開發(fā)商出促銷“奇招”稱首付10%可買房 優(yōu)惠還是陷阱？

據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，為了吸引買房人目光，提高成交量，快速回籠資金，不少開發(fā)商使出渾身解數(shù)，推出各種促銷險招奇招。這些招數(shù)，真真假假到底該如何辨明？

先來關(guān)注幾位買房人的購房經(jīng)歷。在北京打工的購房人李女士2017年4月份，從朋友口中得知，河北唐山響水花園項(xiàng)目正在搞促銷活動，首付10%就可以買房，其余20%首付款由開發(fā)商墊付，還是無息墊付。真有這樣的好事？李女士半信半疑又怕錯失良機(jī)，得知消息后立刻從北京趕到河北唐山，親自去售樓處現(xiàn)場咨詢活動詳情。

李女士說：“首套房應(yīng)該是30%的首付嘛，我們問他們?yōu)槭裁词?0%的首付，他們說是開發(fā)商替我們墊付20%的首付款，兩年還清。他說這個開發(fā)商考慮到我們經(jīng)濟(jì)能力不是很好。”

據(jù)李女士介紹，當(dāng)時她看上一套90多平米的房子，售樓處銷售人員告訴她，只需支付4萬5000元左右首付款就可以買下這套房。一聽到花幾萬元就可以擁有一套房，李女士說當(dāng)時她激動不已，所以沒怎么考慮就決定購買一套。付清首付款后，李女士卻發(fā)現(xiàn)事情沒這么簡單。

李女士說：“就讓我們簽了一個協(xié)議叫借款協(xié)議，還沒有簽合同呢，讓我們簽這個借款，簽一個欠條。簽完借款了以后，我不只付了一個首付款，他讓我們還交一個電商費(fèi)，實(shí)際上我交了14萬多房款，他說的是電商，我說什么是電商，賣樓的解釋說，你交了這7萬塊錢在房款里面會給你減去10萬。”

但交款后，李女士注意到，付款收據(jù)上寫著，7萬元只是“團(tuán)購服務(wù)費(fèi)”，并沒有注明是房款。李女士擔(dān)心其中有詐，尤其是簽約后，至今拿不到購房合同。于是，沒辦理貸款前，她就提出想要退房，但為時已晚。“我想退房，他們說，‘你退了房，這個9萬也得繼續(xù)還’，并且還說退了房以后我交的14萬一分錢也沒有，房也沒有。”

北京的范女士也是在去售樓處現(xiàn)場咨詢的當(dāng)天就付清了首付款。和李女士不同的是，范女士是全款買房，目前已經(jīng)拿到購房合同，而且她發(fā)現(xiàn)了開發(fā)商遲遲不愿交付合同的原因。

范女士：我們把合同取回來以后詳細(xì)一看，不對呀，我這錢已經(jīng)按合同里面錢我全部付完了，我怎么還欠他錢呢？后來我們就找他，他說這里面是電商，電商的錢不算在這里面的，是什么服務(wù)費(fèi)，你服務(wù)費(fèi)你也太高了，40多萬的房子你拿去7萬，這個太不合理了。

除了李女士、范女士外，還有其他多位北京買房人也在我們的微信平臺上留言反映，拿到購房合同后發(fā)現(xiàn)，買房時，所謂的收費(fèi)項(xiàng)目——電商7萬元，并沒有抵10萬房款，而是變成了團(tuán)購服務(wù)費(fèi)，或是中介費(fèi)。買房人陳女士介紹，她是在2017年3月底在響水花園小區(qū)購買了兩套房，第一套首付款為10%，第二套為20%，她和李女士買房時間沒差幾天，她參與的卻是6萬抵10萬房款的促銷活動。

陳女士說：“一我們第一次買房，也不懂這個，交完首付以后，又讓我們劃了一個6萬抵10萬的東西，我以為都是在總房款里，他給我開收據(jù)的時候，有首付款收據(jù)，還有一張上面卻寫的是電商團(tuán)購費(fèi)，我當(dāng)時就問他們，怎么會有這個電商團(tuán)購費(fèi)，為什么給我開這個收據(jù)？當(dāng)時售樓處的人給我解釋說，這就是為了交總房款優(yōu)惠，為了走這個活動才給開的這個收據(jù)。我當(dāng)時也不太懂。我是2017年3月28日買了兩套住宅，2017年7月份第一套房的貸款和合同下來，我發(fā)現(xiàn)總房款和我的錢對不上，并沒有6萬抵10萬的優(yōu)惠款項(xiàng)。”

陳女士購買了兩套房，一套貸款順利，目前已經(jīng)拿到鑰匙和合同，另一套貸款被拒，目前開發(fā)商催促她盡快補(bǔ)交全款。

陳女士稱：“當(dāng)時他說兩套都能給我辦貸款，后來我就按照他所有的程序給他交了錢。一直到7月份，他說給我下來一套，第二套拒貸了。銀行連電話都沒有給我打，直接說是拒貸了；開發(fā)商直接要求我更名或者補(bǔ)全款，這我都不同意，我就要求開發(fā)商退錢，并且還有‘電商費(fèi)’，但是遭到開發(fā)商的拒絕。他們明確告訴我，說這個‘電商費(fèi)’其實(shí)就是中介費(fèi)。我當(dāng)時就蒙了，當(dāng)時可不是這么說的呀。”

買房人提供了購房合同、欠款協(xié)議等證據(jù)資料，記者核對時注意到，合同及欠款協(xié)議還有團(tuán)購服務(wù)費(fèi)收據(jù)等每份文件上的印章都不是同一家公司的。記者又進(jìn)一步向河北唐山響水花園小區(qū)開發(fā)商——唐山市三石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司核實(shí)相關(guān)問題，記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到該項(xiàng)目售樓處銷售經(jīng)理甘女士。

甘女士：我們售樓處的房價它是明碼標(biāo)價的，他們是由中介公司帶過來買的，至于中介公司中間怎么跟他談的，我這塊不是特別清楚，我們這塊只給他負(fù)責(zé)簽單子，其他的事情我們不清楚。

記者：就是說你們售樓處這邊沒有這樣的優(yōu)惠活動，就是比如4萬抵10萬房款，7萬抵10萬房款，7萬抵12萬房款這樣的優(yōu)惠活動，你們售樓處這邊有嗎？

甘女士：售樓處目前現(xiàn)在沒有。

對于能否退房等問題，甘女士答復(fù)記者：“現(xiàn)在有部分買房人因?yàn)閭€人原因貸款沒辦下來的，它屬于個人原因。我們開發(fā)商五證是齊全的，而且房子沒有問題。部分客戶現(xiàn)在拒貸了，有的客戶已經(jīng)補(bǔ)齊全款了。拒貸了是客戶本人和銀行之間的協(xié)議沒有達(dá)成，這需要客戶自己去想辦法的。”

河北唐山響水花園項(xiàng)目目前還在出售房屋，記者撥通河北唐山響水花園小區(qū)售樓處的聯(lián)系電話，客服說，現(xiàn)在買房可以享受優(yōu)惠，7萬可抵12萬元房款，并稱個人來買房也可以走團(tuán)購價?？头拇饛?fù)和甘經(jīng)理的說法存在著很大差異。

客服：“你好，響水花園售樓處。”

記者：“您好，響水花園小區(qū)的房子首付10%就可以買是嗎？”

客服：“對，您是哪的呀？”

記者：“我在北京。首付10%就可以，另外20%首付款是開發(fā)商這邊墊付是嗎？”

客服：“對，我們這有這個活動。”

記者：“那這個首付款，開發(fā)商墊付收利息嗎？”

客服：“無利息的。”

記者：“我聽說有一個交6萬可以抵10萬房款的促銷活動。”

客服：“對，我們是7萬，等一下我給你看一下，7萬可以抵12萬。”

記者：“怎么優(yōu)惠？這個錢怎么交呢？”

客服：“就是你交7萬塊錢，抵你12萬塊錢的房款。”

記者：“個人去買也能走這個團(tuán)購價是嗎？”

客服：“對，可以的。”

開發(fā)商推出促銷奇招，真真假假到底應(yīng)該如何辯明？關(guān)于這一話題，北京市律師協(xié)會消費(fèi)者權(quán)益法律專業(yè)委員會主任蘆云和北京潮陽律師事務(wù)所律師胡鋼進(jìn)行了分析與解讀。

經(jīng)濟(jì)之聲：售樓時開發(fā)商宣稱首付10%，其余20%首付款由開發(fā)商墊付，還是無息墊付，對于首付款少的買房者來說，這種促銷方式誘惑力不小。但買房人要買，付清首付前要先簽訂一份欠款協(xié)議，兩位也看到了這份協(xié)議，錢款其實(shí)是還給個人的，協(xié)議上的印章也不是開發(fā)商這家公司的。買房人通過這樣的方式買房，會存在哪些風(fēng)險？

蘆云：“首先開發(fā)商采用這種宣傳方式的目的很明顯就是吸引大家的眼球，去博得大家的關(guān)注。實(shí)際上這種宣傳本身和當(dāng)?shù)氐氖赘犊畹恼呤窍噙`背的，所以在這種情況下，他要求買房人再簽訂一份借款協(xié)議，這就會導(dǎo)致買房人在購買房屋的時候，除了一個買賣關(guān)系，另外又簽了一個借款協(xié)議，這個協(xié)議有三個部分：一個是欠條，欠賬的債權(quán)人是公司，而在欠款償還協(xié)議的第二個組成文件中，又寫到了每個月要向個人帳號打款，首先從借貸關(guān)系看來，借款人和出借人必須是一致的，向誰借款就要向誰去履行。這里面出現(xiàn)了賬號的差異，從法律的完全性上來講，它應(yīng)該是欠缺的，除非有另外的一個補(bǔ)充協(xié)議，說欠款公司同意打到個人賬戶上，但是一般我們都要求向誰借款向誰履行，這是符合合同的相對性的。第三個組成文件欠款協(xié)議，這個協(xié)議的問題就很大了，上面寫如果你六次沒有如期還款，你的首付款，包括你后續(xù)的還款，還有你的房子都要?dú)w債權(quán)人，這顯然是一個霸王條款，它完全剝奪了購房人全部的權(quán)利。雖然消費(fèi)者在這個條款上簽字了，但是在司法實(shí)踐中，如果這是一個霸王條款，這個條款是無效的。所以在這種情況下，購房人如果在簽訂這些文件的時候，并沒有了解這個文件的詳情，也不了解這個文件在簽署之后產(chǎn)生的一系列后果，這種買房的風(fēng)險是非常大的。”

經(jīng)濟(jì)之聲：買房人說是開發(fā)商要求他們繳納一筆“電商費(fèi)”，并稱是交7萬元可以抵10萬元房款，記者采訪售樓處的銷售經(jīng)理時，她給出的說法是，這筆錢是中介收取的，但是又說收取這筆錢時，買房人是知情的。對于銷售經(jīng)理的答復(fù)兩位怎么看？

胡鋼：“按照我們一般的邏輯，如果要支付相應(yīng)的款項(xiàng)，消費(fèi)者應(yīng)該獲得相關(guān)的服務(wù)或者相關(guān)的商品，這才是一個有對價的、平等的合同。相關(guān)的經(jīng)營者要求消費(fèi)者支付相關(guān)的費(fèi)用，不論這個費(fèi)用是支付給房地產(chǎn)開發(fā)商的，還是支付給其他（對象）的，首先雙方應(yīng)該有明確的約定，這個約定應(yīng)該是非常清晰、準(zhǔn)確的。雖然這種約定可能多的是格式條款，但是這種格式條款一般也是由房地產(chǎn)開發(fā)商出具的，而房地產(chǎn)開發(fā)商必須證明它制定的這個格式條款或者標(biāo)準(zhǔn)合同，已經(jīng)盡到了充分的提示和說明義務(wù)，這樣的合同對于我們消費(fèi)者來說才是合法、有效的，否則就有可能被相關(guān)的司法機(jī)關(guān)認(rèn)定為無效。在一般情況下，在房地產(chǎn)合同，特別是商品房的買賣合同中，消費(fèi)者只會和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂合同，因?yàn)槭切路?。在這種背景下，一般不存在所謂的代理的問題，如果有代理，應(yīng)該是簽訂一個多方的協(xié)議。另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)本身也是要獲得相應(yīng)資質(zhì)的。唐山市住房與建設(shè)局的政府網(wǎng)站在2017年4月14日專門有一個提示，它提示不要購買未在唐山市取得營業(yè)執(zhí)照、未進(jìn)行備案的中介機(jī)構(gòu)提供的商品房。顯然中介機(jī)構(gòu)本身要有明確的營業(yè)執(zhí)照和相關(guān)的行業(yè)的備案，這樣才能進(jìn)行銷售。如果消費(fèi)者本身并沒有通過具備上述條件的中介機(jī)構(gòu)接受房地產(chǎn)中介或者經(jīng)紀(jì)服務(wù)，他完全沒有義務(wù)向這種中介機(jī)構(gòu)支付費(fèi)用。另外，這一案例有一個很特殊的事由，叫所謂的‘電商費(fèi)’。那么消費(fèi)者是向什么電商機(jī)構(gòu)支付費(fèi)用呢？這些所謂的電商機(jī)構(gòu)提供了什么服務(wù)呢？有些互聯(lián)網(wǎng)公司實(shí)際上從事了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，但本身并未取得相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的資質(zhì)，這種活動本身也是違法違規(guī)的。”

經(jīng)濟(jì)之聲：已經(jīng)買房并拿到鑰匙的買房人，現(xiàn)在想要開發(fā)商退還這筆電商費(fèi)，他們認(rèn)為受到欺騙，才繳納的這筆費(fèi)用。他們能否提出這類要求？

蘆云：“針對這對這筆所謂的‘電商費(fèi)’出現(xiàn)了兩種不同的聲音，開發(fā)商這一方認(rèn)為這是一種中介費(fèi)，是一種服務(wù)費(fèi)。而在消費(fèi)者購買的時候，他們說的是以多少錢抵多少錢，實(shí)際上這種情況是電商和開發(fā)商共同進(jìn)行的一種促銷活動。首先這里面有一個法律關(guān)系，就是電商平臺跟開發(fā)商一定有相應(yīng)的合作合同或者合作協(xié)議，所以他說開發(fā)商完全不知道這件事情，這應(yīng)該是站不住腳的。第二，當(dāng)時他們給了這樣的承諾之后，事后他們又把這個說成是中介費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，這種說辭有沒有依據(jù)？還是在消費(fèi)者完全不知情的情況下擅自進(jìn)行了變更，把它變成了一種中介費(fèi)和服務(wù)費(fèi)？這是完全不同的性質(zhì)。所以從舉證的角度來講，電商和開發(fā)商要拿出證據(jù)來證明，當(dāng)時他們已經(jīng)向消費(fèi)者說明了這是一種中介費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，而不是以多少錢抵多少錢，如果沒有這樣的證據(jù)，無論是電商還是開發(fā)商，都要履行當(dāng)時的承諾，在房款里進(jìn)行相應(yīng)的扣減，所以業(yè)主如果有這樣的證據(jù)，可以要求他們進(jìn)行相應(yīng)的返還。”

經(jīng)濟(jì)之聲：被拒貸的買房人，現(xiàn)在想要拿回這筆電商費(fèi)，還有退房，不想繼續(xù)購買，他們的訴求可能實(shí)現(xiàn)嗎？

蘆云：“這就要看被拒貸的具體原因了，因?yàn)樵谫J款的過程中，這里面又加入了一個銀行的角色，在購買房屋的過程中，確實(shí)會有些人因?yàn)閭€人的情況，無法獲得銀行審批的貸款。在這個過程中，首先開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給購房人一個初步的意見，關(guān)于當(dāng)?shù)氐恼甙ㄙJ款的利益償還的能力，應(yīng)當(dāng)向購房人進(jìn)行充分的說明，然后由購房人去進(jìn)行一個貸款，如果并非由購房人本身的原因?qū)е虏荒苜J款，而是因?yàn)殚_發(fā)商在宣傳的時候刻意回避了一些問題，開發(fā)商是有一定責(zé)任的，但是如果完全是由于貸款人自身的原因，比如貸款的年限不夠，或者年齡過高，這就應(yīng)該由貸款人來自行承擔(dān)責(zé)任，但是無論如何，事實(shí)已經(jīng)如此，我們就要看雙方已經(jīng)簽訂的這個協(xié)議，一個是貸款被拒的相應(yīng)的責(zé)任的歸屬；第二就是如果購房人不想繼續(xù)購買了，想退房，那么退房的原因是什么？根據(jù)不同的原因再看合同約定的相應(yīng)的違約責(zé)任，按照合同的約定去履行責(zé)任。”

經(jīng)濟(jì)之聲：為了吸引買房人目光，提高成交量，快速回籠資金，不少開發(fā)商使出渾身解數(shù)，推出各種促銷險招奇招。這些招數(shù)，是真優(yōu)惠還是真陷阱，真真假假到底該如何辨明？

胡鋼：“買房對于普通的消費(fèi)者來說是一個非常重大的家庭支出，所以務(wù)必要慎重，所以買房首先一定要買所謂‘五證齊全’的商品房，特別是已經(jīng)獲得了預(yù)售許可證的房子。第二，關(guān)于合同的內(nèi)容，簽訂的合同最好是直接使用住建部和工商局制定的一個商品房買賣的示范合同文本，可能各地略有變動，但是盡可能地使用這種示范文本，對于其他所謂的補(bǔ)充協(xié)議或者補(bǔ)充合同，我建議聘請當(dāng)?shù)乇容^專業(yè)的房地產(chǎn)律師加以把關(guān)、加以審查。同時，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商或者經(jīng)紀(jì)公司的書面或者口頭的承諾，一定要讓對方直接載入到相關(guān)的合同文本的條文里面，有了相關(guān)的依據(jù)，消費(fèi)者的支付款項(xiàng)就會比較穩(wěn)妥，如果只是相關(guān)員工的口頭承諾，往往會造成相應(yīng)的困擾。最后要確認(rèn)相關(guān)的違約情況是否是比較齊備的，雙方的條件是否比較對等。另外，現(xiàn)在全國已經(jīng)逐漸開始了相關(guān)預(yù)售資金的專戶管理，也就是預(yù)售資金可能更主要的是到了我們政府主管部門指定的賬戶上，這樣也是為了保護(hù)我們消費(fèi)者的合法權(quán)益?？傊?，合同要簽好，交錢要謹(jǐn)慎。”