guī)委最新的回函，回函中并沒有提到加蓋陽光房的事情，也就是說，只要開發(fā)商主動提出辦理房產(chǎn)證，事情就可以繼續(xù)進行。由此看來，開發(fā)商惡意不辦的可能性很大。袁先生道出了其中的原因。

袁先生：現(xiàn)在為什么開發(fā)商不做這個事，那是因為你要是開發(fā)商你也不會這么做，我們打了這么多官司，40多個業(yè)主去告他，現(xiàn)在我們每家每戶的違約金都是兩百萬以上，大戶型都到了五百萬、六百萬，可能七百萬都有。這樣加起來違約金的金額就非常巨大，可能會四億多或者五億的規(guī)模都有可能，開發(fā)商對這塊肯定是有顧忌。假如說他把這個產(chǎn)權(quán)證辦下來，好多這些違約金的官司就可以打了，可以支持了。所以你這樣算下來的話，違約金的金額就非常之巨大。

記者嘗試撥打維多利亞花園公寓的開發(fā)商——北京正旭晶典房地產(chǎn)有限公司的法人張桐源的電話，一直無人接聽。袁先生感嘆，希望政府能幫助他們，業(yè)主們的維權(quán)路實在太漫長、太艱辛。

袁先生：這個事就很奇葩。就是說現(xiàn)在不知道哪個部門來管我們，我們錢被騙了就被騙了，物業(yè)停擺、水電、開發(fā)商不給辦證……所有的事都沒人管。找了一圈人，從街道辦開始，規(guī)委、建委、城管包括我們有些香港的業(yè)主，中聯(lián)辦都要去找了，估計外籍的業(yè)主后續(xù)可能會找大使館。所有的業(yè)主都在找，但是就沒人管這個事，沒有哪個部門說能直管這個事的。法院我們?nèi)ゴ蚬偎?，從開始不受理到后來不支持、無法執(zhí)行，然后我們打官司也白打，因為它的公司賬戶沒有錢。

對于今天這個案例涉及的相關(guān)問題，北京同諾律師事務所律師胡曉和經(jīng)濟之聲特約評論員張彬做出了分析點評：

經(jīng)濟之聲：整個事件看下來，開發(fā)商已經(jīng)侵害了業(yè)主的哪些權(quán)益?

胡曉：我覺得這肯定是侵害了業(yè)主非常多的權(quán)利。作為一個住宅小區(qū)，從采訪中業(yè)主的反饋來看，很多基本的權(quán)利都得不到保障，我覺得可能比較緊迫、比較核心的有兩個問題，一個是依法取得房屋所有權(quán)的權(quán)利，這是我們作為小區(qū)的業(yè)主的一個很基礎的權(quán)利。因為沒有辦理房產(chǎn)證的話，房屋的再次出售、繼承、抵押等將來都會有法律上的障礙，甚至它附隨的比如戶口遷入、子女就學等可能都會受到很大的影響。第二個，從目前來看，業(yè)主在入住的時候都已經(jīng)全額支付了公共維修基金，但是現(xiàn)在這個小區(qū)已經(jīng)差不多十年了，它的這些電梯還有很多公共設施都是需要用維修基金去加以維修的，現(xiàn)在找不到開發(fā)商，拿不出這筆錢對物業(yè)進行維護，已經(jīng)影響了居住的基本的安全。我覺得這兩個問題應該講是比較嚴重的。

經(jīng)濟之聲：從這個案例來看，它牽扯的金額應該是比較大的。袁先生在采訪中也說了，如果開發(fā)商把房產(chǎn)證辦下來，面臨的可能是上億的違約金賠償?shù)膯栴}。這從法律上來說，開發(fā)商的壓力會很大很大吧?

胡曉：開發(fā)商肯定是壓力很大的，但是這個壓力不能構(gòu)成不給辦房產(chǎn)證的理由。因為通過業(yè)主的反饋，可能有一部分業(yè)主已經(jīng)去起訴了開發(fā)商。那么業(yè)主在起訴的時候，一個肯定是要求馬上給我辦理房產(chǎn)證;第二就是要向我支付違約金，而且這個違約金的支付周期應該是從你應當辦理而沒有辦理之日起，到實際向我交付房產(chǎn)證之日止，我認為在這個訴訟請求里一定要要求這個。這樣的話，開發(fā)商是有一個壓力的，因為我一天沒有給你辦房產(chǎn)證，違約金是要做一個持續(xù)性的計算。如果已經(jīng)拿到生效判決的業(yè)主，根據(jù)民事訴訟法，開發(fā)商在應當履行義務的時候沒有履行義務，這也是有一個懲罰性規(guī)定的，你要向我去支付一個逾期履行判決的罰金。對于開發(fā)商，如果單純從違約金的角度來講，我覺得應該不是這個理由，可能還是因為有規(guī)劃的問題。因為規(guī)劃委沒有進行規(guī)劃驗收，后面還有消防驗收、還有后續(xù)整個建筑工程的驗收，這個房產(chǎn)證肯定辦不下來的。你的前置性程序沒有完成之前，后面的就辦不下來。所以我覺得可能出在辦證的流程上，開發(fā)商現(xiàn)在遇到了某些問題，而且解決不了，所以就拖著。

經(jīng)濟之聲：接下來業(yè)主們應該怎么辦?

張彬：我覺得業(yè)主們只有采取法律的手段來維權(quán)，任何過激的方式說實話都難以達到相應的目的。這個事情拖了十年了，里面確實千頭萬緒，涉及到房產(chǎn)證等等一系列的問題，但是源頭畢竟在開發(fā)商。如果說涉嫌到商業(yè)欺詐或者詐騙的話，完全可以采用司法的途徑加以解決。我覺得這里面包含幾個問題，一個是最先開發(fā)商的違建被查后在清理的時候出現(xiàn)了問題。理論上講，如果違章建筑被全部清除之后，房產(chǎn)證理論上是應該能夠辦下來的。就是因為在清除過程中，還有一些違章建筑立面已經(jīng)住上住戶了，這個時候可能產(chǎn)生一些問題。另外，這些業(yè)主們現(xiàn)在由于沒有房產(chǎn)證，只能是帶引號的“業(yè)主”，所以街道按照相關(guān)規(guī)定不讓他們成立業(yè)主大會。我覺得，首先是不是能夠在這些住戶內(nèi)部達成相應的處理協(xié)議，然后再看通過什么樣的方式加以解決。我覺得最終恐怕還是要相關(guān)的司法機關(guān)或者其他機關(guān)來介入，沒有政府的幫忙這件事很難解決。

經(jīng)濟之聲：不管開發(fā)商是不是惡意，總之在不能辦理房產(chǎn)證的情況之下，業(yè)主們是不是可以自行辦理房產(chǎn)證?

胡曉：現(xiàn)在在房產(chǎn)證的辦理上，實際上是兩道程序，第一個叫做整個建筑的初始登記，說得直白一點就是開發(fā)商會拿到一個大產(chǎn)權(quán)證，也就是作為建設單位把這個項目完成了之后，這個開發(fā)商向房地局去申請，申請之后會拿到一個產(chǎn)權(quán)證。小業(yè)主在購買開發(fā)商的房地產(chǎn)之后會進行一個轉(zhuǎn)移登記，我們業(yè)內(nèi)也把它叫做分割轉(zhuǎn)移登記，把大證換成小證。實際上業(yè)主沒有辦法越過開發(fā)商直接辦理這個轉(zhuǎn)移登記，因為你沒有取得初始登記之前，你去拿這個轉(zhuǎn)移登記的證是不現(xiàn)實的，也是目前我們的法律程序上不允許的，這是很重要的一點。

經(jīng)濟之聲：根據(jù)采訪到的情況來看，有部分業(yè)主也已經(jīng)走了法律的途徑，上訴到了法院，但是好像事情進行的并不順利，問題到底出在哪?

胡曉：因為剛才業(yè)主反饋的情況比較有限，我只能依據(jù)常理進行推測。如果他的訴訟請求里涉及辦理產(chǎn)權(quán)證，因為在開發(fā)商完成初始登記之前這種分割轉(zhuǎn)移登記沒法進行，所以法院在執(zhí)行的過程中這是一個難題很難去逾越。第二點可能就是違約金，現(xiàn)在我們看到這個開發(fā)商可能把這些資金轉(zhuǎn)移了，現(xiàn)在業(yè)主沒有辦法去執(zhí)行這個開發(fā)商。6000多萬的資金交給了開發(fā)商，開發(fā)商從會計處理的角度來講你只能是代收，因為這肯定必須得專款專用，契稅應該是交給稅務部門，維修基金也是專戶專用的，北京市關(guān)于公共維修基金也是有專門的管理辦法的。開發(fā)商在幫我管這6000多萬錢的時候，如果涉及到挪用或者貪污的行為，我認為可以通過刑事追訴的方式去解決，這個東西公安機關(guān)是應該管理的。當然，你說讓公安機關(guān)去辦房地產(chǎn)的事，公安機關(guān)應該是管不了，但如果說在過程中發(fā)現(xiàn)錢沒有了，而且說不出來去哪了，發(fā)現(xiàn)這個問題可以通過公安機關(guān)來進行處理。

經(jīng)濟之聲：因為他們沒有房產(chǎn)證，所以街道上不支持成立業(yè)主大會還是站得住腳的，是這意思嗎?

張彬：對，現(xiàn)在理論上講，你這個房子沒產(chǎn)權(quán)證，那你就不能成立業(yè)委會。所謂業(yè)委會，必須你得有產(chǎn)權(quán)。我覺得這個問題現(xiàn)在兩個癥結(jié)，一方面，如果涉嫌到資金的欺詐甚至詐騙，可以向公安機關(guān)報案尋求相應的解決途徑。另外據(jù)我了解，它不是辦不下來房產(chǎn)證，之所以沒有沒辦成，是因為有違章建筑而且拆除的不干凈，比如頂層所謂的違章建筑的空中花園，還住著一些業(yè)主呢，如果不協(xié)調(diào)好了，業(yè)主不同意拆。雖然可以強拆，但是涉及到個人的時候，往往會有千絲萬縷很多問題。這個時候我覺得他們要先這一層捋順，就是先把違章建筑全部拆除，讓樓房符合當年規(guī)劃的要求，這樣的話，相關(guān)部門才可能予以產(chǎn)權(quán)證的審批。至于開發(fā)商是跑了還是資金挪用，這是第二步的問題。這種問題在全國的房屋糾紛中都很常見，不能靠一個人、兩個人的單打獨斗，更不能靠幾十個人采取什么相應過激的手段，意義根本不大。最終你要找到根源在哪兒，看看來怎么解決。這些問題要分頭來處理，讓這些部門最終能夠形成一個合力，問題才能最終解決。你不拆除干凈人家相關(guān)規(guī)劃部門不可能給你發(fā)證。

胡曉：在一些法律法規(guī)里，比較簡單的寫的取得所有權(quán)人是業(yè)主，但是我要提示大家的是，在最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件的司法解釋里面，第一條第二款就有明確的規(guī)定，就是說我通過商品房買賣合同買了這個房子，而且這個房子已經(jīng)交付給我了，我已經(jīng)合法占有了建筑物的專有部分，只是說我還沒有辦理所有權(quán)登記，可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。這個意思是，雖然我的房產(chǎn)證沒有辦理下來，但是我已經(jīng)可以被視為法律上的業(yè)主來行使業(yè)主的權(quán)利，所以街道辦說沒有產(chǎn)權(quán)證，所以不能作為業(yè)主來行權(quán)是不對的。第二，街道辦的權(quán)利到底是什么，我們不管從物業(yè)管理條例來看還是從任何一個法律文件來看，一個是監(jiān)督，一個是指導，還有一個是協(xié)助。采訪過程中，我相信可能在業(yè)主不斷的維權(quán)下，街道辦的壓力也是非常大的。但是我覺得盡管壓力大，還是希望街道辦拿出一個更加有利于保護人權(quán)的姿態(tài)，更加積極的協(xié)調(diào)政府和其他部門。