開發(fā)商不再允許業(yè)主短租車位 業(yè)主必須交齊25萬長租20年

據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報道，對于有車一族來說，停車可是件大事。

最近，家住?？诘膮桥烤陀龅搅送＼囯y題。吳女士入住?？谑袊鸪蔷羰吭芬呀?jīng)兩年了，據(jù)她介紹，當(dāng)時在買房時，開發(fā)商承諾每家配一個車位，每月租金210元。可就在今年四月份，突然被開發(fā)商要求一次性交齊25萬元，買斷20年的車位使用費(fèi)，沒有合同，沒有產(chǎn)權(quán)，只有一個開發(fā)商自己定的協(xié)議。

吳女士說，從今年四月份開始，小區(qū)物業(yè)開始進(jìn)行特別管制，不包月的車輛已經(jīng)不可以單次進(jìn)入小區(qū)了。有些業(yè)主不常住在國瑞城，他們可能只是偶爾回到國瑞城住，那些沒有放車牌識別的車輛已經(jīng)不可以進(jìn)入小區(qū)了，只有包月才能進(jìn)入。

當(dāng)初買房的時候，開發(fā)商是否告知過之后可能要變短租為長租呢？吳女士表示，不但當(dāng)時沒有告知，現(xiàn)在也是在沒有和任何一位業(yè)主協(xié)商的情況下突然就下通知了。開發(fā)商突然在6月7日發(fā)布了一個《關(guān)于國瑞城地下停車場車位轉(zhuǎn)讓的通知》，并貼在電梯門口，通知明確的告訴業(yè)主，自發(fā)布日開始，物業(yè)公司就已經(jīng)停止了地下停車位的租賃工作，并且由開發(fā)商接手。從此以后，這些租金都是由開發(fā)商收取，物業(yè)沒有資格收取。吳女士也曾經(jīng)和物業(yè)的工作人員溝通過，想知道為什么通知下的這么突然，他們說他們也不清楚，而且他們也會遭受一些損失。

吳女士所住的小區(qū)在海口算是比較高檔的小區(qū)。吳女士算了一筆賬，如果按長租價格計算，折合下來，每月費(fèi)用基本上是原來的5倍，自己接受不了。

據(jù)吳女士介紹，長租除了一次性交25萬之外，每月還要交60元的車位管理費(fèi)，吳女士想不通收取這些收費(fèi)的依據(jù)是什么。四月份買車位的人并不多，可能只有10個左右，但現(xiàn)在可能已經(jīng)有60至70個人買車位了。從6月7日開始，國瑞城的開發(fā)商就說從6月30日開始，車位的問題不再由物業(yè)決定，業(yè)主只能與跟國瑞城開發(fā)商進(jìn)行長租，長租的年限是20年，費(fèi)用是25萬，包月和包年都不行了。

業(yè)主們在看到通知之后，很多人聚集在小區(qū)門口想要和開發(fā)商商談，開發(fā)商方面始終沒有一個人出面，吳女士說，電話也打不通，人也找不到，自己很想解決問題，也想聽開發(fā)商當(dāng)面如何解釋。

吳女士說，自己所在小區(qū)有600多戶人家，卻只有400個車位，并沒有達(dá)到當(dāng)時開發(fā)商承諾的每家都可以有一個車位。吳女士很擔(dān)心這樣下去自己的車回不了家。

《天天315》欄目記者致電吳女士家所在物業(yè)管理部門，物業(yè)的張小姐表示，自己的權(quán)限只是，按原有每月210的價格，再為業(yè)主延期3個月，至于3個月之后怎么辦，她也不能確定。

現(xiàn)在一些小區(qū)的停車位都要求車主必須購買，不能短租。而且有些車位還沒有產(chǎn)權(quán)合同，有的只有協(xié)議。在北京中簡律師事務(wù)所律師胡曉看來，小區(qū)開發(fā)商這樣的做法存在很大問題。小區(qū)的地上停車位原則上屬于全體業(yè)主共有。目前爭議比較多的是地下停車位，以北京市為例，有的小區(qū)的地下車位可以出售，業(yè)主可以買，有的小區(qū)是業(yè)主想買，而開發(fā)商只租不賣，之所以出現(xiàn)如此復(fù)雜的情況是由于產(chǎn)權(quán)問題。在整個規(guī)劃中，小區(qū)的地下停車位是否是配套設(shè)施，如果是配套設(shè)施，數(shù)量是否足夠等，多種原因都可能導(dǎo)致最后在產(chǎn)權(quán)交割階段出現(xiàn)一些問題。就本案例而言，開發(fā)商只長租而且要求一次性買斷20年的車位使用費(fèi)，可以判斷出：第一，該小區(qū)的開發(fā)商可能沒有小區(qū)地下車位的產(chǎn)權(quán)。第二，未經(jīng)商量突然作出這樣的改變，它可能希望通過這樣一些方式快速收集資金。胡曉同時提醒消費(fèi)者，簽訂這樣的長租協(xié)議存在風(fēng)險，因為其沒有相關(guān)的配套政策做保障。

對于停車位定價問題，北京潮陽律師事務(wù)所律師胡鋼介紹，2015年10月發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)價格機(jī)制改革的若干意見》中強(qiáng)調(diào)，機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)的價格形成機(jī)制要充分發(fā)揮價格杠桿作用，發(fā)揮市場配置資源的作用。在堅持市場取向的同時也強(qiáng)調(diào)公平原則。2015年12月，《關(guān)于進(jìn)一步完善機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)政策的指導(dǎo)意見》發(fā)布，其中提到，要健全市場價格行為規(guī)則。由于市場有其盲目性，意見強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)對市場停車服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)管，對交易雙方地位不對等的，要通過指導(dǎo)雙方制定議價規(guī)則，發(fā)布價格行為指南等方式，引導(dǎo)經(jīng)營者的價格行為，維護(hù)正常的價格秩序。另外，海南省也發(fā)布了相關(guān)的政府性指導(dǎo)意見，在指導(dǎo)意見中也強(qiáng)調(diào)，對于存在議價能力的小區(qū)，可以完全走市場調(diào)節(jié)價；但是對于不完全具備市場議價能力的小區(qū)，要走政府指導(dǎo)的價格。就本案例而言，消費(fèi)者可以按照海南去年發(fā)布的《海南省車輛停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中有關(guān)議價能力的指導(dǎo)原則，要求相關(guān)監(jiān)管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)指導(dǎo)，對于開發(fā)商的這種錯誤行為給予糾正。

在本案中，吳女士所在小區(qū)之前并沒有告知業(yè)主，突然通知業(yè)主要以長租的方式一次性收取業(yè)主25萬元，而且沒有商量的余地。這種做法是否符合相關(guān)法律法規(guī)？

對此，胡曉表示，如果吳女士居住的小區(qū)已經(jīng)成立了業(yè)主委員會，這個事情應(yīng)該由業(yè)主委員會出面和車位管理部門、物業(yè)公司或開發(fā)商直接進(jìn)行協(xié)商。如果大家沒有共同面對事情的決心，很有可能業(yè)主就會被單獨擊破。盡可能多地聯(lián)合業(yè)主做這個事情，同時可以考慮向當(dāng)?shù)匚飪r部門反映情況，突然間收一個長達(dá)20年且高昂的停車費(fèi)是否合理，是否有依據(jù)。

胡鋼認(rèn)為，目前按照海南省的相關(guān)規(guī)定，所謂有議價能力的走市場調(diào)節(jié)價，不具備業(yè)主和物業(yè)或者停車服務(wù)企業(yè)協(xié)商議價條件的住宅小區(qū)配套停車設(shè)施的，要按照政府定價收費(fèi)。在是否有議價能力，或者協(xié)商議價條件的前提下，整個居民住宅小區(qū)要么按照法定程序組織成立業(yè)主委員會，要么經(jīng)業(yè)主大會決定，要么業(yè)主共同決定同意的，或者法律法規(guī)規(guī)章同意，發(fā)揮組織力量，和相關(guān)經(jīng)營者，包括開發(fā)商、停車服務(wù)經(jīng)營者進(jìn)行協(xié)商談判。單個業(yè)主也可以向海南省的物價部門、住建部門，或者海南省交通運(yùn)輸廳等主管部門進(jìn)行投訴、舉報。

本案例中，吳女士表示，自己小區(qū)的停車位一部分是人防工程。對此，胡曉提醒，人防工程即人民防空工程，它是一個特定條件下的產(chǎn)物，一般而言，它不具備產(chǎn)權(quán)過戶的條件，因此她不建議消費(fèi)者買人防工程的車位。至于具體哪些車位能買哪些能租的問題，胡曉認(rèn)為，能不能辦產(chǎn)權(quán)證是一個最簡單的判斷標(biāo)準(zhǔn)。如果開發(fā)商自己已經(jīng)辦好了產(chǎn)權(quán)證，也符合相應(yīng)的條件，這種情況下可以買。在租停車位時，她建議消費(fèi)者參考當(dāng)?shù)匚飪r部門的相關(guān)規(guī)定，看其具體定價是否符合政府定價或者指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。