入住小區(qū)數(shù)年后用的仍是前期物業(yè)合同 發(fā)生糾紛難維權(quán)

據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報道，前期物業(yè)服務(wù)合同，是指由建設(shè)單位和建設(shè)單位委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議。這份前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人不僅涉及到建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也涉及到業(yè)主，所以不少人認(rèn)為，在業(yè)主正式入住后,在繳納物業(yè)費(fèi)前，物業(yè)公司還應(yīng)該和業(yè)主簽定一份正式的物業(yè)服務(wù)合同。但不少小區(qū)的現(xiàn)狀是，業(yè)主入住很長時間以后，或者是發(fā)生糾紛的時候才發(fā)現(xiàn)，自己和物業(yè)公司之間沒有簽訂過正式的物業(yè)服務(wù)合同，最終只能受制于一份價格及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容都不明確的前期物業(yè)服務(wù)合同。

那么，開發(fā)商訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主是否有約束力？前期物業(yè)服務(wù)合同的法律效力延續(xù)到何時? 老舊小區(qū)業(yè)主從入住至今，從沒簽過正式物業(yè)服務(wù)合同，發(fā)生糾紛如何維權(quán)？

北京匯福軒小區(qū)業(yè)主簡女士介紹，從業(yè)主們2000年入住至今，開發(fā)商更換了三任物業(yè)管理企業(yè)，但小區(qū)業(yè)主用的還是當(dāng)年開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同。

簡女士說：“開始是由北京國廣物業(yè)管理有限公司管理物業(yè)，這是開發(fā)商定的，購合同里第10條約定，由北京陽光房地產(chǎn)公司來指定北京國廣物業(yè)公司來管理物業(yè)，后來物業(yè)管理轉(zhuǎn)為福地。2003年7月1日，在合同什么都沒有，大家完全不知情的情況下，就轉(zhuǎn)由北京安匯物業(yè)管理有限責(zé)任公司接管物業(yè)了，一直到2013年10月2日我成立業(yè)主大會時才知道的這些。”

簡女士告訴記者，北京安匯物業(yè)接管小區(qū)后，在物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)的情況下，還隨意漲物業(yè)費(fèi)，不少業(yè)主都對安匯物業(yè)的做法不滿。

簡女士說：“比如電梯的問題，找私人檢測，不正規(guī)；另外，衛(wèi)生不合格，我們對180戶都進(jìn)行了調(diào)查，都說服務(wù)沒有達(dá)標(biāo)。還有物業(yè)給樓上試暖氣的時候，把我家墻體泡了，說修復(fù)也沒來修。她是三級服務(wù)的企業(yè)，是應(yīng)該達(dá)到一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，按照一級他沒有達(dá)到，收費(fèi)之前是1.5毛多，由其接管后變成了1.83元。也沒公示過，不知道按什么標(biāo)準(zhǔn)收取的”

在剛才的錄音中，簡女士提到，家中墻體被暖氣漏水浸泡問題，據(jù)簡女士的愛人張先生介紹，當(dāng)時安匯物業(yè)負(fù)責(zé)1號樓的暖氣維修，2004年10月在試水時，樓上跑水，造成她家臥室墻體被浸泡，安匯物業(yè)的負(fù)責(zé)人肖如海當(dāng)時到現(xiàn)場勘驗，并同意修復(fù)，但是后來一直沒人再上門修復(fù)墻體。從這之后，他們家就開始拒交物業(yè)費(fèi)，哪料在這之后，物業(yè)公司不但不重視墻體修復(fù)問題，反而還將他們告上法庭。后來更讓他們意外的是，最終物業(yè)公司還勝訴了。

補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)后，簡女士要求安匯物業(yè)，提供物業(yè)費(fèi)收費(fèi)明細(xì)表，對方稱有明細(xì)表，但一直沒有提供。在這之后，簡女士和家人又將物業(yè)公司告上法庭。簡女士的愛人張先生介紹，他們起訴物業(yè)，起因是物業(yè)討要物業(yè)費(fèi)時，曾在法庭上出示出示過一份《匯福軒住宅樓前期物業(yè)服務(wù)合同》，這份合同沒寫簽訂時間也沒業(yè)主簽字，業(yè)主甚至從沒有見過這個合同。這份合同上，也沒有寫明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。他們認(rèn)為物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)公司提供的服務(wù)明顯質(zhì)價不符，由于以上原因，他們還認(rèn)為這份合同無效，所以就又將物業(yè)告上法庭。

張先生說：“安匯物業(yè)拿出的前期物業(yè)服務(wù)合同是開發(fā)商跟他們簽訂的，沒有寫明簽約的日期，也沒有明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。而且，合同第七條、第八條規(guī)定把地面的停車場以及地下一層委托他們來經(jīng)營，這都侵害了業(yè)主的權(quán)益，因為地下一層原來的規(guī)劃設(shè)計是自行車庫，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，所以我認(rèn)為這合同是無效的。再者，前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理條例是2003年才實(shí)施的，小區(qū)入住時間是2000年，怎么會有前期物業(yè)服務(wù)合同的概念？我認(rèn)為這就是虛假合同，實(shí)際是為了物業(yè)管理條例實(shí)施后，主管部門便于規(guī)范管理，所以備案了前期物業(yè)服務(wù)合同。”

業(yè)主認(rèn)為合同無效，但起訴后，法院一審判決認(rèn)定合同有效。目前簡女士正在為二審開庭做準(zhǔn)備。

據(jù)簡女士介紹，在她和安匯物業(yè)打官司的過程中，這家物業(yè)公司，已經(jīng)被換掉了，但是讓人頭痛的是，這家物業(yè)公司雖被換掉，卻仍在管理著小區(qū)的停車場和大門。

簡女士說：“安匯物業(yè)在2014年12月31日就撤出了，我們成立委員會，街道又給聘請了一個新的物業(yè)，然后跟業(yè)主委員會簽訂了合同。但是，安匯物業(yè)還在這院里，停車場經(jīng)常不讓進(jìn)出，2016年小年開始，我們1號樓的親屬都進(jìn)不了院，地上停車場也歸他管，我們的車輛進(jìn)出必須經(jīng)過安匯物業(yè)的登記。”

記者：“他為什么能在門口攔截業(yè)主呢？”

簡女士：“2號樓是他們的宿舍，在門口，我們1號樓在里面，是商業(yè)樓。我們要經(jīng)過二號樓，受他管制，極不方便。”

業(yè)主簡女士向記者提供了法院判決書，前期物業(yè)合同復(fù)印件，小區(qū)圖紙等證據(jù)資料。

為什么業(yè)主入住小區(qū)十幾年后，用的還是當(dāng)年開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同？記者撥通北京安匯物業(yè)公司的聯(lián)系電話，后來輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到公司法人劉先生，劉先生答復(fù)記者，大部分小區(qū)都沒有業(yè)委會，沒有業(yè)委會的小區(qū)，用的都是開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同。

劉先生表示：“和業(yè)主簽訂合同首先得有業(yè)委會才能簽，沒有業(yè)委會就沒有主體，現(xiàn)在大部分小區(qū)都沒有業(yè)委會，執(zhí)行的都是前期物業(yè)合同，只有確立業(yè)委會后，才能有主體來招聘物業(yè)公司。這小區(qū)比較特殊，特殊在哪兒？嚴(yán)格意義上來講，業(yè)委會不合法，不合規(guī)。北京市物業(yè)管理條例和建設(shè)部的管理辦法都有明確規(guī)定：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)委會，他一棟樓成立一個業(yè)委會從根本上來講，是不合規(guī)的，業(yè)委會的成立是有前提條件的。”

記者：“您的意思就是說沒有成立業(yè)委會，物業(yè)就不再和業(yè)主簽訂正式的物業(yè)合同，等于說一直用前期物業(yè)服務(wù)合同。”

劉先生：“是這樣的。不過，賣房之后換了新業(yè)主，那我們就單獨(dú)簽訂物業(yè)合同。但是，老業(yè)主沒有單獨(dú)簽訂，因為之前是有協(xié)議的，沒這個必要。其次，他沒有業(yè)委會，怎么簽訂？不僅是老舊小區(qū)，新小區(qū)基本上也都是這樣的，如果沒有成立業(yè)委會的話，用的就是前期物業(yè)服務(wù)合同。

同時，對于大門和停車位的問題，劉先生答復(fù)，這個小區(qū)特殊一些，是兩個物業(yè)公司在管一個小區(qū)，1號樓的物業(yè)由一個物業(yè)公司在管理，大門和地上停車位確實(shí)是由安匯物業(yè)負(fù)責(zé)管理。

劉先生說：“什么是公共的呢？首先是以用地紅線，以產(chǎn)權(quán)為主，如果是住宅小區(qū)內(nèi)部的，那肯定是與業(yè)主共有，但如果是我們辦公區(qū)院內(nèi)的，則屬于產(chǎn)權(quán)單位，那就歸產(chǎn)權(quán)單位所有，目前來講，我們跟1號樓沒有關(guān)系。”

問及地上停車區(qū)域跟一號樓是否有關(guān)系，劉先生回答說：“我們兩家走一個門，他們的物業(yè)會給我們一個清單，比方說這有50個停車位，就會把50個車牌號給我們，我們就讓隨便進(jìn)出。我們兩個樓是一個物業(yè)管理區(qū)域，是一個院，他們不讓我們管了，我們也就不管了。但是，因為這個小區(qū)只有一個大門，他們物業(yè)公司和我們簽的協(xié)議就是由我們來管大門，雙方有合同關(guān)系。”

提及業(yè)主所說現(xiàn)在進(jìn)入小區(qū)會存在攔截車輛等問題，劉先生表示：“我們是企業(yè)，我不是個人，所以肯定會實(shí)事求是地去講這個問題。首先，我們是國有企業(yè)，2號樓是我們職工的宿舍，房改房是由企業(yè)負(fù)責(zé)。其次，不讓進(jìn)小區(qū)的問題是不存在的，為什么？原來小區(qū)是隨便進(jìn)，現(xiàn)在是小區(qū)車輛必須有車位證，沒有車位就需要進(jìn)行臨時登記，找人后，也會讓進(jìn)去。”

開發(fā)商訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主是否有約束力？ 前期物業(yè)服務(wù)合同的法律效力延續(xù)到何時?老舊小區(qū)業(yè)主從入住至今，從沒簽定過正式物業(yè)服務(wù)合同，發(fā)生糾紛如何維權(quán)？北京匯佳律師事務(wù)所主任律師邱寶昌以及物業(yè)維權(quán)專家陳鳳山共同就案例相關(guān)的話題做出分析解讀。

經(jīng)濟(jì)之聲：上述安匯物業(yè)法人提到，在沒有業(yè)委會的小區(qū)用的都是開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同是由開發(fā)商和物業(yè)公司商議簽訂的，業(yè)主并沒有參與。前期物業(yè)服務(wù)合同到底是一份什么樣的合同，它對每一位業(yè)主有多大的約束力？

陳鳳山：“前期物業(yè)合同對全體業(yè)主都有約束力，這是開發(fā)商的法定權(quán)利。按照國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》，這份合同的約束力到全體業(yè)主成立起來業(yè)主委員會，并且選定新的物業(yè)公司且簽訂合同時才終止。”

經(jīng)濟(jì)之聲：這本案例當(dāng)中，小區(qū)的業(yè)主們認(rèn)為，他們的前期物業(yè)服務(wù)合同是一個虛假合同，是無效的。但是法院一審判決結(jié)果認(rèn)為有效。前期物業(yè)服務(wù)合同有效與否，依據(jù)哪些因素進(jìn)行判斷？

邱寶昌：“按照《物業(yè)管理條例》，前期物業(yè)對全體業(yè)主具有約束力，在業(yè)主委員會成立以后自動失效。但前期物業(yè)開發(fā)商、物業(yè)公司制定的前期物業(yè)合同也不得損害業(yè)主的利益，要遵守相關(guān)的規(guī)定，這是前提。由于前期物業(yè)開發(fā)企業(yè)可以選聘物業(yè)公司，選擇誰？業(yè)主沒有權(quán)利去干預(yù)；物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定由開發(fā)企業(yè)和物業(yè)協(xié)商，但他們必須遵守相關(guān)規(guī)定，不得損害業(yè)主的利益。

這也是業(yè)主和物業(yè)公司及開發(fā)企業(yè)矛盾的根源，因為在物業(yè)合同當(dāng)中，特別是前期物業(yè)合同當(dāng)中，真正的業(yè)主沒有選擇物業(yè)公司的權(quán)利。物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主也沒有權(quán)利，只有服從的義務(wù)。這就造成部分物業(yè)公司不按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)：業(yè)主如果不交費(fèi)，也要承擔(dān)相應(yīng)的敗訴責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同涉及到千家萬戶，所以我認(rèn)為，《物業(yè)管理條例》關(guān)于前期物業(yè)方面應(yīng)該進(jìn)行一些修正。

從本案看，按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，制定的物業(yè)公約要向業(yè)主公示，在開發(fā)商售房前，在簽訂物業(yè)合同時要公示，要讓業(yè)主去簽訂。如果業(yè)主在購房時根本沒有看到前期物業(yè)合同，也沒有看到業(yè)主的臨時公約，我認(rèn)為這個合同對業(yè)主來講是無效的。如果其符合相關(guān)規(guī)定，在業(yè)主購房時又向業(yè)主有所公示，并且業(yè)主簽訂了臨時公約；在業(yè)委會成立之前，這份合同對業(yè)主是有效的。”

陳鳳山：“首先，按照規(guī)定，成立完居委會之后，同時還要選定了一家新的公司，簽訂新的合同后原來的合同，即前期物業(yè)合同才能終止。

其次，我們通常所說的前期合同有兩種情況，一是開發(fā)商在賣房之前選的物業(yè)公司，這時候簽訂的前期合同；第二，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第27條規(guī)定，開發(fā)商不得擅自處分公共用部位、共用設(shè)施的所有權(quán)或使用權(quán)。也就是說在業(yè)主入住之后，已經(jīng)將這些東西移交給了業(yè)主，開發(fā)商不再具備處分權(quán)。從合同法角度講，開發(fā)商再去選公司，違反了合同法第52條第5款當(dāng)中的規(guī)定，等于違反了行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。個人認(rèn)為，法院在沒有充分查明事實(shí)的情況下判定這份合同有效有失公允。”

經(jīng)濟(jì)之聲：一個小區(qū)由兩家物業(yè)公司來管理，一個物業(yè)公司管1號樓的物業(yè)，另外一個公司管大門和地上停車位，這種現(xiàn)象普遍嗎？

陳鳳山：“在小區(qū)沒有成立業(yè)委會的情況下，這種現(xiàn)象有，但不多，成立業(yè)委會之后很多小區(qū)出現(xiàn)這種情況，這種現(xiàn)象不正常，也違法。因為它存有隱患，小區(qū)本身就是多頭管理，無論是對設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)，還是對物業(yè)費(fèi)等的收入劃分都會產(chǎn)生一些影響。

從國務(wù)院條例上來說，確實(shí)是一個物業(yè)管理區(qū)域由一家物業(yè)公司，實(shí)施物業(yè)管理是有這個規(guī)定，但是在這個小區(qū)具體的情況而言；我覺得街道辦在成立業(yè)主委員會的時候，可能存在一些瑕疵。這個小區(qū)是不是存在物業(yè)管理區(qū)域劃分的問題，按照北京市的規(guī)定，開發(fā)商無權(quán)自行劃分，物業(yè)公司對業(yè)委會的合法性，也沒有權(quán)利提出質(zhì)疑，因為對業(yè)委會是否合法，只有街道辦才能夠提出質(zhì)疑，法院來去判定，所以這個小區(qū)現(xiàn)在由于瑕疵導(dǎo)致了一個這種錯位，甚至于可能存在違法情況。”

經(jīng)濟(jì)之聲：什么樣的業(yè)委會是合法的？在成立業(yè)委會時候應(yīng)該遵循什么樣的程序呢？

邱寶昌：“我們物業(yè)管理條例也有明確的規(guī)定，對小區(qū)里如何成立業(yè)主委員會，在街道，在小區(qū)辦的指導(dǎo)下要推選公示一些有公信力的業(yè)主，有熱心的人來成立業(yè)主委員會，來管理小區(qū)的一些事務(wù)。業(yè)主委員會有權(quán)利選聘物業(yè)公司。一旦其成立，原來的合同是否終止、是否繼續(xù)由業(yè)主委員會決定。

關(guān)于成立業(yè)主委員會資質(zhì)的問題，原來很多小區(qū)成立了，但有很多的糾紛，比如不提供名單等等，實(shí)際上北京出現(xiàn)很多的糾紛。

在零幾年的時候，我們北京當(dāng)時成立小區(qū)業(yè)主委員會的不到8%，而現(xiàn)在可能數(shù)量，有的真正成立以后行使權(quán)利的也不多，現(xiàn)在又質(zhì)疑它的合法性的問題。如果它不合法的話，任何人都可以質(zhì)疑。但是怎么去確認(rèn)它，是向小區(qū)辦，向物業(yè)管理的主管部門去要求撤銷還是向法院申請，請求法院來確認(rèn)，這是一個程序上的問題。他如果說沒有按照法院的規(guī)定，按照物業(yè)管理條例，按照物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定成立的，那它就是非法的，它這塊必須有相關(guān)的批復(fù)，有批準(zhǔn)，有一些備案的程序。如果都沒有的話，你業(yè)主就宣布成立一個業(yè)主委員會肯定就是非法的，但是這樣的業(yè)主委員會它也是不能行使權(quán)利的。”

經(jīng)濟(jì)之聲：現(xiàn)在來看，很多城市，很多小區(qū)沒有業(yè)委會或者成立業(yè)委會難度比較大，難在哪里？

陳鳳山：“成立業(yè)委會確實(shí)比較難，小區(qū)業(yè)主通常有三難：第一，成立業(yè)委會難；第二，換物業(yè)公司難；第三，辦理業(yè)委會難。成立業(yè)委會難在，首先，業(yè)主對相關(guān)的法律法規(guī)不了解；其次，業(yè)主們主體行動的意識不充分，不團(tuán)結(jié)。再者，大家都比較消極，比如本案例中小區(qū)的業(yè)主，他們很早就對開發(fā)商中間換物業(yè)公司不滿。但他們到十幾年之后才成立了一個業(yè)委會，而成立這個業(yè)委會還有可能存在一定的程序瑕疵，導(dǎo)致后續(xù)一些問題無法徹底解決。不過，成立業(yè)委會即使再難也有很多小區(qū)都成立了，也就是說，根本不是成立不起來，只要業(yè)主團(tuán)結(jié)就能夠成立起來，關(guān)鍵在于業(yè)主是否愿意積極去推動這件事情。”

經(jīng)濟(jì)之聲：有沒有權(quán)利的意愿，能不能團(tuán)結(jié)起來，這是最關(guān)鍵的，成立業(yè)委會存在難度，但其實(shí)有不少小區(qū)也都成立成功了。再來說說物業(yè)服務(wù)的問題，除了今天這個小區(qū)外，之前也有其他小區(qū)業(yè)主向我們反映對于物業(yè)服務(wù)長期不滿，所以很長時間沒交物業(yè)費(fèi)，最終被告上法庭后，還是得交，物業(yè)服務(wù)也沒有因此發(fā)生變化，還是很差，這些現(xiàn)實(shí)問題到底該怎么辦？

陳鳳山：“因為物業(yè)費(fèi)現(xiàn)在整個放開了，在90年代，物業(yè)費(fèi)是由政府審批的；但后來隨著價格法的出臺，它屬于市場定價，政府不再監(jiān)管，也不再強(qiáng)行規(guī)定；按照國務(wù)院的條例，北京市的管理辦法，物業(yè)公司單方漲價，是屬于違約的行為，可以到法院告他違約；當(dāng)然他也違法，相對來說。”

經(jīng)濟(jì)之聲：但可能就業(yè)主會覺得成本比較高，到法院比較麻煩，所以大家最終都選擇放棄了。

陳鳳山：“喜歡上訪，不喜歡上法院。這是一個不好的習(xí)慣。去法院起訴，物業(yè)公司相對來說會稍微收斂一點(diǎn)，你越讓步，它越強(qiáng)硬，還是那句話，關(guān)鍵是業(yè)主要團(tuán)結(jié)。”

邱寶昌：“實(shí)際這涉及到制度設(shè)計問題。為什么業(yè)主委員會成立很難？就是因為有利益的糾葛。如果是業(yè)主委員會內(nèi)推的企業(yè)，小區(qū)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要承擔(dān)前期物業(yè)的一些費(fèi)用并且要按標(biāo)準(zhǔn)去提供服務(wù)，這是提供商品房售后的一些服務(wù)。其他商品都有一個售后服務(wù)，為什么商品房沒有，這是值得我們反思的。如果這個問題解決了，開發(fā)商會千方百計的促成小區(qū)業(yè)主大會的召開，業(yè)主委員會的成立，然后讓業(yè)主自治，業(yè)主依據(jù)法律法規(guī)去選聘好的物業(yè)企業(yè)。”