打出組合拳，力促房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)——當(dāng)前房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)問答

習(xí)近平總書記指出：“住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題，關(guān)系千家萬戶切身利益，關(guān)系人民安居樂業(yè)，關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局，關(guān)系社會和諧穩(wěn)定。”

9月26日召開的中共中央政治局會議強(qiáng)調(diào)，“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”“要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

近期，有關(guān)部門指導(dǎo)各地迅速行動，抓存量政策落實(shí)、抓增量政策出臺，打出一套“組合拳”；地方政府因城施策，取消或調(diào)減了限制性措施，支持居民剛性和改善性住房需求。這些舉措釋放出強(qiáng)烈的穩(wěn)增長、穩(wěn)樓市信號，將進(jìn)一步提振信心、改善預(yù)期。

在國務(wù)院新聞辦公室10月18日舉行的新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局副局長盛來運(yùn)介紹，國慶期間，一些房地產(chǎn)樓盤的到訪量、成交量有明顯改善。根據(jù)市場機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計，國慶期間新房成交面積增長102%，二手房成交面積增長205%。“這個變化非常明顯，我們有理由相信，房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)積極變化。”盛來運(yùn)說。

如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場的運(yùn)行態(tài)勢和發(fā)展趨勢？購買的住房能否按時交付？針對社會普遍關(guān)心的問題，記者進(jìn)行了采訪。

一攬子政策效果如何？

——10月份以來，新房和二手房成交大幅增長，大城市土地市場也出現(xiàn)回暖

近期的房地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整政策主要集中在哪些方面？效果如何？

“‘組合拳’怎么打？概括起來，就是四個取消、四個降低、兩個增加。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹作了具體介紹——

四個取消：取消或調(diào)減限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，城市政府因城施策，調(diào)整或取消各類購房的限制性措施。

四個降低：降低住房公積金貸款利率，降低住房貸款的首付比例，降低存量貸款利率，降低“賣舊買新”換購住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。其意在于降低居民購房成本，減輕還貸壓力，支持居民剛性和改善性住房需求。

兩個增加：一是通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造；二是今年底前將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬億元。

“組合拳”發(fā)力，政策效果已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。

“10月份以來，新房和二手房成交大幅增長。剛需積極入市，帶動普通商品房樓盤銷售。大城市土地市場也出現(xiàn)回暖。”浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬說。

不少人關(guān)心，降低存量貸款利率有多大實(shí)惠？

中國人民銀行副行長陶玲介紹，預(yù)計大部分存量房貸利率將在10月25日完成批量調(diào)整，部分中小銀行完成調(diào)整的時間可能略晚，總體預(yù)計會在10月31日前全部完成。

“預(yù)計存量房貸利率將平均下降0.5個百分點(diǎn)左右，總體上將能節(jié)省利息支出1500億元，惠及5000萬戶家庭、1.5億居民。”陶玲以北京舉例，原房貸利率如果是4.4%，利率調(diào)整以后為3.55%，100萬元、25年期的等額本息房貸每個月可少付月供469元，共節(jié)省利息支出超14萬元。

針對取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)政策，財政部部長助理宋其超表示，目前正抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的稅收政策。這些政策將統(tǒng)籌把握相關(guān)城市房地產(chǎn)調(diào)控的節(jié)奏和地方財政收入形勢，作出科學(xué)合理安排；賦予地方一定的自主權(quán)，保持政策穩(wěn)定性和公平性；有效降低房地產(chǎn)企業(yè)和購房人負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。財政部表示，具體政策正在抓緊履行相關(guān)程序。

倪虹認(rèn)為，房地產(chǎn)市場經(jīng)過三年調(diào)整，在系列政策作用下，已經(jīng)開始筑底，“我們判斷，10月份的數(shù)據(jù)會是一個積極樂觀的結(jié)果。”

國家統(tǒng)計局對70個大中城市在9月下旬開展的月度房價問卷調(diào)查顯示，預(yù)期未來半年新建商品住宅和二手住宅銷售價格保持穩(wěn)定或上漲的受訪從業(yè)人員占比分別為58.3%和45.4%，對比上月調(diào)查結(jié)果，分別提高10個和6.5個百分點(diǎn)。

保交房工作進(jìn)展怎樣？

——已經(jīng)交付246萬套，“白名單”項(xiàng)目已審批通過貸款達(dá)到2.23萬億元

保交房是防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險、促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的有力措施。如何打消購房人對交付安全的顧慮？下一步還將采取哪些舉措？

當(dāng)前，保交房攻堅戰(zhàn)有力推進(jìn)，已經(jīng)交付246萬套。甘肅、福建、重慶交付率超七成，江西上饒、貴州銅仁等城市交付率超八成。

中共中央政治局會議提出，“加大‘白名單’項(xiàng)目貸款投放力度”。截至10月16日，“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目已審批通過貸款達(dá)到2.23萬億元。

“目前，將商品住房的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目全部納入‘白名單’的條件已經(jīng)具備。”金融監(jiān)管總局副局長肖遠(yuǎn)企表示，為做好房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，保障房屋建成交付，還會進(jìn)一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目融資機(jī)制，做到合格項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。廣東省住房和政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，采取這一舉措，將使房企資金鏈緊張得到緩解、風(fēng)險得到控制，進(jìn)一步提振市場信心。

資金解決了，還要抓進(jìn)度、抓質(zhì)量，讓老百姓早日拿房。倪虹表示，接下來要通過全國保交房信息系統(tǒng)，對每一套交付任務(wù)都做到建檔立卡，交付一套、銷號一套；把保交房項(xiàng)目作為加強(qiáng)房屋質(zhì)量監(jiān)管的重點(diǎn)，既要把房子建成，又要把房子建好，將驗(yàn)收合格的房子交到購房人手上。

怎樣守住兜牢住房保障底線？

——今年前9月已建設(shè)籌集保障性住房148萬套（間），年底前可讓450萬新市民、青年人入住

對于一些新市民、青年人來說，短時間內(nèi)很難攢夠錢買房，租賃市場又存在租金高、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等困擾，如何更好解決這些群體的住房問題？

“解決好新市民和青年人的住房問題，讓他們能夠安居樂業(yè)，是城市政府義不容辭的責(zé)任，也是提高城市競爭力的重要抓手。各城市政府在結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際優(yōu)化完善房地產(chǎn)政策的同時，一定要加大保障力度，兜牢住房保障這個底線。”倪虹說。

一手抓市場，一手抓保障。倪虹表示，要通過市場來滿足群眾多樣化改善性住房需求，以政府為主保障群眾基本住房需求。“保障又分為租賃和購買兩種方式。”倪虹說，目前，低收入住房困難家庭通過公租房基本實(shí)現(xiàn)了應(yīng)保盡保，“針對新市民、青年人的需求，將大力發(fā)展保障性租賃住房和公租房，以‘一張床、一間房、一套房’等方式，讓他們‘進(jìn)得來、留得下、住得安、能成業(yè)’。有一定經(jīng)濟(jì)能力，但是買商品房暫時還有困難的，可以購買保障性住房。”

今年1至9月，我國已建設(shè)籌集保障性住房148萬套（間），年底前可以讓450萬新市民、青年人住進(jìn)保障性住房。

如何看待房地產(chǎn)市場發(fā)展前景？

——供求關(guān)系發(fā)生重大變化，增量市場轉(zhuǎn)向增存并重，潛在有效需求規(guī)模依然較大

長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)市場發(fā)展還有潛力和空間嗎？

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，增量市場轉(zhuǎn)向增存并重。虞曉芬介紹，2021年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積超過40平方米，已處于較高水平，疊加人口下降和城鎮(zhèn)化速度放緩，房地產(chǎn)需求量很難再回到2021年高達(dá)18億平方米銷售面積的高位。

“但潛在有效需求規(guī)模依然較大。”虞曉芬說，參照韓國、日本經(jīng)驗(yàn)，兩國1991年城鎮(zhèn)化率分別達(dá)到74.79%、77.47%，高于我國2023年常住人口城鎮(zhèn)化率的66.16%水平；1991年至2007年，兩國平均每年每千人新建住宅套數(shù)分別達(dá)到11.35套、10.34套，按照70%需求在城鎮(zhèn)、戶均建房面積110平方米保守估算，我國城鎮(zhèn)新建住房合理需求量應(yīng)該在10億平方米以上。隨著人們生活水平的提高、城鎮(zhèn)化深入推進(jìn)，房地產(chǎn)市場剛性和改善性住房需求仍然比較大。

“以戶均建筑面積100平方米計算，100萬套城中村和危舊房改造有望釋放約1億平方米剛性購房需求，相當(dāng)于今年前8個月全國新建住宅銷售面積的近20%。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟認(rèn)為，這部分剛性購房需求在短時間內(nèi)集中釋放，并疊加一系列政策“組合拳”，將為推動全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)提供重要的需求支撐。

“接下來就是要同心協(xié)力，把‘組合拳’打好，狠抓落實(shí)，讓這些政策的效果能夠充分顯現(xiàn)，讓人民群眾能夠享受政策紅利。我們對房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)充滿信心。”倪虹說。