長租公寓：住起來沒有那么美

“你們不就是二房東嗎？靠不靠譜啊！”

“你放心，你們租了，一年之內(nèi)我們絕不可能倒的！”

杭州的葉小姐至今仍記得，喔客公寓業(yè)務(wù)員8月份簽約時給她打的包票。那時，總部在南京新城科技園的樂伽公寓，剛剛因經(jīng)營不善宣告停業(yè)。杭州樂伽的部分爛尾租賃合同，還是由喔客公寓接盤處置的。

然而，10月還沒結(jié)束，從喔客只收到3個月租金的房東就找上門來。已給喔客付了半年房租的葉小姐，被告知:“不交房租就得搬走！”

葉小姐一直擔(dān)心的“二房東”，終究還是出事了，即使它還戴著“網(wǎng)絡(luò)科技公司”的光環(huán)。由于喔客公寓的租客大多數(shù)都是年輕人，網(wǎng)上一下子就炸了鍋。

“交了3萬5，才住了兩個月……”葉小姐在微博上把自己的遭遇，吐槽給有同樣經(jīng)歷的網(wǎng)友。這時，喔客的業(yè)務(wù)員已屏蔽了朋友圈，租客想截圖保存證據(jù)，都來不及了。

追溯喔客公寓出事的過程，租客們才發(fā)現(xiàn)，這類號稱“絕不可能倒”的企業(yè)，原來竟是如此脆弱。

8月接盤樂伽時，還給租客免了1-3個月的房租;10月初有傳言“公司跑路”，企業(yè)隨即公告稱“未收到租金的業(yè)主，請耐心等待”;不到一周又表示:輿論發(fā)酵、惡意退租已經(jīng)嚴(yán)重影響公司正常經(jīng)營;三天后，除了“萬分抱歉”會“負責(zé)到底”的企業(yè)微博，一直沒有解決方案。

只留下房東和租客無人調(diào)處、形同水火……

喔客公寓只是近年來長租公寓“爆雷”的一個縮影。據(jù)業(yè)內(nèi)不完全統(tǒng)計，2017年2月以來，全國已經(jīng)有近40家長租公寓出現(xiàn)嚴(yán)重問題，今年就已“爆雷”20多家，杭州成為長租公寓品牌“爆雷”重災(zāi)區(qū)。

這些“陣亡”名單上的長租公寓，使數(shù)以萬計的租客和房東蒙受數(shù)十億經(jīng)濟損失，也給年輕租客群體造成生活困擾，大量遺留債務(wù)問題又衍生出復(fù)雜難解的社會矛盾。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，當(dāng)前住房租賃市場基本沒有準(zhǔn)入門檻，部分企業(yè)以托管租賃方式開展長租公寓業(yè)務(wù)，為了獲得資本支持，有的企業(yè)不惜通過租金貸、“高收低租”等模式跑馬圈地、擴大規(guī)模，甚至挪用租金和押金從事其它投資。通過不斷融資補血來維持?jǐn)U張，已成為這個行業(yè)的公開秘密。

相形之下，戲劇性的事情發(fā)生在剛剛過去的十月——至少有5家長租公寓企業(yè)因資金鏈斷裂，又有至少兩家長租公寓企業(yè)發(fā)布招股說明書，希望通過海外上市融資來填補資金鏈的缺口。

偏離企業(yè)安全跑道，一心向“錢”看的長租公寓，前路在何方？

“跑馬圈地”，企業(yè)深陷資本游戲

通過“高進低出”的高杠桿方式迅速擴大市場規(guī)模，不斷做大流量以便從資本市場“圈錢”，就成了這類企業(yè)融資上市的捷徑

行業(yè)內(nèi)第一次明確宣告破產(chǎn)，將矛盾公開化，并由政府介入組織合同糾紛調(diào)處的是樂伽公寓。8月7日，南京樂伽公司發(fā)布公告稱，因經(jīng)營不善無法歸還欠款，并坦陳“高收低租”的經(jīng)營模式存在嚴(yán)重缺陷。

“樂伽要求租客一次至少支付半年以上的租金，很多人都一次交了半年、一年或者更久的租金。”租客董女士從2017年開始在樂伽租房。她交了半年租金才住了2個月，樂伽就爆雷了，剩下的租金都打了水漂。

2016年成立的樂伽公司，在南京、合肥、西安、蘇州、杭州、成都、重慶7個城市歸集公寓4.5萬間，其中南京就有1.5萬間。如此數(shù)量驚人的控房量、遍布多個城市的網(wǎng)絡(luò)，加上巨大的租金差，可見長租公寓行業(yè)潛藏著難以估量的集資規(guī)模。

早在2017年，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司“我愛我家”董事長謝勇就指出，長租公寓資金投入大、回收周期長，物業(yè)運營成本和人工費用不斷提升，僅依靠租金差產(chǎn)生的盈利，難以滿足自身發(fā)展的需求。向資本市場“借風(fēng)起飛”，無疑是長租公寓企業(yè)做大規(guī)模的必然路徑。

南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟管理系主任吳翔華認(rèn)為，如果按年收、按季付，杠桿率是四倍，按年收、按月付，杠桿率則可以放大到十倍以上。通過“高收低租”的高杠桿方式迅速擴大市場規(guī)模，不斷做大流量以便從資本市場“圈錢”，就成了樂伽這類企業(yè)選擇融資上市的捷徑。

然而，在金融去杠桿的大形勢下，信托、基金對長租公寓項目非常謹(jǐn)慎。

據(jù)投中集團信息統(tǒng)計顯示，2019年前7個月，全國僅有11家長租公寓品牌獲得了融資，融資規(guī)模同比下降了70%。“行業(yè)將會迎來大洗牌，一批企業(yè)會出局。”中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)盟主席胡景暉說。

“現(xiàn)在長租項目打包做資本證券化也要交稅，基金公司都不愿意收購長租項目，融資渠道梗阻。”365地產(chǎn)家居網(wǎng)實際控制人胡光輝介紹，收購一個5萬平方米的項目，可改造成30平方米的房間約1600多間出租，至少需要投入5億元。按照每間2500元/月租金計算，年租金不到5千萬元。

租賃項目按照商業(yè)地產(chǎn)交稅，房產(chǎn)稅和增值稅相加為22%，扣除各項成本以及折舊費，凈利潤1000萬元不到，得50年才能收回投資。

成本過高而贏利能力不足，是長租公寓行業(yè)發(fā)展的共性問題。胡景暉說，北京上海的租金回報率只有1.3%左右，而貸款利率就要5%-8%。據(jù)測算，長租公寓管理房間不少于一萬間，整體出租率95%以上才能微利。

據(jù)朗詩地產(chǎn)公開發(fā)布的信息，2017、2018年朗詩地產(chǎn)長租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元，扣除各項成本后，兩年累計虧損2.34億元。此外，萬科、綠城的長租項目均遭遇困境。

“長租公寓平臺、房東、租客三者之間的法律關(guān)系沒有理順，盲目推行資產(chǎn)證券化，只會將法律風(fēng)險傳導(dǎo)給無辜的房東和租客。”中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海認(rèn)為，一些實現(xiàn)資產(chǎn)證券化的長租公寓公司，其底層資產(chǎn)是劣質(zhì)乃至無效的，對于長租公寓資產(chǎn)證券化應(yīng)該緩行、慎行。

大公司玩資產(chǎn)證券化，小公司則直接玩起了侵占挪用押金和租金差，用以快速擴張，甚至用于開發(fā)其他產(chǎn)業(yè)。今年10月28日，杭州中擇房產(chǎn)代理公司宣告資金鏈斷裂。公告中，這家公司透露了資金被用于民宿公寓改造和其他項目經(jīng)營的事實。

“高收低租”，監(jiān)管治理存難題

放開工商登記備案后，住房租賃市場基本是零門檻，而相關(guān)的法律法規(guī)缺失嚴(yán)重，各層次管理部門只能在摸索中監(jiān)管

然而，問題并不限于“從房東手里高價收房、向租客低價出租”的“高收低租”模式。記者遇到從合肥趕到新城科技園的王先生，這里早已人去樓空。樂伽從他手里以每月1600元的價格，簽下了1年的房屋租賃合同，再以1300元的價格對外出租。

看似賠錢的樂伽，意在“蓄客”并獲取租金差。它收取租客1年的房租，只給了王先生3個月租金。

杭州中擇房產(chǎn)代理公司爆雷的第二天，房東比較集中的歡騰金座小區(qū)就貼出署名“全體業(yè)主”的告示，提醒租客將在11月2日，對小區(qū)的房子“統(tǒng)一換鎖”，實際上是采取強行收房行動。房東和租客之間的關(guān)系，陡然緊張起來。

企業(yè)甩鍋之后，遺留下來的社會矛盾怎么化解？在杭州，公安部門對喔客公寓身后的企業(yè)開展立案調(diào)查，向葉小姐等租客和房東公開了舉報渠道。在南京，以房管部門為主的政府部門主動介入了矛盾的調(diào)解。

南京市住房保障和房產(chǎn)局有關(guān)部門負責(zé)人介紹說，按照矛盾糾紛調(diào)處原則，當(dāng)?shù)卣辖值?、司法所、人民調(diào)解委員會、律師事務(wù)所等力量，開展綜合調(diào)處，促成房東房客協(xié)商一致，同時做好法律咨詢和調(diào)訴銜接服務(wù)。此外，當(dāng)?shù)剡€組織多家分散式住房租賃企業(yè)，提供優(yōu)惠租賃條件重建房屋租賃關(guān)系。

據(jù)統(tǒng)計，目前，南京各區(qū)的樂伽事件調(diào)處接待點現(xiàn)場累計接待2.67萬人次，現(xiàn)場調(diào)處成功5300多對，加上沒到現(xiàn)場調(diào)解和自行調(diào)解的，絕大部分房東房客已經(jīng)達成和解。從7月事發(fā)至今，耗時近4個月時間，樂伽爆雷引發(fā)的社會矛盾糾紛才得以基本化解。

相比“爆雷”事發(fā)后的協(xié)調(diào)處置，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主管部門亟需對其經(jīng)營模式以及資金池加強監(jiān)管，讓長租市場走健康規(guī)范發(fā)展之路，從而才能保障房東和租客的合法權(quán)益。

亞東建設(shè)集團總裁劉成剛認(rèn)為，長租公寓的租客主要是大學(xué)畢業(yè)生和打工群體，長租公寓公司挪用資金或者從銀行套取“租金貸”，導(dǎo)致公司倒閉后影響范圍大。長租公寓公司的資金池，應(yīng)讓銀行第三方獨立存管。

對于那些逃之夭夭的長租公寓公司法定代表人及相關(guān)責(zé)任人員，劉俊海認(rèn)為應(yīng)當(dāng)趕緊啟動刑事訴訟程序，該查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的及時查封、扣押、凍結(jié)，爭取將房客和房東的損失降到最低。

“不能因為市場準(zhǔn)入門檻低，企業(yè)就可以把成本都甩給社會，讓政府部門動用公共資源為其埋單？”一名監(jiān)管部門的相關(guān)人士表達了疑惑。他認(rèn)為，針對魚龍混雜的長租公寓，有必要進行嚴(yán)格的監(jiān)管。

2016年以來，國家號召加快發(fā)展租賃市場，眾多企業(yè)紛紛響應(yīng)。目前已有數(shù)百家大、中型企業(yè)進入租賃市場。為了快速占領(lǐng)市場，部分長租公寓公司采用高價收房、低價出租的“高收低租”模式進行擴張。

“這些花樣翻新的模式把市場搞亂了！”南京東遇公寓管理有限公司總經(jīng)理蘇濟慷說，放開工商登記備案后，住房租賃市場基本是零門檻。而相關(guān)的法律法規(guī)缺失太嚴(yán)重了，每個層次的政府管理部門只能在摸索中監(jiān)管，難以有效監(jiān)管到位。

規(guī)范運營，拓展新的盈利點

讓客戶安居才是長租公寓的生命線，住房租賃市場不斷規(guī)范化，企業(yè)經(jīng)營必須精細化運營、拓展新盈利點才是未來之路

“誰真正把租客和房東的利益放心上呢？”南京一家機關(guān)單位的職工高先生，一直關(guān)注樂伽公寓等長租公寓爆雷問題的處置進展。

高先生反映說，一些長租公寓企業(yè)的法人已經(jīng)更換了，也許再開個公司換個名字，做的還是長租公寓的事。在長租公寓企業(yè)招股說明書里，融資目的還是投資增加房源，并未真正考慮租客和房東的需求。

喔客公司“爆雷”后，曾一度傳出計劃引入一家房地產(chǎn)代理有限公司“接盤”。

據(jù)租客反映，后者還發(fā)布要求房東降價續(xù)租3年、租客漲價續(xù)租1年并補交押金的方案。

雖然這個方案讓房東和租客無法接受，但隨后的發(fā)現(xiàn)更令人腦洞大開:這個接盤公司成立時間為2019年9月30日。

有人懷疑這是一家“頂雷”的皮包公司，接下來是撲朔迷離的身份之謎，以及喧囂過后的一地雞毛。

不僅是涉事的房東、租客對長租公寓心有余悸，就連沒爆雷的長租公寓，也出現(xiàn)了房東希望解約的情況。

一名地方住房監(jiān)管部門負責(zé)人告訴記者，頻發(fā)的長租公寓爆雷事件，讓部分把房子交給托管企業(yè)的房東心里不踏實，不少人拿著租賃合同來到服務(wù)窗口咨詢，希望監(jiān)管部門幫助他們和長租公寓企業(yè)解約。因為雙方是民事經(jīng)濟行為，他們也沒辦法。

“錢真拿不回來了，可生活還要繼續(xù)。不知以后怎么租房才靠譜？”這是事發(fā)后，包括葉小姐在內(nèi)很多租客的共同疑問。

虛假房源一直是房屋租賃行業(yè)的一大痛點。

在南京等地，有關(guān)部門正在考慮開展房源認(rèn)證和租賃網(wǎng)簽備案。對中介企業(yè)的房源信息進行篩選鑒別，通過認(rèn)定的房源在各平臺展示時，將被貼上認(rèn)證標(biāo)簽。

租賃網(wǎng)簽備案工作則要求監(jiān)管部門，不僅提供規(guī)范的租賃合同文本，還要將租賃合同像買賣合同一樣納入監(jiān)管。

“監(jiān)管之外，其實更重要的還是企業(yè)自律。”南京東遇公寓管理有限公司總經(jīng)理蘇濟慷等長租公寓經(jīng)營者認(rèn)為，單純走燒錢擴張的模式不會持久，讓客戶安居才是長租公寓的生命線。

他們認(rèn)為，租售并舉這個大方向是既定的，國家仍會繼續(xù)鼓勵長租公寓行業(yè)的發(fā)展，但前提是住房租賃市場不斷規(guī)范化，企業(yè)經(jīng)營必須首先不斷規(guī)范起來，精細化運營、拓展新盈利點才是未來之路。

“買不起房的人們的幸福感更需要照顧，作為企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到這一點。”蘇濟慷說。（來源：新華每日電訊  記者楊紹功、潘曄、鄧華寧、鄭生竹）