簽定合同后賣家變卦拒售房屋 買家一怒之下將其告上法庭

雙方簽定房屋買賣合同后，賣家變卦拒絕出售房屋，買家一怒之下將其告上法庭。近日，湖北省武漢市洪山區(qū)人民法院一審判決，賣家加倍返還買家定金，共計6萬元。

事情是這樣的：2016年3月，消費者李先生在一中介公司看中一套90平方米的二手房。同月30日，李先生和賣家徐女士及中介簽訂了買賣合同和中介合同，約定房款為60萬元。當(dāng)天，李先生向徐女士支付購房定金3萬元。但在隨后辦理貸款時，由于徐女士不配合，致使李先生無法辦理貸款審批手續(xù)。徐女士明確表示，不再繼續(xù)履行合同。李先生認(rèn)為賣家徐女士故意違約，導(dǎo)致自己錯過最佳購房時機(jī)，后來房價上漲，他的損失應(yīng)由賣家承擔(dān)。

去年的5月3號李先生把徐女士告上法庭，在法庭上徐女士覺得自己很冤枉，她說自己被中介誤導(dǎo)，導(dǎo)致房子以低于市場20%的價格被掛出，所以才要解除合同，而且她沒有與原告繼續(xù)履約，因此對房價上漲原告帶來的損失不予賠償。

北京市律師協(xié)會消費者權(quán)益法律專業(yè)委員會主任蘆云做客直播間就相關(guān)話題做出解讀并支招依法維權(quán)。

經(jīng)濟(jì)之聲：房屋買賣合同是雙方真實意愿的體現(xiàn)，是否是具有法律效力的？

蘆云：“是的，房屋買賣合同首先是在當(dāng)事人雙方自愿協(xié)商一致基礎(chǔ)上簽訂的，但是在房屋買賣合同中有一個比較特別的地方，即往往會有一個居間的合同。這個案件中，作為賣方來講，她可能覺得自己冤，因為覺得被中介誤導(dǎo)了，所以出售價格比較低。而買方覺得既然簽訂了合同，就要按照這個合同履行。所以核心問題就是中介的表達(dá)和宣傳以及其提供服務(wù)的過程中，他們的做法是否規(guī)范，是否按照誠實信用的原則向買方和賣方達(dá)成一個中介居間的服務(wù)，如果合同已經(jīng)簽署，就應(yīng)當(dāng)按照這個合同去履行。

另外，在商品房買賣合同中還有一個問題需要注意，即一般以網(wǎng)簽備案的這份合同為主，消費者在房屋買賣合同中至少會面臨三份合同，一是居間服務(wù)合同，二是草簽的房屋購買合同，另外一個就是最終在網(wǎng)上網(wǎng)簽的房屋買賣合同。”

經(jīng)濟(jì)之聲：在法庭上徐女士覺得自己挺冤，說自己被中介誤導(dǎo)，導(dǎo)致房子是低于市場價格20%的價錢掛出，所以她要解除合同。但如果這已經(jīng)被簽在合同里了，徐女士目前的這種不配合買方的行為是不是屬于違約行為？

蘆云：“既然合同已經(jīng)簽署了，就應(yīng)當(dāng)按照合同約定去履行。當(dāng)然，這其中有一個因素就是中介的誤導(dǎo)，導(dǎo)致徐女士有了20%的價格上的損失，徐女士應(yīng)當(dāng)向中介去追究相應(yīng)的責(zé)任。另外，作為房屋的買方或是賣方，在進(jìn)行簽訂合同的時候還是需要對自己房屋的價值有一個客觀的判斷。如果確實因為中介的誤導(dǎo)造成損失，按照《合同法》，也可以對這個合同進(jìn)行一個相應(yīng)的變更和撤銷。”

經(jīng)濟(jì)之聲：沒有再跟原告繼續(xù)履約，對房價上漲給原告李先生帶來的損失，徐女士是否需要承擔(dān)責(zé)任，還是這個責(zé)任該由中介進(jìn)行承擔(dān)？

蘆云：“房價上漲的損失往往被定義為間接性損失，合同一般只是賠償實際損失，包括違約金、損害賠償金，對于房價上漲所造成的這部分損失在司法實踐中無特別情況一般不予支持。

本案例中，中介在提供中介服務(wù)的時候，有些內(nèi)容可能在合同文本的表述上與在其跟雙方的表述上并沒有非常確定，對于直接損失，中介應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”

湖北省武漢市洪山區(qū)人民法院一審判決的結(jié)果是，房屋買賣合同是雙方真實意愿的體現(xiàn)，具有法律效力，但是被告明確表示不愿履行合同，故原告關(guān)于解除合同的請求法院予以支持。由于被告的行為屬根本性違約，法院判決其對原告李先生加倍返還定金共計6萬元。

經(jīng)濟(jì)之聲：對于二手房交易，哪些事項是需要消費者一定要注意的？”

蘆云：“二手房交易確實存在很多隱蔽的貓膩，在進(jìn)行二手房交易時，首先，對于買方房屋的主體產(chǎn)權(quán)性質(zhì)要進(jìn)行確定，比如有無糾紛，是共有還是單獨所有，有沒有相應(yīng)的權(quán)屬登記。第二，對于買方來講，往往在買房子的時候可能只能看到表面的一些情況或者坐落的情況，對于房屋的管線等方面要在合同有一個明確的約定。第三，賣方需要考察買方的資質(zhì)情況，有的買方會比如借名買房，或者在辦理貸款進(jìn)行到一半的時候發(fā)現(xiàn)貸款辦不了了。第四，促成雙方交易達(dá)成的一個核心還是居間合同，要對居間服務(wù)的提供者有一個充分的考量，并且在雙方磋商的過程中要求具體的業(yè)務(wù)員提供相應(yīng)如實的表述和材料，比如房產(chǎn)證、合同等。

此外，無論是買方還是賣方，在交易之初可以咨詢一下房屋買賣方面的專業(yè)人士去考察一下大概的法律風(fēng)險，特別是對于交房還有交付款的等具體的情節(jié)要在合同中進(jìn)行明確約定。”