廣東一小區(qū)房屋“養(yǎng)老金”難追回 業(yè)主陷維權(quán)困局

【導(dǎo)讀】廣東江門購房人購買二手房時(shí)不需交納房屋維修基金，以為是原業(yè)主無償把費(fèi)用順延給自己。入住第二年電梯需要大修時(shí)卻接到物業(yè)通知：需按比例分?jǐn)偩S修費(fèi)，購房人這才得知小區(qū)不曾繳納維修基金。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)小區(qū)存在類似情況?！短焯?15》本期聚焦：讓人搞不懂的住宅維修資金。

據(jù)報(bào)道，住宅專項(xiàng)維修資金也被叫做房屋“養(yǎng)老金”，是業(yè)主們共有的數(shù)額不菲的修房錢。近年來，隨著房屋使用年限的增加，業(yè)主對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的需求逐漸增多，住宅專項(xiàng)維修資金使用情況已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。這筆錢數(shù)額不菲的修房錢，究竟該如何使用?如果沒交存修房錢的小區(qū)，將來房子壞了，需要維修怎么辦?誰來出錢?

先來關(guān)注一個(gè)案例：

購買二手房時(shí)，不需交納房屋維修基金，廣東江門購房人李先生以為是原業(yè)主無償將費(fèi)用順延給自己。入住廣東江門蓬江區(qū)怡樂苑小區(qū)的第二年，電梯需要大修，物業(yè)突然通知：業(yè)主需按比例分?jǐn)偩S修費(fèi)時(shí)，李先生這個(gè)時(shí)候才發(fā)現(xiàn)小區(qū)不曾繳納過維修基金。

李先生：我不是一手戶主，我住進(jìn)去才不到兩年，我是2014年年底買的。當(dāng)時(shí)，我買房時(shí)候，房產(chǎn)局那邊不用我交住房維修基金，我買的二手房。他不用我交這個(gè)錢，我就以為這個(gè)錢應(yīng)該已經(jīng)交過了。而且理論上來說，這個(gè)錢應(yīng)該是開發(fā)商交的，像房子已經(jīng)差不多十年了，現(xiàn)在房子的外墻，還有電梯的費(fèi)用全部都是業(yè)主自己來承擔(dān)。有一些住戶就不想承擔(dān)這樣一些費(fèi)用，就導(dǎo)致有時(shí)候電梯就沒人修，我們住在十多樓，不交也得交，高層全部承擔(dān)了這個(gè)錢。到現(xiàn)在，十年了，有一個(gè)電梯整個(gè)要換掉，換掉的費(fèi)用也很高，讓每個(gè)人承擔(dān)，估計(jì)差不多要一萬塊錢。

根據(jù)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，公共維修金是由全體業(yè)主繳納的，屬于全體業(yè)主共同所有。但是剛才李先生提到，他們小區(qū)的公共維修金應(yīng)該是由開發(fā)商繳納，而不是由全體業(yè)主繳納。這是怎么回事?李先生告訴記者，小區(qū)業(yè)委會(huì)在今年5月份公開張貼出一份《關(guān)于業(yè)委會(huì)追討住宅專項(xiàng)維修資金的情況報(bào)告》，報(bào)告中提到，從2010年3月8日江門市人民政府印發(fā)《江門市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則》起，業(yè)委會(huì)就開始依照法律程序向開發(fā)商江門怡福房地產(chǎn)有限公司追討這筆房屋的“養(yǎng)老金”。因?yàn)樵摷?xì)則中明確規(guī)定，2003年8月以前取得預(yù)售證的商品房項(xiàng)目的住宅專項(xiàng)維修資金，由開發(fā)商建設(shè)單位負(fù)責(zé)交存。

李先生：業(yè)委會(huì)貼出公告說，業(yè)委會(huì)追討了6年，也沒辦法把這個(gè)錢追討回來。法院已經(jīng)判了，開發(fā)商要承擔(dān)我們小區(qū)的專項(xiàng)基金，但應(yīng)該支付多少錢，這個(gè)金額當(dāng)時(shí)沒有定。按照國家規(guī)定，好像是說要開發(fā)總金額的多少比例來支付，住建局那邊，說投資總金額核定不下來，以這個(gè)理由一直不出具體金額的函給我們。我們也沒辦法向開發(fā)公司來追討這筆錢。

記者從江門市人民政府網(wǎng)站上查詢到， 2010年3月8日江門市人民政府辦公室對(duì)外發(fā)布了一份“關(guān)于江門市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則的通知”，通知里確實(shí)提到，1998年10月1日到 2003年8月31日取得預(yù)售證的商品房項(xiàng)目的住宅專項(xiàng)維修資金，由開發(fā)商建設(shè)單位一次性按物業(yè)總投資的百分之二交存。

為什么有明文規(guī)定，開發(fā)商還能理直氣壯的拒付維修資金?小區(qū)業(yè)委會(huì)成員王先生告訴記者，主要是因?yàn)楫?dāng)?shù)刈〗ň纸o開發(fā)商作出的責(zé)令其繳費(fèi)的通知中，沒有寫明具體的繳存金額。

王先生：因?yàn)橐郧胺孔硬缓觅u，江門市人民政府辦公室專門出了一個(gè)文件，1998年至2003年8月份之前由開發(fā)商交，開發(fā)商就不肯交，我們就起訴到法院，法院說是由行政部門處理，就駁回我們的起訴，法院駁回的理由就是，2%不清晰，要有具體金額，交多錢要明確給開發(fā)商。

后來，業(yè)委會(huì)又起訴行政部門不作為，法院判決行政部門應(yīng)向開發(fā)商作出責(zé)令其限期繳存具體數(shù)額的住宅專項(xiàng)維修資金的通知，但是當(dāng)?shù)刈〗ň衷侔l(fā)出的通知中還是沒有寫明繳存具體數(shù)額。案件也就此陷入死循環(huán)。

算清住宅維修資金應(yīng)交數(shù)額究竟有多難?業(yè)委會(huì)告訴記者，江門市住建局給他們的回復(fù)是，無法計(jì)算出怡樂苑小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金的具體金額，主要是因?yàn)闊o法確定“物業(yè)總投資”的概念。

王先生：我們建議政府部門，每棟樓的開發(fā)總投資都有，一個(gè)小區(qū)里面有多少棟樓明確的，申請(qǐng)總建筑的時(shí)候，每一棟樓總投資額都很明確。但是整個(gè)小區(qū)的物業(yè)總投資額肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)，因?yàn)樗行┹o助設(shè)施，我說你將所有建筑房屋的投資總額加起來，按2%先發(fā)通知，先交這部分的維修資金，剩下的，審查核實(shí)了之后再按2%交，他們就不肯做。因?yàn)槲覀儾榱耸?億8千萬，我說你按2%交360萬。他們老說物業(yè)總投資沒辦法算出來，沒辦法算出具體金額。他們肯定不想交，我們維權(quán)卡在這里，法院不受理我們的民事訴訟，一定要行政部門做出具體金額的通知出來之后，他不交我們才可以起訴，開發(fā)商睬都不睬你，你告不到他。

為什么不能起訴開發(fā)商?王先生的意思是，當(dāng)?shù)刈〗ň窒蜷_發(fā)商作出責(zé)令其限期繳存具體數(shù)額的住宅專項(xiàng)維修資金的通知后，開發(fā)商逾期不履行的，投訴人才可向法院提起對(duì)開發(fā)商的民事訴訟。所以目前業(yè)主們沒法起訴開發(fā)商，只能干著急。怡樂苑小區(qū)的維修基金到底該怎么交?記者撥通了江門市住建局住房維修資金中心的聯(lián)系電話。

工作人員：是這樣，2003年9月1號(hào)以后預(yù)售的，全部由業(yè)主來交;1998年到2003年這段時(shí)間的，如果當(dāng)時(shí)業(yè)主和開發(fā)公司簽合同約定由開發(fā)公司來交的，就可以找開發(fā)公司來交，如果沒有約定，可能沒有什么依據(jù)來追了。

記者：蓬江區(qū)怡樂苑這個(gè)小區(qū)的事，業(yè)主向您這兒反饋過嗎?

工作人員：聽說過。他們這個(gè)小區(qū)，好像是他們?cè)谧烽_發(fā)商來交吧，反正一直在打官司，因?yàn)榫唧w的事我沒有跟過。

這筆公共維修金到底該怎么交?要算清住宅維修資金應(yīng)交數(shù)額究竟有多難?記者又輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到當(dāng)?shù)刈〗ň窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人，據(jù)他介紹，廣東省江門市多個(gè)在 2003年8月前取得預(yù)售證的樓盤，都因繳存具體數(shù)額不明，而沒有繳存維修基金。對(duì)于應(yīng)繳存數(shù)額為何難算清的問題，對(duì)方?jīng)]有明確答復(fù)，只是強(qiáng)調(diào)，這個(gè)問題屬于歷史遺留問題,具體情況較為復(fù)雜，很難解決。

公共維修金很難追回，電梯等公共設(shè)備急需維修怎么辦?記者從小區(qū)物業(yè)那里了解到，目前電梯維修費(fèi)只能由業(yè)主分?jǐn)?，費(fèi)用不多，業(yè)主們還愿意承擔(dān)，但是物業(yè)擔(dān)心很快小區(qū)墻體等公共部位可能也需要大修，到時(shí)小區(qū)可能會(huì)面臨“沒錢修”“沒人管”的尷尬處境。

記者：現(xiàn)在電梯這些公共設(shè)備要修，這個(gè)費(fèi)用誰出?

物業(yè)：這個(gè)費(fèi)用要業(yè)主出，電梯如果壞了，我們有一個(gè)維保電梯的單位，那個(gè)單位提出來的維修方案，我就公告在業(yè)主公告欄那里。

記者：像電梯現(xiàn)在如果需要維修，需要多少費(fèi)用?

物業(yè)：一般像換零件，小的都要幾千塊，如果大修要一萬以上。目前來說，這幾天的都要換，主機(jī)漏油，換下來其他的零件加起來每一臺(tái)都要七千多。

記者：這些費(fèi)用業(yè)主愿意出嗎?

物業(yè)：目前來說，基本上都愿意付，不然他出入不方便，沒辦法。但是這個(gè)維修資金遲遲不下來，就不怎么好處理。

這筆數(shù)額不菲的修房錢，究竟該如何使用?沒繳存修房錢的小區(qū)，將來房子壞了，需要維修怎么辦?業(yè)主維權(quán)專家陳鳳山以、北京中聞律師事務(wù)所律師李斌共同就今天的案例做出討論及分析。

經(jīng)濟(jì)之聲：通過記者的調(diào)查采訪，沒有告知具體金額成為了開發(fā)商拒繳維修專項(xiàng)基金的理由，也成為了業(yè)主維權(quán)的最大障礙。江門市怡樂苑小區(qū)的住宅專項(xiàng)維修資金的問題到底應(yīng)該怎么解決，有沒有辦法可以解決?

陳鳳山：我認(rèn)為可以解決，有兩個(gè)解決方式，一是政府主動(dòng)作為，當(dāng)然從現(xiàn)在這個(gè)角度來看，政府有點(diǎn)不作為或懶政。另外，業(yè)主們還是要通過訴訟的方式解決，找到可行的訴訟策略將這個(gè)問題解決掉。要利用當(dāng)?shù)氐木S修資金的制度，另外，通過政府信息公開，取得相應(yīng)的政府所掌握的信息，比如在當(dāng)?shù)氐木S修資金制度當(dāng)中，第33條寫明，市區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門要組織清繳工作，市區(qū)的財(cái)政規(guī)劃、工商稅務(wù)、城市綜合管理和其他相關(guān)政府部門配合清繳。實(shí)際上現(xiàn)在業(yè)主們單獨(dú)只找房管部門有可能還不夠，要向其他的政府部門申請(qǐng)信息公開。

另外，住建部門在頒發(fā)售房許可證的時(shí)候，是不是要求開發(fā)商提供已投資總額的比例的書面證明文件，要去查詢，包括開發(fā)商報(bào)稅的時(shí)候，是不是要去報(bào)它的已投入的資金總額的情況，業(yè)主們都可以申請(qǐng)公開。此外，可以通過行政訴訟的方式將其他所有部門都列為共同被告，要求他們共同來提交自己所掌握的證據(jù)，這樣可以確定總投資額的數(shù)值。

經(jīng)濟(jì)之聲：微信平臺(tái)上，“有眼則明”說，房屋維修資金在全國其實(shí)都是一筆糊涂帳，隨著每年物價(jià)和人工費(fèi)用的上長，以及建筑物損壞程度所需要的費(fèi)用，當(dāng)初交的基金的數(shù)額如同養(yǎng)老金一樣，多年以后遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。作為業(yè)主，雖然買房的時(shí)候可能已經(jīng)交過了，可是如遇到損壞維修不應(yīng)該再出錢，但如果維修費(fèi)需要的多，業(yè)主不肯再繳納，而物業(yè)沒錢，就只好拖著不修，這樣算下來，其實(shí)吃虧的還是業(yè)主。從法律上來說，這筆錢到底應(yīng)該怎么交，由誰來交，真正到動(dòng)用這筆大錢的時(shí)候，誰說了算?

李斌：根據(jù)廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例，這個(gè)房子預(yù)售時(shí)間段，從1998到2003年的時(shí)間段，規(guī)定得很清楚，要由開發(fā)商一次性繳納。但現(xiàn)在問題在于，物業(yè)總投資數(shù)額不確定，法院的判決實(shí)際上要有可執(zhí)行性的，必須要有一個(gè)明確具體的數(shù)字，根據(jù)物業(yè)總投資額計(jì)算2%，當(dāng)時(shí)開發(fā)商應(yīng)該為這個(gè)樓盤所交的物業(yè)專項(xiàng)維修資金是多少才能夠判決并且得到執(zhí)行。

適才陳先生講到，可以通過整個(gè)樓盤在建設(shè)過程中，向住建委等相關(guān)的政府的主管部門報(bào)批的時(shí)候，提供的相關(guān)數(shù)字進(jìn)行核查?，F(xiàn)在的問題在于，由于政府主管部門責(zé)令限期繳納的通知沒有明確數(shù)額，而法院也因?yàn)闆]有一個(gè)明確數(shù)額的請(qǐng)求沒有辦法來執(zhí)行，陷入一個(gè)僵局。如果政府部門不能夠主動(dòng)的查詢投資總額的多少，并計(jì)算出2%的具體金額，要求開發(fā)商補(bǔ)繳，業(yè)主可以考慮是不是直接通過民事訴訟的方式自己取得相關(guān)證據(jù)之后，提出一個(gè)數(shù)字來，通過審理來確定這個(gè)數(shù)字是不是就是條例所指的物業(yè)總投資額的2%，從而來判定開發(fā)商來補(bǔ)繳的數(shù)額。

如果這筆錢追剿成功，那應(yīng)該歸全體業(yè)主共有，如果公用的設(shè)施設(shè)備超過保修期之后，需要維修更新改造，首先按照物權(quán)法的規(guī)定，要實(shí)行“雙三分之二”原則，也就意味著這個(gè)樓盤專有面積占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主，而且占業(yè)主總?cè)藬?shù)三分之二以上，這樣足夠多的業(yè)主做出一個(gè)業(yè)主大會(huì)的決議后，業(yè)委會(huì)可以要求，包括物業(yè)公司會(huì)提出申請(qǐng)，業(yè)主大會(huì)通過之后，業(yè)委會(huì)才會(huì)去向建委部門報(bào)批，備案之后才可以動(dòng)用這筆錢，這是事后怎么使用的問題。

經(jīng)濟(jì)之聲：小區(qū)業(yè)委會(huì)提到這樣一個(gè)辦法，怡樂苑小區(qū)每幢樓房的總投資額在準(zhǔn)建證上有一個(gè)明確的反映，所以業(yè)委會(huì)建議當(dāng)?shù)氐淖〗梢园凑这鶚吩沸^(qū)全部樓房總投資額度的2%，計(jì)算出金額向開發(fā)商催繳這個(gè)數(shù)額，讓開發(fā)商先繳存這一部分金額的維修資金，其他物業(yè)投資額待核實(shí)清楚以后再按照核實(shí)的投資額的2%繳存，這樣的操作就可以避開物業(yè)總投資這樣一個(gè)概念了，這個(gè)辦法可行嗎?

陳鳳山：具體可不可行需要法院認(rèn)定。但是這里面有一個(gè)概念不太一樣，準(zhǔn)建證上面的數(shù)額是預(yù)備投資額，它和最后的投資額不一樣。如果拿這個(gè)數(shù)跟住建部門談，住建部門很有可能會(huì)以這個(gè)理由拒絕。所以在制定一個(gè)維權(quán)策略的時(shí)候，要找能夠把政府各種推諉理由打掉這樣的維權(quán)策略，而不是我們認(rèn)為有理的理由讓政府去執(zhí)行。就這個(gè)事來說，首先，業(yè)主委員要給所有有責(zé)任的政府部門發(fā)一封函，因?yàn)槟愕拇呃U如果最終導(dǎo)致小區(qū)維修資金沒有清繳成功，要求政府負(fù)擔(dān)連帶責(zé)任，因?yàn)槟阌星謇U之責(zé)。其次，每個(gè)政府部門所能掌握的，所能擁有的職責(zé)要清晰地界定清楚，然后告訴它不做就是失責(zé)。

經(jīng)濟(jì)之聲：如果這筆錢真的能夠要回來，這筆維修資金怎么樣劃轉(zhuǎn)到業(yè)主委員會(huì)的賬戶上?

陳鳳山：按照建設(shè)部和財(cái)政部2007年住宅專項(xiàng)資金維修管理辦法，劃轉(zhuǎn)其實(shí)并不難，業(yè)主大會(huì)委托一個(gè)專管專戶的銀行，業(yè)委會(huì)通知住建部門，住建部門30日之內(nèi)通知原來住建部門委托的專管銀行把錢劃到業(yè)主大會(huì)委托的專管銀行賬戶里去，這個(gè)程序很簡(jiǎn)單。但實(shí)際上，各地的住建部門在自己的權(quán)限范圍內(nèi)之內(nèi)設(shè)定了更復(fù)雜的程序。在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，要?jiǎng)澽D(zhuǎn)維修資金，各地的方式不同，所以具體要看當(dāng)?shù)氐木唧w規(guī)定。

經(jīng)濟(jì)之聲：如果這筆錢要不回來，沒有這筆維修基金，小區(qū)房子壞了，從法律上來說，業(yè)主應(yīng)該怎么辦?

李斌：首先，物業(yè)的保修期滿了，共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)了損壞，需要維修、更新或者改造，而又沒有一個(gè)物業(yè)專項(xiàng)的維修資金，這個(gè)時(shí)候怎么辦?如果大家都想用，那么各位小區(qū)的業(yè)主按照各自專有部分占總面積的百分比分?jǐn)偩S修費(fèi)用，只有這樣一個(gè)辦法。

陳鳳山：有的小區(qū)會(huì)采用把公共收益歸集起來，作為維修資金的備用金。另外，政府部門或者法院加大二次歸集的催繳力度，如果三分之二的業(yè)主真的同意進(jìn)行二次歸集，那么法院要去執(zhí)行。