山東公布物業(yè)管理服務(wù)收費辦法 專家：有利于推動整個體系建設(shè)

據(jù)經(jīng)濟之聲《天天315》報道，近日，山東省政府公布了《山東省物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》，該辦法從7月1日起開始實施，對物業(yè)收費標準進行規(guī)范，電梯里的廣告位、公共車位收益歸全體業(yè)主，而且這部分收益應(yīng)當(dāng)按季度公示，物業(yè)違規(guī)使用這部分收入將面臨最高10萬元的罰款處罰。此次頒布的物業(yè)收費管理新辦法內(nèi)容有何亮點？

北京安理律師事務(wù)所律師包華認為，物業(yè)管理的問題應(yīng)該在全國人大的立法中，從產(chǎn)權(quán)角度明確，在此基礎(chǔ)上，再探討如何收費以及收益歸屬問題。然而，在全國人大立法時，包括各地方人大立法時，一些內(nèi)容無法囊括在所有法條里。換言之，根據(jù)法條，在試用過程中需要更多建議意見指引。而現(xiàn)在地方政府以政府地方規(guī)章的方式，將指引寫進條款，能夠給從業(yè)者、機構(gòu)、業(yè)主提供更多建議，并且很多從法律角度難以理解的內(nèi)容以此種形式表述出來，也是普法的過程。因此，一方面地方規(guī)章將上位法內(nèi)容普世化，另一方面在此引導(dǎo)下通過執(zhí)行收集相關(guān)情況，為上位法的修訂提供相應(yīng)素材。地方規(guī)章的出臺推動整個體系建設(shè)。

該管理辦法提到電梯里的廣告位、公共車位收益歸全體業(yè)主，而且這部分的收益應(yīng)當(dāng)按季度公示，物業(yè)違規(guī)使用這部分收入會面臨最高10萬元的罰款處罰。這在北京是否有公示？在山東如何實行？又該如何看待此項條款？

包華表示，北京市從2011年開始，每年的第一季度末要求公示上一年的物業(yè)費收支和公共經(jīng)營收益收支，即小區(qū)里物業(yè)公司每年至少公布一次，至今已經(jīng)實行7、8年。關(guān)于收益，有一些地方把收益直接理解為收入，認為廣告費收入5萬元，這就是收益；而有一些地方把收益和收入?yún)^(qū)分開，中間可能需要扣除管理成本，比如廣告位設(shè)置、日常維護、能源消耗、稅金等成本，扣除這些才是收益。兩種說法在業(yè)主層面都有，但是目前司法機構(gòu)認定收益的時候需要扣成本，因此關(guān)注收益時應(yīng)適當(dāng)考慮成本。

北京中聞律師事務(wù)所律師李斌認為，首先要明確業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，買房時業(yè)主專有部分有所有權(quán)，共有部分如何界定，比如電梯或者規(guī)劃用于停放汽車之外的公共道路。若有人需要征用電梯做廣告，廣告收益就屬于業(yè)主共有；同樣適用于停車位，若將公共道路和公共場所開辟成車位并收費，取得的經(jīng)營性收益應(yīng)該也是業(yè)主共有。問題在于，業(yè)主大會能否通過業(yè)委會監(jiān)督管理物業(yè)公司。其次，關(guān)于北京一年公示一次的問題，這也是合理的。上一年一個會計年度結(jié)束，在下一年度的第一季度之內(nèi)把上一年度的財務(wù)公開供業(yè)主監(jiān)督，是正確做法。關(guān)鍵在于業(yè)主是否存在監(jiān)督權(quán)力，能夠監(jiān)督財務(wù)公開過程是否透明、數(shù)據(jù)是否真實全面完整。作為小區(qū)業(yè)主，應(yīng)該積極參與業(yè)主的整體活動，盡早成立業(yè)主大會，選出業(yè)主委員會，經(jīng)常性地開展工作，維護業(yè)主利益，與物業(yè)公司進行交涉，爭取利益。

但是，有時業(yè)主委員會的成立較難，現(xiàn)實困境難以解決。另外，該物業(yè)收費管理辦法還強調(diào)費用不能說漲就漲，服務(wù)成本向業(yè)主公開，并且經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意，才可漲價。這在實施或者操作層面，會遇到哪些問題？

包華介紹，2007年《物權(quán)法》明文規(guī)定，物業(yè)管理費用屬于在管理過程中非常重要的內(nèi)容，是由全體業(yè)主共同決定的事項，由超過人數(shù)和面積一半以上的業(yè)主進行決定。該辦法僅是重申《物權(quán)法》內(nèi)容。首先，費用當(dāng)然不能說漲就漲，雙方要協(xié)商一致才能漲費用。第二，多年不漲費用也有問題，之前就有數(shù)據(jù)顯示全國范圍之內(nèi)物業(yè)行業(yè)整體虧損、全行業(yè)虧損。一方面要保證消費者權(quán)益、保證業(yè)主權(quán)益，費用不能說漲就漲。另一方面，當(dāng)業(yè)主沒能及時行使權(quán)利或怠于行使權(quán)利如何能保障其利益最終實現(xiàn)，而物業(yè)公司如何能夠在基本履行管理人職責(zé)的情況下，保證自身的權(quán)利。任何一個企業(yè)都需要先保證自己的客觀存在和經(jīng)營利益，才能保證其服務(wù)對象權(quán)益的滿足。

兩方面都要考慮各自利益如何平衡，這也是一個博弈的過程。雙方在協(xié)商過程中，經(jīng)常會有一些不愉快的情形，如何讓協(xié)商比較順暢？

包華認為，首先雙方協(xié)商的基礎(chǔ)是知情，在法律上有一個專門的案由叫業(yè)主知情權(quán)，意思是凡是涉及到業(yè)主權(quán)益的重大事項，業(yè)主都有知情權(quán)利。雙方必須形成一個共同認知的事實基礎(chǔ)，才能協(xié)商。另外，協(xié)商要有一定的依據(jù)，若存在爭議，是否能通過第三方評價機制解決雙方的不同認知?，F(xiàn)在的確有一些專業(yè)機構(gòu)幫助雙方進行磋商。物業(yè)管理是一對多的服務(wù)，涉及到群體、涉及到社區(qū)治理，不僅是財產(chǎn)管理的內(nèi)容，更多的是社區(qū)治理的內(nèi)容，需要有專業(yè)機構(gòu)介入，需要從宏觀上把握。

李斌表示，評估肯定會涉及一部分費用和成本。在相同地段不同小區(qū)，如果物業(yè)公司的資質(zhì)、規(guī)模、提供的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)品質(zhì)檔次都基本相近，可以考慮設(shè)定一個統(tǒng)一的定價標準，簽訂合同。若在一個合同有效期之內(nèi)沒有經(jīng)過對方同意，任何一方不能單方面改變服務(wù)內(nèi)容，比如合同簽了十年，費用沒有遞增機制的約定，就不能漲價。對于業(yè)主而言，要求享受高品質(zhì)的服務(wù)，也要支付相應(yīng)對價。但是這個對價不能完全由物業(yè)公司敲定。因為物業(yè)公司相對強勢，業(yè)主相對松散，又缺乏一個強有力的業(yè)委會和業(yè)主大會來保障權(quán)益。所以應(yīng)該對物業(yè)公司給予更多限制，更有利于業(yè)主利益的維護。