商品房以及物業(yè)管理

據(jù)報(bào)道，關(guān)于商品房以及物業(yè)管理方面的一些問(wèn)題，蘭臺(tái)律師事務(wù)所的包華律師來(lái)與我們共同探討。

經(jīng)濟(jì)之聲：買(mǎi)一手房為什么要看五證?五證到底是指什么?

包華：五證是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及到的立項(xiàng)、規(guī)劃、土地、工程和最終銷(xiāo)售五個(gè)環(huán)節(jié)分別制作的行政審批證書(shū)，簡(jiǎn)稱(chēng)五證。一般消費(fèi)者在購(gòu)房的時(shí)候，最多關(guān)注的是最后一個(gè)證，就是銷(xiāo)售許可證，一般認(rèn)為銷(xiāo)售許可證能夠辦理，意味著前四個(gè)證書(shū)都已經(jīng)如實(shí)辦理了，但是現(xiàn)在確實(shí)在二三線城市發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)售許可證是真實(shí)的，但前面有些手續(xù)還需要進(jìn)一步補(bǔ)辦。對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，看清五證同時(shí)要看清自己所售房屋與證書(shū)上所記載的情況是否一致是否相同，才能夠避免在購(gòu)房合同上出現(xiàn)糾紛。

經(jīng)濟(jì)之聲：為什么買(mǎi)一手房的時(shí)候看五證是如此之重要呢?

包華：五證表明整個(gè)開(kāi)發(fā)流程是在政府管理和控制之下，商品房基礎(chǔ)是土地。從土地規(guī)劃建設(shè)工程到最終的銷(xiāo)售是一條龍環(huán)節(jié)。在這種情況下，政府全程的監(jiān)控和參與以及管理對(duì)于保障消費(fèi)者、購(gòu)房人最終能夠取得合法房屋并且辦理產(chǎn)權(quán)登記至關(guān)重要。五證意味著這個(gè)項(xiàng)目本身的合法性和合規(guī)性是有保障的。

經(jīng)濟(jì)之聲：我們買(mǎi)一手房的時(shí)候怎么看五證呢?

包華：五證在審查檢查一般是根據(jù)項(xiàng)目名稱(chēng)中的時(shí)間以及相應(yīng)記載的平面圖來(lái)考量，項(xiàng)目名稱(chēng)如果跟所購(gòu)房的項(xiàng)目名稱(chēng)是一致的，所在區(qū)位是一致，那么它本身所記載的平面圖和記載的樓宇的介紹是一致，可以認(rèn)定整數(shù)本身是相符的，否則就不相符。

經(jīng)濟(jì)之聲：辦理購(gòu)房貸款以后，如果項(xiàng)目爛尾，購(gòu)房人可以怎么辦?

包華：購(gòu)房人可以就商品房買(mǎi)賣(mài)合同向開(kāi)發(fā)商主張并且關(guān)注項(xiàng)目后續(xù)是否有其他投資人能夠進(jìn)入項(xiàng)目，繼續(xù)完成項(xiàng)目的建設(shè)，但是現(xiàn)在有很多的項(xiàng)目購(gòu)房人，是用拒絕還貸款的方式來(lái)解決問(wèn)題的。提示所有的購(gòu)房人，拒絕還貸款可能會(huì)給自己增加更多風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樯唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同是主合同，基于主合同的履行，由于購(gòu)房人本身沒(méi)有足夠資金，因此需要向銀行借貸。銀行將借款借給購(gòu)房人之后，雙方達(dá)成的是借款合同關(guān)系，借款合同關(guān)系本身并不因?yàn)樯唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同不能履行而當(dāng)然解除。而且開(kāi)發(fā)建設(shè)當(dāng)中會(huì)給銀行提供相應(yīng)的擔(dān)保，由于項(xiàng)目爛尾擔(dān)保已經(jīng)不能實(shí)現(xiàn)了，在這種情況下，銀行肯定會(huì)向購(gòu)房人追索房貸款。不能夠簡(jiǎn)單地去拒絕還貸，否則個(gè)人的征信一定會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，同時(shí)在銀行其他延展性服務(wù)中也會(huì)受到損失。在選擇項(xiàng)目的時(shí)候，如果項(xiàng)目確確實(shí)實(shí)存在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的話，購(gòu)房人、投資人不僅面臨自己投入本金部分的風(fēng)險(xiǎn)，還要面臨借款無(wú)法償還的風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)濟(jì)之聲：買(mǎi)到爛尾的房產(chǎn)的話，有什么方式自保?

包華：從自保角度上說(shuō)，如果這個(gè)項(xiàng)目本身連初步土木工程建設(shè)都沒(méi)有完成，就需要考慮其他的投資人，其他建設(shè)方能夠參與其中完成項(xiàng)目的工程建設(shè)，但時(shí)間本身就不可控，基于這樣的不可控的情況，購(gòu)房人要想風(fēng)險(xiǎn)完全回避的話，就好的方法就是選擇資金比較雄厚的大品牌產(chǎn)品。

經(jīng)濟(jì)之聲：我們?cè)谶x購(gòu)商品房的時(shí)候，一定要盡可能杜絕爛尾產(chǎn)生的可能性，唯一手段可能就是選擇大品牌開(kāi)發(fā)商。這樣大家去買(mǎi)房時(shí)都會(huì)比較在意商品房的樣板間，一般都是因?yàn)橄矚g樣板間而購(gòu)買(mǎi)這樣的一套房子。樣板間和實(shí)際交付的房子是一樣的嗎?如果說(shuō)不一樣，會(huì)怎么樣呢?

包華：如果不一樣，大家對(duì)簽署這份合同的初衷就會(huì)有影響。但是我們也明確一點(diǎn)告訴大家，樣板間有的時(shí)候跟實(shí)際交付的房屋確實(shí)不太一樣。比如說(shuō)大家在樣板間之中很難看到散熱設(shè)備如暖氣片。比如很多樣板間，實(shí)際高度會(huì)比交付樓宇高度稍高一點(diǎn)，采光和方向會(huì)比交付的樓宇要好一些，包括內(nèi)部的裝修以及布置的一些家具用品會(huì)和一般交付房屋不太一樣。從這個(gè)意義上，樣板間更多是一種廣告和展示型的效果，和實(shí)際取得的房屋會(huì)有所不同。當(dāng)然現(xiàn)在有些開(kāi)發(fā)商將樣板間設(shè)定在自己已經(jīng)完工房屋中，這樣的樣板間其實(shí)是比較可靠的。如果大家所關(guān)注的不可靠樣板間，更多是獨(dú)立建設(shè)的，臨時(shí)使用的臨時(shí)建筑，這些樣板間如果大家去關(guān)注它，應(yīng)該做一些照片或者物象采集。另外樣板間所涉及到的設(shè)施設(shè)備，大家需要看清楚，尤其是精裝修的設(shè)施設(shè)備，精裝修設(shè)施設(shè)備里面有很多是涉及到一些產(chǎn)品的品牌和型號(hào)的。這些品牌和型號(hào)對(duì)于消費(fèi)者購(gòu)房來(lái)說(shuō)，有的時(shí)候影響是比較大，如果實(shí)際交付房屋的設(shè)施設(shè)備型號(hào)、品牌跟樣板間不一致，也應(yīng)當(dāng)及時(shí)的提出。

經(jīng)濟(jì)之聲：如果真的是買(mǎi)到跟樣板間不同的房子而差異非常大，曾經(jīng)在節(jié)目當(dāng)中報(bào)道過(guò)案例，如果說(shuō)這樣，我們能夠怎么辦?因?yàn)楫?dāng)初在簽訂合同的時(shí)候，我們也鑒到了我們所購(gòu)買(mǎi)的房屋的結(jié)構(gòu)和樣板間是一致的。

包華：如果是這樣的話，就意味著我們的消費(fèi)者，購(gòu)房人需要根據(jù)合同規(guī)定中的違約條款向開(kāi)發(fā)商主張索賠，而索賠更多的是基于樣板間與實(shí)際交付房屋之間的市場(chǎng)價(jià)差或者品質(zhì)差來(lái)進(jìn)行相應(yīng)評(píng)估，所得到賠償損失額度。這個(gè)額度可能并不是很高，對(duì)于一家一戶(hù)可能并不是很高，但是對(duì)于全體購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，它是非常有價(jià)值的。

經(jīng)濟(jì)之聲：房屋交付的時(shí)候會(huì)遇到很多問(wèn)題，比如開(kāi)發(fā)商會(huì)告訴預(yù)交多少多少年物業(yè)費(fèi)，會(huì)要求一筆交清比如說(shuō)裝修的押金和其他的很多費(fèi)用，算下來(lái)也得好幾萬(wàn)塊錢(qián)，這樣的情況我們?cè)趺崔k?

包華：房屋交付首先需要關(guān)注的是商品房買(mǎi)賣(mài)合同中所約定房屋交付條件是否滿(mǎn)足，比如面積實(shí)測(cè)報(bào)高，比如房屋使用說(shuō)明書(shū)，這些內(nèi)容是對(duì)于我們履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同至關(guān)重要。其次需要關(guān)注商品房交付使用的設(shè)施設(shè)備的完好程度，水、電、暖氣、電視、電話等設(shè)備。這些設(shè)施設(shè)備的使用對(duì)于房屋今后的使用來(lái)說(shuō)也是至關(guān)重要的。第三個(gè)方面，關(guān)注我們房屋的結(jié)算。因?yàn)榉课萁Y(jié)算本身是我們基于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的價(jià)格條款來(lái)進(jìn)行的結(jié)算，部分的結(jié)算可能會(huì)有消費(fèi)者需要補(bǔ)幾萬(wàn)或者十幾萬(wàn)的房?jī)r(jià)可能性，今后會(huì)影響到大家交付物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)計(jì)費(fèi)依據(jù)，這一點(diǎn)是非常關(guān)注的。對(duì)于有些消費(fèi)者提出，關(guān)于房屋交付時(shí)無(wú)法對(duì)于隱蔽工程進(jìn)行相應(yīng)排查。對(duì)于所有的隱蔽工程，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位都會(huì)房屋使用說(shuō)明書(shū)和質(zhì)量保證書(shū)中進(jìn)行相應(yīng)明確責(zé)任，告訴你怎么用，告訴你保修多長(zhǎng)時(shí)間，所以大家不用擔(dān)心，如果真的在房屋使用過(guò)程中出現(xiàn)這樣的問(wèn)題，只要及時(shí)跟開(kāi)發(fā)商所溝通，開(kāi)發(fā)商的客服部門(mén)以及他所委托的物業(yè)公司的相應(yīng)部門(mén)會(huì)給大家解決。

經(jīng)濟(jì)之聲：預(yù)交的物業(yè)費(fèi)，一交交好幾年，甚至有些小區(qū)說(shuō)，你要是預(yù)交5年的物業(yè)費(fèi)的話，可以給你免費(fèi)使用一年車(chē)位等等，這樣的情況我們應(yīng)該不應(yīng)該交這樣的物業(yè)費(fèi)?

包華：物業(yè)費(fèi)應(yīng)該預(yù)交，但是物業(yè)費(fèi)預(yù)交時(shí)間過(guò)長(zhǎng)是存在問(wèn)題的，首次物業(yè)費(fèi)的價(jià)格會(huì)做調(diào)整，其次物業(yè)服務(wù)的主體可能會(huì)發(fā)生變更。不建議大家提前很長(zhǎng)時(shí)間交物業(yè)費(fèi)，而是說(shuō)一年一結(jié)算就可以了。一年一年的交是沒(méi)有問(wèn)題的。對(duì)于說(shuō)提前交幾年的物業(yè)費(fèi)是會(huì)有什么樣的優(yōu)惠，建議大家不要去關(guān)注，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)品質(zhì)才是最重要的。

經(jīng)濟(jì)之聲：一個(gè)二手房的問(wèn)題，現(xiàn)在坊間流行這樣的一句話，說(shuō)二手房中介是最不傷感情的職業(yè)，因?yàn)樗恢倍暌詠?lái)跟我們說(shuō)房子會(huì)漲漲漲，房子確實(shí)如他所言一直在漲漲漲，二手房中介的話我們到底能不能信，能信多少?

包華：從制度構(gòu)架來(lái)說(shuō)，二手房中介公司所起到的是一個(gè)居間的作用，撮合雙方交易的過(guò)程之中，應(yīng)當(dāng)將房屋的實(shí)際情況以及交易的相應(yīng)的環(huán)節(jié)所存在的一些問(wèn)題跟雙方進(jìn)行充分的磋商和溝通。從制度架構(gòu)上來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為二手房中介的話是可信。但是之所以大家還有這樣的質(zhì)疑，是因?yàn)榇_確實(shí)實(shí)有一些中介機(jī)構(gòu)的工作人員為了撮合雙方交易，為了達(dá)成交易取得傭金，對(duì)于雙方隱蔽了相應(yīng)的一些信息，屏蔽了相應(yīng)的信息，在屏蔽信息的基礎(chǔ)之上，對(duì)雙方產(chǎn)生對(duì)于這次交易的錯(cuò)覺(jué)和錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)最終達(dá)成了交易，這樣的做法本身是不恰當(dāng)?shù)?。另外中介公司是一個(gè)居間的角色，并不站在買(mǎi)家，也不站在賣(mài)家立場(chǎng)上，說(shuō)到底，在制度構(gòu)架上他是居中的，不是自己人。如果想找自己人，希望大家還是要關(guān)注自己能不能聯(lián)系一個(gè)購(gòu)房方面比較熟悉的親友或者找相應(yīng)專(zhuān)業(yè)律師去溝通，可能會(huì)更好。從善意的理解上，可以原則性相信中介公司所說(shuō)的話，從交易審慎角度上，應(yīng)該對(duì)他說(shuō)每一件事情進(jìn)行相應(yīng)的論證。比如，這款房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，這套房屋可以交易，但是也許這套房屋上確實(shí)是有抵押，有抵押房屋是不能夠進(jìn)行交易和過(guò)戶(hù)。在這種情況之下，能否交易取決賣(mài)房人是否把房屋的抵押能夠及時(shí)接觸，從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，對(duì)房屋能否進(jìn)行交易上就會(huì)付條件，而中介公司往往對(duì)這個(gè)條件說(shuō)并不是很清楚，這樣的問(wèn)題在不動(dòng)產(chǎn)交易環(huán)節(jié)過(guò)程中是非常常見(jiàn)的，希望大家對(duì)于中介公司所說(shuō)，一方面善意的方面，一方面要仔細(xì)的論證。

經(jīng)濟(jì)之聲：最近這段時(shí)間，房?jī)r(jià)一直是在漲漲漲，尤其是一線城市的房?jī)r(jià)上漲的很快，也出現(xiàn)一些問(wèn)題，不少的消費(fèi)者就房?jī)r(jià)上漲以后出現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)合同之間的關(guān)系問(wèn)題進(jìn)行爆料或者說(shuō)求證等問(wèn)題，比如就有一位消費(fèi)者買(mǎi)了房以后尤其是學(xué)區(qū)房，后來(lái)賣(mài)家忽然發(fā)現(xiàn)房屋漲的概率還很大，就找各種的理由玩消息，讓你沒(méi)有辦法最終完成房屋的交易，這樣的情況我們到底應(yīng)該怎么辦?

包華：在房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程之中，賣(mài)家違約的情況比較常見(jiàn)，在房?jī)r(jià)下跌的形成之中，買(mǎi)家違約的情況比較常見(jiàn)。但不管怎么樣，不能因?yàn)槭袌?chǎng)的變動(dòng)導(dǎo)致這個(gè)交易本身的不安全。從買(mǎi)家的角度上來(lái)說(shuō)，我想建議大家?guī)追N方法，第一個(gè)根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的內(nèi)容及時(shí)催告賣(mài)家履行相應(yīng)的合同義務(wù)。說(shuō)好哪一天應(yīng)當(dāng)去辦理房屋抵押的解除，什么時(shí)間應(yīng)當(dāng)交付房屋，什么時(shí)間配合辦理貸款，什么時(shí)候辦理過(guò)戶(hù)，這些時(shí)間節(jié)點(diǎn)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中都是有明確的約定的，根據(jù)這些約定來(lái)督促對(duì)方及時(shí)履行。第二，當(dāng)對(duì)方逾期履行的情況之下，及時(shí)找中介公司進(jìn)行溝通，并且保留相應(yīng)溝通的資料，不管是函告，是電話還是中介公司幫組織的現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議，盡量保留相應(yīng)的客觀材料，以事后證明項(xiàng)目的交易本身的客觀情況。第三，關(guān)注違約條款，合同中如果對(duì)方違約的話有違約條款，違約條款上所列明的違約責(zé)任是對(duì)方應(yīng)當(dāng)執(zhí)行的相應(yīng)的依據(jù)，但是有的時(shí)候違約條款并不是特別清晰，并不是特別能夠保障買(mǎi)方的利益，所以在簽署合同之初可能對(duì)于這些違約條款要詳細(xì)的關(guān)注，一條一條的要予以關(guān)注，包括分析，當(dāng)然一個(gè)商品房買(mǎi)賣(mài)的環(huán)節(jié)是比較多的，對(duì)方可能出現(xiàn)的違約理由也非常的多，在這里不可能一一的告知大家，但是大家只要記清楚能夠及時(shí)催告保證及時(shí)留存相應(yīng)證據(jù)，對(duì)于今后維權(quán)肯定是有幫助的。

經(jīng)濟(jì)之聲：一個(gè)比較特殊的例子，就是有一個(gè)家庭為了孩子的上學(xué)，把自己原來(lái)的房子賣(mài)掉了，然后去買(mǎi)了一條學(xué)區(qū)房，這個(gè)學(xué)區(qū)房可以一念念九年那種，連續(xù)性的，解除了家長(zhǎng)的很多的后顧之憂(yōu)，所有的事情都已經(jīng)解決好了，這個(gè)買(mǎi)家的住房，原有的住房也已經(jīng)賣(mài)掉了，那邊買(mǎi)房的人也已經(jīng)等著搬進(jìn)去了，這個(gè)時(shí)候原來(lái)的學(xué)區(qū)房的房主，發(fā)現(xiàn)房子上漲的空間還很大，玩消失?，F(xiàn)在消費(fèi)者賣(mài)了房子一家三口現(xiàn)在沒(méi)地兒住，孩子也沒(méi)地方上學(xué)，戶(hù)口落不下就沒(méi)有沒(méi)有辦法去報(bào)名上學(xué)，這個(gè)問(wèn)題我們?cè)趺茨軌蚣皶r(shí)的解決掉，因?yàn)橐婕暗揭患胰谧》康膯?wèn)題，只能租房子住。第二個(gè)問(wèn)題就是要孩子的上學(xué)的問(wèn)題。

包華：有兩個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)問(wèn)題是關(guān)于財(cái)產(chǎn)方面的權(quán)益，如果解決財(cái)產(chǎn)權(quán)益包括你的居住權(quán)益，通過(guò)臨時(shí)的房屋租賃是可以解決，相信不用更多的去等這個(gè)房子什么時(shí)候交付。另外，是跟人身相關(guān)的，而不是財(cái)產(chǎn)關(guān)系，就是教育，目前教育資源分配是跟戶(hù)籍以及購(gòu)房狀況直接掛鉤。在這種情況下，確實(shí)會(huì)影響子女教育，但是教育本身如果確實(shí)受到影響，應(yīng)當(dāng)是由你所居住、居民委員會(huì)或者居住房屋所屬片區(qū)小學(xué)來(lái)解決，這是在教育部本身是有相對(duì)應(yīng)指導(dǎo)性的意見(jiàn)的，所有事情可能都會(huì)因此受影響，但是所有的事情有一些補(bǔ)償辦法可以使損失降低，但是如果說(shuō)這個(gè)交易的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致不可能百分之百實(shí)現(xiàn)我當(dāng)初交易目的，經(jīng)過(guò)補(bǔ)救依然會(huì)有損失發(fā)生，可以預(yù)計(jì)這個(gè)情況進(jìn)行相應(yīng)索賠的主張，索賠的主張更多是基于財(cái)產(chǎn)方面的，不是基于教育和人身方面，提醒大家關(guān)注，如果確實(shí)買(mǎi)學(xué)區(qū)房對(duì)學(xué)區(qū)房特殊的想法和要求，一定要關(guān)注對(duì)方違約的可靠性，否則有一些損失內(nèi)容在法庭中是無(wú)法查明。

經(jīng)濟(jì)之聲：房屋的外立面，使用時(shí)間長(zhǎng)了以后可能會(huì)有脫落現(xiàn)象，這種脫落很危險(xiǎn)的，萬(wàn)一在脫落的當(dāng)口，有人從底下經(jīng)過(guò)就會(huì)造成人身的傷害，這個(gè)時(shí)候房屋里的業(yè)主就會(huì)讓物業(yè)來(lái)修，物業(yè)會(huì)說(shuō)是房屋質(zhì)量問(wèn)題要找開(kāi)發(fā)商，這個(gè)時(shí)候如果業(yè)主在找開(kāi)發(fā)商的話，開(kāi)發(fā)商就會(huì)說(shuō)過(guò)了保修期，這種情況之下業(yè)主應(yīng)該怎么辦?

包華：首先還是要關(guān)注怎么修，對(duì)于外立面脫落的，我們應(yīng)該是對(duì)于專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也有一些地方叫公共維修基金去維修，但是如果脫落本身是關(guān)于產(chǎn)品質(zhì)量存在的問(wèn)題，就應(yīng)該向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位進(jìn)行維修。如果外立面在建設(shè)之初就存在設(shè)計(jì)、施工、材料方面的一些缺陷，這就應(yīng)該是一個(gè)不合格的產(chǎn)品，從不合格產(chǎn)品角度上，如果你過(guò)了保修期為由來(lái)主張的話，其實(shí)是不成立的。因?yàn)槟憬桓督o我們產(chǎn)品，應(yīng)該是合格的產(chǎn)品還會(huì)有保修期，如果最初就是不合格的產(chǎn)品，事后證明你是不合格產(chǎn)品的話就無(wú)所謂保修期，肯定是由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位來(lái)承擔(dān)的。但是如果開(kāi)發(fā)建設(shè)單位無(wú)須承擔(dān)這樣的責(zé)任，比如交付的房屋本身確確實(shí)實(shí)是合法合理合規(guī)，甚至于質(zhì)量過(guò)關(guān)的房屋，只是因?yàn)楹笃诘氖褂?，耗損自然損耗導(dǎo)致房屋破損，就用專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者公共維修資金委托物業(yè)公司進(jìn)行修繕。而修繕的過(guò)程當(dāng)中，有幾個(gè)原則，第一個(gè)，應(yīng)當(dāng)是避免安全事故發(fā)生;第二個(gè)，應(yīng)當(dāng)是在房屋原有的規(guī)劃用途基礎(chǔ)之上，不能變更規(guī)劃用途;第三，應(yīng)該有及時(shí)性。不是每個(gè)季節(jié)都適合于外墻的維修，在維修的過(guò)程之中一定是要天氣和自然環(huán)境的配合的，所以在適合維修的季節(jié)一定要抓緊施工。

經(jīng)濟(jì)之聲：什么叫小產(chǎn)權(quán)房?

包華：其實(shí)小產(chǎn)權(quán)房只是一個(gè)簡(jiǎn)單稱(chēng)呼或者不規(guī)范稱(chēng)呼，實(shí)際上它不是產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)是不能夠基于現(xiàn)行買(mǎi)賣(mài)，法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)和過(guò)戶(hù)，現(xiàn)在所談到的小產(chǎn)權(quán)房，實(shí)際上是在農(nóng)村集體土地上所建設(shè)的用于居住房屋，這些房屋由于沒(méi)有進(jìn)行國(guó)家土地征收，沒(méi)有納入到現(xiàn)在可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)中，所以我們簡(jiǎn)稱(chēng)叫小產(chǎn)權(quán)，它是不能夠進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。這樣的房屋我們說(shuō)能不能買(mǎi)?有些人確實(shí)買(mǎi)過(guò)，也會(huì)面臨這樣的一些風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)主要有幾個(gè)：第一個(gè)由司法裁判機(jī)構(gòu)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，這樣的司法裁判文書(shū)在北京的很多的郊區(qū)縣進(jìn)行農(nóng)家院的這樣一些買(mǎi)賣(mài)的都曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò);第二一個(gè)就是這個(gè)土地、這個(gè)院落、這個(gè)房屋一旦面臨國(guó)家征收的時(shí)候，我們所說(shuō)的小產(chǎn)權(quán)的購(gòu)房人是不可能作為補(bǔ)償對(duì)象的，補(bǔ)償對(duì)象還依然得是原先的集體土地上的使用權(quán)人和所有權(quán)人，這兩個(gè)方面對(duì)于我們的購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)的決定來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)是很大的，所以我們不建議做小產(chǎn)權(quán)的購(gòu)買(mǎi)，但是如果說(shuō)確確實(shí)實(shí)有這樣的一些農(nóng)村集體土地中的房屋，確定適合我們的居住人，使用居住的話可以簽署租賃合同，用租賃合同的方式去解決使用權(quán)的問(wèn)題是可以的。

經(jīng)濟(jì)之聲：很多人覺(jué)得住在農(nóng)家院里面其實(shí)是一件挺美的事情，這個(gè)農(nóng)家院而且還很便宜，相對(duì)于北京動(dòng)輒上百萬(wàn)的這個(gè)房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，幾十萬(wàn)塊錢(qián)能夠買(mǎi)一個(gè)帶院子的房子其實(shí)是很不錯(cuò)的一個(gè)投資。但是這個(gè)農(nóng)家院到底能買(mǎi)還是不能買(mǎi)，它有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)?

包華：其實(shí)農(nóng)家院是我們?cè)诩w土地上的一個(gè)產(chǎn)生的一個(gè)院落，這個(gè)院落有可能是基于宅基地來(lái)建設(shè)的，我們所說(shuō)的農(nóng)家自己住的一些農(nóng)舍，還有一些農(nóng)村集體土地建設(shè)用地上來(lái)實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所，那這種情況我們也見(jiàn)過(guò)，這兩種情況原則上都是不能夠買(mǎi)賣(mài)的，但是我們的政府就農(nóng)家的土地以及農(nóng)業(yè)、農(nóng)村集體土地上所經(jīng)營(yíng)用地進(jìn)行了使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，這個(gè)目前的試點(diǎn)已經(jīng)展開(kāi)了，大家可以關(guān)注一下我們官方的網(wǎng)站上，針對(duì)于農(nóng)村集體土地經(jīng)營(yíng)用地這樣的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的區(qū)域，這些區(qū)域之中，大家可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)的方式取得農(nóng)家院這樣的實(shí)際經(jīng)營(yíng)和使用的一個(gè)權(quán)益。那么還是那句話，你可以使用、可以經(jīng)營(yíng)，但是不能給你辦證，所以實(shí)際上農(nóng)家院可以通過(guò)變相的方式取得它的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)，但是不可能辦得證書(shū)，也不可能把它的產(chǎn)權(quán)辦到你名下。所以我們的投資人、我們的購(gòu)買(mǎi)人一定要明確自己買(mǎi)的到底是房屋還是一種使用和經(jīng)營(yíng)權(quán)。

經(jīng)濟(jì)之聲：買(mǎi)了這個(gè)房子是一個(gè)精裝修的房子，買(mǎi)的時(shí)候就覺(jué)得肯定是一個(gè)很省事的事，我不用去大動(dòng)干戈再去裝修了?？墒菦](méi)有想到房屋在交房以后他發(fā)現(xiàn)兩個(gè)問(wèn)題，第一是精裝修的，所以它的材料可能有問(wèn)題，所以房子里面會(huì)有味，就有異味;第二個(gè)，就是這個(gè)隔音的效果異常之差，這樣的情況我能不能解除合同退房?

包華：關(guān)于隔音效果差以及房屋有異味有兩種可能性，一種是客觀存在，確實(shí)隔音不達(dá)標(biāo)，氣味超標(biāo)。另外一種是我們的購(gòu)房人或者使用人本身的個(gè)人體感的問(wèn)題。怎么才能判斷這個(gè)究竟是房屋的問(wèn)題還是我們使用人自身的因素所導(dǎo)致的，需要通過(guò)第三方的檢測(cè)。也就是說(shuō)對(duì)于房屋的隔音狀況要進(jìn)行檢測(cè)，對(duì)于房屋內(nèi)的空氣要進(jìn)行檢測(cè)。這兩項(xiàng)檢測(cè)出具的結(jié)果和我們國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)于房屋隔音和空氣質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比對(duì)，比對(duì)以后如果發(fā)現(xiàn)是隔音效果和房屋本身空氣質(zhì)量問(wèn)題，我們的購(gòu)房人是可以要求索賠的。如果是個(gè)人體感的問(wèn)題的話，可能也需要進(jìn)一步的措施來(lái)解決，但是這一點(diǎn)開(kāi)發(fā)商就可以不承擔(dān)責(zé)任。所以第三方鑒定的結(jié)論是非常重要的。第二，關(guān)于房屋鑒定本身確確實(shí)實(shí)存在一定費(fèi)用，在業(yè)主要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)于房屋進(jìn)行相應(yīng)的評(píng)測(cè)的情況之下，一般開(kāi)發(fā)商都會(huì)拒絕，因?yàn)樵斐少M(fèi)用會(huì)給自己增加相應(yīng)成本。但是如果業(yè)主就這件事情來(lái)提出自己舉證，可能也會(huì)存在跟專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)本身對(duì)接上有一定困難。建議大家應(yīng)該可以到政府的相應(yīng)的主管部門(mén)網(wǎng)站上了解一下這些評(píng)測(cè)有哪些機(jī)構(gòu)可以做，大致了解一下評(píng)測(cè)的費(fèi)用。第三個(gè)如果真正出現(xiàn)了隔音效果出現(xiàn)問(wèn)題，空氣出現(xiàn)問(wèn)題的話，我們的購(gòu)房人，我們的使用人要堅(jiān)決的維權(quán)。雖然有的時(shí)候可能無(wú)法證明你的損失是哪些，有可能在很多時(shí)候你自己身體上不舒服和這個(gè)空氣質(zhì)量和這個(gè)隔音有什么之間的關(guān)系，但是只要你堅(jiān)持去主張，這畢竟不是你一個(gè)人的事情，所有這個(gè)小區(qū)里，所有業(yè)主所需要面臨的問(wèn)題，一家一戶(hù)的主張，對(duì)于廣大業(yè)主來(lái)說(shuō)都是會(huì)收益的，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是會(huì)有一定壓力的。