小區(qū)停車收費雙重標(biāo)準(zhǔn) 專家：要優(yōu)先保障業(yè)主停車權(quán)利

小區(qū)內(nèi)車位少，停車難，收費貴是很多人頭疼的問題。而小區(qū)的停車管理標(biāo)準(zhǔn)不一、管理混亂更是很多住宅小區(qū)存在的問題。此外，小區(qū)內(nèi)除了業(yè)主之外，租戶如何停車？停車是否收費？應(yīng)該如何收費也存在一定的爭議。

北京的韓先生反映自己租住的朝陽區(qū)天泰新房苑小區(qū)對租戶征收一年600元的車位管理費，只有繳納了這筆費用，自己的車才能進入小區(qū)停車。

韓先生說：“我住這個小區(qū)挺長時間了，租住在這。2015年小區(qū)安了一個車進出的閘，然后要求租戶和業(yè)主去辦理門禁。2015年是業(yè)主免費，租戶每年一輛車600塊錢。當(dāng)時我們也跟物業(yè)反映過，后來物業(yè)說他沒有辦法，只能這么辦，大家就交了錢。2016年我們再去續(xù)的時候就沒有收費，可能是有人反映過。今年我們到期又去續(xù)，然后6月份門禁就進不去了。保安說你這個要升級，我說具體怎么升級呢？他說你去問那個物業(yè)。物業(yè)說你這個要收費，所謂升級就是要收費，就是600塊錢一年一輛車。”

令人不解的是，這個小區(qū)本身并沒有地下車庫，地面也沒有固定的車位。繳納的這筆費用實際上并不是停車費，而是叫做占位費。也就是說，如果車主回到小區(qū)的時間比較晚，往往就會沒有地方停車，而需要停在小區(qū)外面的馬路上。韓先生認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)本身并沒有固定車位，而業(yè)主也沒有購買車位，自己雖然是租房戶，但是應(yīng)該和業(yè)主享受相同的停車權(quán)利。如果這筆管理費只是向租戶征收，而不向業(yè)主征收，有點不太合理。

韓先生認(rèn)為，盡管一年600元的管理費用并不很高，但是小區(qū)的車位管理是否應(yīng)該統(tǒng)一進行。如果要征收，可以業(yè)主和租戶統(tǒng)一征收。即使是業(yè)主少交一部分，他認(rèn)為也是合理的。但是現(xiàn)在是只向租戶征收的情況，他認(rèn)為存在歧視性收費。

韓先生表示，小區(qū)內(nèi)的一些業(yè)主本身也有兩三輛車，如果一律不收費的話，其他只有一輛車的車主自然沒有地方停車了。這也是對租戶停車權(quán)利的一種侵占。

如果租戶不繳納這筆費用，會怎么樣呢？韓先生說，他咨詢了物業(yè)，如果不繳納這筆管理費。那么只能停在小區(qū)的外面，平時接送孩子會很不方便。此外，韓先生還認(rèn)為，這筆管理費用即使交了，也并不像那種正規(guī)的收費停車場一樣，對于車輛的安全給予保障。實際上他只是繳納了600塊錢，買了一個進入小區(qū)的資格而已。

記者隨后聯(lián)系了韓先生所在的朝陽區(qū)某小區(qū)物業(yè)，對方的回復(fù)是，小區(qū)目前還是要優(yōu)先業(yè)主的停車權(quán)利的。所以租戶需要繳納這筆費用。因為很多外來的車輛停到小區(qū)里面，導(dǎo)致小區(qū)車位緊張。當(dāng)記者詢問這筆收費是否合理的時候，對方的回應(yīng)態(tài)度非常的強硬。以下為采訪錄音：

天泰物業(yè)：“您好，天泰物業(yè)。”

記者：“我這邊是中央人民廣播電臺。你們小區(qū)的租戶給我們打來電話反映這樣一個問題，他從2014年租住到現(xiàn)在，當(dāng)時被收取過一年600元的停車費。”

天泰物業(yè)：“我們收的不是停車費，我們收的是占地管理費。”

記者：“占地管理費？那這個費用為什么只收租戶的不收業(yè)主的呢？”

天泰物業(yè)：“我們這是對本小區(qū)業(yè)主的一個優(yōu)惠。因為現(xiàn)在小區(qū)里根本就沒有停車位，好多外邊的車都停在我們這里，車現(xiàn)在根本就沒地停。”

記者：“租戶也是住在小區(qū)內(nèi)的。這個費用只向租戶征收是吧？不向業(yè)主收。”

天泰物業(yè)：“對。”

記者：“如果不繳納這個費用呢？”

天泰物業(yè)：“不繳納車就擱在咱們小區(qū)外面。”

記者：“就是不讓進入小區(qū)了是嗎？”

天泰物業(yè)：“比如說拉東西什么的可以進。您是哪的呀？”

記者：“我們是中央人民廣播電臺的一檔消費維權(quán)節(jié)目叫《天天315》”

天泰物業(yè)：“我認(rèn)為我們這種問題好像不歸您那部門解決吧。”

類似韓先生這樣的例子還有很多。在目前很多的一線大城市，外來人口比較多，很多人都會租住房子。租戶停車應(yīng)該怎么管理也是很多物業(yè)公司需要去解決的問題。有律師認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)的公共地區(qū)是全小區(qū)業(yè)主共同所有，如何收取管理費用，或者如何收取停車費，需要所有小區(qū)業(yè)主共同商議來定。如果對租戶征收費用，也應(yīng)該保障租戶繳費之后的停車權(quán)利。

上海市普陀區(qū)新湖明珠城小區(qū)實行“一車一證”停車方案引發(fā)關(guān)注。小區(qū)首先由居委會牽頭，聯(lián)合物業(yè)召開了兩場關(guān)于停車問題的聽證會。經(jīng)過1個多月意見征詢，最終，業(yè)主的同意率達(dá)到了92.4%。對小區(qū)的地下車位和地面車位均制定不同的通行證。此外，對于租戶停車，小區(qū)也有專門的考慮。小區(qū)最新制定的停車管理辦法規(guī)定，業(yè)主將其房屋出租，租客如果需要辦理機動車輛通行證的，經(jīng)業(yè)主本人同意后陪同至物業(yè)辦理，辦理時房東需要攜帶房產(chǎn)證，租客除了身份證、駕駛證、行駛證外，還需提供一張租賃合同，而且每戶租戶只能辦理一張通行證，期限一年，如中途退租或續(xù)租需業(yè)主至物業(yè)說明，租賃人取得車輛通行證后，原業(yè)主的車輛進入小區(qū)按臨時訪客車輛收費。

針對有幾輛車的業(yè)主，小區(qū)物業(yè)主要利用經(jīng)濟杠桿進行調(diào)節(jié)。擁有車多的，自然繳納的費用也就越高。對于外來車輛，小區(qū)的管理則按照計時停車的原則。進入小區(qū)的車輛一律列為“臨時訪客車輛”，實行計時收費。在晚上9點以后，如果小區(qū)地面車位已滿，就會謝絕臨時訪客車輛進入。

以上這個案例是否對于小區(qū)內(nèi)停車的管理更加規(guī)范合理？小區(qū)內(nèi)停車收費到底應(yīng)該怎么來收？關(guān)于這一話題，北京啟蘊邦律師事務(wù)所律師胡曉以及北京安理律師事務(wù)所律師包華作出了分析與解讀。

經(jīng)濟之聲：如果是租戶，那么從2015年開始需繳納每年600元的停車管理費，又叫做“占位費”；如果是業(yè)主，“占位費”則不需要上繳。您認(rèn)為這合理嗎？

包華：“停車收費是小區(qū)內(nèi)公共資源分配的事項之一。我國法律規(guī)定，有關(guān)小區(qū)租戶事務(wù)的管理權(quán)是全體業(yè)主，所以，全體業(yè)主可以制定相應(yīng)的內(nèi)容。同時，小區(qū)停車目前的收費標(biāo)準(zhǔn)和收費方式是市場協(xié)商的價格，我國價格主管部門并不做進一步的強化要求，所以，小區(qū)業(yè)主出于提高自己小區(qū)車位使用效率以及保障居民權(quán)益的目的，將車位的收費進行差異化管理，這本身并沒有違反法律的規(guī)定。相反，這可能還會產(chǎn)生更好、更積極的效果。

那么，對于征收租戶每年600元車位管理費的情況，我認(rèn)為如果是在此小區(qū)車位配比狀態(tài)一致的前提下，這完全沒有問題。”

經(jīng)濟之聲：也就是說，您認(rèn)為在平等的情況下，應(yīng)優(yōu)先保證業(yè)主的權(quán)利，然后才是租戶的權(quán)利，是這樣嗎？

包華：“當(dāng)然，法律規(guī)定在使用公共劃定綠地來停放車輛時，首先應(yīng)滿足業(yè)主的需要，業(yè)主的需求是第一位的，在業(yè)主需要滿足的基礎(chǔ)上才能滿足其他人員的停放需要，這二者間在法律上是有區(qū)別的。”

經(jīng)濟之聲：如果說租戶要收取管理費，但是業(yè)主免費，那么，這個差別化的收費是否合理？

包華：“租賃是承租人取得了房屋的租賃權(quán)，此項權(quán)利是客觀、真實的，也是受到法律保護的。但是，小區(qū)業(yè)主不僅僅擁有房屋本身的使用權(quán)，還有對公共區(qū)域、公共設(shè)施以及設(shè)備的管理權(quán)和決定權(quán)，此項權(quán)利并沒有因為租賃合同的簽署和執(zhí)行而轉(zhuǎn)讓給承租人，承租人還是沒有此項權(quán)利的。所以，在法律上，產(chǎn)權(quán)人和使用權(quán)人兩者之間有一個天然的分界，權(quán)屬不一樣，那么，權(quán)能就不一樣。所以，如果業(yè)主制定了相關(guān)的管理規(guī)范和規(guī)章制度，使用人就必須要遵守。那么，在承租房屋時，承租人首先要關(guān)注目標(biāo)小區(qū)的規(guī)章制度和管理規(guī)范是否適合自己。”

經(jīng)濟之聲：關(guān)于上海市某小區(qū)對于停車收費的管理方案。您認(rèn)為是否相對合理些？

胡曉：“我認(rèn)為上海這個小區(qū)的方案是值得借鑒的。不管從程序還是制度方面看，各方的利益都達(dá)到了相對平衡的狀態(tài)。同時，相關(guān)的管理條例實施以來，有的小區(qū)成效顯著，不僅成立了業(yè)主大會，也有業(yè)委會來積極地推動相關(guān)細(xì)則的實施。”

經(jīng)濟之聲：您認(rèn)為，對于租戶的停車收費，應(yīng)該怎樣才更加合理？

包華：“首先，停車管理本身是小區(qū)的公共事務(wù)，相關(guān)的規(guī)則應(yīng)該由權(quán)利人召開會議來決定，所以實現(xiàn)業(yè)主互通是第一步；其次，在業(yè)主作出決定前會有一個執(zhí)行方案的草案，這影響到了每一個業(yè)主的權(quán)利，比如某一環(huán)節(jié)設(shè)定不好，那么承租人意見會很大，房屋就出租不出去。在這種情況下，每位業(yè)主在投票之前都進行充分討論和溝通；再者，在執(zhí)行的過程中，方案應(yīng)根據(jù)新發(fā)生的情況進行適時的調(diào)整和補充，在實踐中更好的解決問題。這樣的話，小區(qū)的管理制度才能保持合理、平衡的狀態(tài)。”