杭州某小區(qū)空調(diào)外掛機(jī)裝在室內(nèi) 開(kāi)發(fā)商：房屋無(wú)設(shè)計(jì)缺陷

據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，最近一段時(shí)間，《天天315》欄目組陸續(xù)接到幾位浙江杭州西溪?dú)g樂(lè)城項(xiàng)目的業(yè)主打來(lái)的電話，他們反映，這個(gè)項(xiàng)目的房屋設(shè)計(jì)有一些問(wèn)題，那就是空調(diào)外掛機(jī)安裝的位置是在房屋內(nèi)部。

業(yè)主鄭女士說(shuō)：“我是去年暑假買的，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商是華元，買的時(shí)候它宣傳的是酒店式公寓，當(dāng)時(shí)我買房的時(shí)候也匆匆忙忙，有一部分合同自己沒(méi)認(rèn)真看。當(dāng)時(shí)合同上是辦公樓，它總共有2號(hào)、3號(hào)、4號(hào)、5號(hào)樓，還是五棟樓，但是現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)2號(hào)、3號(hào)、4號(hào)這三棟樓跟5號(hào)樓不一樣，5號(hào)樓空調(diào)外掛機(jī)是在外面的，我們2號(hào)、3號(hào)、4號(hào)樓是在里面的，我買的是3號(hào)樓。空調(diào)外機(jī)放在里面對(duì)我們的影響是很大的，因?yàn)榉孔拥纳戏綕擦艘粋€(gè)水泥框。現(xiàn)在因?yàn)榉孔記](méi)交付，有些人去量過(guò)，說(shuō)功力大的或者大一點(diǎn)的外機(jī)可能放不進(jìn)去。還有最主要的原因就是如果外機(jī)放到里面，噪音是不是很大？而且還用了我們的面積。”

鄭女士說(shuō)，走進(jìn)房間里會(huì)看到，在窗戶的上方，有一塊凹進(jìn)去的水泥槽。這個(gè)位置是用來(lái)安裝空調(diào)外掛機(jī)的，外掛機(jī)需要從水泥槽側(cè)面的一扇小木門里送進(jìn)去，安裝在里面。這看起來(lái)非常別扭，而且噪音大影響居住。業(yè)主呂先生也說(shuō)，這樣的設(shè)計(jì)就像是一個(gè)碉堡，嚴(yán)重影響房屋的采光。

呂先生：“它把室外機(jī)就放在里面，如果放在窗戶下面，它就相當(dāng)于飄窗，它是不能算面積的，它為了要算我們的面積，把這個(gè)空調(diào)機(jī)掛到上面，從窗戶的梁上打了一個(gè)設(shè)備口出來(lái)，這樣一來(lái)，我們就感覺(jué)到很不好裝修了。因?yàn)楸旧順菍诱f(shuō)是3米6，實(shí)際上只有3米4，本身就不夠高。第二，以后維修什么東西都很麻煩。有的現(xiàn)在做的很小，塞都塞不進(jìn)去。”

遇到同樣情況的還有尉女士。尉女士說(shuō)，當(dāng)初買房子的時(shí)候，銷售人員說(shuō)，這是酒店式公寓，但是簽訂的合同上標(biāo)注的是辦公樓。然而，即便是辦公樓，這樣的設(shè)計(jì)也是不符合相關(guān)規(guī)范的。

尉女士：“它即便說(shuō)是辦公樓，它的凈高也是不夠的，但是規(guī)劃局回答我說(shuō)，它們有它們自己的解釋，局部不夠?qū)痈呤强梢缘?。我說(shuō)你要拿出規(guī)范來(lái)，因?yàn)槲覀冊(cè)诰S權(quán)的時(shí)候，把規(guī)劃局那個(gè)存檔圖紙調(diào)出來(lái)，我看到?jīng)]有圖審的章，這么大的項(xiàng)目怎么會(huì)沒(méi)有圖審？然后我又去找規(guī)劃局，我說(shuō)你們查一下圖審是哪個(gè)單位辦的，我去找圖審單位，你這個(gè)不符合要求。規(guī)劃局說(shuō)它這里查不到圖審。我問(wèn)住建局，住建局說(shuō)它也不知道是哪家圖審。一般流程應(yīng)該是設(shè)計(jì)院先把圖紙全部設(shè)計(jì)好，大家溝通好之后，把這個(gè)圖紙定下來(lái)，然后交到圖審單位，圖審單位審好之后，蓋章蓋好，然后再到規(guī)劃局，所以規(guī)劃局不可能不知道圖審單位，他們現(xiàn)在就是不告訴我。”

針對(duì)業(yè)主提出的這些問(wèn)題，記者聯(lián)系了西溪?dú)g樂(lè)城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商華元地產(chǎn)的田勇先生，田勇說(shuō)，“銷售以后如果要?jiǎng)涌照{(diào)機(jī)位，勢(shì)必影響外立面，外立面需要整棟樓的全體業(yè)主同意才能更改。而且這個(gè)修改也是業(yè)主集體的自發(fā)行為，而不是開(kāi)發(fā)商（的）。開(kāi)發(fā)商已經(jīng)按圖施工，達(dá)到了交付條件。”

根據(jù)業(yè)主們提供的一些資料，記者了解到西溪?dú)g樂(lè)城項(xiàng)目一共有五棟樓，其中2號(hào)、3號(hào)、4號(hào)樓是按照酒店式公寓來(lái)對(duì)外銷售的。尉女士說(shuō)，當(dāng)時(shí)看到的樣板間是LOFT結(jié)構(gòu)，銷售人員也告訴她們，收房之后可以把房間裝修成兩層，使用空間更大?？墒侨绻照{(diào)的位置是這樣的，根本無(wú)法裝修。

記者隨后也采訪了負(fù)責(zé)一些業(yè)主裝修項(xiàng)目的裝修公司聶先生，他認(rèn)為，空調(diào)外掛機(jī)這樣的設(shè)計(jì)，對(duì)于裝修來(lái)說(shuō)，有很大的難度。

為此，開(kāi)發(fā)商給出的解釋是，樣板間裝修成LOFT，是針對(duì)5號(hào)樓層高較高的一些戶型設(shè)計(jì)的裝修方案，并不適用于所有項(xiàng)目。

開(kāi)發(fā)商：“我們這個(gè)針對(duì)的是5號(hào)樓的精裝修。第二，樣板間是我們對(duì)自己樓盤的一個(gè)渲染，畢竟合同上面已經(jīng)寫明毛坯交付，是辦公的性質(zhì)。”

業(yè)主們當(dāng)初購(gòu)買的房子，應(yīng)該是屬于類住宅，也就是通常所說(shuō)的商住兩用類型的房屋，這種房屋的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是怎樣的？空調(diào)外掛機(jī)設(shè)計(jì)在房屋內(nèi)部究竟是不是設(shè)計(jì)缺陷呢？當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)審批的杭州余杭規(guī)劃局經(jīng)辦人員作出了解釋。

經(jīng)辦人員解釋說(shuō)：“當(dāng)時(shí)審批的時(shí)候因?yàn)樵O(shè)計(jì)院也要根據(jù)國(guó)家的一些法律法規(guī)來(lái)設(shè)計(jì)建筑施工圖，當(dāng)時(shí)是經(jīng)過(guò)圖審之后再設(shè)計(jì)出了這么一個(gè)方案，當(dāng)時(shí)肯定是符合辦公樓的設(shè)計(jì)要求的，但是具體到是否滿足住宅的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，可能需要圖紙以住宅標(biāo)準(zhǔn)去重新進(jìn)行審核。”

看來(lái)，所有的問(wèn)題都出在房屋的屬性問(wèn)題上了，如果按照辦公樓的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，這樣的設(shè)計(jì)的確不存在什么問(wèn)題。不過(guò)，業(yè)主反映，開(kāi)發(fā)商當(dāng)初在銷售房屋的時(shí)候，的確是用酒店式公寓這樣的字眼來(lái)進(jìn)行宣傳的。

對(duì)于業(yè)主提出的對(duì)空調(diào)位置進(jìn)行改造，開(kāi)發(fā)商拒絕。開(kāi)發(fā)商的理由是會(huì)影響整個(gè)外立面的美觀，而且需要全體業(yè)主一致同意才可以改造，費(fèi)用也需要由業(yè)主自己來(lái)承擔(dān)。但是空調(diào)外掛機(jī)設(shè)計(jì)在房屋內(nèi)部的確會(huì)影響房屋的使用，那么到底有沒(méi)有一個(gè)更加合理的解決方案呢？

北京啟運(yùn)邦律師事務(wù)所律師胡曉以及北京安理律師事務(wù)所律師包華共同就相關(guān)話題作出分析解讀。

經(jīng)濟(jì)之聲：業(yè)主購(gòu)買的是杭州的西溪?dú)g樂(lè)城項(xiàng)目的房子，這個(gè)房子實(shí)際是屬于商住兩用的，如果按照辦公樓的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)設(shè)計(jì)，空調(diào)外掛機(jī)設(shè)計(jì)在房屋內(nèi)部是不是合規(guī)合理的？

包華：“如果是辦公樓，一般沒(méi)有獨(dú)立的空調(diào)外掛機(jī)位置。比較早先做的一些辦公室，因?yàn)楫?dāng)時(shí)沒(méi)有設(shè)計(jì)空調(diào)機(jī)位，在后期使用過(guò)程中確實(shí)有空調(diào)機(jī)位掛在外墻上，但現(xiàn)在新建設(shè)的一些辦公房都是以中央空調(diào)或者內(nèi)嵌式的方式放置空調(diào)。”

經(jīng)濟(jì)之聲：很多業(yè)主反映，這個(gè)房子合同上約定的是辦公樓，但是銷售的時(shí)候是按照酒店式公寓來(lái)出售的。如果從居住的角度來(lái)看，空調(diào)外掛機(jī)在房屋里面，而且是在窗戶上面，是不是不合理呢？

包華：“這要看這個(gè)房屋的規(guī)劃用途以及實(shí)際用途之間是不是存在矛盾。案例中的項(xiàng)目其實(shí)不是住宅房，但購(gòu)房人將該房屋當(dāng)住宅使用。商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和住宅項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的規(guī)范不同，兩者之間的需求不完全一致。如果開(kāi)發(fā)商想把辦公商業(yè)設(shè)立的一些項(xiàng)目當(dāng)住宅使用，他一定要在設(shè)計(jì)方面做相應(yīng)的調(diào)整，而這種調(diào)整不可能百分之百的實(shí)現(xiàn)住宅使用的需求。因此，在我看來(lái)，本案例出現(xiàn)的糾紛應(yīng)該是規(guī)劃用途變更所導(dǎo)致的。”

經(jīng)濟(jì)之聲：從記者采訪了到的情況來(lái)看，就業(yè)主們當(dāng)初買的這個(gè)房子屬于類住宅，所謂類住宅也就是我們經(jīng)常所說(shuō)的商住兩用型，而如果按照辦公室的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，其實(shí)這樣的設(shè)計(jì)在業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是不存在什么問(wèn)題的。但是業(yè)主們反映，開(kāi)發(fā)商當(dāng)初在銷售房屋時(shí)用酒店式公寓進(jìn)行的宣傳。辦公樓和酒店式公寓之間有什么聯(lián)系嗎？相關(guān)的手續(xù)以及其他一些規(guī)劃等可以通用嗎？

包華：“不是的。首先，從規(guī)劃上來(lái)說(shuō)，大致有三種標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃用語(yǔ)：第一種叫商業(yè)，第二種是辦公，第三種是住宅，沒(méi)有商住兩用一說(shuō)，這是一種口頭語(yǔ)的說(shuō)法，是說(shuō)既能夠辦公又能滿足居住需求或者居住使用功能，但在法律上用詞上沒(méi)有商住兩用。其次，就酒店式公寓這個(gè)名詞來(lái)說(shuō)，酒店是商業(yè)的一種業(yè)態(tài)，公寓本身并不是嚴(yán)格意義上的規(guī)劃用語(yǔ)，所以酒店式公寓也不是一個(gè)嚴(yán)格意義上的法律用語(yǔ)。因此據(jù)我推測(cè)，該項(xiàng)目應(yīng)該是商業(yè)立項(xiàng)，但當(dāng)住宅銷售，為了讓廣大業(yè)主對(duì)這個(gè)模型有一個(gè)更加直白的了解，開(kāi)發(fā)商可能用了這樣一個(gè)名詞。”

經(jīng)濟(jì)之聲：開(kāi)發(fā)商方面堅(jiān)持說(shuō)按照?qǐng)D紙施工是沒(méi)有問(wèn)題的，而業(yè)主希望把這個(gè)空調(diào)外掛機(jī)的位置換到室外，開(kāi)發(fā)商給出的理由是，這樣做會(huì)影響整個(gè)外立面的美觀，而且需要全體業(yè)主一致同意才可以改造，費(fèi)用也需要由業(yè)主們自己來(lái)承擔(dān)。開(kāi)發(fā)商的這個(gè)說(shuō)法合理嗎？

胡曉：“分析這個(gè)問(wèn)題繞不開(kāi)設(shè)計(jì)院。開(kāi)發(fā)商上述的法是把這個(gè)‘皮球’踢給了設(shè)計(jì)院，說(shuō)‘圖紙是他們給我們出的，圖紙沒(méi)問(wèn)題，所以我們按照?qǐng)D紙施工也沒(méi)有問(wèn)題’。表面看這個(gè)回答好像很有道理，但設(shè)計(jì)院可能就很冤枉。因?yàn)樵O(shè)計(jì)院在設(shè)計(jì)一個(gè)方案時(shí)會(huì)充分考慮很多因素，包括辦公建筑相應(yīng)的設(shè)計(jì)規(guī)范。

當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商在委托設(shè)計(jì)方進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候，到底是按照何種用途要求他們進(jìn)行的設(shè)計(jì)，有沒(méi)有說(shuō)明白涉案的這幾個(gè)樓宇是酒店式公寓。如果設(shè)計(jì)院接到的要求是一般的辦公樓宇，實(shí)際房屋的用途又不是住宅。那么，這個(gè)‘鍋’讓設(shè)計(jì)院來(lái)背，我覺(jué)得非常不合理。因此，我認(rèn)為這個(gè)事情應(yīng)該看一下設(shè)計(jì)方是怎么說(shuō)的。

另外，設(shè)計(jì)方在當(dāng)時(shí)到底出過(guò)幾個(gè)設(shè)計(jì)方案？當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)的方案，因?yàn)楝F(xiàn)在新建的住宅，尤其是辦公，包括酒店式公寓大部分是以中央空調(diào)為主，為什么這樣一個(gè)項(xiàng)目不用中央空調(diào)？分戶的理由是不是跟當(dāng)時(shí)的銷售有關(guān)系，比如規(guī)避限購(gòu)的政策、為了營(yíng)銷等因素在其中。如果有這些因素，那么我們需要回頭來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在銷售宣傳的時(shí)候有沒(méi)有存在欺騙和誤導(dǎo)。因?yàn)樵谟浾叩牟稍L中，我注意到，不僅僅有宣傳冊(cè)，還有樣板間，這些其實(shí)是開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房人的一個(gè)承諾。如果開(kāi)發(fā)商明知道圖紙上的空調(diào)室外機(jī)是在室內(nèi)的，但沒(méi)有明示給購(gòu)房人，那就需要考慮，開(kāi)發(fā)商在這個(gè)過(guò)程中有沒(méi)有存在欺騙。另外，如果開(kāi)發(fā)商之前宣傳說(shuō)，這絕對(duì)是酒店式公寓，整棟樓都是酒店，不可能存在一般的辦公，但實(shí)際是辦公的。入果是這樣一個(gè)情況，就要看是不是存在欺詐，如果存在欺詐，消費(fèi)者可以以此進(jìn)行維權(quán)。”

經(jīng)濟(jì)之聲：目前針對(duì)這個(gè)問(wèn)題雙方一致僵持不下，有沒(méi)有更為合適的解決辦法呢？業(yè)主的維權(quán)是否可以通過(guò)法律途徑呢？

包華：“從建筑施工層面上講，把所有業(yè)主的空調(diào)機(jī)全部移到外墻上進(jìn)行懸掛，確實(shí)存在違反《規(guī)劃法》的要求，這是客觀情況。如果不能這么做，那么可以考慮拿經(jīng)濟(jì)利益找平，也就是說(shuō)，如果空調(diào)機(jī)不能掛在外面，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，購(gòu)房人能不能解除合同，然后開(kāi)發(fā)商要給合理的賠償，即用金錢的方式解決糾紛。”

經(jīng)濟(jì)之聲：消費(fèi)者在購(gòu)買房子的時(shí)候，還應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？應(yīng)該如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

包華：”以本期案例為例，我認(rèn)為，首先購(gòu)房人要知道自己買到的是什么樣類型的產(chǎn)品，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)有很多種類別，規(guī)劃設(shè)計(jì)完全不同，所以要知道買的到底是商業(yè)還是辦公還是住宅。第二，要看開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信度，如果是一個(gè)有能力、規(guī)模比較大、而且誠(chéng)信度很高的開(kāi)發(fā)商，即使出現(xiàn)問(wèn)題它也可以平等地去協(xié)商，很好地去解決，所以，要選擇交易安全得能夠到保障的開(kāi)發(fā)商。”