以舊換新激活房地產(chǎn)市場

“我報名參加以舊換新后，網(wǎng)上掛了1年多都沒談成功的房子，不到10天就被收購了。”6月11日，河南省鄭州市金水區(qū)的劉女士興奮地告訴記者。據(jù)了解，自4月1日鄭州市開展房地產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作以來，鄭州市各房地產(chǎn)以舊換新工作平臺已接受電話咨詢超萬人次，網(wǎng)絡(luò)報名平臺累計接到報名申請超千人，經(jīng)與換房群眾現(xiàn)場洽談，共有200多套房源客戶確認了換房意向。

政策助力消費者以舊換新

4月1日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局（以下簡稱鄭州市房管局）、市財政局、市資源規(guī)劃局、市商務(wù)局、市金融局、市稅務(wù)局6部門聯(lián)合印發(fā)《鄭州市促進房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》（以下簡稱《方案》），在鄭州市試點推行房地產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作。5月10日，鄭州市宣布，二手房以舊換新工作即日起取消試點期限和試點區(qū)域，在市內(nèi)的鄭東新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)、管城區(qū)、惠濟區(qū)等8區(qū)全面開展“賣舊買新、以舊換新”工作。

鄭州市二手住房以舊換新有兩種模式：一種是由國資主導(dǎo)、鄭州城市發(fā)展集團有限公司（以下簡稱城發(fā)集團）進行收購，在主城區(qū)全面實施后，今年全年計劃完成5000套收購；另一種是政府政策鼓勵，群眾市場交易，全年計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”5000套。無論市民選擇上述哪一種方式完成“賣舊買新、以舊換新”，并進而購買新建商品住房，都可繼續(xù)享受鄭州市現(xiàn)有的購房契稅補貼政策，即減免契稅的30%，該優(yōu)惠政策將持續(xù)到今年12月31日。

《中國消費者報》記者采訪獲悉，鄭州市所收購的房屋條件具體為：房屋性質(zhì)為普通商品住房，已取得房產(chǎn)證或不動產(chǎn)權(quán)證，且自房屋竣工備案之日起至今不超過20年；房屋坐落區(qū)域為主城區(qū)8區(qū)，優(yōu)先收購三環(huán)內(nèi)房屋，三環(huán)外房屋需滿足職住平衡、配套齊全等作為保障性租賃住房使用條件；房屋建筑面積不超過120平方米（含）；房屋不存在查封限制狀況；房屋若存在抵押、擔(dān)保、按揭或設(shè)立居住權(quán)等情形，換房群眾應(yīng)承諾在簽訂《二手房收購協(xié)議》前予以解除；房屋若存在租賃關(guān)系，換房群眾應(yīng)承諾在簽訂《二手房收購協(xié)議》前予以解除；房屋所在小區(qū)有正常物業(yè)管理服務(wù)。提供換房群眾選購的新建商品住房條件為：已取得《商品房預(yù)售許可證》或《商品房現(xiàn)售備案證》等；房屋位于鄭州市建成區(qū)范圍內(nèi)。

鄭州市二手房以舊換新全面啟動政策出臺后，劉女士立即在網(wǎng)上申報了自己房子的以舊換新，經(jīng)過審查、評估后不到10天就和負責(zé)二手房收購的城發(fā)集團簽訂了協(xié)議書。目前，她已經(jīng)和新房的開發(fā)商簽訂完了相關(guān)協(xié)議。

二手房源可用于保障性租賃

6月11日，負責(zé)鄭州二手房收購的城發(fā)集團負責(zé)人陳顯剛告訴記者，此次城發(fā)集團收購二手住房，將覆蓋鄭州市內(nèi)8區(qū)，想要換房的群眾通過鄭州市房源信息共享和發(fā)布綜合服務(wù)平臺（以下簡稱信息平臺）登記擬出售房源信息，同時選定意向購買房源，與開發(fā)企業(yè)簽訂《新房購買意向書》，新房價格需要大于舊房收購價。隨后，由專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)對舊房進行評估出具評估報告，城發(fā)集團和換房群眾進行洽談收購、向金融機構(gòu)申請貸款等事項。

陳顯剛說，若洽談成功，二手房出售資金將劃入三方監(jiān)管資金賬戶，款項用于購置新建商品房，資金閉環(huán)操作，加快群眾換房速度。

“收購的二手房源，一般是房齡20年以內(nèi)的商品房，后續(xù)我們將對其進行改造，用于鄭州市的保障性租賃住房。”談及收購的二手房的去處，陳顯剛告訴記者。

鄭州市房管局相關(guān)負責(zé)人介紹說，目前鄭州掛牌出售二手房的客戶，不少人有改善性換房需求，說明改善性住房需求有很大的擴展空間。同時，賣房難、周期長、折價多等因素，已成為群眾換房的最大阻礙?！斗桨浮返某雠_，就是希望群眾在換房時能夠減少阻礙，滿足群眾住房需求逐步轉(zhuǎn)變的預(yù)期，向房地產(chǎn)新發(fā)展模式過渡。

“鄭州樓市新方案可以為以舊換新的置換客群提供便利，加強一、二手房市場的聯(lián)動，有利于促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。”河南財經(jīng)政法大學(xué)教授李曉峰認為，《方案》的出臺是對市民存量房置換和消費升級的又一次大力支持，同時結(jié)合了鄭州市的實際情況，具有很強的可操作性。

記者還了解到，為提升工作效率，鄭州市成立了二手住房“賣舊買新、以舊換新”工作專班，統(tǒng)一調(diào)度、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。同時，鄭州市6部門分別在職能范圍內(nèi)給出了相應(yīng)的便民化服務(wù)和多條“綠色通道”，如資金監(jiān)管和擔(dān)保服務(wù)、加快辦理交易過戶、進行契稅補貼、快速辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)、發(fā)放家電消費券、指導(dǎo)協(xié)調(diào)商業(yè)銀行制定便利融資政策等。通過綠色通道，不僅讓換房群眾能獲得各方面的支持，還有效降低了市場化交易的交易風(fēng)險，有效刺激了鄭州二手房消費市場。

改善性換房或成消費拐點

河南省消費者協(xié)會消費維權(quán)專家委員會辦公室主任李漢生表示，鄭州市住房以舊換新模式的創(chuàng)新點在于，地方城投公司的介入提高了群眾換房的效率，將收購的二手房用于保障性租賃住房，契合當下的房地產(chǎn)新發(fā)展模式，將有力提振消費者的購房信心，促進鄭州房地產(chǎn)消費市場更加健康而富有活力。

記者從鄭州市房管局了解到，2023年，在“增信心、去風(fēng)險、穩(wěn)增長、促消費”措施綜合作用下，鄭州市房地產(chǎn)市場整體呈逐步復(fù)蘇態(tài)勢，全年商品房累計銷售2028萬平方米，同比增長11%，增速遠超全國和河南省平均水平，其中，鄭州二手房市場交易1133萬平方米，全年成交110.3萬套，創(chuàng)近年歷史數(shù)據(jù)最高水平。但在市場恢復(fù)過程中，居民二手房與改善性住房需求依然釋放不足。

據(jù)鄭州市房地產(chǎn)中介機構(gòu)不完全調(diào)查統(tǒng)計，目前鄭州市場掛牌出售的二手房客戶中，超三成有改善性換房需求，說明改善性住房需求有很大擴展空間，同時，賣房難、周期長等，成為群眾實現(xiàn)改善性換房的最大阻礙之一。

“舊房賣不出去，一切都免談。”正是在這一背景下，鄭州市為解決房地產(chǎn)消費瓶頸，經(jīng)過認真研究、科學(xué)論證和多次征求鄭州市開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)、金融機構(gòu)和購房群眾等意見建議，形成了促進房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”的工作方案。

目前，包括江蘇南京、廣東廣州在內(nèi)的多個樓市熱點地區(qū)發(fā)布了第二批次以舊換新活動名單，擴大以舊換新房源范圍。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，全國已有超70城表態(tài)支持住房以舊換新、收舊換新。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，未來參與住房以舊換新的城市范圍有望不斷加大，政策力度也將增強，對房地產(chǎn)消費市場的健康發(fā)展將發(fā)揮更大作用。