多地樓市限購(gòu)政策再“松綁”

作為全國(guó)樓市調(diào)控的風(fēng)向標(biāo) ，北京的一舉一動(dòng)備受關(guān)注。近日，北京樓市政策出現(xiàn)重大調(diào)整，允許已擁有住房達(dá)到限購(gòu)套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購(gòu)一套住房。值得關(guān)注的是，除北京外，深圳、天津、成都等地也對(duì)樓市限購(gòu)政策進(jìn)行了大尺度調(diào)整。

北京利好政策頻出

4月30日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，提出要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

為更好滿(mǎn)足改善型家庭的合理住房需求，4月30日，北京市對(duì)房地產(chǎn)政策作出重磅優(yōu)化。北京市住建委發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購(gòu)政策的通知》，提出自通知印發(fā)次日起，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，允許已擁有住房達(dá)到限購(gòu)套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購(gòu)一套住房。這意味著，北京市自2011年起執(zhí)行了13年的住房限購(gòu)政策，迎來(lái)首次重大調(diào)整。

具體來(lái)看，通知主要涉及三類(lèi)人群：一是本市戶(hù)籍居民家庭（含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭），已在京擁有2套住房的；二是本市戶(hù)籍成年單身人士，已在京擁有1套住房的；三是連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶(hù)籍居民家庭或成年單身人士，已在京擁有1套住房的。

根據(jù)通知要求，符合政策可購(gòu)買(mǎi)的商品住房既包括新建商品住房，也包括二手住房。其中，新購(gòu)買(mǎi)商品住房位于通州區(qū)（不含臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)）的居民家庭或成年單身人士，還須為通州區(qū)戶(hù)籍，或與在通州區(qū)注冊(cè)或經(jīng)營(yíng)的企業(yè)、疏解搬遷至通州區(qū)的黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位存在勞動(dòng)關(guān)系。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期北京樓市利好政策頻出。3月27日，北京市不再執(zhí)行“夫妻離異任何一方3年內(nèi)不得在京購(gòu)房”的規(guī)定政策。

4月8日，北京市擬出臺(tái)公積金新政，使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)二星級(jí)以上綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的繳存職工，貸款額度最高可上浮40萬(wàn)元。

4月22日發(fā)布《關(guān)于我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行口徑的通知》，離婚不滿(mǎn)1年的房貸申請(qǐng)人，如家庭名下在本市無(wú)成套住房，執(zhí)行首套房信貸政策。各銀行結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

市場(chǎng)迎來(lái)發(fā)展新契機(jī)

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)記者表示，北京市執(zhí)行了13年的限購(gòu)政策得到優(yōu)化，釋放了更加積極的信號(hào)，意義重大。北京五環(huán)外新房成交套數(shù)在整個(gè)市場(chǎng)占比約八成，新政有望推動(dòng)購(gòu)房需求釋放，帶動(dòng)新房市場(chǎng)活躍度提升。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化的當(dāng)下，北京市本次優(yōu)化限購(gòu)政策是落實(shí)因城施策、因區(qū)施策、精準(zhǔn)施策，充分發(fā)揮調(diào)控自主權(quán)的重要體現(xiàn)。另外，在五環(huán)外允許符合條件的居民新購(gòu)買(mǎi)1套住房，滿(mǎn)足多樣化改善性住房需求，也有利于推動(dòng)職住平衡和人口疏解。

鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉也表示，對(duì)于北京樓市來(lái)說(shuō)，五環(huán)外基本上是剛需、首改類(lèi)購(gòu)房者置業(yè)的主力區(qū)域，這些區(qū)域當(dāng)前有較大去庫(kù)存壓力，北京市針對(duì)三類(lèi)人群定向?qū)捤上拶?gòu)措施，有助于樓市需求在這些區(qū)域釋放。

記者觀(guān)察到，此次新政發(fā)布后，北京樓市迅速作出反應(yīng)。“五一”假期，多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及開(kāi)發(fā)商紛紛調(diào)整銷(xiāo)售策略，加大在五環(huán)外區(qū)域的房源推廣力度。與此同時(shí)，不少購(gòu)房者也開(kāi)始重新評(píng)估自身的購(gòu)房需求和計(jì)劃。

記者在位于北京五環(huán)外的一家售樓處看到，銷(xiāo)售人員正忙碌地接待著前來(lái)咨詢(xún)的購(gòu)房者，解答著關(guān)于新政的具體細(xì)節(jié)和購(gòu)房流程。據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，新政發(fā)布后適逢假期，樓盤(pán)到訪(fǎng)量明顯增多，工作人員全部取消休假，忙得連水都顧不上喝。

不少購(gòu)房者對(duì)記者表示，新政的出臺(tái)讓他們看到了在五環(huán)外購(gòu)房的可能性，尤其是對(duì)那些原本被限購(gòu)政策限制的家庭和個(gè)人，無(wú)疑是一個(gè)好消息。五環(huán)外房?jī)r(jià)相對(duì)較低，尤其是交通便利、配套設(shè)施完善的區(qū)域，有較高的居住舒適度，發(fā)展前景看好，這增強(qiáng)了他們的購(gòu)房信心，也讓他們更加關(guān)注這一區(qū)域的發(fā)展。

也有一部分購(gòu)房者對(duì)于新政的效果持保留態(tài)度，表現(xiàn)出一定的理性和謹(jǐn)慎。他們認(rèn)為，新政對(duì)于市場(chǎng)的整體影響尚待觀(guān)察，會(huì)根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況和實(shí)際需求，結(jié)合市場(chǎng)情況進(jìn)行決策，選擇適合自己的購(gòu)房方案。

多地相繼限購(gòu)“松綁”

除了北京，各大核心城市也紛紛優(yōu)化限購(gòu)政策。

5月6日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知》，內(nèi)容涉及外圍區(qū)域購(gòu)房社保/個(gè)稅年限縮短至1年、多孩家庭外圍區(qū)域可多購(gòu)一套、符合條件的企事業(yè)單位在外圍區(qū)域不限購(gòu)、支持二手房“以舊換新”等。

4月30日，天津市宣布放開(kāi)戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi)市內(nèi)六區(qū)120平方米以上新建商品房的限購(gòu)，增加多孩家庭購(gòu)房套數(shù)以及放寬北京、河北居民在天津購(gòu)房門(mén)檻等。

成都市宣布，從4月29日起，成都市商品住房項(xiàng)目不再實(shí)施公證搖號(hào)選房，由企業(yè)自主銷(xiāo)售；全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購(gòu)房資格。

易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京、深圳、天津、成都等陸續(xù)放松限購(gòu)政策，有非常強(qiáng)的導(dǎo)向性，即限購(gòu)政策放松或全面取消是后續(xù)政策的亮點(diǎn)，預(yù)計(jì)最近全國(guó)會(huì)有一輪政策寬松。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至目前，僅有北京、上海、廣州、深圳、海南、杭州、西安等少數(shù)地區(qū)仍維持樓市限購(gòu)政策。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)記者分析表示，一線(xiàn)城市人口的集中度較高，樓市政策將按照“小步快跑、一區(qū)一策”的原則，如果一步到位地把政策全部推出，可能會(huì)導(dǎo)致需求的迅速集中，不利于穩(wěn)固“房住不炒”的頂層設(shè)計(jì)。對(duì)于購(gòu)房需求而言，政策始終是支持剛性和改善性需求，要根據(jù)不同區(qū)域房屋的供求關(guān)系和人口的集中度進(jìn)行供需匹配。短期釋放一些利好政策，助推需求釋放，未來(lái)再針對(duì)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況和供需關(guān)系作進(jìn)一步的調(diào)整。

張宏偉還表示，如北京五環(huán)外、深圳郊區(qū)限購(gòu)政策的調(diào)整，不僅僅影響北京、深圳樓市，對(duì)于環(huán)京、環(huán)深樓市需求也會(huì)有一定的虹吸效應(yīng)。

陳文靜表示，短期來(lái)看，核心城市需求端限購(gòu)、限貸等政策將進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，優(yōu)化限購(gòu)政策、降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等均具備空間，與此同時(shí)，“保交付”力度有望延續(xù)，以更好地保障購(gòu)房人合法權(quán)益，緩解居民對(duì)于期房的交付擔(dān)憂(yōu)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。另外，統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的具體政策有望逐步落實(shí)。在外部環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化下，樓市銷(xiāo)售狀況將有所改善。