租房合同緣何變?yōu)閺U紙一張？專家提示房屋租賃陷阱

房價居高不下，租房族越來越多，但由于租賃行業(yè)還不夠規(guī)范，近幾年，租房糾紛層出不窮，讓房主和租客深受其害。

租客租房時，如何避免糾紛發(fā)生?在出租房屋過程中，業(yè)主如何避免出租風(fēng)險?遇到租房糾紛該怎么處理? 先來關(guān)注一位租客的租房經(jīng)歷。

北京租客賈女士在2016年12月26號通過我愛我家通州國際店租了一套房，簽完1年租房合同并交清租金后，她就開始搬家，花了將近一周的時間好不容易把打包物品整理好，剛放松下來，突然收到的一條短信，又讓她原本放松愉悅的心情一下跌至谷底。房主竟然突然發(fā)短信說要賣房，并催促她盡快搬離。賈女士趕緊聯(lián)系中介，但中介的答復(fù)更讓她心寒。

賈女士說：“2017年的1月2日，我一接到都傻眼了，那我還得把搬出來的東西，重新再繼續(xù)打包。我家我愛的工作人員答復(fù)是，我們只管簽合同，簽完合同以后跟我們就沒有關(guān)系了。我說你們得協(xié)助處理這個事情，把業(yè)主叫來，后來我愛我家就說好，就這樣拖，一直拖到11、12日，等到業(yè)主來了，我愛我家的工作人員租房子的違約的事情還沒處理完了，他們就跟業(yè)主開始談給業(yè)主賣房子的事情，我當(dāng)時很生氣。”

賈女士后來拿回剩余租金和違約金，她又向中介提出，中介服務(wù)不到位，理應(yīng)退還中介費，中介則依舊答復(fù)：只管簽合同，不管其他事。

賈女士說：“我說當(dāng)時委托我愛我家?guī)臀艺曳孔?，你們沒有盡心盡責(zé)地幫我找到，我需要一個長期出租的房子，你們沒有滿足我的要求，再者，我入住了還不到一周的時間，業(yè)主就出現(xiàn)了違約的情況，你們不應(yīng)該收我的中介費了。然后他們就說簽了合同，交了中介費他們就不管了，中介費是不給退的。后來我就找到了我愛我家的投訴平臺，幾乎是天天打，他們每次接我的電話時都說做了記錄，都說已經(jīng)上報了，但一直沒有給我答復(fù)。后來，我又找著他們的一個區(qū)域經(jīng)理，給他打電話，他態(tài)度也特別橫，說他們只管簽合同，簽了合同就不管這些事情了，簽了合同就要收中介費，說不給退中介費。”

記者后來也向我愛我家新通國際店及處理過賈女士投訴一位區(qū)域經(jīng)理核實相關(guān)問題，電話撥通后，店員一問三不知，區(qū)域經(jīng)理則答復(fù)不方便接受采訪。

賈女士向記者提供了合同等證據(jù)資料。記者注意到，賈女士持有的是房屋買賣居間合同，大家都知道，所謂居間，也就是說原本并不相識的買賣雙方經(jīng)由中介公司的介紹，并在中介公司的協(xié)助下完成交易。記者查詢相關(guān)法規(guī)發(fā)現(xiàn)，根據(jù)我國《合同法》關(guān)于居間合同一章的規(guī)定中提到，居間方也就是中介公司在交易中至少負有準確報告交易機會、盡職提供媒介服務(wù)等義務(wù)，也就是說房屋中介在出租房屋前，應(yīng)先盡到審查義務(wù)。

賈女士質(zhì)疑中介沒有盡到審查義務(wù)，要求其退還中介費，訴求是否合理?高房價之下很多人選擇租房住，但各種原因?qū)е碌姆课莩鲎馊?、中介、承租人之間的糾紛頻發(fā)。租客租房時，如何避免糾紛發(fā)生?遇到租房糾紛該怎么處理?北京市律師協(xié)會消費者權(quán)益法律專業(yè)委員會主任蘆云和北京潮陽律師事務(wù)所律師胡鋼共同對以上問題進行了分析和探討。

經(jīng)濟之聲：租客通過中介租房，中介應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)有哪些呢?

蘆云說：“中介作為第三方，首先對于買方和賣方雙方都負有審查和核實的相關(guān)義務(wù)。比如對出賣方要核實房屋的真實信息、具體情況，包括房主、過戶情況、稅務(wù)情況等。對買方可能需要核實買房資質(zhì)或是資金的首付、貸款情況，或是購買的具體事宜。這些情況可能不能在合同中一一列明，但這是房屋中介作為居間方所應(yīng)當(dāng)盡的義務(wù)。之后，中介要如實告知，在房屋買賣過程中，對買方或者賣方而言可能都有不同程度的情況發(fā)生。有時候居間方為了促成交易情況的完成，難免會出現(xiàn)一些不告知或者隱瞞的情況。我要提醒居間方、提醒中介公司，核查到的真實情況要如實告知買賣雙方。而就本案而言，法律上還有一個原則叫做買賣不破租賃，也就是租賃時間在前、房屋買賣在后的情況下，買賣是不能影響租賃的，也就是租賃要繼續(xù)持續(xù)到租賃期滿為止。”

經(jīng)濟之聲：賈女士認為房屋中介沒有盡到審查的義務(wù)，應(yīng)該要退回中介費或者承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，或者既退還中介費又承擔(dān)一定的賠償，對此應(yīng)該怎么看?

胡鋼說：“賈女士的訴求是有部分事實和法律依據(jù)的。首先，《合同法》在居間合同這一章里面有一個專門的規(guī)定，居間人也就是房屋中介沒有促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付相關(guān)的必要費用。本案里所謂的租賃合同已經(jīng)成立了，但賈女士住了一個星期以后，就被告知她必須解除合同，而房屋中介沒有明確告知賈女士買賣不破租賃的法律基本原則，實際上是對消費者有明顯欺瞞的情況。中介既代理出租又代理買賣，那我們非常需要了解，這個買賣合同和租賃合同到底哪個是在前的。如果是同時或者買賣合同在前的情況下，中介可能從開始和消費者簽訂居間租賃合同的時候就隱瞞了該房屋可能要被買賣的情況，使消費者在作為承租人處于權(quán)利極為不穩(wěn)定的狀態(tài)。

本案中還有一個問題，就是該合同的處理中，并沒有給賈女士應(yīng)有的時間。突然間搬離原有住房并要尋找新的住房，在短期內(nèi)尋找新房子的機會成本就會極大地提高，可能要比正常的市場價格多付出更多的租金，所以這些負擔(dān)都應(yīng)當(dāng)由相關(guān)中介方或者原有的房主來進行適當(dāng)?shù)姆謸?dān)。”

經(jīng)濟之聲：租房產(chǎn)生的糾紛時有發(fā)生，租客租房的時候應(yīng)該怎樣避免這些糾紛的發(fā)生，尤其是在簽訂合同的時候要注意什么樣的問題?

蘆云說：“合同的簽訂涉及到三方，一是出租方，一是承租方，還有是居間方。三者之間的法律關(guān)系在實踐中有幾種，有的房屋產(chǎn)權(quán)人會把房屋委托給中介，由中介對外進行出租。還有出租人跟承租人之間直接簽訂房屋房屋買賣合同，而居間方只在其中起居間作用的情況。這兩種不同的情況會導(dǎo)致法律關(guān)系上主體的不同。

無論怎么樣，我要提醒廣大的出租人、承租人，首先要根據(jù)自己的實際需求進行房屋的租賃或者承租。房屋中介在中間只是起到促成交易完成的作用，其中更多的是需要自己去核實房屋的情況，一旦入住就不可能三天兩頭搬家。實踐中可能發(fā)生比較多的漏水問題或是下水管道問題，會引起生活很大的不便，這些都需要自己去看一下。

另外，出租人也需要核實承租人的情況。當(dāng)然租金也是要考慮的因素。在簽訂合同的時候，要看清楚主體，到底是張三、李四還是中介公司。

另外，在合同的具體條款中，現(xiàn)在大部分中介公司提供的是自己的示范文本，但實際上工商局也有更加規(guī)范和公平合理的示范文本，簽訂合同時希望大家采取北京市工商局所推薦的這種示范文本。在這個示范文本之下，比如出租人和承租人雙方還有一些個性化的要求或者需求，要在合同中寫到紙面上，要把相關(guān)的違約責(zé)任寫清楚了。

還有很重要的一點，在實踐中難免會發(fā)生的一些提前解除合同，出租方不租了或是承租方不租了的情況，所以要把相關(guān)的違約責(zé)任和合同的延展期、寬限期給約定好了，如果雙方在履行合同中出現(xiàn)了其他的第三方因素，或是沒有辦法預(yù)見的一些因素，按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，要及時承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，而不能推諉。”

經(jīng)濟之聲：估計中介其實很清楚這個房子租和賣之間可能不會相差很長時間，卻仍然把房子給租出去了，對此怎么看?中介是否需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?

胡鋼說：“確實如此。現(xiàn)在從整個大形勢上來說，人民群眾對房產(chǎn)的需求特別是住房的需求越來越大了，房屋中介在很多城市非常繁榮。另外，隨著我國整個市場監(jiān)管政策的‘放管服’原則的拓展，有關(guān)房屋中介及其工作人員資質(zhì)相應(yīng)的前置性審批也逐漸地淡化，更多地強調(diào)事中事后的監(jiān)管。這有可能會在一定時期內(nèi)造成某種形式上的監(jiān)管真空，或者會造成消費者相關(guān)權(quán)益的損害。

所以，在這種背景下，消費者的維權(quán)意識恐怕要更加強烈一些，同時對房屋中介機構(gòu)特別是在市場競爭中處于優(yōu)勢地位乃至于壟斷地位的市場中介機構(gòu)及其人員的可能對消費者權(quán)益造成損害的行為的市場監(jiān)管要進一步加強，特別是應(yīng)該把國務(wù)院若干次會議文件里提到的消費維權(quán)巨額懲罰性制度落到實處。不然，這種小案子總是沒完沒了地出現(xiàn)，恐怕在大形勢上，對普通消費者、普通老百姓的獲得感會造成很大的傷害。”

接下來繼續(xù)關(guān)注一位房主不堪回首的出租房屋的經(jīng)歷。

這段不堪回首的租房經(jīng)歷發(fā)生在2014年，房主高女士今年60多歲，她介紹說2014年11月份在網(wǎng)上登出出租房屋的信息，后來有一天北京正德嘉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的一個中介人員跑來找她，說幫她找到一個合適的租客，見面協(xié)商后，租客非要一次性簽訂2年的租房合同，高女士見對方有租住誠意，房租也合適，就同意簽訂2年的租房合同，并向中介交了一筆上萬元的傭金，但誰知租戶租住不到半年就不租了，而且這個信息高女士還是從中介那里獲知的。

高女士說：“我當(dāng)時說咱們簽一年吧，畢竟大家不熟悉，一下簽兩年怕出現(xiàn)什么問題。這個人就是非要簽兩年，中介也說那就簽兩年，反正省事，我就簽了兩年的。”

記者：“簽的是三方合同?”

高女士說：“對，反正是當(dāng)時中介費我是全給他了，兩年的。”

記者：“兩年多少錢?”

高女士說：“住戶沒給，一分錢沒給，中介費全部都是我來承擔(dān)的，一萬二，他當(dāng)時講的叫我承擔(dān)，我也搞不明白到底是誰承擔(dān)好，我給他以后，他給我寫了個單子。”

記者：“這個合同里面有沒有談到大概什么時候給您支付這個租金?”

高女士說：“押一付三。”

記者：“每三個月給您打一次是吧?”

高女士說：“對，我們合同剛簽完以后，他就應(yīng)該給我付款，要付押金，當(dāng)時他就很……，我就感覺很不順當(dāng)，后來我跟那個中介說你們這個客戶靠不靠譜?在再三追問下才付給的我。第一個季度他給我打來了，但第二次的時候，之前我提醒過他就沒回復(fù)。后來過了10天還是沒回，我又給他發(fā)了好多信息。他錢也不打了，也不給我回音了，打電話通了就是不接，我就找中介，后來他說他去聯(lián)系，也聯(lián)系了很久，說人在國外，我說在國外能打通?打通了他怎么知道是我?我說那你得催他，問他是怎么想的。大約過了接近20天了吧，說可能他不想租了。”

后來，房主擔(dān)心租客房租未付清就要搬離，就讓物管幫忙攔截，但隔天發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)已搬空，后來討回房租但房主上萬元中介費打了水漂。

高女士說：“后來他跟我說不租了，我心里才毛了，您這是中介嘛!我就趕緊去了，結(jié)果我到物業(yè)說他要跑，欠了我很多費用。我去那天跟物業(yè)講了以后，物業(yè)也都記下來了，他還跟我說阿姨你放心，他出不去。但第二天我不放心，又去了以后，帶中介和那個管家我們?nèi)齻€人一起去，再一看門都開著，有兩個人在那里坐著，是北京投資基金有限公司里邊的一個司機和一個辦公室人員，把東西剛剛搬完，等著把鑰匙交給我的，說他正要給我打電話，我說你們都搬走了，給我打什么電話?他說得交鑰匙。這管家趕緊下去問到底從哪里走的，后來一了解，是從地庫走的，那個司機和那個人我就沒讓他走，我說那你不能走了，要是不付這個錢，走到哪里我就跟到哪里，他說我們是干活兒的，那個司機給他打電話了，他給我打了一部分錢，中介費他沒給我。”

房主這個時候又轉(zhuǎn)回身來跟中介進行溝通，要對方退還部分的中介費，但這個時候中介指著合同說，合同上寫得很清楚，一旦發(fā)生這類糾紛，違約部分都是都由租客承擔(dān)的。

高女士說：“中介說合同上關(guān)于這一條是這樣寫的：第八條：乙方要求提前解除合同，必須得提前30天提前通知甲方。他沒通知。再有就是：乙方所交的保證金不退，保證金屬于違約金，且應(yīng)該按照未租滿期的比例補償甲方。他把責(zé)任都推給乙方，我就找趙經(jīng)理，趙經(jīng)理說得非常好，說你把這個合同拿回來，說要跟他打官司，后來也不了了之了。”

已經(jīng)60多歲的高阿姨，對房屋租賃方面等法律知識不太了解，中介費要不回來后，她覺得物業(yè)答應(yīng)攔截租客，但沒攔截住，存在管理過失，也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，于是，她開始以不交物業(yè)費的方式來維權(quán)。

高女士說：“我錢上的損失不是很大，但這個做法我覺得非?？蓺?。就是后來他說他沒有責(zé)任，我說那責(zé)任是誰的?他始終就說，那全部責(zé)任都是客戶的，我說他要不違約沒有這么多問題，他是主要責(zé)任。”

記者說：“您覺得承擔(dān)什么責(zé)任?”

高女士說：“一個是承擔(dān)點責(zé)任，一個是道歉是可以的吧，反正我是很生氣，我每個季度都要去交物業(yè)費的，當(dāng)時他沒答復(fù)，沒答復(fù)我就沒交。”

房主一直沒交物業(yè)費后，近日，物業(yè)關(guān)停了新租客的水和電，租客聯(lián)系到高女士，詢問解決辦法。記者昨天聯(lián)系了這家物業(yè)公司，物業(yè)答復(fù)目前沒有關(guān)停水電，并答復(fù)物業(yè)是替中介和違約租客背了黑鍋。

物業(yè)說：“這樣，因為我們這是一個公寓，她后來跟我們說讓我們盯著這個，因為我們是物業(yè)，首先我們也不是警察，不可能24小時盯著這個人。其二，因為他是從電梯直接一下到地庫取車，我們也不可能24小時盯著他進出，拿東西，搬東西。因為他拎個電腦包或者拎個什么就走了，他本身就是一個簡單的租客。所以，可能我們會有監(jiān)控探頭，但因為我們這個樓里有些客戶是不允許把這個監(jiān)控探頭對著他們的門口、對著通道的，我們這個探頭只能照到電梯，也不可能照著房間。他要拿東西走，我們說白了，有時候上去看有沒有人，這個租戶也不可能一直在家，我們也不可能24小時派一個人在他門口盯著他，并不是這人在家我們在這兒看著他不讓他走或者怎么著，他就是一個普通的租客。再說了，我們也沒有執(zhí)法權(quán)，即便真是面對面碰上他往外搬東西，我們也只能說對不起先生，您這個費用還沒有跟業(yè)主結(jié)清，您看您是否跟業(yè)主聯(lián)系一下，我們能做的也僅此而已，不可能像警察說你不能走，絕對做不到這一點。”

關(guān)于此話題，北京市律師協(xié)會消費者權(quán)益法律專業(yè)委員會主任蘆云和北京潮陽律師事務(wù)所律師胡鋼共同進行了分析和探討。

經(jīng)濟之聲：拒交物業(yè)費是不是維護自己權(quán)益的一種方式?而高女士所碰到的問題中，物業(yè)是不是應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?

胡鋼：“從總體上來說，本案中物業(yè)公司恐怕沒有這種法定的或者約定的必須看護或是照顧好相關(guān)家具，或者阻止某名租客離開的相關(guān)義務(wù)或者責(zé)任。消費者把糾紛中的矛盾對象指向了物業(yè)公司，乃至后期又以不交物業(yè)費作為一種表達的方式，不是非常值得贊賞的做法。本案中比較清楚的是承租人違約了，沒有按照合同的約定住滿兩年或者一年，可能半年就離開了，最大的違約方或者應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任的一方就是租戶，承租人。房主應(yīng)該去找承租人追究其法律責(zé)任。而相關(guān)的房地產(chǎn)中介公司在簽訂合同后長達半年的時間，無法預(yù)計到這個租客會提前解除合同或者實際不履行合同，除非有證據(jù)證明這個房屋中介公司和這名租客有共謀關(guān)系，否則，房屋中介公司是不承擔(dān)法律責(zé)任的。

對于物業(yè)公司而言，如果沒有明確的合同和法律上的義務(wù)，它也是沒有明確的法律責(zé)任的，同時物業(yè)費很大一部分不僅用于每名業(yè)主的套內(nèi)面積、自己直接使用的面積，還有很大一部分是用于公共設(shè)施、公共場所的正常維護、運營、維修。如果業(yè)主都以不交物業(yè)費來主張自己的權(quán)利，小區(qū)就變會成垃圾的小區(qū)，一個“死”的小區(qū)。從這個角度來說，從公共治理來看，拒交物業(yè)費對公共利益不是一種好的、正確的選擇。”

經(jīng)濟之聲：高女士面對目前這樣的情況，到底應(yīng)該怎么做才能把自己的損失減少到最小?

蘆云說：“就這個案件而言，高女士已經(jīng)要回了房租，而目前的損失就是中介費這一塊。關(guān)于中介費的問題，要區(qū)分情況，如果中介知道當(dāng)時承租人的這種情況而沒有告訴高女士，這種情況下中介應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，但僅限于是相應(yīng)的責(zé)任。但如果中介克盡職守地完成了居間服務(wù)，且對其所知曉的情況都已經(jīng)盡到了審核、告知義務(wù)，在這種情況下，只是單純的承租人的違約，中介可能就不需要承擔(dān)過多的責(zé)任了。所以，這個問題的關(guān)鍵在于合同雙方之間的關(guān)系，現(xiàn)在明顯是承租人違約了，高女士應(yīng)該通過法律途徑、通過訴訟或者通過發(fā)一些相關(guān)的退款函或者征信函等方式，追究承租人的違約責(zé)任。一碼歸一碼，不能把責(zé)任扣到物業(yè)的頭上，也不能影響到第二個租客的正常生活。”

經(jīng)濟之聲：中介費還有沒有可能要回來呢?

蘆云說：“關(guān)于中介費，如果中介有一些隱瞞、瑕疵沒有告知出租人或者沒有盡到相應(yīng)審核的義務(wù)，可能需要承擔(dān)一些相應(yīng)的責(zé)任。但目前來看的信息里沒有表明中介公司有一些應(yīng)盡而未盡的責(zé)任，所以，如果居間合同已經(jīng)完成了，中介費也已經(jīng)交付了，單純因為承租人的原因?qū)е潞贤荒苈男辛?，中介方是沒有責(zé)任的。”

經(jīng)濟之聲：居間合同變成了廢紙一張，為什么會出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象?

胡鋼說：“房產(chǎn)中介在經(jīng)濟社會中應(yīng)該是起到了很大的作用，但同時，現(xiàn)在相關(guān)的房屋租賃糾紛比較多，也體現(xiàn)了整個市場還是處于比較草莽的時代，需要不斷競爭的環(huán)境。很要命的一點是現(xiàn)在相關(guān)的違約方不誠信的成本是比較低的，很多不誠信的租客、房主或是中介，違約了也沒有付出應(yīng)有的成本。所以，在這些方面，我國正在加強有關(guān)信用體系的建設(shè)，未來在這一方面會有重要的突破口。同時，市場監(jiān)管也是有一些瑕疵的，以前，恐怕工商、建設(shè)等有關(guān)部門對到底由誰監(jiān)管房屋中介是存在一些重疊或是缺失的。未來，要有一種協(xié)同監(jiān)管的理念，要進一步加強消費保護，實現(xiàn)社會共治的格局。”