開發(fā)商代繳多收一倍契稅 業(yè)主質(zhì)疑開發(fā)商趁機(jī)“圈錢”

1月3日，據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報道，北京房價高，年輕人要想在北京買套房不是件容易的事，花光全家積蓄可能只夠付清首付，大多數(shù)人都需要向銀行申請貸款才能買下一套房。

北京購房人李女士就是這樣一位買房人，2015年她和家人商量后，花光全家積蓄、又貸款近百萬在北京冠城大通百旺府樓盤買了一套期房。等了一年，開發(fā)商按時交房，但卻突然通知，不管是首套房還是二套房，都要按3%交契稅，還只能交給開發(fā)商，不交就不能如期收房。李女士是首次買房，根據(jù)規(guī)定，首套房只需按1.5%繳契稅，她也是按1.5%準(zhǔn)備的契稅錢，現(xiàn)在開發(fā)商代繳卻要多交一倍，李女士為此發(fā)愁不已。

李女士：我們當(dāng)時簽的是一個格式合同，就是說開發(fā)商代繳契稅。因?yàn)閷σ粋€單獨(dú)的業(yè)主來說，是不可能修改合同的，所以當(dāng)時我們就簽了這個合同。合同里面約定交房日期是今年的12月底，開發(fā)商按時交房了，但是他給我們發(fā)了一個文件，就是關(guān)于一些收房的程序文件說要收房時必須要交齊3%的契稅，然后由開發(fā)商代交給地稅。當(dāng)時我就對這個有點(diǎn)疑問，我說我是首套房為什么要交3%呢?銷售的解釋是，3%是收房的條件，你必須得交3%。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于征收機(jī)關(guān)直接征收契稅的通知》明確規(guī)定了，從2005年1月1日起，契稅由地稅機(jī)關(guān)直接征收。而且相關(guān)的新政中，也明確規(guī)定開發(fā)商不能強(qiáng)制代收代繳稅費(fèi)，或以此作為交房條件。

有業(yè)主去收房時，向開發(fā)商提出自己去繳納契稅，得到的答復(fù)出乎意料，開發(fā)商稱，業(yè)主自己去交契稅前，需先向開發(fā)商交清3個點(diǎn)的契稅，否則開發(fā)商不配合辦理繳稅手續(xù)。開發(fā)商還稱，辦理完后，多收的會退還，但開發(fā)商沒有明確說明何時退還。業(yè)主提供了一段錄音證據(jù)資料。

業(yè)主：為什么收我們3%?

開發(fā)商：我們已經(jīng)說過了我們承擔(dān)階段性擔(dān)保，如果您不還錢的話是從我們公司賬上直接扣錢的。

業(yè)主：這個和契稅有什么關(guān)系?我就想問，我自己去交1.5%的時候，你為什么還要押3%?這個道理在哪里?

開發(fā)商：我們給你代交的時候，如果你符合1.5%，我們給你交1.5，剩下1.5退給您。

業(yè)主：我們所有的人收房都只準(zhǔn)備了當(dāng)時首套1.5%的契稅錢，沒有錢再交別的。

開發(fā)商：您的訴求我知道了，但是按照這個合同確實(shí)是這樣的。

業(yè)主：我是首套房。

開發(fā)商：我們不能確定您是首套。

業(yè)主：不能確定，我們可以自己去交了再來收。

業(yè)主：你為什么非要把這活攬在自己身上，我們可以自己去交。

在這之后，業(yè)主們向房管、地稅等多個部門遞交了投訴信，多個部門找開發(fā)商和業(yè)主代表約談溝通，但到目前為止，開發(fā)商還沒有對如何繳納契稅問題做出明確答復(fù)。

現(xiàn)在開發(fā)商是否還在以強(qiáng)制代收契稅作為新房交付條件?記者昨天以業(yè)主身份撥通了北京冠城大通百旺府樓盤售樓處的電話?？头o出的答復(fù)依舊是，不管是首套房還是二套房，都得先交齊3個點(diǎn)的契稅，才給鑰匙。不向開發(fā)商交清3個點(diǎn)的契稅，你也交不了1.5的契稅。

開發(fā)商客服：無論是首套還是二套都收3%，您不交三個點(diǎn)契稅您收不了房，您不交我們3%您肯定是交不了1.5的，因?yàn)槟€得需要我們這邊給您出具一套資料。這是規(guī)定，就沒有規(guī)定自己去交的這一說。收房的時候也有業(yè)主來反映這個問題，但是應(yīng)該是不會妥協(xié)，所以有些客戶也直接收了。

向《天天315》反饋問題的一些業(yè)主說，他們也很想趕緊收房，但契稅到底該怎么交，交給誰，這些問題沒有解決前，他們不敢收，擔(dān)心倉促收房，后患無窮。

業(yè)主：像我們第一代在北京打拼的人應(yīng)該很多都是這樣，就是雙方父母可能把自己存的那些錢都拿來當(dāng)首付，我們本來就只有這些錢都拿過來買房了，現(xiàn)在開發(fā)商希望我們再拿幾十萬出來放在他那兒放1-2年。我們的業(yè)主也是有兩種考慮，一個是這樣算下來，如果按照開發(fā)商的交法，除了3%的契稅錢壓在他們那里，我們自己還要再拿1.5%，這樣我們就是要準(zhǔn)備4.5%的契稅權(quán)，這其實(shí)是很大的一筆資金。這筆錢要放在開發(fā)商那里一兩年，誰監(jiān)管這筆錢，萬一開發(fā)商挪作他用，房產(chǎn)本辦不下來怎么辦?第二，還有一部分業(yè)主覺得，按照住建委的規(guī)定，他們沒有權(quán)利強(qiáng)制代表契稅，而且契稅的政策也在不斷變化。開發(fā)商可能一兩年后才幫你交，那時候的政策是什么我們可能都不知道，這也是我們所擔(dān)心的。

記者昨天也撥通了開發(fā)商方面負(fù)責(zé)處理業(yè)主投訴的工作人員張勇的電話，對于業(yè)主能否自己去繳納契稅等問題，張勇回復(fù)，開發(fā)商方面1月10號前會給出明確答復(fù)。

張勇：我們這邊已經(jīng)跟業(yè)主溝通完了，我們統(tǒng)一會在1月10日之前給業(yè)主一個滿意的回復(fù)，我們現(xiàn)在給不了您回復(fù)，因?yàn)檫@兩天我們一直都集中在現(xiàn)場收房，1月10日之前肯定給您一個滿意的回復(fù)，業(yè)主暫時先不收房，然后等我們回復(fù)。

開發(fā)商主動代繳契稅背后暗藏的那些貓膩?記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在不少樓盤在交房時，都存在開發(fā)商以強(qiáng)制代收契稅作為新房交付條件，而且大部分都要求業(yè)主繳納3個點(diǎn)的契稅。這筆錢被開發(fā)商視為無息貸款，甚至可以白用達(dá)兩年。這種代收代繳方式，其實(shí)已經(jīng)存在很久，屬于房地產(chǎn)銷售領(lǐng)域的潛規(guī)則，原來叫代征，10多年前就已經(jīng)被有關(guān)部門叫停，現(xiàn)在開發(fā)商又將名稱改成代繳，并在購房合同中增加一個委托代繳條款后又開始肆無忌憚的強(qiáng)制代收代繳稅費(fèi)。

這些開發(fā)商如此肆意妄為，底氣到底在哪里?到底是誰在為他們保駕護(hù)航?關(guān)于這一案例，北京市律師協(xié)會消費(fèi)者權(quán)益法律專業(yè)委員會主任蘆云和北京潮陽律師事務(wù)所律師裘葉進(jìn)行了探討與分析。

蘆云：這確實(shí)是一個現(xiàn)實(shí)問題，而且這個也是在開發(fā)商這么多年來一直被詬病的一個行業(yè)的潛規(guī)則。其實(shí)我們都知道，開發(fā)商是沒有資格去代征的，這個已經(jīng)在10多年前就已經(jīng)被有關(guān)部門叫停了。他又把它變成了代繳，代繳我們知道前提是你必須有委托人的授權(quán)，我要求你去或者我請你去幫我代繳，你才能幫我代繳?，F(xiàn)在很多開發(fā)商就堂而皇之的把原來政府發(fā)布的合同示范文本一改頭換面，改到了購房合同里頭，而且他就明確告訴你說這個不能改，都是格式合同的。所以這一點(diǎn)對我們的購房人非常不利，而且這一點(diǎn)實(shí)際上就是我們剛才在節(jié)目里介紹的，它是作為一種變相的一種強(qiáng)制的手段去進(jìn)行了代收代繳，而這種方式實(shí)際上已經(jīng)被我們國家，或者以此作為交房的條件，這個實(shí)際上被我們國家的一些規(guī)定給明令禁止了，但是實(shí)踐中我看到的除了說是有的是在收房的時候要求你交，還有更有甚者，是你在買房的時候，簽訂買房合同的時候他就要求把這個稅交了，從你買房簽合同一直到期房交房，我們知道少的可能一年半年，多的可能兩三年，那么這段時間一直都是在無息使用的。

經(jīng)濟(jì)之聲：北京樓市屬于賣方市場，業(yè)主們說簽合同的時候，看到這種明顯對開發(fā)商有利的條款，有疑問但直到簽完合同也沒敢問。業(yè)主現(xiàn)在能否依據(jù)合同法解除委托關(guān)系條款，解除房屋預(yù)售合同中的代繳委托關(guān)系?

蘆云：一個是我們在買房的時候很多消費(fèi)者不知情。很多人可能就認(rèn)為我買房的時候就得把這個稅交給開發(fā)商，這個占一部分。還有一部分消費(fèi)者他可能知道，但是就像剛才主持人所提到的，他可能有的不敢問，或者有的把注意力放到了房價，或者放到了戶型其他的方面，而把這個點(diǎn)就給忽略了。另外一方面，開發(fā)商在資金使用和監(jiān)管上，確實(shí)在這個部分是一個空白。我們想除了這個需要交的這個契稅之外，有的時候在簽訂合同的時候，他還要交維修基金，那么這也是很大的一筆款項(xiàng)，這筆錢交給了開發(fā)商之后，實(shí)際上這個資金的監(jiān)管是空白的，也就是說他拿去做其他的投資或者搞其他的資金鏈斷裂挪為他用，這個都是所有的消費(fèi)者沒有辦法去把控的，而一旦出現(xiàn)了資金鏈斷裂，或者他拿這個資金去做其他的投資使用，高于將來能給消費(fèi)者去進(jìn)行違約賠付金額的話，這么大一筆資金，開發(fā)商顯然會利用去做其他的事情，而這樣的情況下就會導(dǎo)致消費(fèi)者可能是最后無論是維修基金還是契稅這個方面都會受到很大的損失，特別是北京這個房價這么高的情況之下，無論是按3個點(diǎn)，1個點(diǎn)，2個點(diǎn)，1.5個點(diǎn)，這個金額都是相當(dāng)大的，而這個資金的監(jiān)管是空白的。

我認(rèn)為業(yè)主現(xiàn)在是可以依據(jù)合同法解除委托關(guān)系條款，解除房屋預(yù)售合同中的代繳委托關(guān)系，這里面涉及到兩個問題，一個是他不能強(qiáng)制代收也不能代征，這已經(jīng)是我們國家法律和各項(xiàng)規(guī)定所明令禁止的。剩下的一種可能性就是我委托你收，既然是委托關(guān)系，我就可以解除委托，對此開發(fā)商是無權(quán)干涉的。

經(jīng)濟(jì)之聲：有業(yè)主認(rèn)為，開發(fā)商代收契稅也可以，但如何防范延遲繳費(fèi)，或其他風(fēng)險?如果開發(fā)商將契稅攥在手里較長時間，算不算違法占款?一旦出現(xiàn)這種情況，業(yè)主怎么維權(quán)?

裘葉：如果說開發(fā)商收了契稅以后，第一他沒有按照約定去繳納這個，向稅務(wù)部門去繳納這個稅款;第二或者說他有了其他用途，剛才像蘆云女士說的，他可能去干點(diǎn)別的什么時候，然后遲延繳納了，那這種情況，像如果他遲延繳納的情況下，那他可能會產(chǎn)生一個預(yù)期繳納房產(chǎn)證的，就像業(yè)主繳納房產(chǎn)證的這種違約責(zé)任，這個違約責(zé)任是在條款當(dāng)中肯定會有規(guī)定的。

但是現(xiàn)在，其實(shí)業(yè)主最擔(dān)心的是什么，因?yàn)槲覀兇_實(shí)不乏見到過很多開發(fā)商等到辦房產(chǎn)證的時候人去樓空了，就辦不了了，實(shí)際上最后如果業(yè)主你還要辦房產(chǎn)證，因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)他沒有收到相應(yīng)的契稅，他是不可能給你，你不可能拿著這個契稅的憑證跑到房管部門去給你辦產(chǎn)權(quán)證，也意味著說我業(yè)主要重新自己來繳納這筆費(fèi)用，其實(shí)這個我覺得風(fēng)險點(diǎn)最大的一個。就遲延繳費(fèi)可能還是一個，因?yàn)橛泻贤s定會有一個違約責(zé)任，但是如果他完全就這筆款項(xiàng)不知去向了，最終沒有了，而且開發(fā)商可能也找不到了，跑路了，這種情況其實(shí)對于消費(fèi)者來說，這個問題是最大的。

經(jīng)濟(jì)之聲：我們的記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在不少樓盤在交房的時候都存在開發(fā)商以強(qiáng)制代收契稅作為新房的一個交付條件，而且大部分都是要求業(yè)主按照3個點(diǎn)來繳契稅。這筆錢被開發(fā)商視為是無息貸款，甚至可以白用達(dá)兩年。那這樣的一個代繳方式，現(xiàn)在非常遺憾的是成為房地產(chǎn)銷售領(lǐng)域的一個潛規(guī)則。這樣的問題有沒有人管?該哪個部門來管?

蘆云：我說一個我自己的真實(shí)經(jīng)歷，我確實(shí)就是在買房，在簽訂買房合同的時候，遇到過開發(fā)商要求我，說你必須要3個點(diǎn)的契稅都交齊了，我說這個應(yīng)該是到時候辦房產(chǎn)證的時候交。他說這就是合同，合同就得這么寫，合同這么寫你就得這么交。我說你這個是格式合同?他說你要簽就是這個合同，你也沒有權(quán)利改。所以我想，作為這個我們專門從事法律人員的，即使看到這一點(diǎn)，你可能在買的時候，你也沒有辦法去跟他抗衡，那么其實(shí)最后也就是一種妥協(xié)，可能更多的消費(fèi)者在買房過程中，都會遇到類似的問題。

其實(shí)這個監(jiān)管的問題我認(rèn)為是兩個方面：一個是我們剛才能不能收已經(jīng)講過了;第二個是收多少。如果說我委托你代收，而實(shí)際應(yīng)該繳納的是1.5%，那么你就沒權(quán)利收到我3個點(diǎn)，那我委托你收的錢，應(yīng)該與實(shí)際繳納的錢是一致的，而且實(shí)際上我們在買房過程中，最后還有一個面積的最終確定，因?yàn)閷?shí)際交房和預(yù)售的時候可能面積出現(xiàn)一個偏差，所以這個稅款是以最后交房確定的面積去計算的，所以這個時候還會有一個偏差。所以收多少的問題上，實(shí)際上是存在一個模糊的界定。第二個就是我可以委托你交，那么像剛才裘律師所介紹的，在一定期限內(nèi)，你給我把這個錢交了，即使有一些違約責(zé)任我也同意。但是這已經(jīng)是我讓步到了最底的底線了，你不能說將來你拿著這個錢，你跑路了，你資金鏈斷裂了，你做別的事情了，那我房產(chǎn)證辦不下來，契稅你圈跑了，最后消費(fèi)者是就是兩手空，什么都沒有，那么這個責(zé)任究竟是由誰來監(jiān)管?我覺得目前，第一個我們房產(chǎn)部門是不是對這個地方有一個行業(yè)的，整體的重新的規(guī)劃和監(jiān)管;第二個稅務(wù)部門是不是也應(yīng)該在這里面有所作為，那么既然你稅務(wù)部門已經(jīng)說了，這個不能夠進(jìn)行強(qiáng)制的去征繳和強(qiáng)制的去代收，那么這個開發(fā)商依然去收了開發(fā)商的這部分錢，這里面可能還存在一個銜接的問題。

經(jīng)濟(jì)之聲：《國家稅務(wù)總局關(guān)于征收機(jī)關(guān)直接征收契稅的通知》里明確規(guī)定了，從2005年1月1日起，契稅由地稅機(jī)關(guān)直接征收。而且相關(guān)的新政中，也明確規(guī)定開發(fā)商不能強(qiáng)制代收代繳稅費(fèi)，或以此作為交房條件。這都是可以明確規(guī)定過的，但是我們現(xiàn)在看到的是一些開發(fā)商如此的肆意妄為，他們的底氣到底從哪來的，這類問題到底應(yīng)該怎么解決?

裘葉：首先我個人認(rèn)為，違法成本低，這種做法才會變成一種行業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則，或者說根據(jù)就沒有部門去監(jiān)管，沒有監(jiān)管那就意味著有可能發(fā)生風(fēng)險。所以說我們也是希望說，相關(guān)部門能不能像對待預(yù)收房款，預(yù)付款那樣的，你有一個渠道來進(jìn)行監(jiān)管，再比如說你在銀行開一個監(jiān)管賬戶，你這個監(jiān)管賬戶里的錢是不允許劃走的，你必須要專款專用等等，有這么一個手段來監(jiān)管這筆錢的話，那對于業(yè)主來說也可以更放心、更安心一點(diǎn)。第二就是說我們也要提示，其實(shí)在北京市的示范文本、預(yù)收合同也好，現(xiàn)房合同當(dāng)中，關(guān)于房屋交付來說，其實(shí)范本合同只規(guī)定了三條：第一條就是說房屋竣工驗(yàn)收的手續(xù)，這是一個必須要有的;第二是房屋的實(shí)測面積報告，這也是必須要有;第三個應(yīng)該是開發(fā)商承諾的相關(guān)的配套設(shè)施，這個是公示的示范文本當(dāng)中明確規(guī)定是不允許改的，剩下那幾條都是可以雙方進(jìn)行更改的。

蘆云：我非常認(rèn)可剛才裘律師剛才提到的這個監(jiān)管問題，另外一個我就覺得，像我們現(xiàn)在大多數(shù)的業(yè)主，可能沒有這種積極維權(quán)的這樣一個途徑或者思路，那么我們這個案件這些業(yè)主，我覺得這個做法倒是值得稱贊的，一個是他我可以委托你或者我可以不用委托你，這是一個消費(fèi)者或者業(yè)主的一個選擇權(quán)，第二個就是說我委托你也好，那么金額也應(yīng)當(dāng)與國家規(guī)定的金額點(diǎn)數(shù)是一致的，而不能去多收，如果多收，這里面不僅要涉及到一個違規(guī)收費(fèi)，而且還涉及到一個多收費(fèi)，多出來的這一部分錢，又沒有資金監(jiān)管，我覺得這個對于國家監(jiān)管部門是一個挑戰(zhàn)，而且對于我們業(yè)主，對于消費(fèi)者將來交房、辦房產(chǎn)證也是一個很大的風(fēng)險。所以也希望我們的業(yè)主、消費(fèi)者在購買房屋的時候，如果要遇到契稅代收代繳這樣的問題，要積極主動地去維權(quán)。