消費者因質(zhì)量問題無法入住商品房 維修期間卻要交物業(yè)費

1月4日，據(jù)經(jīng)濟之聲《天天315》報道，維修期間無法入住的房子，該不該交物業(yè)費?根據(jù)合同法,物業(yè)費是從你所簽的合同中物業(yè)費起征時間記費的。如果沒有該項條款,是在實際交房使用之日開始計收。

按照正常的程序是先簽訂購房合同，包括與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)合同》，隨后交付房款，收房，入住。通常情況下物業(yè)管理費的收取是從辦理入住的時間算起的。我們?nèi)粘Ｂ犝f的物管費主要是為共用部位及公共服務的收費，保安、清潔、綠化、共用部位和共用設(shè)施的維修等，都是為整個社區(qū)服務的，成本已經(jīng)發(fā)生了，只要業(yè)主辦理了入住手續(xù)，無論住不住在那里，業(yè)主都需從辦理入住時間起，開始交付物業(yè)管理費。因此具體的情況還要看何時辦理入住。但因您的“特殊原因”，具體就要看您與開發(fā)商是如何約定的或在合同中關(guān)于交納時間的相關(guān)約定。

但是，因為開發(fā)商該交房的時候，業(yè)主發(fā)現(xiàn)樓宇的主墻體有問題，并要求修理。開發(fā)商維修時間長達一年。一年之后再次交房，物業(yè)卻要求交齊這一年維修期間的物業(yè)費才可以收房。這合理不合理呢?

武漢的鄧先生，2014年花費110萬元購置了一套由廣鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的蘭亭時代商品房。簽訂合同時承諾2015年底交房。到了2015年，鄧先生等業(yè)主發(fā)現(xiàn)，這房子，根本沒法住。

鄧先生：我是2014年2月28號簽的合同，跟武漢廣鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽的合同，購買武漢漢陽區(qū)四新地區(qū)蘭亭時代的那個樓盤，買的是136平方米的房子，合同約定是2015年12月30號交房，后來因為地產(chǎn)商的原因沒有按時交房，他還拖到1月份交房，后來我們1月份去收房的時候，就發(fā)現(xiàn)房子有很多問題。

開發(fā)商倒是痛快，答應維修，而且承諾，一定修到業(yè)主滿意為止。這一修不要緊，等到開發(fā)商再次通知業(yè)主收房的時候，已經(jīng)是2016年的年末了。

鄧先生：那個墻是斜的，漏水，還有戶外的玻璃現(xiàn)在是中空玻璃，雙層玻璃是破的，當時我們收房的時候，它的一個下屬的物業(yè)公司幫我們辦理了這些手續(xù)，我們就跟他提出來，說你這個房子有問題，就跟他反映了。他說他來修，利利索索的修。修到2016年的12月初，他才打電話告訴我們返修完了，所以我們就12月底去收房。

終于可以收房，鄧先生當然很高興?？墒钱斔竭_小區(qū)，準備收房拿鑰匙的時候，卻被小區(qū)物業(yè)叫住了，讓他先繳納過去一年的物業(yè)費，才可以收房。

鄧先生：收房的時候他就要我們要交接近一年的物業(yè)費，因為他是一月份正式交房，我們就說我跟你連房子都沒有收，這個買賣合同都沒有成立，這個物業(yè)合同怎么成立的?我還沒有追究你們違約交房的責任，你還要收我的物業(yè)費。最后這個物業(yè)公司就推，說這個房子的問題是開發(fā)商的問題，你去找開發(fā)商。

物業(yè)的說法是，他們不了解情況，要求業(yè)主找開發(fā)商去要求免交物業(yè)費?？墒牵_發(fā)商的工程部因為維修工程已經(jīng)完成，早已人去樓空。而合同上標注的開發(fā)商聯(lián)系電話也一直無人接聽。萬般無奈的鄧先生，只好聯(lián)系我們《天天315》欄目尋求幫助。

鄧先生：管工程的人都不在，我就問售樓部的人，售樓部的人就說這個就不應該由業(yè)主來管，應該是物業(yè)公司和開發(fā)商他們內(nèi)部協(xié)調(diào)解決。我們?yōu)檫@個事情來回折騰了兩天，現(xiàn)在沒轍了，我就打電話想請求你們的幫助。

鄧先生著急收房，但是又覺得因為工程質(zhì)量問題，開發(fā)商維修時間長達一年，已經(jīng)違約，自己作為業(yè)主沒有追究開發(fā)商的責任，就說明自己已經(jīng)夠?qū)捜萘?，但沒想到現(xiàn)在物業(yè)還要收取這一年的物業(yè)費，實在是太不合理了。這套又苦等一年才能入住的新房，是鄧先生給他已經(jīng)36歲的兒子購買的婚房，他實在不愿意因為遲遲不能收房而耽誤兒子的婚期。

鄧先生沒有物業(yè)公司的聯(lián)系方式，他說，因為著急，他們每次都是到小區(qū)直接找物業(yè)了解情況的，所以沒有他們的聯(lián)系電話。而開發(fā)商，鄧先生給我們提供了當年簽訂購房合同的時候合同上留的電話號碼，可是撥打之后一直無人接聽。

關(guān)于這一案例，北京安里律師事務所包華和北京潮陽律師事務所胡鋼進行了分析與解讀。

經(jīng)濟之聲：物業(yè)費到底應該從什么時間點開始收?

包華：在法律上應該是當房屋交付給購房人，購房人的身份從購房人變成了業(yè)主時開始繳納物業(yè)費，但是關(guān)于房屋交付給購房人的這個時間節(jié)點，大家的理解會有所不同。在一般情況下，在我們商品房買賣合同的履行過程中，開發(fā)建設(shè)單位就是出賣人會書面通知或者電話通知購買人，某一個時間節(jié)點到現(xiàn)場去辦理房屋交接，辦理房屋交接的時候會根據(jù)合同來確認房屋是否符合合同約定的交接要求。如果我們合同中列明了很完整的房屋交付條件，如果不符合標準，房屋就不能夠辦理房屋交接，在沒有辦理房屋交接的情況下，購房人還只是購房人，不是業(yè)主，他不需要承擔物業(yè)費，但是本案的爭議就在于這個房屋是不是符合合同約定的交付標準。一般我們在商品房買賣合同中見到的房屋的交付標準是比較原則性的內(nèi)容，例如要有竣工驗收備案表、面積實測報告、房屋的使用說明書和質(zhì)量保證書等，但是如果房屋在建造過程中出現(xiàn)一些質(zhì)量上的問題，但是并不影響房屋整體安全或者這個房屋本身就是一個精裝修房屋，雙方對精裝修的品質(zhì)沒有達成一致意見時，就會產(chǎn)生這樣一種矛盾。所以在這個案例中，我們需要去審查的主要是合同中關(guān)于交房條件的約定是否已經(jīng)達成了。

經(jīng)濟之聲：如果一年以前，鄧先生沒有完成收房手續(xù)，這筆物業(yè)費該不該收?

包華：如果客觀的情況是房屋本身確實存在質(zhì)量瑕疵，而且購房人跟開發(fā)商當時有一個共同的意思表示，說這個房屋先不做交付，由開發(fā)商先行整改，那這個期間的物業(yè)管理成本應該是由開發(fā)商來承擔，因為房屋還沒有實際交付給購房人。但是如果當時這個房屋的質(zhì)量瑕疵本身并不影響到合同的履行，就是說合同中所約定的房屋交付條件都已經(jīng)是被滿足的，房屋就應當是交付給購房人的，開發(fā)商履行的是交付房屋以后的一個保修責任。但從另外一方面來講，這并不意味著我們的購房人或者業(yè)主就沒有權(quán)利了，如果我們的購房人可以證明，雖然房屋按照約定交付給我了，但是由于開發(fā)商要進行房屋的保修，而保修期間我不能正常使用房屋，物業(yè)服務費用就相當于購房人或者業(yè)主的損失，這個損失可以要求由開發(fā)商來承擔。

經(jīng)濟之聲：物業(yè)讓鄧先生找開發(fā)商去解決問題，而開發(fā)商已經(jīng)撤離，鄧先生應該怎么辦?

胡鋼：我們的消費者可以通過當?shù)氐慕ㄔO(shè)主管部門去查這個開發(fā)商的聯(lián)系方式，因為我們的建設(shè)主管部門對于開發(fā)商的監(jiān)管是比較嚴格的。這在短期內(nèi)也許有利于房屋所在地政府的稅收、稅費，但是從長遠看來，這種制度對于消費者來說未必是有利的。

另外，關(guān)于此類糾紛，例如浙江省和廣東省的法院判決是不一樣的，因為當?shù)氐牡胤叫苑ㄒ?guī)或者政府規(guī)章對于這種交付的約定是不一樣的，所以最后房主對于前期物業(yè)費的承擔時點是完全不一樣的。

經(jīng)濟之聲：如果可以要求違約金，鄧先生應該走什么程序要求開發(fā)商賠付?

包華：因為現(xiàn)在一個房屋交付之后，最長的保修項目大概有五年左右，而且對于整個房屋的建筑結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)的責任是終身的，只要房子沒拆，這個房子在主體結(jié)構(gòu)上就必須是安全的。在這種情況下，消費者是可以找到開發(fā)商的，至少在5年以內(nèi)是肯定能找到開發(fā)商的。另外，消費者應該怎么聯(lián)系開發(fā)商?如果通過聯(lián)系方式、辦公場地無法尋找，那肯定就要通過工商檔案去查詢，我們現(xiàn)在的工商資料對全社會是開放的，大家通過工商局的網(wǎng)站或者APP可以查到每一家機構(gòu)的法定辦公地址，給這個辦公地址發(fā)函就可以主張權(quán)利。如果還是不行，消費者還可以通過司法途徑在處理過程中通過公告的方式來送達，消費者是肯定能夠找到他的，因為房屋交付之后至少在設(shè)施設(shè)備保修期之內(nèi)，開發(fā)商是有法定責任的。

經(jīng)濟之聲：就物業(yè)費問題，鄧先生有沒有和小區(qū)物業(yè)進一步協(xié)商的空間?

胡鋼：因為物業(yè)費和其他費用還不太一樣，因為物業(yè)費很大一部分是為了整個小區(qū)公眾區(qū)域、公眾設(shè)備設(shè)施的良好運轉(zhuǎn)、維護以及保養(yǎng)等等。我個人更提倡住戶先把物業(yè)費交上，然后讓整個小區(qū)能夠以一種良好的狀態(tài)運營下去，至于未來的費用可以逐漸的再去向開發(fā)商或者其他機構(gòu)主張。另外，如果找不到特定的項目公司，住戶還可以向特定項目公司最主要的股東主張自己的權(quán)利。